La convention peut autoriser de la part du bailleur

certains faits personnels.

Conciliation de ceci avec la disposition de l'art. 1629 du Code civil, qui, en matière de vente, ne veut pas que le vendeur puisse s'affranchir de la garantie de ses faiU personnels. Preuve que l'article 1629 s'applique au contrat do comme au contrat de vente.

159. Le contrat de louage impose au bailleur des obligations qui sont de la nature de ce contrat, tellement qu'il n'est pas nécessaire de les stipuler expressément pour qu'il en soit tenu. Nous allons voir le tableau de ces obligations se dérouler , soit dans l'exposé de notre article , soit dans le commentaire des articles suivants.

La première obligation du bailleur, c'est de délivrer au locataire la chose louée.

Pothierfi] et les rédacteurs du Code civil ont dit que cette obligation est de la nature du louage. Ce n'est pas asseï dire; elle est de l'essence du louage des choses. Car, puisqu'il est de l'essence de cette convention, qu'il y ail, comme ledit Polhicr lui-même [s], une certaine jouissance ou tut certain usage d'une chose , il faut bien que le propriétaire effectue entre les mains du preneur cette délivrance sans laquelle le droit de jouir serait impossible.

1G0. La chose doit être délivrée avec tous ses accessoires actuels [3]. Une maison est-elle louée, le propriétaire doit remettre au locataire toutes les dépendances non exclues du bail, le bûcher , le hallier , les greniers , la cour , le vestibule . les clefs des portes intérieures et extérieures [al.

S'agit-il d'un bail à ferme, le propriétaire doit délivrer la métairie avec les pailles , engrais , fourrages, tonnes, vases vinaires, etc., que l'usage des lieux donne au preneur pour l'exploitation [s]. Mais le fermier n'aura pas le droit de jouir du logis destiné pour le maître, des bàlimentsvoluptuaires, des pareset jardins réservés à l'habitation principale, des bois de haute futaie, etc., etc. [a]. Tous ces objets de plaisance

N. .53 et 51,.

ld., n« 22.

3 iw/r . n«» 188 et suiv.

" Polhicr. no 54.

Id., ibid.

Ulpien, I. 19, S 2, D. Loe. conJ, Y] l'oihier, n° 279. Duvergicr, n« 355.

8] Ulpien. toc. cit. l'roudhon, Usufruit, no 1 135.

91 Prcudhon, n» 1143. Supr., 83.

110) Nouvelle preuve du

vais classement dont IV

sont étrangers au but qui appelle le fermier dans la ferme [•>].

Si c'est un moulin ou une usine , il faut que le locataire soit mis en possession du cours d'eau qui est son moteur, des machines attachées à l'établissement, des agrès [s] , mais non pas des approvisionnements dont l'usine est nantie et qui ont été achetés pour entretenir son roulement sans interruption. Car ces objets ne sont pas immeubles par destination et accessoires nécessaires de l'usine , comme les machines et les agrès. Us ne sont compris dans l'étendue tlu bail qu'autant qu'il y en a une clause expresse [9].

S'agit-il d'un bail d'une chose mobilière (qu'il me soit permis d'en parler, quoique la rubrique de notre section nous renferme dans les baux de maisons et de biens ruraux) [toj ; le locateur vous loue-t-il un cheval , il devra vous le livrer tout harnaché et avec son équipage [u].

. U faut remarquer toutefois que cette obligation accessoire qui s'attache à celle de délivrer, n'est pas de l'essence du louage comme celle-ci ; elle n'est que de sa nature, et il peut y être dérogé par convention. Ilœc omnia sic tuni accipienda, ditUlpien [n], nui siquidalittdspecialiter aclum sit.

1 61 . Parmi les accessoires des domaines ruraux donnés à bail, les fermiers ont eu quelquefois la prétention de faire comprendre le droit de chasse. Mais l'opinion commune des auteurs, et les arrêts des cours [13] les ont condamnes avec

raison.

Duranton [m] et Duvergier [is] ont cependant pris en main leur défense, et ce dernier auteur

mendemeut de Rcgnaud a été cause (tupr., no» 102-103).

[11] Voy. du reste mon Comm. de la Finie sur les accessoires de la chose, n°» 323 et suiv.

[12] L. 19, S 2. Loc. cond., 1135.

[J3J Favard, vo Chatte, no 15. Toullier, t. IV, no 19, Zachariar, t. III, p. 7, $ 366, note 2. Pari», 19 mars 1812 (S.. 12, 323, Dali., Chatte, p. 26). Angers, 14 août 1826 (S., 27, 4). Cass., 12 juin 1828 (S., 28, 351j.

[14 De la propriété, n« 286.

se prévaut d'une consultation délibérée par M« Philippe Dupin et insérée au Journal des Conseillers municipaux [«]. Je crois que ces efforts doivent rester infructueux.

Il ne s'agit pas ici de faire revivre des préjugés aristocratiques qui considéraient la chasse comme un droit honorifique exclusivement réservé à la classe privilégiée Ce n'est pas a ce titre que je la place en dehors du bail. Je ne dirai pas non plus , avec les canonistes , que la chasse est un divertissement odieux , et qu'il faut autant que possible en défendre l'exercice à ceux qui ont besoin de faire un bon emploi de leur travail [s]. Ces idées , si contraires , d'honneur et de mépris ont fait leur temps. Personne n'y attache plus d'importance. Nous n'examinerons donc que les principes du droit , et , pour nous affranchir des préventions que Duvergier redoute sur cette question, sautons par-dessus l'époque féodale, et remontons aux Romains, pour qui la chasse ne fut ni un plaisir pervers ni un attribut honorifique.

La chasse n'est pas un fruit du fonds , nous dit le jurisconsulte Julien. Venaiionetn, fructus fundi negavit esse [*]. Elle n'est un fruit qu'autant que le fonds est destiné à la chasse et que la chasse en est le revenu principal. Nisi fructus fundi ex venalione constel [s]. Que si le propriétaire ne retire pas de la chasse un produit annuel régulier, s'il ne chasse que quand il lui convient, la chasse n'est plus un fruit. C'est un plaisir mis en réserve par lui; c'est un simple droit voluptuaire qui n'a rien d'utile. Cette idée est exposée très-nettement par Duaren, dans son commentaire sur celte loi.

« Computari venatio in fructu , si praedii » fructus ex venatione constet, id est, si solitum » est ex pnedio quotannis aliquid lucri confici. » Et si palerfamilias non habehat venationis ra- » tionem in fructibus suis, sed cùm illi placuissef, » ut ferè fit, tune venabatur, in fructu esse non » dicetur. Quia... voluplatis potiùs quàm lucri » causd ridebitur venari [«], »

Et comme l'usufruitier profite de l'agrément comme le propriétaire lui-même [t] , il jouit de la chasse dans tous les cas prévus ci-dessus [s] . Soit qu'elle produise un revenu utile, soit qu elle ne soit qu'un plaisir, elle lui appartient.

Cette différence entre le cas où la chasse est mise en produit et celui où elle ne s'exerce qu'au gré du propriétaire , a échappé à Duvergier et aux avocats distingués qui ont délibéré avec lui la consultation, dont il rappelle un fragment. Ces jurisconsultes croient avoir fait faire un grand pas à la question en prouvant

1] 2« année, p. 1.

2} Voy . Br Mon, to Chaste. n«» 1 et 6.

3] Venatorc», «lisait de Perutio, Icgibut et canonibut tunt odioii... décrétais tlicit nullum venatorem legibu» fore unalum... fenatio devint ab omni bono opère... Etait venator erat quia peccator erat [De tyndicatu. au Tract, tract., t. VII, p. 828, n«»40, 41, 42).

14] L. 26, D. Dt uiuris.

« que la chasse, étant de nature a être affermée, » n'est plus un plaisir seulement , mais un pro- » duit utile de la propriété. » Je leur ferai remarquer que l'observation n'est pas nouvelle ; elle date de quelques siècles avant le régime féodal, et je ne sache pas que de nos jours personne se soit entremis pour soutenir que la chasse n'est qu'un pur objet d'agrément. Nous accordons que la chasse peut dans certains cas donner à l'immeuble un produit qu'il n'aurait pas sans elle. Par exemple, s'il consiste en une garenne peuplée de lapins, ou en friches stériles, mais tellement abondantes en gibier, qu'on eu retire un produit périodique et annuel. « Si is » ager, dit Cujas, sit saltuosus vel montuosus et » praruplus ; si ager sil cunicularius Te]. » Nous accordons qu'un bail de ces natures d'immeubles qui ne rendent rien autre chose que du gibier , donnerait au fermier le droit d'en tirer par le moyen de la chasse l'unique émolument qu'il a voulu s'assurer. Mais nous soutenons que le bail d'une ferme, ou de tout autre héritageproductif, dont la chasse n'est pas mise en revenu ordinaire, ne confère pas le droit de chasse au fermier. Nous disons, avec les lois romaines et avec les commentateurs , que dans ce cas la chasse n'est pas un fruit ; que c'est une réserve voluptuaire dont le propriétaire n'est pas censé avoir voulu faire cession au fermier.

