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Société a mises à la disposition des çuvriers, dans des quartiers salubres, avec des aménagements bien appropriés et à des conditions de location ou de vente qui sont avantageuses. Le prix de location d'une maison à un étage, pouvant loger une famille, est de 17, 50 à 20 francs par mois. Les logements loués en ville par les ouvriers ne se composent le plus souvent que d'une chambre, dans des conditions très insuffisantes à tous les points de vue et au prix de 8 à 12 francs par mois. La population des trois groupes de maisons s'élève à 1810 personnes. Deux maisons seulement sont habitées par des célibataires ; tout le reste est habité par des familles plus ou moins nombreuses. D'après les chiffres ci-dessus, la moyenne d'habitants par maison serait entre cinq et six. La plus grande partie des maisons est occupée par des ouvriers des filatures de lin et de coton; puis viennent quelques ouvriers du bâtiment et des ateliers de construction, et enfin des employés de l'octroi, des chemins de fer et des tramways. Non seulement il n'y a jamais de maisons inoccupées, mais encore la proportion des locataires qui deviennent acquéreurs est toujours croissante. En 1873, sur 233 maisons, 32 étaient vendues et le reste était habité par des locataires. Actuellement, sur 318 maisons, 201 sont vendues à ceux qui les occupent. D'après les statuts, les maisons ne peuvent être vendues par la Société

qu'au prix de revient, et elles sont payables un dixième d'avance, avec les frais d'enregistrement et le surplus, par fractions, au mois ou à la quinzaine, pendant une période de quinze ans au maximum et avec faculté d'anticipation. Le nombre considérable des achats prouve que le prix (3,000 francs) pour les maisons ordinaires est en rapport avec les ressources qu'une famille d'ouvriers peut économiser sur le salaire quotidien. Pour que ces maisons conservassent le caractère et l'affectation spéciale qui leur étaient attribués au profit des ouvriers, il fallait stipuler qu'elles ne seraient, revendues ou sous-louées par les acquéreurs que sous certaines réserves et moyennant des conditions plus ou moins restrictives. D un autre côté, l'on pouvait craindre qutî les mutations de propriétés s'effectuant nécessairement après décès ou par suite de vente volontaire ou forcée, ne vinssent jeter quelque trouble dans l'ensemble de l'opération et dénaturer quelque peu l'œuvre primitive. Depuis la fondation de la Société, douze maisons ont été revendues, sans qu'il en résultât le moindre inconvénient pour le fonctionnement général du système.

La Société avait commencé ses opérations avec un capital souscrit de 600,000 francs et avec une subvention de 100,000 francs. Il est stipulé dans les statuts que les actions de 500 francs recevront un intérêt annuel sur les produits nets résultant

du produit des locations et des intérêts dus par les acquéreurs de maisons, sous déduction des frais d'administration et d'entretien, et du service des emprunts éventuels. Quant au surplus des bénéfices et au produit des ventes de maisons, ils sont destinés, d'après les statuts, au remboursement successif des actions de SOO francs, le Conseil d'administration conservant toutefois la faculté d'appliquer le produit des ventes à de nouveaux achats de terrain et à de nouvelles constructions. Depuis Torigine de la Société, l'intérêt annuel de 5 p. 400 a été régulièrement payé aux actionnaires, sans qu'il y ait eu lieu de recourir à la garantie de la ville, et s'il n'a pas été remboursé d'actions, c'est que le conseil d'administration a usé de la faculté d'emploi qui lui a été réservée par les statuts, en construisant de nouvelles maisons au fur et à mesure qu'il recevait le produit des ventes (1). C'est ainsi que, sans émission d'actions

(1) Les conditions de vente et de location sont des plus ïiimples. Le prix de location est calculé à raison de 8 p. 100 sur le prix de vente : sur ces 8 p. 100, 5 p. 100 sont attribués aux actionnaires et 3 p. 100 affectés aux frais d'assurances, d'impôts divers, entretien, réparations et dépenses de gestion. Le payement de quinze annuités de loyer donne au locataire la possession de la propriété qu'il habite, mais l'ouvrier peut tout d'abord s'en déclarer acquéreur dès qu'il a payé en loyer le dixième du prix de la construction : dès lors le prix de son loyer est successivement réduit à 5 p. 100 de la somme restant à payer,

supplémentaires, sans emprunt, il a pu construire successivement, avec le capital primitif de 600,000 francs renouvelé par les ventes, pour 1,146,000 fr. d'immeubles. Le remboursement des actions n'est, d'ailleurs, exposé à aucun risque en présence de l'actif immobilier qui demeure la

et il peut lucMue abréger la durée de son bail par des

payements anticipés et

partiels.

Le tableau suivant établit d'une façon précise les con-

ditions de vente :

Premier

acompte à

payer de

Prix de

suite Payements à effectuer succes-

vente par

(plus les sivement pour devenir

maison.

frais d'acte}. propriétaire.

MAISONS fr.

fr. fr.

à 1 étage 2.700

270 2 i par mois pendant 1 3 ans 6 mois.

plus grandes à 1 étage. 4.200

UO 35 — - li »

à 1 étage, avec caves. 5.000

à 2 étages, avec caves. 8.000

Les conditions de location sont exactement stipulées dans un second tableau que voici :

Prix annuel du loyer.

Mode de payement du loyer.

MAISONS fr.

fr.

à 1 étage. 208

ù 1 étage. 216

plus grandes ù 1 étage. 336

17 50 par mois ou 8 fr. par quinzaine.

