CHAPITRE

LES ASSOCIATIONS DE CONSTRUCTION A PHILADELPHIE ET DANS LES VILLES DU MASSACHUSETTS (1).

Au moment où la question du logement des ouvriers préoccupe Topinion publique en France, en Allemagne, en Belgique, il est intéressant de constater ce qui a été fait de Tautre côté de l'Atlantique, d'examiner le système d'association de petits capitaux qui a si admirablement réussi depuis 1840 à Philadelphie, la ville des homes par excellence, et qui, depuis 1877, a été acclimaté à Boston et dans d'autres villes du Massachusetts. Le contraste entre Philadelphie et New-York est considérable. Tout d'abord le taux de mortalité est de 25 p. 100 moindre à Philadelphie, de plus la densité de la population est loin d'atteindre le degré auquel elle est arrivée à New-York.

D'après les chiffres du recensement de 1881, nous voyons : à New- York, 73,684 maisons à 16,37 personnes, 243,157 familles de 4,96 personnes

{\) Voir plus loin le chapitre sur les building societies en Angleterre.

pour une population de 1,200,000 habitants dont 727,000 indigènes. — A Philadelphie, 146,000 maisons à 5,79 personnes; 165,000 familles de 5,13 pour 847,000 habitants dont 642,000 indigènes. — A Brooklyn, 62,233 maisons à 9,11 personnes; 115,000 familles de 4,96 personnes pour Btiti,000 habitants. — A Boston, 43,944 maisons à 8.26 personnes; 72,000 familles de 4,99 personnes |)(^ur 362,000 habitants, dont 248,000 indigènes. D'après des données plus récentes, il y aurait aujourd'hui, à Philadelphie, 170,000 maisons pour une population de 900,000 âmes, dont 185,000 sont des ouvriers. Le nombre des propriétaires est tros restreint à New-York, il est très considérable à Philadelphie, qui compte jusqu'à 40 ou 50,000 ouvriers propriétaires. La différence est vraiment prodigieuse. Il est vrai que Philadelphie n'est pas resserré comme New-York, qui est comprimé dans Il le Manhattan. Le terrain sur lequel Philadelphie a été bâti permet une extension illimitée. Aussi, r i laque année , la cité s'entoure d'un nouvel anneau de petites maisons coquettes en briques rouges à deux ou trois étages, bâties dans les faubourgs. Ces maisons sont la demeure d'une seule famille, d'un ouvrier, d'un artisan, d'un commis, de gens en un mot qui dépendent de leur salaire journalier ou mensuel. Rien de plus surprenant que ce contraste entre les énormes casernes de New- York bondées de la cave au grenier, renfermant souvent plus de 20 fa-

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milles et les lignes de maisons proprettes de Philadelpliie renfermant chacune le home d'une seule famille. Philadelphie a longtemps tiré gloire de la circonstance que, chez elle, tout homme industrieux peut, s'il en fait Teffort, devenir propriétaire de sa propre maison ou tout au moins le locataire d'une maison séparée. De fait, nous avons vu qu'à Philadelphie la santé publique est meilleure qu'à New-York. Au point de vue des dépenses de l'assistance publique, la comparaison est également favorable, puisque avec ses 900,000 habitants Philadelphie ne dépense guère plus que Boston, qui en compte 360,000.

Les habitudes de la population ouvrière sont différentes à Philadelphie; elle ne craint pas d'aller se loger dans les faubourgs et de faire deux fois par jour un trajet d'une heure ou de trois quarts d'heure en chemin de fer. Le système des slreet railways n'est nulle part aussi développé qu'à Philadelphie; grâce à lui, toutes les parties de la ville sont en relation rapide et commode ; le faubourg le plus éloigné est accessible. En 1875, quinze compagnies ont transporté 68,700,000 voyageurs et encaissé près de 25,000,000 de francs. Depuis lors, le trafic a fait d'énormes progrès.

C'est à l'aide de l'association des petits capitaux que la capitale de la Pennsylvanie a obtenu un résultat aussi avantageux que celui qui dérive de la possession ou tout au moins de l'habitation

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d'une maison par chaque famille. Les associations coopératives pour l'acquisition de maisons prennent diverses formes. A Londres des sociétés se sont créées pour acheter le terrain, le morceler en lots, construire les maisons et les vendre sur la base de versements mensuels qui représentent rintérèt et l'amortissement. D'autres compagnies sont organisées comme des caisses d'épargne et accordent à chaque déposant la faculté d'emprunter sur hypothèque. Le meilleur exemple de ces associations est à Philadelphie, où il en existe plusieurs centaines, 500 ou 600 (en 1875, elles avaient des capitaux atteignant près de d25 millions). Grâce à elles, la cité a vu sa population industrielle, jusqu'aux classes les plus pauvres, pourvue d'un foyer lui appartenant en propre.

Parmi les circonstances qui ont favorisé Philadelphie comparativement à d'autres villes, il faut citer le système de groimd rents (rentes du sol) qui est un legs du temps de W. Penn. Voici de quelle manière fonctionne ce système.