Et en effet, qu'est-ce donc que le droit de jouir , conféré au preneur par le bail à ferme ? C'est le droit de percevoir les fruits, c'est le droit de profiter de tous les produits utiles de la chose. Nous disons utiles! Duvergier ne nous contredira pas : car lui-même en convient, et l'expression se trouve sous sa plume jio]. Or, la chasse n'est ni un fruit ni un produit utile. A quel titre se trouverait-elle donc comprise dans le bail?

Sans doute le fermier profite accessoirement de certaines faveurs, par exemple de loger dans les bâtiments, d'user des aisances de la propriété, de parcourir le fonds librement, etc. Mais la raison en est évidente. C'est que ce sont là des concessions fondées sur la force des choses, ce sont des corollaires de son obligation d'exploiter la chose en bon père de famille, de la conserver en bon état, de la surveiller. Il faut bien que le propriétaire lui laisse l'usage des moyens nécessaires pour parvenir à ce résultat. Mais la chasse reste en dehors de ces avantages. Elle ne se rattache pas aux choses dont le fermier a nécessairement besoin pour procurer la fin du bail ; elle est une agréable distraction , un honnête passetemps d'oisif; elle ne donne aucun secours pour

[6] Lir. 4, cap. 1, a» 8, p. 218.

17] Duaren, toc. cit.

[8] L. 9, S 5, D. De utufr.. art. 597, C.civ. Proudhon, t. 111, no 1209, I. 62, D. De utufr., Duranlon, de ta propriété, t. IV, n» 285.

[9] Sur la loi 26, D. De uturit, Récit, toltmn. mr lo Ht. 6 de Julien, Ex minict

[10) T. I, P . 67, no 73.

la mise eu valeur et l'exploitation du sol confié aux mains industrieuses du cultivateur.

Si l'on objecte cependant qu'il ta ut bien que le fermier , dans un intérêt de conservation pour les récolles, détruise lus animaux nuisibles, je répondrai que personne ne conteste au fermier cette faculté , écrite en toutes lettres dans la loi du 28-30 avril 1 790. (Art. 1 5.) Mais entre la chasse proprement dite et la conservation des récoltes |»ar la diminution du gibier trop abondant qui les menace, la différence est immense, et je m'étonne d'autant plus, qu'un aussi bon esprit que Duvergier n'en ait pas été frappé, que Duranton, dont il n'a fait que développer en grande partie les arguments, la reconnaît de bonne grâce et sans hésiter [»]. L'art. 1", en effet, défend la chasse dans un certain temps de l'année ; au contraire , l'art. 15 autorise en tout temps la destruction des animaux dévastateurs, ou du gibier dommageable par sa trop grande abondance. Pouquoi cela?

C'est que la chasse est bien autre ebose que ce droit passager et conditionnel , accordé par l'article 15 au fermier ; «'est que la chasse s'exerce soit qu'il y ait beaucoup de gibier, soit qu'il y en ait peu ; c'est qu'elle a lieu particulièrement aux époques de l'année où la terre est dépouillée de ses produits!! c'est qu'au contraire celte facullé, conférée par l'art. 15, ne peut légitimer son exercice que sous la réserve de justifier qu'il y avait des récoltes à préserver et des essaims dommageables d'animaux qui les menaçaient.

Voyez d'ailleurs l'économie de la loi de 1 790 , que Duvergier , et avant lui Duranton , ont cousidérée comme si favorable à leur thèse. Je partagerais leur avis , si celte loi désignait explicitement ou implicitement le fermier, parmi les personnes à qui le droit de chasse est de plein droit dévolu. Mais il n'en est rien, et l'on va voir qu'il se trouve plutôt exclu formellement, qu'appelé à en profiter par une attribution virtuelle!

En effet, quand le législateur, renversant d'antiques privilèges , a voulu rétablir la propriété foncière dans un droit que la féodalité lui avait ravi, il a commencé par déclarer, dans l'art. 3 du décret du 11 août 1789: a que tout propriétaire aurait le droit de détruire et faire détruire, seulement sur ses possessions, toute espèce de gibier, etc. » Ici le propriétaire est seul mentionné ; mais , malgré tout ce qu'on pourrait tirer de ce texte contre les prétentions des fermiers, je ne m'en prévaux pas; je comprends qu'au moment où le législateur abolissait un privilège odieux, il se soit borné à réintégrer celui qui avait été principalement dépouillé.

Puis est venue la loi de 1 790, qui a organisé et limité le droit de chasse. Ici le législateur emprunte un langage plus précis et mieux calculé. Toutes ses expressions vont porter coup. Eh

[11 T. IV,n°i286.

[%] Propriétaire . Pottetteur.... Sa» lacs et itangt,., tes possessions... S>i boit et foret*.

[3J Brux., 5 dcc. 1839. J. de Brui., 18*0, m. Petit,

— AUT.17IO-1720. (No 161.)

bien ! dans son article l tr , qui règle les époques où la chasse est permise , se sort-il de quelque» mots qui permettent d'étendre aux fermiers sa disposition? Non, il ne parle que des propriétaires et possesseurs , cl de i u us terres non closes!!! Certes, Duranton et Duvergier conviendront avec moi que le fermier n'est pas plus possesseur que propriétaire , et que les terres cultivées par ses mains ne sont pas sus terres !!

Mêmes expressions dans les art. 13 et 14, qui autorisent la chasse en tout temps dans les propriétés closes, les lacs et étangs, les bois et les forêts

Ce n'est quo dans l'art. 15, qui est relatif aux moyens de diminuer la trop grande abondance du gihier dans l'intérêt de* récoltes, que, pour la première fois, le législateur accole les fermiers aux propriétaires et possesseurs, et (remarquons-le attentivement) il se sert alors d'une particule augmenta tive qui prouve mieux encore que, dans les articles précédents, le fermier était loin de sa pensée.

u II est pareillement libre , en tout temps, aux » propriétaires ou possesseurs , et même aux ferù miers, etc., etc. !! »

Assurément ce rapprochement est on ne peut plus significatif. A mon avis, il suflirait pour trancher la question.

Duvergier voit cependant encore une raison de douter dans l'art. 1 er de notre loi qui condamne celui qui aura chassé, sans permission, I sur le terrain d'aulrui à une amende envers le propriétaire dbs ni lits. Ce n'est pas, dit-il, envers le propriétaire du fonds, c'est envers le propriétaire des fruits, c'est-à-dire envers le fermier Or que résulle-t-il de là? C'est que le propriétaire lui-même, qui, en chassant, aura commis un dommage au préjudice de ce dernier, pourra être poursuivi par lui!! C'est que dès lors la* chasse est interdite au propriétaire !! C'est que si le propriétaire n'a pas le droit de chasse, ce droit ne peut appartenir qu'au fermier, qui seul n'est pas responsable du dommage , puisque les fruits qui l'éprouvent sont sa chose ! !

Cette argumentation ne me semble pas bien dilfirile à réfuter.

D'abord , j'ai peiue à comprendre comment cet article de la loi de 1790, qui punit celui qui aura chassé sur le terrain d'aUTHui, en tout temps, sans son consente « k\ i , serait applicable au propriétaire cliassanl sur son propre terrain, et en temps non prohibé. Évidemment , c'est par oubli que Duvergier oppose cet article au propriétaire. Le propriétaire qui , usant de son droit de chasse, occasionnerait un dégât aux récoltes de son fermier , serait sans doute obligé à le dédommager ; mais de bonne foi , ce ne serait pas par l'action tirée de l'article 1" de la loi de 17'J0.

Tr. itu dr. de chaise, liv. X . ch. l«r, enseigne ijiic c'c»t lu propriétaire qui y ut. -> litre de rcparaliou île la violatiou de ton droit , réclamer l'iudeni.iiUâ de 10 livre*.

Du reste , je sais bien que le propriétaire commet un délit lorsqu'il chasse sur son propre terrain en temps prohibé. C'est encore l'art. 1 er qui le décide ainsi ; mais , dans ce cas , il n'accorde aucune indemnité pénale aux propriétaires des fruiU : c'eût été mettre le propriétaire aux prises avec son fermier et allumer le feu de la discorde dans des relations civiles qui doivent resteramies. Le propriétaire, chassant hors des temps de permission légale, n'est condamné qu'à l'amende de 20 fr. envers la commune. Preuve bien évidente que la loi répressive ne s'inquiète du fermier que lorsque le délit de chasse procède du fait d'un étranger non autorisé, mais jamais lorsqu'il procède du propriétaire.