18 par mois.

84 par trimestre.

à 1 étage, avec caves. 400

à 2 étages, avec caves. 640

propriété de la Société: il est simplement ajouroé, du consentement des actionnaires.

M. LavoUée fait remarquer que le but des fondateurs a été complètement atteint. Un nombre relativement considérable de familles d'ouvriers sont logées dans des conditions de salubrité et de bien-être qui étaient inconnues il y a vingt ans. L'habitation dans tous ses détails s'est sensiblement améliorée à Lille : l'exemple donné a trouvé des imitateurs. Il y a eu un grand service rendu, et il est très important d'ajouter qu'il ne coûte rien à personne. Au contraire, au point de vue financier, l'entreprise rémunère convenablement.

Cependant le dernier groupe (110 maisons dont la réception n'a été faite qu'en 1881), moins bien situé que les autres et comprenant des maisons d'un prix de revient plus élevé, ne donne pas les résultats qu'on en attendait et le conseil ne sent pas la nécessité de continuer à édifier de nouvelles habitations (1).

Le bureau de bienfaisance de Lille a bâti un groupe important de maisons, pour lesquelles la réduction de loyer est appliquée à titre de secours. C'est de l'assistance publique en faveur des ouvriers indigents.

(1) Un certain nombre d'ouvriers devenus propriétaires préfèrent se retirer dans une habitation plus modeste et louer leur maison à d'autres ouvriers, souvent à des débitants de boisson.

Édifié en IStiO, co groupe a porté d'abord le nom de cité Napoléon, il s'appelle aujourd'hui eitépliilanthropique. Il forme entre quatre rues et en pleine ville un immeuble important érigé sur près d'un hectare de terrain, comprenant 276 chambres, louées par mois 5 fr. (rez-de-chaussée), 43 fr. 30 (1" étage), 43 fr. (2'' étage), 33 fr. 80 (3^ étage), ceux-là seuls sont admis dans la cité qui sont inscrits sur la liste des indigents et ceux qui peuvent prouver de l'insuffisance du salaire hebdomadaire en raison du nombre de leurs enfants. L'administration considère qu'il y a insuffisance matérielle, lorsqu'en additionnant le chiffre des salaires du père, de la mère et des enfants pendant une semaine et en divisant le total par le nombre des membres de la famille, elle ne trouve pas un quotient égal à 3 fr.

Le ministre de l'intérieur a accordé une subvention de 100,000 fr. en Î860, le préfet du Nord envoya une somme importante pour acheter des meubles. D'après M. Alfred Renouard, secrétaire gi'méral de la Société industrielle de Lille (1), la

(1) Dans la "Réforme sociale du 15 avril 1887, on trouvera des détails très instructifs sur loO maisons ouvrières bâties à Loos par MM. Thiriez, fîlateurs. Il y a notamment des maisons à 10 fr. 50 par mois (payables par quinzaine 5 fr. 25) construites sur un terrain de 4 m. 40 de largeur et 25 mètres de profondeur, avec cave, rez-de-chaussée avec une grande pièce et petite cuisine, premier étage avec

physionomie extérieure de la cité est des plus riantes. Les chambres sont suffisamment grandes et bien agencées.

On peut estimer que la cité philanthropique permet de loger environ 1,000 indigents. Le chiffre des indigents inscrits au bureau de bienfaisance de Lille va en augmentant (1877, 6,148 familles, 24,017 individus; 1880, 6,9S1 familles, 29,243 individus; 1886, 7,113 familles, 31,098 individus), un tiers environ en dix ans.

L'immeuble a coûté 700,000 fr., il rapporte 1 p. 100 qui est régulièrement absorbé par les réparations, contributions, frais de gaz, honoraires du concierge. M. Renouard trouve qu'au point de vue moral le but est atteint en raison du grand nombre de candidats à la location des chambres. Les habitants actuels, craignant de se voir dépossédés de leur demeure, observent le règlement à la lettre, mais il est évident pour tous, ajoute M. Renouard, qu'on raison du petit nombre de personnes auxquelles l'immeuble permet de subvenir, la construction a coûté beaucoup trop cher et ne saurait être prise comme modèle.

A mon avis, c'est un exemple à éviter. Il confirme les préventions des économistes contre la

deux chambres. La retenue du lojer est faite sur la paye de quinzaine.

construction par TÉtat (puisque les plans ont été approuvés par Tautorité, après examen de la commission des bâtiments civils).

Quant à Teffet démoralisant de la gratuité de secours, voici un exemple typique donné par M. Renouard :

Le service médical est assuré. Un médecin donne des consultations tous les jours et visite les malades à toute réquisition. Les médicaments, bandages, etc., sont délivrés gratuitement par le Bureau de bienfaisance. A ce propos nous ferons remarquer que tout récemment on a dû stipuler que Tabus dos médicaments serait au nombre des causes d^expulsion. Pour donner une idée de ce qui advenait à ce sujet, nous mentionnerons que les distributions de vin de quinquina, par exemple, ne servaient dans certaines familles qu'à organiser une petite fête le dimanche avant le café (ce qui a amené les médecins à remplacer ce vin par le vin de gentiane, trop amer pour quon puisse songer à en faire un régal), que Thuile de ricin était surtout utilisée pour allumer les lampes ou pour oindre les souliers des ouvrières des filatures de lin au mouillé, etc. Bien plus, dans ces derniers temps, on avait constaté dans le voisinage la présence d'une épicerie, qui se chargeait d'acheter à bas prix aux ouvriers les médicaments pour les revendre à son tour avantageusement à titre de droguerie.