Lorsqu'un ouvrier gagnant un salaire journalier modeste a résolu d'avoir sa propre demeure, il va dans les faubourgs les plus éloignés du centre et achète un lot de 6 mètres de façade sur 30 de profondeur pour 1 ,000 francs ; il ne paye rien comptant, mais il prend l'engagement de payer une rente annuelle de 60 francs ou 6 p. 100. Aussi longtemps qu'il s'acquitte régulièrement, le ground

landlord ne peut lui demander le capital. Après cela, rouvrier s'affilie à une Building association et prend, par exemple, cinq actions. Il verse sur chaque action 5 francs par mois, et comme il y a, par exemple, 1,000 actions, la Building association recueille, chaque mois, 5,000 francs. Cet argent est mis aux enchères parmi les membres, les offres allant de 25 centimes à 1 franc de prime. C*est-àdire que Tenchérisseur qui a obtenu l'argent a ensuite à payer, outre ses 5 francs par actions, 25 francs sur les cinq actions, 300 francs par an — 25 francs chaque mois pour l'intérêt sur l'avance de 5,000 francs, et enfin la prime, c'est-à-diré 360 francs par an. Avec ses 5,000 francs, il fait un contrat avec un constructeur qui lui bâtit une maison de 4 mètres 1/2 de façade sur \ 1 de profondeur, avec un puits, une pompe, un jardin. Aurez-de-chaussée, un parloir, une salle à manger, une cuisine. Le résultat financier s'établit comme il suit :

Groimd rent par an 6 0/0 sur 4 ,000 francs. Fr. 60 Versement sur les actions, 25 par mois. 300 Intérêt et prime sur l'avance. 360

72Ô Il f auty aj outer la taxe de 2 0/0 sur 4,000 francs, valeur estimée de la maison. 80

8ÔÔ

Ainsi pour 66 francs par mois, impôt compris, il a sa maison pour lui seul, dans laquelle la santé

morale et physique des siens est à Fabri de la contagion des casernes. L'achat du terrain a eu lieu sur la base d'une hypothèque qui n'échoit jamais, tant que les intérêts sont payés exactement. Ce mode de transfert de la propriété est devenu si familier à Philadelphie que le prix des terrains vacants est basé sur la rente annuelle.

La Building association est un des facteurs les plus importants dans la transaction. Voici la relation entre elle et l'ouvrier qui aspire à devenir propriétaire : celui-ci emprunte 5,000 francs argent comptant et il s'engage à en rembourser 6,000 avec l'intérêt. Il est débité de 6,000 francs. En payant 300 francs par an, il lui faudrait vingt ans. A la fin de ses vingt ans, les actions valant 6,000 francs, il cesse de payer et sa maison lui appartient. Mais en fait il a part dans les profits ; la prime et l'intérêt qu'il paye servent au remboursement. Il suffit dans la pratique de dix à douze ans pour le mettre en possession intégrale. Ainsi, il est à la fois le capitaliste qui prête l'argent et encaisse les profits faits sur le prêt; d'autre part, il est l'emprunteur qui paye pour l'usage de Targent.

Les associations avancent l'argent seulement sur une garantie suffisante; elles sont administrées économiquement et honnêtement.

A côté des maisons construites par les propriétaires, il y a des îlots entiers bâtis par des entrepreneurs et revendus par eux en détail, à des

-acheteurs qui se procurent l'argent dans les Building associations,

A la réunion de 1878 de VAmericaîi social science association^ un rapport a été fait sur les centaines de Building aswciations de Philadelphie. On y constate qu'elles ont moins éprouvé la pression du temps que la plupart des entreprises ; elles étaient libres même de la perspective d'une crise. Elles sont remarquablement saines et prospères. Dans les moments de stagnation générale des affaires, elles font seulement moins de bénéfices, la demandé d'emprunter étant moindre. Cela a pour résultat de prolonger le moment où les actions sont libérées (1).

Je ne sais si j'ai été suffisamment clair. Le sujet me semble assez intéressant pour que je revienne sur le mode de procéder; un certain nombre de personnes forment une corporation en se conformant aux prescriptions légales et émettent des actions d'une valeur finale de 4,000 francs, par exemple, sur lesquelles le détenteur fait un versement mensuel de 5 francs par action. La somme reçue en versements mensuels, plus les amendes de retard et les intérêts sur les avances, est vendue aux enchères au plus fort enchérisseur. Les offres expriment la prime que les emprunteurs veulent bonifier, en dehors des 6 p. 100 d'intérêt, pour

(1) Ce jugement favorable m*est confirmé de divers côtés.

avoi'r l'usage de Fargent. L'emprunteur donne ses actions en gage pour le prêt et une hypothèque sur la propriété qu'il désire acheter. L'intérêt se paye par mois ainsi que les versements de libération sur les actions, sans diminution, jusqu'à libération complète. Le montant de celles-ci une fois libérées égale celui de l'avance, et par suite l'hypothèque est annulée. L'emprunteur paye un intérêt élevé, mais les bénéfices, au delà des frais généraux modiques de l'association, lui reviennent comme actionnaire, et il a le grand avantage de s'acquitter par mois en petites sommes. Les actionnaires qui n'empruntent pas reçoivent un intérêt de 6 p. 100 l'an, plus le bénéfice résultant des primes.

Cette description s'applique aux associations d'avances et de construction du Massachusetts où elles ont été légalisées par une loi votée en 1877 sur l'initiative de l'honorable Quincey. Il en existait 26 en 1884 (1), portant le nom de Coopérative banks, ayant un capital versé de près de 10 millions de francs, répartis sur 68,133 actions possédées par 10,294 actionnaires, dont 2,018 étaient des emprunteurs. En 1884, le capital s'est accru de 2 1/2 millions de francs.

La Coopérative bank, de Waltham, ville célèbre comme centre d'horlogerie, a été fondée en 1880. Elle a un capital de 870,000 francs, réparti sur 5,791

(1) Il en a été créé sept en 1885.

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