Mais il y a un aperçu qui fait encore mieux ressortir les vices de la thèse que je combats.

Supposons que le propriétaire chasse sur les jachères de la ferme en temps non prohibé ! Supposons qu'il ne conduise ses meutes et ses piqueurs que sur les terres dépouillées !!! Je le demandé, le fermier trouvera-t-il , soit dans la loi de 1790, soit ailleurs, un texte qui l'autorise à dire , avec Duvergier, que le propriétaire n'a ]>as le droit de chasse'tCjnr enfin, ici ne se présente pas l'argument tiré du dommage, puisqu'il n'y a pas dégât!!!

Le grand vice de tous ces raisonnements dont le germe a été fourni à Duvergier par Duranton, c'est de supposer que la chasse ne peut s'exercer qu'aux dépens du fermier, qu'elle est une cause incessante de dévastations pour les récoltes ; que le fermier étant appelé par la loi à profiter des réparations civiles auxquelles les délits donnent • lieu, ce n'est jamais à lui à les supporter; que dès lors il peut chasser impunément , et que la chasse est placée dans ses attribut*, comme le plus intéressé à en faire un usage non abusif et prudent. Mais ces idées me paraissent fausses , inadmissibles.

Si la chasse était un droit nuisible , la loi ne l'autoriserait dans aucun cas.

Si elle la permet sous certaines conditions , c'est qu'elle a vu en elle une conséquence du droit de propriété tout à fait conciliable avec la conservation des fruits de la terre , si nécessaire aux populations. Elle n'ouvre en effet la chasse qu'à des époques déterminées, alors que le sol est dépouillé de ses récoltes et qu'il n'y a plus de péril pour les moissons [ij. A ce moment , le fermier n'a rien à redouter de la présence du pro-

Sriétaire qui se livre sur ses domaines au plaisir c la chasse ; et d'ailleurs le propriétaire n'csl-il pas le premier intéressé à ce que son héritage soit préservé de ravages imprudents?

Vous êtes frappés de ce que la loi accorde au fermier une indemnité contre les tiers qui, en chassant , ont dévasté les produits de son travail ! Mais qu'y a-t-il à conclura de là contre le propriétaire? Que conclure surtout de ce droit à une indemnité , au droit privatif de chasse à l'cxclu-

[1] Voy.c....,9jao*. 1838.

[i] Duranton, Propriili, n» 283.

sion du bailleur? De ce qu'un étranger n'a pas droit de chasser sur la ferme , s'ensuit-il que le fermier soit seul appelé à profiter de cet avantage malgré le propriétaire?

Maintenant, veut-on que nous allions plus loin et que nous fassions une large concession? Nous accorderons (car nous ne voulons pas pousser la controverse sur un point inutile à la discussion actuelle), nous accorderons qua le propriétaire ne pourra pas s'autoriser de la loi de 1790 pour faire punir le fermier, qui , anticipant sur son droit de propriété , aura chassé au préjudice de ses plaisirs ! Nous accorderons que le fermier trouvera l'impunité dans l'art. 1" de cette loi , qui lui attribue une partie de l'amende , et nous laisserons nos adversaires conclura avec confiance que, puisque c'est à lui que l'indemnité est accordée, il serait absurde [%] de la lui faire payer. A nos yeux la question est ailleurs. Si la loi pénale, dont nous sommes peu curieux, échappe : si le fermier n'est passible d'aucuno peine correctionnelle , restera toujours à savoir si le propriétaire n'aura pas contre lui l'action locati pour le contraindra à se renfermer dans les limites du contrat , pour le forcer à s'abstenir d'un droit que le bail ne lui a pas virtuellement transféré. Sous ce point de vue, il n'y a pas à hésiter. Comment le fermier, cessiounaire d'un droit aux fruits et aux émoluments utiles du fonds , pourrait-il revendiquer sans convention une chose qui n'est ni un fruit ni un produit utile?

On le voit !! la loi de 1790 n'a rien proclamé qui puisse faire considérer le fermier comme investi de plein droit de la faculté de chasser ; bien plus, elle semble, dans son art. 15, révéler à son égard une pensée d'exclusion. Enfin, l'ensemble de ses dispositions place le propriétaire sur le premier plan, et si elle fait intervenir le fermier, ce n'est que sous le rapport des indemnités pour raison des fruits endommagés, jamais jxiur lui attribuer l'exercice de la chasse, et pour intervertir lapositiou que son contrat lui assigne à l'égard du bailleur.

Après cela , on sera certainement convaincu qu'il y a beaucoup à retrancher de cette proposition de M e P. Dupin, savoir, que le droit de chasse est attribué à la possession et à la jouissance foncière A la possession , je ne le conteste pas ; mais à la jouissance , c'est tenir un laugage trop absolu. La jouissance précaire , la jouissance à titre d'usager [s], etc., ne sauraient se prévaloir sans une cession claire , évidente , d'un droit inhérent à la propriété ou à la possession. Que l'usufruitier jouisse de la chasse sans convention, c'est son droit ; car il cumule dans sa jouissance tous les avantages utiles ou voluptuaires de la propriété. Que Peraphytéote et le superficiaire profitent de la môme faveur, c'est ce qui découle naturellement de leur quasi-domaine; mais n'argumentons pas de ces jouissances si restric-

[3) Art. 1td*Lloi.le17»0.

tives du domaine de propriété , à la jouissance du fermier, qui ne possède même pas à l'égard du maître. Ce serait fausser des rapports civils bien définis et tomber dans la confusion

162. Mais de celte conclusion qui , je le pense, demeurera inébranlable dans la jurisprudence , il ne faudrait pas tirer la conséquence que le fermier n'a pas le droit de se plaindre devant les tribunaux correctionnels des délits de chasse que des tiers viendraient commettre sur les terres cultivées par ses soins [ij. Ce droit a été reconnu par un arrêt de la cour de cassation, du 9 avril 1836 [a], arrêt tout à fait juridique, et qui a très-bien aperçu que le fermier, troublé dans la jouissance des fruits par un tiers non autorisé, est partie intéressée à se plaindre dans le sens de l'art. 8 de la loi de 1790, qui ouvre la plainte non-seulement au propriétaire , mais encore aux autres parties intéressées [s]. La jurisprudence ne s'était pas rendue du premier coup à cette idée [»] ; mais je la crois fixée maintenant par l'arrêt du 9 avril 1836. On sentira aisément qu'autre chose est chasser, autre chose est empêcher qu'un tiers ne chasse , et que le droit de chasse peut être refusé au fermier sans qu'on puisse rien en induire contre ce droit qu'il a de défendre ses récoltes et de poursuivre ceux qui lui portent tort [§].

1 63. Les raisons qui nous ont servi à résoudre là question de savoir si la chasse est un accessoire de la chose louée, s'appliquent à la pèche. Si la propriété affermée comprend des étangs dont la pêche est un revenu , le fermier a , sans aucun doute , le droit de les pêcher. C'est là un fruit dont le bail a voulu lui assurer la jouissance; mais si le fermier voulait pêcher, à l'exclusion du propriétaire, dans les cours d'eau qui traversent la propriété , et dont la pèche n'est pas une branche de revenu , je pense , d'après la distinction du jurisconsulte Julien [e], qu'il n'y serait pas fende.

Duvergier [i] objecte cependant, dans l'intérêt du fermier, que le dommage que lui occasionne le voisinage des eaux, et les soins qu'il est obligé de se donner pour le curage des ruisseaux coulant sur la propriété , doivent être du moins compensés par les petits bénéfices de la pèche. Je réponds à mon tour que les petits dégâts dont les récoltes peuvent être menacées par la proximité des cours d'eau , sont ordinairement calculés d'avance dans la fixation du canon ; que d'ailleurs cesdégàtsd'uneannéc peuvent se compenser par les petits bénéfices que la culture retire dans

[1] Un arrêt de la cour de cassation de Bruxelles a décidé que le fait de chatte en temps non prohibe, et avec la permission du propriétaire «lu terrain, ne cont liluant pan un délit , le fermier n'est pas rercvablc a en porter plainte, lors même qu'un dommage en est résulté pour Ici fruits ; il n'a que l'action ordinaire pour en poursuivre la réparation. (Brux., 17 mars 1857. Bull., 1837, p. 370.)