EN FRANtE. 335

On trouve encore à Lille la cité Saint-Maurice fondée en 1854 par un certain nombre d'industriels et de propriétaires des faubourgs de Fives et de Saint-Maurice, afin d'assurer aux ouvriers un logement convenable et à bon marché. L'acte de société remonte au 14 juin 1855, il constate un apport de 400,000 fr. fait par une société anonyme, représenté par 4,000 actions de 100 fr. ; ses locaux ont été mis à la disposition des ouvriers en 1856.

Le nombre actuel des locataires est de 101, représentant une population de 400 âmes. Les 64 maisons se divisent en 37 maisons à 15 fr., 6 à 16fr.,2àl7fr., 4 à 18 fr., 6 à 23 fr., 6 à 32fr., un corps de bâtiments contenant 48 chambres au prix de 3 à 10 fr. par mois.

Le résultat financier est nul, les actionnaires n'ont jamais touché un dividende, la majeure partie des revenus passe en réparations, frais divers de gestion, éclairage, contributions.

Société anonsrme Saint-Quentinoise à Saint-Quentin.

Cette Société a été fondée dans le but de créer des habitations d ouvriers ; elle construit des maisons pour une seule famille ; elle les loue ou elle les vend avec toute facilité de payer un amortissement, variable selon les moyens de l'acquéreur, ajouté au prix du loyer. Un premier groupe de

seize maisons a été mis en vente ou en location avec promesse de vente; chacune de ces maisons est bâtie entre cour et jardin, sur un terrain d'une contenance d'environ 123 mètres carrés, se compose d'une cave, de deux pièces au rez-de-chaussée, d'un grenier, lieux d'aisances et d'un petit appentis. Le prix des maisons sans mansardes est de 2,500 francs, avec mansardes 150 francs de plus.

Société anonyme des maisons ouvrières à Amiens.

A Amiens, il s'est constitué, il y a plusieurs années, une Société anonyme des maisons ouvrières, au capital de 300,000 francs. En 1881, les neuf dixièmes du capital étaient remboursés, et l'on évaluait à 15,000 francs le bénéfice final de la Société, bénéfice qui résulte, il est vrai, de la plusvalue des terrains et qui doit être d'ailleurs affecté à des travaux d'utilité générale pour les maisons d'ouvriers. L'emploi fructueux de ce capital de 300,000 francs a procuré à des familles d'ouvriers le bénéfice de meilleurs logements et la faculté de devenir propriétaires de leur foyer, grâce aux conditions de payements fractionnés et échelonnés qui sont inscrites dans les contrats. La Société d'Amiens avait acheté 160,000 mètres à 3 fr. 50 et à 4 francs le mètre. Les maisons construites n'ont occupé que 8 à 10,000 mètres, et chacune

d'elles, vendue aux ouvriers, n'a été grevée, quant au terrain, que du prix d'achat; mais la Société, en créant un quartier nouveau, en perçant des rues^ a donné une grande plus-value à la portion de terrain qui restait disponible, et elle a pu vendre 10, IS et même 20 francs le mètre ce qui avait coûté 3 et 4 francs. De là le bénéfice. Cette opération a été conduite avec autant d'intelligence que de désintéressement. Le capital engagé ne s'est réservé que l'intérêt de 5 p. 100 jusqu'à remboursement ; le profit de la revente avantageuse d'une partie des terrains demeure destiné à l'amélioration des habitations ouvrières. L'État et la ville retirent de la création de cette propriété immobilière un supplément d'impôts. Cette dernière considération a son importance.

Reims. — Union foncière.

Au Congrès de Reims, en 1881, M. Eustelle a donné des renseignements sur le fonctionnement de l'Union foncière, fondée en 1870 par des employés et des ouvriers de la ville. Société coopérative de construction de maisons pour les ouvriers, elle a commencé ses opérations en 1873. Non seulement elle a édifié des maisons sur de vastes terrains acquis par elle dans les faubourgs, mais elle construit aussi sur des terrains appartenant à ses sociétaires; elle achète d'anciennes maisons

i,^'»N-^rv^\

dans la ville, les met en état, s'il y a lieu, et les revend ; elle transforme et répare les habitations ; en un mol, elle s efforce de procurer des logements sains, économiques et agréables. Il faut, pour faire partie de la Société, verser une mise d'entrée de 3 francs, non remboursables, et acquitter une cotisation annuelle de 25 francs au minimum, rapportant d'ailleurs 5 p. 100. La Société reçoit en outre des dépôts à conditions débattues entre le prêteur et l'administration. Une disposition des statuts permettant, dans le cas où il n'y aurait pas de demandes de maisons émanant des sociétaires, de disposer des fonds en caisse pour tout autre genre de construction et sur bonne garantie, a donné un curieux résultat : l'Union foncière a construit une crèche pour le compte de la Société protectrice de l'enfance, présentant le spectacle d'une société coopérative ouvrière venant en aide à une Société philanthropique bourgeoise, dans une création destinée aux enfants des ouvriers. La Société possédait 48 maisons, ayant coûté chcune de 4,500 à 6,000 francs et ayant toutes des jardins. L'annuité à verser pour devenir propriétaire en vingt ans varie entre 350 et 450 francs. En 1881 l'Union foncière comptait 450 membres possédant environ i 80,000 francs. Tout sociétaire peut retirer le montant de son avoir sur sa simple demande, tout en conservant ledroit de le reverser quand cela lui sera possible, ce qui

lui permet de trouver dans la Société une banque de dépôt. Celle-ci est en môme temps une caisse d'épargne, car elle se charge d'aller recueillir à domicile la moindre économie (minimum 1 franc). Enfin une caisse spéciale de secours annexée à la société permet de venir en aide aux sociétaires qu'un événement imprévu ou un accident empêche de pouvoir verser leur annuité.

