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terfuge plus épais, la violation des préceptes coraniques, elle est devenue avec la rahnia, le procédé favori de sûreté immobilière parmi nos populations algériennes. C’est à elle que recourent de préférence les indigènes chez lesquels s'est conservé plus pur le respect de la règle écrite, et c’est aussi de ce nom que qualifient les actes d'engagement les cadis scrupuleux observateurs de la loi coranique.

L'opération, telle qu’elle se pratique journellement, peut théoriquement se résumer ainsi, suivant la formule d’'Ei Matiti. Une personne transfère à une autre, non plus Ia possession comme dans la rahnia, mais la pleine propriété d’un de ses immeubles. Elle en touche le prix en se réservant toutefois le droit de rentrer en possession de son bien moyennant le remboursement à l’acquéreur du prix payé. Détenteur du bien en qualité de plein propriétaire, menacé simplement par l’arrivée de la condition résolutoire de rachat, l'acquéreur exploite l'immeuble aliéné, en jouit sans avoir de comptes à rendre à personne, fait les fruits siens sans que sa conscience luireproche la moindre transgression aux principes sacrés. Comme dans la rahnia, le délai de remboursement n’est presque jamais enserré dans d’étroites limites et, à toute époque, l’aliénateur conserve le droit d'agir contre son acquéreur en recouvrement de son bien moyennant la restitution du prix qu'il a versé. En somme, comme le dit fort bien l’auteur du Choix de préceptes cueillis dans la loi « la vente à « tsénia est une combinaison virtuelle de la vente

« définitive avec le nantissement proprement dit, en « ce sens qu'elle est considérée, d’abord comme un « nantissement, si bien que le débiteur se fait rendre « l’objet en payant ce qu’il doit, ou que l'acheteur «est responsable de sa perte ou de sa diminution de « la même façon que dans le nantissement comme « on verra plus loin. Et ensuite comme vente défini- «tive et valide, par rapport à l'acheteur, au point « qu'il peut légitimement manger les fruits produits « par le gage, et jouir de celui-ei en y habitant, le « cultivant et le donnant à bail » (1).

Théoriquement donc les plus grandes différences séparent les deux institutions, la rahnia et la tsénia, au point que toute confusion entre elles est impossible. Dans la première le débiteur s’est simplement privé de la possession de son immeuble, ilen a conservé la propriété, et n’en a aliéné que la jouissance, le droit d’en percevoir les fruits et revenus. Sa qualité de débiteur subsiste à cet engagement et, exposé aux poursuites de son créancier, il ne peut, en principe, s'y soustraire en lui faisant une dation en paiement de son immeuble. S'il ne s'acquitte pas à l'échéance ou, à défaut, à l’une des périodes où la loi autorise le créancier à lui en faire sommation, il est astreint à subir l’expropriation forcée, et le créancier ne pouvant s'approprier l'immeuble, doit

faire procéder à sa vente aux enchères sur lPautorisa-

1. Choix splendide de préceptes cueillis dans la loi (éd. Goguyer), ne 62.

tion du juge. Tous les risques de l'opération sont done de son côté. Si l'immeuble a subi une dépréciation indépendante de la volonté de son détenteur, abstraction faite des faits entraînant application de la théorie des risques, si, par exemple, par suite d’un changement dans la population ou dans l’emplacement d’une ville, la maison donnée à rahnia éprouve une importante moins-value, le débiteur, sommé de s'acquitter de sa dette, ne pourra, en guise de paiement, délaisser au créancier l'immeuble engagé. Toute autre est la situation au cas de vente à tsénia. L’acquéreur est devenu propriétaire absolu. Il ne se contente pas de la prise de possession, il jouit librement des fruits ei revenus, et profite des plus-values qui peuvent advenir à l’immeuble, en l'absence même de toute amélioration due à son fait. Mais s’il bénéficie de cette augmentation, il court, en revanche, les risques de dépréciation. Il n’a plus en face de lui un débiteur, mais un vendeur. Ce dernier s'est, il est vrai, réservé la faculté de rachat, mais il est seul juge de l'opportunité de son exercice. L’acquéreur ne saurait le mettre en demeure de poursuivre le recouvrement de l’immeuble aliéné. En présence d’une hypothèse semblable à celle que nous envisagions, il y a un instant, à supposer une dépréciation lente ou subite de la valeur de limmeuble, l’aliénateur, au lieu de procéder au rachat, laissera la perte de l'opération à l'acquéreur. La plupart du temps, sans doute, celui-ci en sera le bénéficiaire, car la vente à tsénia, comme la vente à