La même cour a jugé que le propriétaire a , comme le fermier, le droit de faire poursuivre ceux qui chassent sans son consentement sur les terres données par lui à

I d'autres années de l'irrigation. Si des inondations imprévues surviennent, si elles submergent les terres, et enlèvent la moitié des récoltes, le fermier demandera et obtiendra une diminution de canon [s], et la perte sera pour le maître ; s'il faut faire des dépenses de curage, qui sortent de la classe des réparations d'entretien et des frais de culture, ces travaux, ordonnés par l'administration pour la salubrité publique et la police des eaux , ce ne sera pas le fermier qui les supportera. De tels travaux sont réputés extraordinaires , et , à moins de clauses expresses , ils ne sont pas à la charge du fermier.

On voit donc, qu'en équité, les raisons peuvent se balancer, et qu'il vaut mieux s'en tenir aux principes.

Ihi reste , la question est beaucoup moins importante que celle de la chasse , et elle n'est pas de nature à se présenter souvent. Le droit de pèche est moins jaloux , moins exclusif que le droit de chasse. Il s'exerce avec moins d'ardeur et de passion, et comporte plus de tolérance. On verra donc rarement le propriétaire et le fermier se disputer les médiocres profits de la pèche , et la bonne intelligence se maintiendra presque toujours entre eux par de mutuelles concessions.

164. Il ne suffit pas que le propriétaire délivre matériellement la chose ; il faut encore qu'il la délivre en bon état de réparations de toute espèce (art. 1720), de manière qu'elle puisse servir à l'usage pour lequel elle est louée. En effet, l'art. 1719, n° 2, exigeant que le propriétaire entretienne la chose en état de faire ce service , c'est dire assez qu'elle doit se trouver telle quand il entre en possession. *

Ainsi , le propriétaire qui loue un moulin doit mettre les meules en état de marcher, le canal et les écluses en état de fonctionner.

Le propriétaire d'une maison doit faire tous les travaux nécessaires pour qu'elle soit habitable , de manière que les fenêtres et les portes ferment bien, que l'eau n'entre pas dans les appartements, que les cheminées ne fument pas, etc., etc.

165. Mais il faut observer que cette obligation est encore une de celles auxquelles il est permis de déroger. Le locataire pourra donc consentir à prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent , sauf à lui à y faire les ouvrages convenables.

166. Il est censé prendre les lieux tels qu'ils sont, lorsqu'il y entre sans avoir préalablement exigé que le propriétaire fît disparaître les traces

ferme. (Br., cas*., 12 févr. 1838. J. de Br., 1828, 1, 81.)

[2] Voy. dans ce sent Brux., cats., 6 nov. 1822. J. do Brux., 1822, 2, 53, cl 1835, 16. Dali., 4, 26.

[3] Arrêt semblable, Angers, 20 janv. 1838.

[4] Angers. 14 août 1826.

[5] Junge Toullier, I. IV, n» 2! . Brux., 6 nov. 182*. (Dali., vo Chatte, p. 36.) (6] Suprà, n° 161.

(8] Art. 1769 et suiv.

de vétusté , ou les dégradations dont la chose était atteinte.

Mais il ne serait pas censé avoir renoncé à exiger du propriétaire l'exécution de l'art. 1720, par cela seul que, lorsqu'il a visité les lieux pour conclure le marché, ils étaient en mauvais état [i] : car, avant de louer, il fallait bien qu'il vît les lieux, et s'il a terminé, sans exiger expressément que le propriétaire mît les lieux en état, c'est que cette clause était inutile, attendu que la loi Tait peser de plein droit cette obligation sur le propriétaire; c'était à celui-ci à stipuler qu'il serait dérogé , en ce qui le concerne , à l'art. 1720 [s]. C est ce qu'on peut inférer de ce que dit Ulpien , dans la loi 19 , $ 2 , au D. Loc. eond. Après avoir donné le détail de certains accessoires de la chose louée , par exemple des meules, pressoirs, vases vinaires, il ajoute : « Dolia utique colonoesscpra»tandaet pnelura, »» et trapetum instrucla funibus : si minus, dota minum ea instruerc deberc ; ted et prœlum vint liaium, dominum reficere debere. »

167. La tradition se fait aux frais du locateur M. Elle s'opère au lieu où elle était au temps du contrat [4] ; quelquefois néanmoins les usages modifient cette règle. Les loueurs de fiacre sont obligés de conduire leur voiture devant la maison de celui qui les emploie ; les loueurs de meubles sont astreints à les faire arriver, à leurs frais , dans les mains de celui avec qui ils ont traité [s]. Tel est l'usage général; mais on voit que cette modification n'a lieu que pour le louage des meubles; matière étrangère à notre section.

168. Le temps de la délivrance est réglé par la convention ou par l'usage des lieux ; il faut que le locateur s'y conforme avec exactitude.

Si le contrat ne porte pas de terme , le loca-

[1] La claute par laquelle le preneur déclare avoir tu et vi»ité le» objets prit A bail et i'en contenter, ne «litpente pat le bailleur de lui délivrer la chote en bon état de réparation. (Liège, 9 mai 181* ; Arrêt» net. , t. IV, 1r» p., p. 30*.)

[2] Duranton, Louage, n» 61.

[3) Art, 1608, C. ci»., et mon Comment. Je la Fente, D" *88. Junge Pothier, n« 55.

[41 Art. 1609. et mon Corom., do 291.

[5] Pothier, n° 57.

[61 Mon Comm. de la V ente, n° 295. Pothier, n» 58.

17} Art. 1610 et 1741, C. cit. Mon Commentaire de la Fente, no 293. Ca«»., 7 nov. 1827. Pothier, Louage , D» 72.

(8) Pothier, no 68. lnfr., o»501.

[9J Pothier, n« 59.

[101 Pothier, I)et ehom, S 8.

[11J Mon Comm. de la Fente, no 262, donne le» ration» explicative» de cette propotilion. L'on trouvera le» plu» frappante» analogie» entre la vente et le louage sur ce point comme »ur beaucoup d'autre».

Et puiaque je renvoie aux doctrine» que /ai expotée» dan» l'ouvrage cité, je ne doi» pa» laitier ignorer que Duvergier ( do 258) «'élève contre la qualification d'aetion mixte, qu'avec la cour de cattalion j'ai donnée à l'action en dëlivraoce de l'acheteur. Mai» cet auteur n'eataye pat même de donner le» raitont qui «eraienl de nature à me convaincre d'erreur. Or , qu'e»t-cc qu'une opinion qui ne chercha pa» à ae faire valoir par la dé-

teur doit la délivrance aussitôt qu'il a été requis de le faire [0].

Faute par lui de remplir son obligation, le locataire peut demander la résiliation du bail avec des dommages et intérêts s'il y a lieu h],

169. Il peut aussi préférer poursuivre sa mise en possession. Il a alors une action appelée , en droit romain, aclio conducti, actio ex eonduclo, pour forcer le locateur ou ses héritiers à lui délivrer la chose manu militari [h].

170. Cette action était jadis purement mobilière, alors même qu'il s'agissait du bail d'un héritage. La raison en était que, dans l'ancien droit, l'action du conducteur ne tendait pas à avoir l'héritage ou même un droit dans l'héritage, mais à en percevoir les fruits, lesquels devenaient quelque chose de mobilier par la perception qu'il en faisait [9] ; et quant au locataire d'une maison, lequel ne perçoit pas de fruits, on ne le considérait que comme créancier d'un fait, et pas de la maison ; il n'était créancier que du quanti interttt in eâ domo habitare , ce qui plaçait également son droit dans la classe des droits mobiliers [10].

Je crois qu'en ce qui concerne les baux de maisons et de biens ruraux , il n'en est plus de même aujourd'hui par les raisons que j'ai exposées aux n 1 " 14 et suiv. Je sais que cette assertion choquera beaucoup d'idées reçues, parce qu'elle est entièrement nouvelle. Mais ce qui m'étonne, c'est qu'elle ne soit pas plus vieille. Au surplus, je prie le lecteur de peser mes raisons avec maturité. J'ai la conviction qu'il n'y trouvera pas une précipitation légère. J'ajoute (toujours contre le sentiment dominant) que l'action ex eondueto me parait devoir être rangée parmi les actions mixtes [11] , depuis que le bail a été revêtu ,

monslralion , qui élève de» diitcnlimentt tan» engager la lutte? Duvergier «tt borne A prétendre que r'ctltan» fondement que j'ai dit que Carré n'avait pu voir un caractère purement pertonnel dan» l'action en délivrance dirigée contre le vendeur, que parce qu'il avait oubl.é qu'aujourd'hui la propriété ett tranimite par la forée du contrat, u Carré, dit Duvergier, nfdit rien qui doivo

* le f m' a ce mer d'avoir oublié ou méconnu le principe

* de la trantmittion de la propriété par la vente ; il nu » rcfu»e pat h l'acheteur devenu propriétaire le» moyen» » de faire valoir ton droit contre le» tier» par l'exercice

* d'une action réelle; il dit teulemcnl que de l'acheteur

■ au vendeur l'action e»t penonuelle, et en cela il parait » avoir parfaitement rai»on. »

Mai» comment Duvergier n'a-t-il pa» vu l'évidence de mon reproche contre Carré, dant cette phrate de l'auteur qu'il défend : ■ Il nout suffira d'invoquer la doctrine de

■ Pathier, tuivant laquelle toute action pertonnelle naît

* d'un droit A la chote (jut ad rem) conféré par un con- » trat. »

C'ctt donc parce que, pour Carré comme pour Pothier, la vente ne donne que le jut ad rem, que ce contrat ne doit engendrer de l'acheteur au vendeur qu'une action pertonnelle 11! Or, quoi de plut faux tout le C.civ., qui fait transférer la propriété par la seule puittance du contrat / Quelle méprise plat grande , que d'invoquer la doctrine de Pothier tout le Code, qui en a embra»»é uno tonte différente!!!