Il m'a paru intéressant de faire connaître l'existence de cette société rémoise qui mérite vraiment d'attirer l'attention.

Société anonyme rémoise pour l*amélioration des logements à bon marché.

Fondée par l'initiative privée avec des actionnaires de bonne volonté, sans aucune subvention ni faveur, pas plus de la Ville que de l'État, opérant avec ses seules ressources, à ses risques et périls, elle a pour objet de créer ou d'améliorer de petits logements selon les prescriptions de l'hygiène et de donner à ses locataires, aux mômes prix que dans les maisons de cette catégorie du la ville, le nécessaire d'un logement sain, aéré, avec l'isolement absolu de chacun ; d'y établir les divisions réclamées par la propreté et la morale. Pour éviter les effets de la spéculation et assurer la continuité de leur œuvre qui est de faire mieux que les spéculateurs, pour employer les termes

d'un des promoteurs, les actionnaires se sont engagés à ne pas prélever plus de 4 p. 100 de dividende, auxquels on ajoutera l'impôt foncier, l'assurance, le balayage, le ramonage, la vidange des fosses, puis 2 p. 100 du capital employé pour l'entretien, les non-valeurs et les frais d'administration.

La Société rémoise a un capital social de 500,000 francs. Elle loue et ne vend pas. Elle a fait construire aux deux extrémités de la ville, dans des terrains lui appartenant, avenue de Betheny 80 logements, chemin de Bezannes 24 logements. Les pavillons sont de 8 logements complètement indépendants avec entrées distinctes, sans aucune communauté que la fosse d'aisances, dont la vidange est faite par le propriétaire; mais chacun a son closet chez lui.

On m'écrit que, malgré le loyer très peu élevé, la Société a des désagréments avec la plupart de ses locataires : payements en retard, môme expulsions judiciaires, plaintes contre les capitalistes, mauvais esprit chez beaucoup qui n'eussent pu prétendre à un pareil comfort. On a des désagréments en guise de remerciements. En présence de la crise industrielle, la Société a baissé ses prix, il y a un an ; cependant il y a des vacances, alors que Reims contient tant de logements insalubres. Les prix varient de 10 à 15 francs par mois.

La Société compte 158 actionnaires ayant versé

373,000 francs. En 1884, il na rien été distribué comme intérêt.

L'industrie des tissus à Reims subit le contrecoup de la crise.

Nancy. — Société immobilière.

J'ai reçu de Nancy la lettre intéressante que voici : « La municipalité de Nancy n'a rien fait pour améliorer les logements des ouvriers et des pauvres, sauf les travaux d'assainissement tels qu'égout et fontaines servant à tout le monde. Il y a douze ans une Société immobilière s est constituée au capital de 200,000 fr. pour construire des maisons destinées à être vendues aux ouvriers et payées par annuités, selon la méthode usitée à Mulhouse. La Société a construit environ 55 maisons contenant chacune de 4 à 5 pièces et coûtant de 4,500 à 7,000 fr. selon les quartiers. Elles sont à rez-dechaussée ou à rez-de-chaussée et étages pour les plus chères. Toutes ces maisons ont été achetées par des ouvriers ayant déjà fait quelques épargnes et pouvant disposer d'une certaine somme en prenant possession de ces immeubles. La Société a toujours donné 5 p. 100 à ses actionnaires. Depuis trois ans elle a cessé de construire, parce que la crise qui sévit à Nancy comme ailleurs a déterminé une diminution assez sensible dans la population ouvrière, qui jusque-là s'était régulièrement

accrue chaque année. D'ailleurs plusieurs entrepreneurs avaient également construit des maisons ouvrières et le besoin ne s'en faisait plus sentir aussi vivement que pendant les années qui suivirent la guerre de 1870. Ces maisons n étaient pas destinées aux pauvres. A moins d'abandonner presque complètement la rémunération du capital, la question est à peu près insoluble. Les pauvres non seulement payent difficilement leur loyer, mais encore détériorent rapidement les logements qu'ils occupent. Les réparations sont incessantes et absorbent rapidement les faibles produits des immeubles. Il n'y a qu'un moyen pour leur venir en aide, si l'on n'a pas de grosses sommes à perdre, c'est de créer une caisse des loyers qui vient ajouter quelque chose aux sommes que les ouvriers consentent à y verser, soit quotidiennement, soit à chaque paye. C'est un puissant encouragement à l'épargne que d'ajouter 1/4, soit même 1/10 des sommes que les ouvriers ont consenti à remettre à la caisse pour leur loyer mensuel.

