CHAPITRE H

£FF<>llT«^ DE L INITIATIVE PRIVÉE POUR CONSTRUIRE DES LOGEMENTS SaL'iïRKS A BON MARCHÉ ET POUR AMÉLIORER LES MAUVAISES miilTATIONS. M. WHITE A BROOKLYN : l'iMPROVED DWELLING ASStinunON A NEW YORK. MISS COLLINS, ÉMULE DE MISS OCTAVIA IMLL.

Il me reste à parler des tentatives qui ont été fuites par l'initiative privée pour construire des logoinents salubres à bon marché et pour améliorer les mauvaises habitations. Les habitants de New- York ont marché sur les traces de sir S. Waterlow et de miss Octavia Hill, ils avaient sous lc*s yeux les bons résultats obtenus à Brooklyn par un Américain, M. White. En Angleterre la di^mimstration a été faite, qu'on peut construire des logements à bon marché, salubres, qui sont nii lion placement d'argent. L'Improved Industrial Dwel liiigs Company, qui existe depuis vingt-six ans, togo 23,000 personnes et a dépensé près de 24 millions de francs avec de bons résultats. Miss *)f'tuvie Hill poursuit, depuis 1864, une œuvre lUiMiluIpe, qui montre l'influence du contact personnel d'un landlord sachant sympathiser avec

km

ses locataires, Tinfluence d'une règle stricte, en même temps qu'on réclame de l'entreprise un revenu financier. .

Dans rÉtat de New- York, M. White a été le premier sur la brèche. Il a cherché la solution du problème des logements salubres, qui forment un bon placement, et il Fa trouvée. M. Wbite, qui est un négociant de Brooklyn (cité séparée de New-York par un bras de la rivière de FEst, large de 1 à 2 kilomètres), a commencé par construire une série de cottages en briques, de six pièces, loués 90 francs par mois et ayant coûté 5,500 francs chacun, sans compter le terrain. Les premiers ont été construits en 1877. Avec quelques amis, il a donné de Fextension à son entreprise, transformée plus tard en société anonyme. A côté de ces cottages, on a construit de grandes maisons de location, avec tous les perfectionnements de nature à contribuer au confort et à la salubrité. Les immeubles valent aujourd'hui 4,250,000 fr.; la Société, au capital de 1,250,000 francs, a un fonds de réserve de 100,000 francs, plus 40,000 francs mis de côté pour les réparations. Dès le début, on a distribué 6 p. 100 de dividende. Les recettes brutes s'élèvent en moyenne à 14 p. 100 du capital dépensé en terrain et construction. Les taxes s'élèvent à 22,190 francs, les redevances pour l'eau à 4,800 francs. M. White a introduit une innovation, afin de stimuler ses loca-

26 QUESTION DES LOtîEMENTS ^

taires à l'épargne, — il bonifie 10 p. 100 sur leur loyer aux locataires qui payent quatre semaines de loyer à Tavance, cela équivaut un à rabais de S p. 100 sur l'année. Un cinquième des locataires en profite toujours, deux cinquièmes parfois, le reste jamais. En outre, si un locataire a demeuré toute l'année, s'il a payé régulièrement et s'il n'y a pas eu de plainte contre lui, il reçoit, au bout de l'année, un dividende de 25 francs ou de 50 francs suivant le nombre des pièces. En 1885, 141 locataires sur 216 ont participé à ce dividende qui a absorbé 6,275 francs. L'Improved Dwellings Company de Brooklyn dispose de 269 locaux, dont 18 sont des boutiques. La population totale s'élève à 1 ,059 têtes dont 863 sont des adultes et des enfants au-dessus de cinq ans. Le loyer pour 2 pièces varie de 40 à 32 francs par mois, pour 3 pièces de 52 à 44, pour 4 pièces de 48 à 59^ francs (escompte et dividende déduits).

A New- York même, l'Improved Dwellings Association a été créée en 1879 avec un capital de 1,250,000 francs porté en 1882 à 1 million et demi en actions de 500 francs. Elle est l'un des fruits de la campagne si vigoureusement entamée en 1878. Les terrains et les bâtiments ont coûté 1 ,400,000 francs. Le plan a la forme d'un carré ouvert à l'ouest, avec 218 appartements, 12 boutiques, caves, lavoirs, salles de bain et une salle de lecture. Les cours sont asphaltées, les lavoirs chauffés à la va-

peur, de l'eau à chaque étage, des ascenseurs pour le charbon et les articles pesants, des tuyaux de descente pour les cendres et les épluchures. Ces appartements sont de 2 à 4 pièces, avec lavoir

5 pièces. Chacune des 635 pièces a une ou plusieurs fenêtres ouvrant sur Tair extérieur. Il y loge 1,200 personnes. Les loyers varient de 38 à 75 francs par mois. La discipline est suffisante pour combiner le sentiment de la liberté individuelle avec le respect de ce qui est dû au bienêtre de la communauté. Le contraste est frappant avec les autres casernes de location. Les loyers se payent d'avance. Les actionnaires ont touché

6 p. 100 de dividende.

Les maisons modèles sont au-dessus de la portée des classes tout à fait inférieures. Pour arriver jusqu'à elles, le système de miss Octavia Hill est plus efficace. A New- York, miss CoUins a été la première à l'œuvre. Elle a loué et acheté divers immeubles dans le plus triste état et, grâce à ses efforts personnels, le niveau des habitants s'est élevé également. Elle a touché en trois ans près de 40,000 francs de loyers, les non-valeurs ont été de 1 1/2 p. 100. Les trois premières années, le revenu a été de 4 p. 100; depuis 1883, il est de 6 p. 100. Elle n'est pas la seule qui fasse de la charité pratique ainsi entendue à New- York.

A New-York, dit M. White, les ouvriers n'apprécieraient que difficilement les avantages d'une

législation semblable à celle du Massachusetts ou de la Pennsylvanie sur les associations de prêt et de construction. Il faut leur montrer d'abord la possibilité et le confort de petites maisons séparées. Dans toutes les entreprises qui nécessitent des capitaux considérables les petits capitalistes n'ont du courage qu'en voyant le succès obtenu par les gros. Etablissez que de petites maisons sont une bonne affaire, et il sera moins difficile de persuader des gens, dont les ressources sont petites, de s'associer ensemble for coopérative building purposes. On peut faire valoir bien des considérations majeures pour encourager la création d'ouvriers propriétaires, considérations morales, sociales, économiques. J'en indiquerai une en passant, c'est qu'au point de vue de l'administration locale, de la bonne gestion des finances municipales, il importe que les habitants s'y intéressent le plus possible. Tant qu'ils sont locataires, ils payent leur part de taxation par suite de la répercussion naturelle, et si les impôts augmentent sur la propriété foncière, le loyer renchérit ; mais cela ne se voit pas du premier coup, et d'ailleurs si le loyer est trop lourd, ils déménagent. Le propriétaire d'une maison si petite qu'elle soit est directement intéressé à ce que l'autorité locale ne fasse pas de prodigalités inutiles.