Je »ui» donc étonné du reproche que Daivergier m'a-

par le Code , do la puissance de produire le jus in re.

171. Ce qui le prouve avec évidence, c'est que , contrairement à l'ancien droit , le fermier et le locataire peuvent intenter leur action contre le tiers détenteur de la chose, tandis que, d'après les principes de la jurisprudence antérieure au Code civil, son action était limitée contre la personne du locateur ou celle de ses héritiers. >ious verrons la preuve de cette vérité dans notre commentaire de l'art. 1 743. Du reste, elle a déjà appnru à nos yeux par les dispositions des articles 1428, 1429 et 529 du Code civil, qui autorisent le fermier et le locataire à poursuivre la délivrance de fa chose contre la femme et contre le nu propriétaire, quoiqu'ils ne tiennent leurs baux que du mari seul ou de l'usufruitier. Avant le Code , où l'action ex conduclo était personnelle , on avait bien senti que le fermier et le locataire ne pouvaient exiger la délivrance de la chose du nu propriétaire avec qui ils n'avaient pas contracté. Aussi n'avaient-ils pas d'action contre lui ; mais aujourd'hui leur action est spécialement consacrée par la loi ! ! ! Pourquoi cela, si ce n'est parce que le bail alTecte la chose, qu'il la suit en quelques mains qu'elle passe, qu'en un mot il est droit réel , et qu'à ce titre il milite contre tous détenteurs quelconques ! ! Au reste, ces idées recevront de plus amples développements dans le commentaire de l'art. 1743.

172. Le jugement rendu sur l'action ex eonducto équivaut à la délivrance , et en cas de résistance à cet ordre de justice , le locateur peut être contraint manu militari [<].

173. Quant aux dommages et intérêts que le locataire et le fermier peuvent obtenir, on peut consulter mon commentaire de l'art. 1611 , au litre de la Vente [*}.

174. L'action ex conducto n'a pas lieu seulement lorsque le locataire ne fait aucune délivrance de la ebose ; elle a aussi un fondement

drewe d'avoir mal compri» Carré. J'ai sai<i au contraire m véritable pensée . cl j'ai montré au grand jour une erreur qu'il était utile île combatlre.

Apre» cela je *ai» bien que Carré donne à l'acheteur nue action contre le» lier» détenteur* ; mai* ce n'c»t qu'une preuve de plu* de linconséquence de cet auteur, à aller prendre dan* Polluer des défiuitiou» u*ée* cl condamnée* par le Code civil.

[1] Mon Comtn. de la fente, n» 993. Polbier applique ce» principe» au louage, no 66.

[3] Ko* 296 et tuiv. — Le propriétaire qui »e trouve de bonne foi dan* l'impo»sibilité de procurer l'exécution d'un bail pa**é en ton nom , ne doit de dommagea-intérét* qu'autant que le fermier ju»tifie qu'il a éprouvé de» perte» ou qu'il a été privé d'un gain par l'inexécution du bail. (33 mara 18u8 ; Brux., Déci*. not., I. XIV , p. 189.)

|3j Polhier, Louage, no 74.

t4] Arg. de l'art. 17*2.

[5] Pothier. n« 74.

[6] Art. 1719 et 1720. Gâta*. 1. 35, S 9, D. Loc. cond. Il donne comme caute de résiliation du bail »i le propriétaire ne r< parait pa» le* parle* et fenêtre» trèt-cn-

dommagée».

[7] Le locataire d'une mai*on dont le» loyer» soul paya-

légitime lorsque la chose que le locateur lui délivre ne se trouve pas entière ou ne se trouve pas dans le même état que lors du contrat [s].

Dans ce cas, le preneur peut, suivant les circonstances , demander une diminution de prix ou la résiliation du bail [*].

Et si c'est par le fait du locataire que l'empêchement est arrivé , le preneur sera fondé à demander des dommages et intérêts.

Mais si l'impossibilité de faire une délivrance complète provient de la force majeure , le preneur ne pourra exiger que la résiliation ou la diminution du prix, mais non pas des dommages et iutérèts [s] !

175. Lorsque la délivrance est faite et que le preneur est en possession, le locateur a une nouvelle obligation que la nature du contrat fait peser sur lui : c'est d'entretenir la chose en état île servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent être nécessaires, autres que les localives [e].

Nous verrons par l'art. 1754 quelles sont les réparations réputées' locatives dans les baux de maisons. Celles-là sont à la charge du locataire; elles ne portent que sur des objets de menu entretien. Mais si l'état des lieux exige qu'il en soit fait de plus considérables pour que la chose serve à sa destination , le propriétaire ne peut s'y refuser. Cette règle est juste. Le propriétaire reçoit les fruits civils de la chose , il faut qu'il en supporte les charges. Et comme, par compensation du payement de ces fruits , il a promis au preneur de le faire jouir , il est de toute nécessité qu'il maintienne la chose en état de faire son service et de procurer au conducteur cette jouissance pleine et entière , qui est le but du contrat (ij. Or, il est clair qu'il y manquerait s'il laissait la chose se dégrader et devenir incommode par son état de détérioration. Que si le propriétaire a été exempté des réparations purement

ble» par anticipation, peut empêcher qu'il ne *oit donné •uile à une »ai»ie-gagerie pratiquée à *a charge, du chef de M» loyer*, en excipanl , en terme» de défen*e , du défaut de réparation* néce»*aire», et il peut exiger que le propriétaire ait préalablement à le» exécuter.

Semblable exception qui trouve , comme l'action, «on fondement dam le contrat de bail , ne pourrait être écartée par le motif que la nécessité de* réparation* étant déniée par le propriétaire , celte contre-prétention du locataire n'ctl pa» liquide, et ne peut être oppoaée à la demande principale.

Ain»i il y a , dans ce» circonstance*, lieu à admettre le locataire à vérifier le défaut de réparations néecttairea, au moment de la saisie-gagerie , avant de datoer aur la demande en validité de cette saisie. (Br., 16 mar* 1631 ; J. dcB., 1831, 1,16.)

Il a été jugé, au contraire, que le locataire ne peut arrêter l'exécution d'un commandement signifié par le bailleur pour loyer* échu», en lui opposant l'exception du défaut de réparation», lorsqu'il n'a fait antérieurement aucune» réclamation» à cet égard , et que la dénégation du bailleur rend »a prélcution illiquide. (Br., 16 avril 1834 ; J. de Br.. 1834, 374 ; Liège. 21 mai 1833. I J. du xixa »., 1832, p. 288.)

locatives.ee n'est que parce qu'elles sont censées avoir lieu par la faute du preneur ou de sa famille [ij.

176. Cette obligation d'entretenir la rhose en bon étal s'applique au louage des meubles comme des immeubles [s]. J'en fais l'observation pour protester contre les paroles trop restreintes de la rubrique de notre section [s).

1 77 . Au reste, un locataire ne serait pas écouté s'il prétendait que le propriétaire doit lui procurer toutes les commodités et les agréments dont on eberebe à jouir dans la vie confortable de notre époque. Il n'est ici question que de l'entretien de la chose dans l'état où elle était au moment de l'eutrée du locataire, et non d'additions volupluaircs, ou même utiles. Les articles 1719 et 1720 ne s'occupent que des réparations nécessaires afin que la chose remplisse sa destination.

178. L'art. 1754, dont nous parlions au n" 17 S , a donné le détail des réparations locatives dans les baux de maisons [«]. Hais aucune disposition du Code n'a défini ce que l'on doit entendre par ces expressions dans les baux de biens ruraux, d'usines, de cours d'eau, etc., etc. L'interprétation doit suppléer à ce silence.