« L'obstacle le plus grave à l'acquisition des maisons par les ouvriers est principalement i'énormité des frais de contrat. Pour ces maisons ils s'élèvent à près de 1,020. Comme les mutations de propriété sont plus fréquentes chez les ouvriers que chez les propriétaires plus aisés, il arrive que ces frais rendent à peu près impossible cette acquisition dans les villes. Partout où ces sociétés ont

r r^.'^'Vc^.,*

réussi, à Mulhouse par exemple, c'est que les patrons faisaient des sacrifices sérieux soit en intérêt, soit en capital, soit par l'achat de terrains en gros ; le bénéfice dû à la plus-value de ces terrains venait diminuer d'autant les sommes à payer par les ouvriers. L'œuvre n'a pas réussi à Nancy, parce que ces conditions n'ont pas été remplies. Les impôts dont sont grevées les maisons à Nancy sont également très élevés. Lorsqu'à l'intérêt du prix d'acquisition il faut ajouter l'impôt foncier, l'impôt des portes et fenêtres, l'impôt mobilier, l'impôt pour l'usage des égouts et l'assurance, on arrive à une somme inabordable non seulement pour les pauvres, mais pour la plupart des ouvriers qui ne sont pas l'élite, et il ne leur reste d'autres moyens, pour se loger, que de s'entasser dans des maisons à plusieurs étages avec une ou deux chambres au plus, ou bien dans des quartiers aussi mal famés que malsains. »

Le Havre. — Société Havraise des cités ouvrières. Une délibération du conseil municipal.

Au Havre, une société anonyme, la Société Havraise des cités ouvrières, s'est formée en 1871 au capital de 200,000 francs, sous l'influence directe de Mulhouse. Elle a construit 117 maisons, représentant une dépense dépassant 500,000 francs. Au 31 décembre 1884, les maisons de la cité havraise

vendues par actes notariés s'élevaient à 56 et sur ce nombre 38 sont entièrement payées. La création (le la cité Des Maillières est de daté trop récente pour que quelques-uns des locataires aient pu faire Tacquisition des maisons qu'ils occupent. Il faut que le tiers de la valeur d'une maison ait été payé pour qu'on soit en droit de demander l'acquisition par acte notarié.

Le type des maisons est bien choisi, elles sont deux à deux pour profiter d'un mur mitoyen, elles ont quatre chambres, deux au rez-de-chaussée, dont une servant de cuisine et de chambre à manger, deux au premier étage, un jardin sur le devant et une petite cour derrière, qui sert de débarras. Le terrain est revenu au Havre à 5 francs le mètre, tandis qu'il n'avait coûté qu'un franc à Mulhouse. Les constructions sont aussi plus chères en Normandie qu'en Alsace, et les maisons, tout en y étant plus petites, coûtent 3,000 à 3,600 francs ; les acquéreurs ont la faculté de se libérer à leur choix suivant un tableau d'amortissement indiquant la quantité des versements à eflectuer pour solder le prix d'une maison de 3,000 francs dans un délai variant de 1 à 20 ans à la volonté de l'acquéreur (1).

(1) Je dois ces renseignements à l'obligeance de M.Jules Siegfried, député et ancien maire du Havre, auteur d'un livre sur la Misèi*e, couronné par Tlnstitut de France (Académie des sciences morales).

Voici ce

tableau d'amortissement :

Termes

Versement

Versement

Proportion par

de libération.

annuel.

mensuel.

100 fr. et par an.

i an.

iO

Voici les conditions de vente des maisons de la citéhavraise : un premier versement de 300 francs, payé comptant, pour une maison de 3,000 francs et devant servir à payer les frais de contrat. Un payement mensuel de 24,05 par mois pour devenir propriétaires en 15 années ou de 20,05 en 20 années suivant le tableau ci-dessus. Faculté à l'acquéreur, en dehors du payement mensuel et obligatoire, de hâter sa libération envers la Société par des versements en compte courant ; ces versements productif s d'un intérêt de 5 p. 100 ne pourront être inférieurs à 50 francs. En cas d'inexactitude dans les payements mensuels, la Société aura le droit de reprendre possession de Timmeuble en remboursant à Tacquéreur tout ce qu'il aura pu verser en plus de 20 francs par mois pendant toute la durée de son occupation. L'assurance, les impositions foncières et celles des portes et fenêtres sont à la charger de l^acquéreur. Aucune construction ne

346 QUESTION DES LOGEUENTS

doit être édifiée dans le jardin ; la maison ne peut être exhaussée dun étage. L'acquéreur ne peut re\'endre ou sous-louer pendant les dix premières années sauf le consentement par écrit du vendeur. La Société ne prélève aucun bénéfice et ne retire que 5 p. 100 du capital engagé. Le Conseil municipal du Havre, pour encourager cette tentative, a voté à ladite Société une subvention de 25,000 francs.

L'état sanitaire des maisons est satisfaisant, — la mortalité y a diminué.

La municipalité du Havre est très active et elle a pris énergiquement en main la canalisation des égouts. Elle a adopté, le 16 décembre 1885, les conclusions suivantes du rapport présenté par la commission des finances :

« Le Conseil municipal du Havre,

« Désirant favoriser la construction de logements à bon marché.

« Décide que la ville garantira à une Société immobilière, fondée pour une durée de 20 ans, et dont les statuts lui auront été préalablement soumis, un intérêt pendant ladit? période, sur les sommes employées, jusqu'à concurrence d'un capital de 500,000 francs, à la création d'habitations économiques d'un prix variant de 4,000 à 8,000 francs.

« Une délibération ultérieure déterminera, de concert avec ladite Société, les conditions concernant la salubrité de ces habitations, le taux

des locations par rapport au prix de revient, et enfin la faculté pour les occupants de devenir propriétaires de ces immeubles au moyen de versements successifs. »

On s'est fondé sur l'exemple de la ville de Lille.