Suivant une distinction fort ancienne dans le droit , il y a deux genres de réparations : les grosses réparations cl les réparatious d'enlreticn. (Arl. 605, C. civ.) Celles-ci se subdivisent en deux espèces, les réparations de gros entretien et les réparations de menu entretien , appelées réparations Iocativcs [s]. Les réparations de gros entretien sont à la charge du propriétaire ; notre texte est en effet positif à cet égard, puisqu'après avoir déclaré que le propriétaire doit entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, il n'excepte de cette obligation que les réparations de menu entretien , c'est-àdire les réparations Iocativcs. La règle est donc que le poids des réparations principales tombe sur le propriétaire. Nous en avons dit la raison au n° 175 ; le locataire n'est soumis qu'à des réparations de peu d'importance et de valeur, occasionnées par sa faute présumée [r.].

On a demandé devant la cour royale de Nancy, si les réparations à faire au canal d'une usine afin de boucher les trous ou entonnoirs que la nature du terrain causait dans le lit du cours d'eau, sont des réiiaratious à la charge du propriétaire ou bien à la charge du preneur. Par arrêt du 8 août 1831 , la cour royale a décidé, d'après un

[1] PotMer , n» 10T. Jn/h, do 585.

[3]5Vi\,no 103.

[4] Voy. leadélail* que j'ajoute aux exemple* du Code, n»* 551 et mut.

[5] Traité de* réparation* , par Pialea, t. I, p. 40, chap. 3. Loi* de* bâtiment*, par De»godeU, part. 3, p. 6. Proudhon, Utufruit, no 1615. Rapport de Tripier, dana Sir., 33, 338.

[6] Supr.. no 175. et **/"., n» 585.

17] Sir., 33, 1, 338.

ensemble de circonstances tirées de la nature des dégradations , des clauses du bail , de l'usage et de l'intention des parties, que le preneur devait en rester chargé. Le pourvoi contre cet arrêt a été rejeté par la chambre des requêtes le 24 novembre 1S32 [i]. On le voit, cette décision est plus de fait que de droit : elle laisse la question fub judice [s]; il est vrai que les circonstances, ainsi que l'usage des lieux attesté par les cours , exerceront toujours sur la solution une influence que l'art. 1 754 consacre comme très-respectable; mais en thèse générale , je crois qu'il ne faut pas se montrer trop dur envers le fermier et que toute réparation forte ou onéreuse doit être reportée du côté de la propriété. On mettra sans doute avec justice au compte du fermier quelques petits travaux nécessaires pour maintenir les bords d'un canal et pour préserver la digue d'un étang, quand ces petits travaux rentreront dans les devoirs de surveillance qui sont imposes d'une manière plus spéciale à un fermier à longues années ; mais s'il s'agit d'un ouvrage considérable, si le canal du moulin, les digues, les déversoirs sont endommagés par de graves détériorations, telles que brèches, éboulements, ruptures, etc.; s'il faut enlever les atterrissements ou amas de sable et de vase qui se forment audessus et au-dessous des moulins [o] , on fausserait l'article 1719 en condamnant le fermier à supporter un tel entretien. Ce serait intervertir les rôles et les obligations [to].

179. Duvergier décide sans distinction que le curage des fossé* est une charge du preneur [il]. Je crois , cependant , que cette proposition est trop absolue.

Lorsque les fossés sont pratiqués sur le domaine pour le clore et le défendre , ou pour faciliter l'écoulement des eaux pluviales, le curagi' fait partie des travaux de culture et de conservation des récoltes ; c'est l'ouvrage du fermier , surtout si ce curement a coutume de se renouveler dans un temps qui n'excède pas celui de la durée du bail («]. Mais il arrive souvent, dans les pays de palus et de marécages , que des fossés sont pratiqués en forme de saignées, à l'effet de donner cours à des eaux malsaines , et d'assainir la contrée. Les fossés qui servent de conduite à ces eaux croupissantes se remplissent promptemenl de limon , et le curage est alors une opération bien plutôt commandée par un intérêt de salubrité que par un besoin de la culture. Je pense que , dans ce dernier cas, le fermier serait fondé

[8] Duvergier croit cependant cet jirreldécixif. no105.

[9] Voy. Deagodeta. Goupy et Lepagc. {Loi* de* bâtiment*, part. 9, p. 161 et auiv.)

[10] Je doit même ajouter que Deagodeta et Goupy vont juiqu'à décider qu'en général lea réparation* de* digue* et le fauchage de* bertttt qui croiwent dam l'eau et en ralenti»»? nt la viteate , font de» dépentes du propriétaire.

(12] Pothier. Louage, n» 334. Voj. »at/h, no 669, je revient la-dcuu».

à reporter sur le propriétaire la dépense du curage. C'est ainsi , du reste, que cela se pratique dans les localités où la présence des marais a forcé les populations à se garantir par des travaux d'art, de la funeste influence des eaux stagnantes [<].

180. Le fermier doit encore placer au nombre des travaux qui dérivent de son obligation de cultiver et de récolter les fruits , ceux qui ont pour objet l'entretien des haies vives, des échalas, des pressoirs, des vaisseaux vinaircs, de l'aire des granges, de l'échcnillage, etc. [s].

On suivra , au reste , la recommandation de Pothier , qui renvoie aux usages locaux pour les cas divers qui pourront se présenter (n° 225). C'est aussi ce que fait l'art. 1754 pour les baux de maisons.

181 . Lorsque le bail porte sur des objets mobiliers, tels qu'un moulin ou un établissement de bains sur bateaux, un navire, etc., le locataire s'affranchirait difficilement de l'obligation de veiller au calfatage partiel, qu'on peut comparer au recrépissement du bas des murailles d'un édifice, jusqu'à la hauteur d'un mètre (art. 1754); il devrait aussi prendre à sa charge les enduits de goudron sur les planchers et sur le pont, parce que cela tient lieu des réparations localives des pavés et «les carreaux des chambres [si.

182. Dcsgodels, Goupy et Lepage [*] se sont livrés à des détails pratiques sur les réparations localives des moulins. Il y a , à cet égard , des usages spéciaux , dérivant de certaines circonstances particulières et surtout des obligations , plus étroites , imposées au fermier, à raison de la longueur habituelle des baux de moulins. Ainsi, on a coutume de mettre dans la classe des réparations localives celles qu'il faut faire aux palées, aux vannes, aux tournants et travaillants [s]; aux câbles, vérins, pinces de fer ; aux corbeilles à engrener , et autres objets mobiliers servant à l'exploitation du moulin; et cela, quand même le fermier pourrait objecter que la dégradation provient de l'usage naturel de la chose.

Je dois remarquer , toutefois , que ces usages ne sont pas généraux , au moins en ce qui concerne l'obligation du fermier de réparer les suites de l'usure arrivée pendant sa jouissance. Il a été rendu , par la cour royale de Nancy , un arrêt dont je n'ai pu me rappeler la date , mais qui décide qu'un meunier n'est pas responsable de

[1] Junge arg. de l'art. 1756.

(2] lUiclic, Manuel des propriétaires, no 516. Vaudoré, Droit rural, t. Il, n°» 553. 554,558, 88. Uuvcrgicr no 105. Voy. in/'r., au n°669, de nouveaux détail*.

[3] Mémcarlicle.JunyeProudhon, Uiufruit, no 1728,

[4] Loit des batimentt , pari. 2, p. 161 ct»uiv.

[5] Junge Bourges, 21 avril 1819 (Dali.. Louage, p. 45).

[6] Arg. do l'exemple «té, et de* autorité* rappelée» dan» mon Comm. de Xifenle, n<» 758.

[7] Vor. not 363, 364, et no» 222 et 343.

[8] Part. 2 , p. 1 .

(9] Jnfr., n» 588.

110} Dien entendu cependant qu'il n'y a force majeuro

l'usure de la meule de pierre dont il n'avait fait que se servir suivant la destination de la

chose [g].

S'il s'agit de moulins à eau , le fermier est , d'après les auteurs cités , responsable de tous les dommages arrivés aux bateaux qui supportent les moulins. La rigueur est telle , qu'on ne regarde pas comme force majeure , les pertes occasionnées , lors des grandes eaux ou des glaces, par la rupture des câbles , les frottements ou le choc des autres bateaux , etc. , etc. Ce sont des accidents annuels , contre lesquels le fermier a pu se prémunir, en prenant certaines précautions , ou en se faisant donner par son propriétaire des pieux de garde. On considère le bris par les glaces du même point de vue que l'incendie. On suppose la faute tant que le fermier ne prouve pas qu'il en est exempt [7].

Dans les moulins à vent , le locataire est tenu de réparer le dommage causé par le vent , s'il était prouvé qu'il a négligé de tourner le moulin pour éviter l'accident.

Je le répète, ces règles ont été empruntées par les auteurs que j'ai cités aux usages suivis dans le ressort de l'ancienne coutume de Paris ; c'est tradition d'usage, disait Desgodets [s]; ils sont dignes de considération, car ils sont attestés par des hommes expérimentés qui les ont constatés dans leur longue pratique ; ils sont même devenus de style dans les baux de moulins, passés dans des localités dont je parle.

Mais il faut les prendre avec précaution, lorsqu'il s'agit de baux passés ailleurs, et dans tous les cas où ils font peser sur le fermier des présomptions ou des conventions tacites qui sont en dehors des principes généraux. On n'oubliera pas, qu'à moins de clauses bien formelles ou d'usages bien certains, l'art. 1755, écho des principes généraux, affranchit le locataire de toutes réparations localives , dans le cas de vétusté [9] et de force majeure [10].

183. Lorsque le propriétaire ne satisfait pas à son obligation de réparer la chose , le preneur a contre lui une action, branche de l'action ex conducto. Si le locateur assigné ne convient pas des dégradations, le juge ordonne la visite des lieux , et si elles sont constatées; il condamne le propriétaire à les faire dans un certain délai, passé lequel le preneur les fera faire à ses frais et en retiendra le montant sur les loyers par lui

que quand il n'y a pa* de la faute du preneur. (Infr., no* 223, 542, 363, 364, 561.)

Lonqu'il e*t dit dan* un acte de bail que le prenenr devra entretenir tou» le* bâtiment*, en y fai*ant toute» le» réparation» nécessaire», tanlgro**e» que menues, on ne peut attribuer a cette expression, grotte 1 réparations, le «en* qu'elle a dan* l'art. 606 du Code civil.

Le »cn* de ce* mol* doit te déterminer par celui de la clause prise en «on entier.

Le preneur ne peut être tenu de* réparation» néetaaitées par un vice de construction.

ISi de rétablir les objets dont la vétusté est telle qu'il» doivent élrt- entièrement refait» à neuf. (Br., 7 mai 1834) J. deB., 1835, 33.)

dus ; ou s'il n'en doit pas , il sera remboursé de ses avances par le locateur [ij.

Si les dégradations étaient tellement considérables qu'elles empêchassent l'exploitation ou l'habitation, le preneur, qui n'aurait pas le moyen d'avancer les frais de réparation , serait fondé à demander la résiliation contre le propriétaire , si celui-ci ne se mettait pas en mesure de remplir ses obligations [a].

184. Ce n'est pas assez pour le propriétaire de délivrer la chose et d'en procurer au preneur une jouissance matérielle conforme à la destination du contrat ; il faut encore que pendant toute la durée du bail il lui en assure la jouissance paisible.

Le trouble peut provenir de quatre causes :

1° De la force majeure. Nous nous en occuperons en commentant l'art. 1722.

2° Des vices ou défauts cachés de la chose ; ce cas est spécialement prévu par l'art. 1721 ;

3" Des prétentions élevées par des tiers sur la chose ; ce sera l'objet du commentaire des articles 1725, 1726, 1727;

4" Enfin du fait du locateur lui-même , qui manque à la loi du contrat en inquiétant le preneur dans sa libre jouissance. Les art. 1723 [r>] et 1721 touchent quelques points qui se rattachent à cette quatrième cause. Occupons- nous ici de ceux auxquels ils restent étrangers.

185. Le locateur peut troubler la jouissance du preneur en donnant accès dans la maison dont celui-ci occupe une partie à des établissements qui sont contraires à la morale, ou à la santé, ou à la tranquillité de sa famille.

Si , par exemple , j'occupe dans la maison de François un appartement situé au premier, et que ce dernier loue un autre corps de logis à une maison de jeux , même autorisée par la police , il est certain que le voisinage sera tellement incommode et dangereux , que je pourrai demander la résiliation et des dommages et intérêts. C'est ce qu'a jugé la cour royale de Paris, par un arrêt du 11 mars 182C, auquel tous les amis des bonnes mœurs doivent applaudir {*].

Il en serait de même si la location était faite à une maison de prostitution; si, contre l'usage des précédents locateurs, le propriétaire ouvrait ses appartements à des réunions tumultueuses , telles que bals publics , cafés ; s'il y créait une auberge ou bien un bureau ou une station de voitures publiques ; s'il y établissait des ateliers insalubres.

186. Ce serait encore un trouble apporté par le propriétaire à la jouissance du preneur, s'il grevait l'immeuble de servitudes de vues, d'é gout , de passage qui n'existaient pas avant le bail et qui seraient une cause incessante d'in-

unodités [s]; s'il obstruait des fenêtres qui

1]Pothier, do 108.

2 Id.

3 Infr., n» 241.

4 Dali., 26, 2, 213. Sir., 26, 2, 15] Folhicr, no 76.

.— ÎCHASGS.— LOCVOS.

donnaient au locataire de l'air , du jour ou de la vue [e]. C'est troubler la possession du preneur que de la rendre moins commode [ï],

187. Le locateur n'y porterait pas une moindre atteinte si, ayant donné à ferme un domaine rural, il y envoyait paître ses bestiaux ; si, ayant loué une vigne , un verger, il se permettait d'en cueillir , sinon la totalité des fruits , au moins une partie , sans la permission du preneur.

188. Et comme l'obligation de délivrer la chose emporte avec elle celle de la délivrer avec ses accessoires , il s'ensuit qu'il y aurait manquement à la loi du contrat dans le fait du propriétaire qui entreprendrait de priver le locataire de l'usage de ces accessoires [ah

Ainsi, dans les maisons où il y a des cours, le locataire a le droit d'y déposer son bois à brûler et de l'y faire scier et fendre avant de l'emmagasiner dans son bûcher ; le propriétaire doit souffrir cet usage naturel de la chose ; il ne peut se plaindre, sous prétexte qu'il en éprouve quelque gène. Il n'a qu'à ne pas louer s'il prétend conserver, dans sa maison, une entière liberté.

Le locataire a aussi l'usage de la porte co* chère [9]. Il peut même entrer en voiture dans le vestibule , et le faire ouvrir aux personnes qui viennent le visiter en voiture. C'est ce qui a été décidé, avec grande raison, par arrêt de la cour de Paris, du 4 mars 1828.

189. Une question intéressante a été jugée par la cour royale de l'île Bourbon. Jacquemain et Burdet étaient adjudicataires de la ferme du droit sur les boissons. Plus tard, l'État trouve utile de supprimer les employés chargés de constater la fraude. Les fermiers demandent alors la résiliation du bail pour trouble occasionné par le fait personnel du locateur ; mais la cour royale pensa qu'il n'avait pas été porté atteinte au contrat par cette suppression , et la cour de cassation rejeta le pourvoi par arrêt du 16 décembre 1828, par la raison que la cour n'avait fait que se livrer à une appréciation de conventions et d'actes.

Les faits de cette cause, singulièrement écourtés dans les recueils d'arrêts, ne me sont pas assez connus pour que je puisse émettre mon opinion sur le bien jugé de l'arrêt de Bourbon , lequel s'explique peut-être par des circonstances que j'ignore. Toutefois, il me semble qu'en équité et à part tout point de fait spécial, les preneurs avaient dû compter pour l'exploitation de leur bail , sur le concours des employés de la régie; que ces fonctionnaires , chargés de réprimer la fraude, étaient les auxiliaires naturels des .fermiers , et que tous les profits du bail s'évaMfuijsaient dès l'instant que la fraude restait, *an* répression; cet événement amené par le fait diii gouvernement, qui était en même temps loca>

[6J Domat ,1.1, tit. IV, tect. 3, n° 6.

n« 509. Infr., no 243.

[7] l'olhicr, no 76.

[8) Supr., n« 160.

[U] Bourgc, 24 avril 1828.

■for, t. I,

teur, ne pouvait rester sans influence sur la position des parties.

190. L'alluvion qui se forme pendant la durée du bail, étant un accessoire de la chose, doit être également laissée au preneur pour qu'il en profite. Pothicr avait une opinion différente et combattait Caroccius, au sentiment duquel nous nous rangeons. Le fermier , disait Pothier (n° 278), n'a le droit de jouir que de ce qui lui a été loué ; or l'alluvion n'a pas pu se trouver comprise dans le bail , puisqu'elle n'existait pas encore. 11 est vrai que, daus le contrat de vente, l'augmentation appartient à l'acheteur; mais c'est parce que , depiùs le contrat , la chose est à ses risques. Mais dans le contrat de louage, la chose est aux risques du propriétaire.