Avant de quitter le Havre, signalons le Cercle Franklin du Havre, fondé au capital de 200,000 francs et destiné à développer le bien-être social, intellectuel et moral de ses membres. Il est la reproduction de la pensée qui a fait créer le cercle Mulhousien, les Working men's Clubs. On a voulu offrir aux ouvriers et à leurs familles des distractions d'un ordre plus élevé que celles qu'ils trouvent dans les tentations du cabaret.

Société des cités ouvrières de Bolbec (Seine- Inférieure).

L'initiative individuelle a fondé à Bolbec, en Normandie, une Société des cités ouvrières, au capital de 100,000 francs en 1878. Cette Société a pour but de construire des maisons d'ouvriers, de les vendre ensuite payables en une série d'annuités comprenant l'intérêt et l'amortissement.

Rouen.

La démolition d une grande partie du légendaire quartier Martainville a donné l'idée à quelques philanthropes de fonder une Société, en vue de

créer de petits logements, non seulement destines aux ouvriers, mais aussi aux petits employés que leurs occupations retiennent en ville toute la journée, auxquels leurs émoluments ne permettent de mettre qu'une somme minime à leurs loyers, ce qu'ils ne peuvent faire qu'en se logeant très loin du centre, souvent même dans la banlieue de Rouen. Cet éloignement les force à déjeuner en ville; ce déjeuner hors du foyer leur coûte fort cher et les entraîne souvent à des habitudes de café fort nuisibles à leurs intérêts et à ceux de leur famille.

Cette Société s est fondée; elle compte parmi ses membres M. Duchemin, M. Picot; elle a acheté au centre de l'ancien quartier Martainville un vaste terrain sur lequel elle va construire un groupe de logements qui parait bien conçu et qui réalise autant que possible le but du logement à bon marché et évite les inconvénients que l'on reproche à la trop grande agglomération d'individus sur un même point.

La Société a pris le titre de Société anonyme immobilière des petits logements au capital de 200,000 francs en actions de 500 francs, dont les fondateurs ont déjà réalisé la moitié.

L'immeuble qu'il s'agit de construire rappellera les maisons élevées à Londres, grâce à la donation Peabody : trois étages divisés en logements loués 200 à 250 francs; point de corridors d'accès,

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des escaliers clairs et aérés aboutissant à de larges paliers. Les fondateurs ont compris qu'une entreprise de ce genre devait être faite suivant les plus stricts principes' commerciaux, que l'argent devait rapporter un intérêt rémunérateur, que le dividende régulier était le secret à l'aide duquel les sociétés anglaises étaient parvenues à des résultats prodigieux.

M. Picot a donné quelques détails sur la Société immobilière. Cette Société a consacré tous ses soins à l'étude des plans; elle a envoyé un architecte et un ingénieur examiner sur place ce qui avait été fait en Angleterre et en plusieurs points de la France ; elle a retiré de cet examen des données pratiques d'une haute valeur.

Ils ont élevé un seul corps de bâtiment, mais cet immeuble se compose de six maisons distinctes, desservies chacune par un escalier spécial. Comme à Londres, les corridors ont été proscrits, l'indépendance des locataires a été soigneusement assurée; chaque logement composé de deux ou trois pièces, rarement d'une seule pour les célibataires, a son water-closet très clair et très aéré, et des tuyaux spéciaux descendant au rez-de-chaussée toutes les poussières et ordures dans une petite fosse hermétiquement fermée d'où elles sont enlevées ensuite par le concierge. Au milieu des six maisons est une grande cour plantée, distribuant généreusement à tous les ha-

bitants l'air, la lumière et servant à la promenade.

La Société espère, après le « groupe d'Alsace- Lorraine » qui contient cent logements, en élever d'autres. Ses calculs lui permettent de croire qu'elle distribuera 4 p. 100 à ses actionnaires. S'il en est ainsi, elle trouvera des capitaux et continuera son œuvre.

Près de la moitié des logements a été louée d'avance, bien que les locataires ne puissent entrer avant le mois d'avril 1887. Les ouvriers rouennais chassés du centre de la ville par les expropriations payent des loyers élevés; les nouveaux logements leur seront donnés au cœur de la ville; l'avantage qu'ils trouveront ne résidera pas dans le prix du nouveau loyer, mais dans les conditions exceptionnelles d'hygiène, de salubrité, d'air, de lumière et d'espace qu'aucune famille ouvrière n'a connues.

Orléans. — Société immobilière ayant pour but de développer Tesprit d'épargne en facilitant Taccession & la propriété.

En 1879 deux ouvriers ne disposant d'aucun capital et sans autre appui que le concours de quelques hommes désintéressés conçurent la pensée de Lonstituer une Société de construction, qu'ils dr^iiDinnièrent Société immobilière d'Orléans, dans le doiihle but de multiplier les petits logements aiin do parer aux difficultés créées par le renché-

rissement des loyers et surtout de procurer à l'ouvrier père de famille un logement salubre dont il pût devenir propriétaire dans un délai maximum de 25 années, délai qu'il peut abréger en anticipant les versements, selon que ses charges le lui permettent et que ses habitudes d'ordre le lui facilitent. Le but principal de la Société est de rendre l'ouvrier propriétaire de sa maison; aussi en a-l-elle fait le sous-titre de son institution ; il est imprimé en tête de ses statuts : « développer l'esprit d'épargne en facilitant l'accession à la propriété. » \J Immobilière d* Orléans^ société anonyme à capital variable, s est constituée au capital nominal de 200,000 francs et au capital effectif de 76,900 francs divisé en 769 actions de 100 francs souscrites par les petites bourses en très majeure partie. Ce capital d'origine de 200,000 francs a été réalisé au fur et à mesure des besoins ; il a été successivement élevé de 200,000 à 300,000 francs, puis de 300,000 à 400,000 francs, montant actuel du capital souscrit et versé. Ce capital est rémunéré au taux de S p. 100, nets d'impôts, sans préjudice de la constitution d'une réserve égale au dixième du capital social. Et, ce qui surprendra peut-être au premier abord, ces 400,000 francs auront suffi pour pourvoir aux achats de terrains et à l'édification de 215 maisons (203 à T' étage dont quelques-unes avec mansardes, 5 à 2 étages et 7 à simple rez-de-chaussée) d'une valeur col-

35â QUESTION DES LOGEMENTS

lective, terrains compris, (renviron2, 200, 000 francs. La différence entre le capital social et la somme dépensée a été couverte par la vente de terrains, les versements de garantie, un commencement d amortissement, les versements anticipés et surtout par l'emploi de moyens hypothécaires.

Ces 213 maisons sont toutes pourvues d'un acquéreur; la Société ne spécule pas et ne construit pas à l'avance ; elle traite sur plan et à forfait. Jusqu'à ce jour tous ceux qu'elle a accueillis remplissent parfaitement les engagements contractés ; cinq ou dix à peine ont besoin d'être légèrement stimulés.

L'économie des opérations de la Société est d'ailUuirs fort simple. L'ouvrier qui se présente comme acquéreur se trouve dans l'une des deux situations suivantes : ou il a réalisé quelques économies égales au prix du terrain, ou bien ses ressources n'ont pas encore atteint ce modique degré d'avancement. Dans le premier cas, la Société lui vend un terrain qu'il paye comptant, et fait avec lui un marché par lequel il prend la Société comme constructeur de la maison à édifier ; des plans lui sont soumis, les prix sont établis à forfait, mais le preneur a toujours la faculté, en cours d'exécution, de modifier à son gré les détails de la construction et la disposition intérieure ; ce qu'il fait retrancher est diminué du prix total du devis, ce qu'il ajoute lui est compté en supplément.

Ce mode d'opérer oblige Tacquéreur à consentir, au profit de la Société, à une hypothèque sur la maison construite. Il se libère en payant annuellement 7,10 p. 100 du prix total pendant 2S ans, ce qui assure l'amortissement complet du capital et l'intérêt à 5 p. 100; il peut en outre effectuer à tout 3 époque des payements par anticipation et diminuer par suite la durée de sa libération. Il est d'autre part invité à améliorer les conditions susénoncées qui lui ont été faites en consentant un emprunt que lés notaires de la Société ont pu jusqu'ici procurer au taux de 4 Y-3 P- 100 au lieu de 5 p. 100, ce qui réduit l'annuité due pour intérêts et amortissement à 6,75 p. 100 sur une somme égale à moitié au moins du prix de l'immeuble. Ce prêteur prend sur la maison une première inscription hypothécaire ; la Société consent à venir seulement en second rang. L'Immobilière trouve profit à ce mode de procéder, qui la fait rentrer immédiatement dans une somme supérieure à la moitié du prix de la construction et lui permet d'entreprendre des opérations nouvelles.

Lorsque l'ouvrier ne peut acquérir le terrain, la Société l'accueille néanmoins; elle restreint le versement de garantie à la plus minime proportion. Parfois même sa seule honnêteté a été acceptée comme une garantie suffisante. Si l'ouvrier a des habitudes régulières bien constatées, elle traite avec lui, lui loue une maison disposée à son usage

et insère dans le bail une promesse de vente ; s'il se plaît dans sa maison, il la conserve et se libère comme dans le cas précédent en payant annuellement, pendant 25 ans, 7,10 p. 100 du prix total. Ce second système lie la Société, mais il n'oblige pas irrévocablement l'ouvrier qui pendant les 12 premières années du bail reste maître de le résilier malgré la promesse de vente y insérée.

Les maisons de la Société Immobilière d'Orléans, élevées sur caves, sont conçues dans la pensée que l'acquéreur prendra un locataire et qu'il se procurera de la sorte le moyen certain et facile de remplir ses engagements.

Les principaux types édifiés par la Société sont les trois suivants : 1^* maison à 1 étage; son prix est de 4,000 francs auxquels il convient d'ajouter 500 francs de terrain, soit 4,500 francs. L'acquéreur a à verser annuellement, selon qu'il a payé ou non le terrain, 284 ou 320 francs. La valeur locative de l'immeuble est de 130 francs pour le rez-de-chaussée et de 170 francs pour le premier étage.

2*'Maisons à premier étage, un peu plus grandes, avec cuisine au rez-de-chaussée et, à l'extérieur du bâtiment, buanderie. Sa valeur est de 6,000 francs en plus du prix du terrain. Le^ versement annuel à effectuer, si le terrain est payé, est de 426 francs. La valeur locative de l'immeuble représente 420 francs, 200 francs pour le rez-de-chaussée.

220 francs pour le premier étage. La même maison, moyennant un supplément de 2,000 francs, peut être augmentée d'une mansarde; la valeur locative est accrue de 180 francs et portée à 600 francs.