Cette argumentation de Pothier ne me parait pas concluante. Ce n'est pas par la question de péril que la difficulté doit se résoudre ; c'est par les principes sur le droit d'accession, qui identifient l'alluvion avec la chose, et ne permettent pas de l'en séparer. La preuve que la question de perte est étrangère à notre point de droit , c'est que dans la matière des hypothèques , le droit du créancier s'étcud à l'alluvion (article 2133), quoique, cependant, le débiteur soit tenu de donner un supplément d hypothèque lorsque la chose hypothéquée a péri en tout ou même- en partie. (Art. 2131.) Le point de vue du péril de la chose n'a donc aucune iuflueuce sur l'extension du droit du créancier, et celte extension se justifie uniquement par les règles du droit d'accession. Pourquoi en serait-il autrement dans le contrat de louage? Pourquoi serait-il permis de détacher l'accessoire du principal?

Je lieuse donc, avec Duranton [i], que le propriétaire ne peut empêcher le fermier d'étendre sa jouissance jusqu'à l'alluvion. Mais je ne voudrais pas ajouter à ce droit une condition que quelques auteurs ont voulu y mettre [*]. C'est que le prix de ferme serait augmeuté dans une proportion équivalente au bénéfice donne par l'alluvion. Nous verrons plus bas que les évéheureux qui augmentent les profits du contre toute espérance, ne sont pas une ' d'augmentation du prix de bail [s]. Pourquoi donc Duvergier , qui est aussi de cet avis , veut-il que le cas d'alluvioti soit pour le fermier l'occasion d'une surtaxe?

191. Revenons à la garantie que doit le bailleur pour ses faits personnels. Nous avons expliqué dans quels cas et dans quelle mesure la nature ducoutral oblige le bailleur à la fournir. Mais les conventions des parties peuvent limiter et modifier cette obligation. Rien n'empêcherait qu'il ne se réservât le droit d'introduire dans la maison des professions incommodes , d'ajouter à

l'immeuble certaines servitudes gênantes , de cueillir , pour sa consommation, des fruits de la vigne ou du verger donné à bail [i] ; de restreindre la jouissance du preneur à certains accessoires, et de lui interdire l'usage de certains autres. Il serait même en droit de stipuler dans le contrat qu'il pourra faire cesser le bail en occupant lui-môme les lieux , en vendant la ferme (art. 1743), en démolissant la maison pour en reconstruire une autre, etc.

La validité de ces stipulations a porté un auteur moderne [s] à se demander si le louage ne différerait pas de la vente en ce point , qu'il autorise le bailleur à se soustraire à la garantie de ses faits personnels, tandis que la vente ne comporte pas une telle convention. (Art. 1628.)

Mais le doute de cet auteur tient, à mon avis, à une confusion d'idées. La règle de l'art. 1628, telle que nous l'avons interprétée ailleurs [s] , s'applique au contrat de louage comme au contrat de vente. Elle tient à la nécessité de maintenir la bonne foi dans les conventions , à l'obligation de l'une des parties de ne pas inquiéter l'autre par des actes injustes et contraires à ses promesses.

Les clauses dont nous avons reconnu tout à l'heure la légalité ne sont pas une objection contre cette solution ; il est vrai que toutes se réunissent pour autoriser de la part du bailleur des faits personnels postérieurs au contrat ; il est vrai encore que nous avons dit dans notre commentaire de l'art. 1629, que cet article prohibe principalement la convention par laquelle l'acheteur fera remise au vendeur de ses faits posté rieurs à la vente. Mais la raison indique qu'il ne s'agit, dans l'art. 1629, que des faits postérieurs qui seraient en contradiction avec les obligations ■scellées par le contrat , et non pas de ceux qui auraient taxativement et spécifiquement reçu , dès l'origine, l'approbation des parties, et feraient corps avec la convention. Ainsi, par exemple, on reconnaît que le vendeur peut faire résoudre la vente en exerçant le pacte du rachat , quoique ce soit là un fait postérieur à la vente ; mais ce fait est sauvé parce qu'il procède d'une condition viscérale de la stipulation. On reconnaît encore que le vendeur a droit de se réserver sur la chose vendue une servitude, une charge, quoique l'exercice de la servitude et l'usage de la charge ne se réalisent que par des faits postérieurs au contrat. Pourquoi? Parce que ce sont là des restrictions conventionnelles qui ont enlevé tout d'abord à la chose vendue quelques parties de son intégrité; ce sont des réserves qui font qu'on n'a pas vendu la chose entière, mais bien une certaine chose dépouillée de tels et tels attributs. L'acheteur n'a donc pas à se plaindre ; car il n'éprouve pas de trouble.

[1] Du Louage, n<> 81. Set raison* oe §ont pa» loul à fait les mêmes.

[2] Chardon. De l'alluvion, no t57. Duvergier, no 556. [3] Jnfr., no. 239 et 240.

[4] Polluer, no 75.

[5] Duvergier, no 312.

[6] Mon Comm. de la VtnU, n« 477.

Le vendeur, en jouissant de ses réserves, ne va pas contre ses promesses; il ne donne pas ouverture à garantie; il ne Tait que délivrer la chose telle qu'il l'a promise.

Eh hien ! il en est de même dans les conventions du hail , que nous avons énumerées il n'y a qu'un instant. Si lehaillcur se réserve de rentrer dans la ferme louée pour l'occuper luimême, ou même de renverser la maison pour la reconstruire, c'est une clause résolutoire imprimée ttb inilio au contrat , et licite comme toutes les clauses résolutoires dans lesquelles il n'y a rien de contraire aux bonnes mœurs. Si le bailleur se réserve la jouissance de certains fruits, l'addition de certaines servitudes gênantes, l'introduction dans les lieux loués de professions bruyantes et incommodes, c'est que la jouissance que le preneur a entendu se procurer , n'était pas une jouissance pleine et parfaite; c'est que la chose qui a fait l'objet du contrat était limitée pour lui par des restrictions qu'il a connues et acceptées. Dans tous ces différents cas, le preneur n'est pas troublé, le bailleur lui délivre ce qu'il lui a promis, rien de plus.

Mais si le conducteur voulait, par des faits postérieurs au contrat , défaire ce à quoi il s'était engagé, c'est alors que l'art. 1629 viendrait se présenter avec toute la force que lui donne la bonne foi ; c'est alors que la stipulation par laquelle le bailleur se serait affranchi d'avance et d'une manière générale de la responsabilité de ses faits, serait attaquée comme impuissante; c'est alors que le preneur serait fondé à lui demander une garantie aussi nécessaire dans le eontrat de louage que dans le contrat de vente ; c'est alors enfin qu'il ferait effacer des faits tendant à détruire la convention ou à en empêcher l'accomplissement !

Ainsi, supposons que le hail d'une maison soit passé avec la clause que le locateur n'entend

fournir aucune garantie , pas même celle de ses faits et promesses en général. Je pense qu'une telle stipulation ne l'autorisera pas à expulser le locataire avant les termes fixés par le contrat, sous prétexte qu'il veut occuper la maison ou en changer la forme. L'obligation de faire jouir le preneur, obligation si nette, si formelle, l'emportera sur la stipulation de non-garantie, stipulation vague , indéfinie et qui laisse dans l'incertitude les faits et promesses dont le bailleur voulait se réserver la liberté. C'était à lui , bailleur, à les détailler d'avance avec précision. Quant au preneur, il n'est pas censé avoir voulu se mettre à la merci du bailleur et subir tous les caprices de sa volonté.

Vainement le locateur observera-t-il que le fait qu'il veut imposer au preneur n'a rien que de licite. Il n'importe ; n'étant pas expressément réservé par la convention, il ne saurait être protégé par une clause dont la généralité tue l'efficacité. Pense-t-on que le vendeur qui aurait stipulé une clause semblable , serait fondé à s'en prévaloir pour venir ensuite exercer sur l'immeuble vendu des actes de servitude, des faits de passage, etc. ? Non sans doute ; il aurait beau dire que de tels faits n'ont en soi rien que la loi défende ; qu'il aurait pu s'en réserver l'exercice par une clause expresse ! on lui répondra , avec l'art. 1628, qu« cette clause expresse n'existe pas, et qu'elle ne peut être remplacée par la clause générale et équivoque de non-garantie de faits personnels tenus secrets et imprévus. Or, la même réponse sera adressée au bailleur avec une égale force et un égal succès. Ce n'est pas avec des réserves trompeuses par leur étendue, avec des stipulations mystérieuses qui ne disent rien à force de dire trop , qu'on s'affranchit des

«obligations commandées par la nature des contrats et par la bonne foi !

Article 1721.

Il est du garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces tices ou défauts quelque perle pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

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