3° Maison à premier étage coûtant 10,000 francs.

La Société croit avoir atteint les limites extrêmes du bon marché pour ses constructions. Les résultats économiques obtenus sont dus dans la plus large mesure à Texiguité des frais généraux, qui n'ont jamais atteint 1 p. 100 des travaux exécutés. Les fonctions d'administrateur de l'Immobilière sont gratuites, et cependant quatre ou cinq membres du conseil d'administration consacrent régulièrement plusieurs heures par jour à la direction de la Société et à la surveillance des travaux.

Les frais de premier établissement ont été couverts dès la première série de constructions par un bénéfice réalisé sur trois terrains d'angles.

La Société n'est pas une charge pour la ville d'Orléans : elle n'a pas été exemptée du payement des droits de voirie, ni d'aucun impôt, ni de l'octroi ; elle a pu offrir à la ville le sol des rues et contribuer pour moitié aux dépenses de viabilité.

(( Nous croyons avoir fait œuvre moralisatrice en démontrant à l'ouvrier que la propriété est accessible pour lui en récompense d'habitudes de travail et d'épargne. »

Le succès relatif a dépassé les espérances.

M. Goineau, administrateur de la Société, a bien voulu me communiquer le texte du rapport du conseil d'administration de la Société immobilière d'Orléans à rassemblée générale du 13 mars 1887.

Il en résulte que le nombre des constructions atteint actuellement le chiffre important de 220. Le dernier rapport en indique 212; c'est donc une augmentation de 8 maisons seulement, ce qui parait indiquer qu'actuellement, à Orléans, le nombre fort élevé de maisons construites, depuis moins de dix ans, est en rapport avec les besoins de la population ; la situation était loin d'être semblable en 1879, époque à laquelle vous vous êtes constitués.

En conséquence, les terrains disponibles que la Société possède encore aujourd'hui exigeront pour se couvrir de constructions, selon toutes probabilités, un temps plus long qu'il n'était à prévoir au moment de leur acquisition.

La fermeture de l'usine Saint-Eloi a arrêté les demandes de constructions dans la rue aux Os, où 4 maisons restent à construire. D'autre part, les ateliers du chemin de fer de l'Etat dont la sortie, malheureusement pour la Société, s'effectue par la rue de Vierzon, n'ont pas pris toute l'extension attendue. De là, un ralentissement pour la Société dans les demandes de constructions aux Acacias. Cette cité dont l'essor fut surprenant

par sa rapidité s'achèvera lentement ; 24 emplacements sont dépourvus d*acquéreurs. La rue de l'Immobilière et la Cité des Fleurs seront prochainement achevées ; deux maisons d'angle seulement restent à construire.

La réserve, en raison du ralentissement des constructions, n'a acquis qu'un faible accroissement de très bon augure en présence des difficultés de toutes sortes occasionnées par la crise générale industrielle qui n'est pas sans embarrasser quelques-uns des acquéreurs et locataires acquéreurs.

La réserve au 31 décembre 1886 est de 39 421 fr. 44

Elle était en 1885 de 39 291 fr. 92

Soit une augmentation pour l'année 1886 de. 129 fr. 52

En 1885 les Frais Généraux avaient été de. 3 380 fr. 53 Ils ne se sont élevés en 1886 qu'à 2 762 fr. 88

Soit une économie de 617 fr. 65

Le conseil d'administration a proposé de fixer pour l'exercice 1886 l'intérêt à allouer aux actions au taux de 5 p. 100, diminués toutefois, selon la propre décision prise en assemblée générale de mars 1886, de l'impôt 3 p. 100 perçu par le Trésor sur les valeurs mobilières.

Le conseil suit de la façon la plus constante la régularité des paiements des acquéreurs et locataires acquéreurs. Chez la plus grande généra-

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lité, il rencontre la meilleure volonté, et parvient à obtenir Texécution des engagements contractés; deux ou trois cas à peine se présentent avec mauvais vouloir et la Société se trouvera contrainte de faire valoir ses droits. Il n'était pas possible dans une masse de 220 individus que la Société ne rencontrât pas quelques difficultés et quelques mécomptes sans gravité d'ailleurs.

Le ralentissement des constructions n'a pas rendu nécessaire l'utilisation de la totalité des ressources. Le capital social, élevé au chiffre de 450,000 fr. par délibération de 1885, est souscrit jusqu'à concurrence de 412,000 fr. soit une ressource à souscrire de 38,000 fr. En outre, sur les emprunts à contracter sur gages hypothécaires, il reste encore une ressource de 50,000 fr.

Cet exemple excellent est susceptible d'imitation partout en province et peut-être bien dans la capitale.

Au 31 décembre 1884, le capital versé était de 380,500 fr., la réserve de 35,420 fr., les frais gêné raux de 3,600 francs. Les actionnaires ont touché 5 p. 100. Les acquéreurs étaient débiteurs de 578,000 francs.

Lyon.

A Lyon, un ingénieur-constructeur, M. Satre, a construit un groupe de 6 maisons, ayant cha-

cune 3 à 5 pièces, avec cave, sous-sol, et un water-cioset, grenier ainsi qu'un petit jardin contigu.

Voici quelques détails donnés par M. Satre, dans un tableau ci-contre.

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Les 8ix familles qui occupent actuellemeDt ces logements,

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PROPBSSION DBS LOCATAIHES.