réméré française, n’a guère comme source que la gène momentanée de l’aliénateur, et les revenus de l'immeuble couvrent en quelques années l’acquéreur de ses déboursés. Mais qu'arrive un événement de la nature de ceux que nous signalions, les conséquences qui en résultent pour lui sont plus onéreuses que dans la simple rahnia.

Profondes en théorie les différences (1) entre la rahnia et la tsénia pouvant se résumer de la sorte en deux mots : dans l’une, le débiteur reste à la fois propriétaire et débiteur, dans l’autre il n’a plus aucun lien avec l'acquéreur, sauf la faculté de rachat. Elles s’atténuent bien vite quand on les examine dans le domaine de l'expérience et de l'application pratique. La confusion la plus complète règne dans toute cette matière, aussi bien chez les auteurs musulmans que dans les décisions des tribunaux français appelés à statuer sur des litiges indigènes. D'ailleurs, nombreuses sont les causes qui justifient cette confusion et paralysent une analyse complète des deux institutions.

Une première raison tient à la pratique courante des indigènes, de ne pas stipuler le terme pour le remboursement d’une créance garantie par une rahnia, pas plus qu'ils ne fixent la période extrême de l'exercice de sa faculté de rachat, quand ils pas-

sent un acte de tsénia. Représentons-nous alors les

1. Of. Pouyanne, op. cit., p. 140, p. 605. — Robe. Lois de la propriété immobilière, p. 25,

droits respectifs de l'acquéreur ou créancier et du débiteur ou vendeur. L'acquéreur nanti de l’immeuble engagé. en jouit pendant une période indéfinie. La valeur de l'immeuble étant presque toujours amplement supérieure à la somme prêtée il n’a aucun intérêt, sauf le besoin pressant d'argent, à se priver de cette détention avantageuse. Aussi mettra-t-il rarement le débiteur dans l’alternative de se libérer envers lui ou de voir exéculer judiciairement le gage. Il sera comme un véritable propriétaire avec la faculté de se prémunir des risques de l'immeuble. Quant au débiteur, n'étant astreint à aucune échéance ferme, il aura tout le loisir de réunir les fonds nécessaires pour s'acquitter envers son créancier, ce faisant il Jouera absolument le même rôle qu'un vendeur à réméré exerçant le rachat. Ce manque de délai contribue donc à assimiler presque complètement la rahnia et la tsénia.

Mais ce n’est pas tout, et des principes juridiques musulmans les plus récemment déduits il résulte que même au cas où les parties auraient, dans leur contrat de vente à réméré, stipulé que lacquéreur deviendrait propriétaire incommutable par le seul fait de l'échéance du délai, sans exercice par le débiteur de la faculté qui lui a été accordée, la seule arrivée de ceterme ne rendrait pas de plano le créancier propriétaire. Tout comme dans le nantissement ordinaire, il lui faudrait obtenir du débiteur lui-même ou à son refus, du juge, une autorisalion pour procéder à la vente des immeubles engagés. Seuls donc

ce consentement amiable ou cette autorisation judiciaire pourraient amener, à l'encontre du vendeur, l’aliénation translative de propriété. Quelle est alors l'utilité d’un délai fixé à l’avance, lors de la vente avec faculté de retour, pour l'exercice de ce rachat ? Le juge le considère, purement et simplement, comme un terme accordé au vendeur pour se libérer. Faute par lui d'accomplir cette obligation ou plutôt d’exercer cette alternative, il ne peut être privé de sa propriété qu’en vertu de poursuites judiciaires ou d'une manifestation formelle de volonté qu’il n’entend pas jouir de la liberté qu’il possède. Que si le créancier ne s’est pas soumis à ces formalités, il n’acquiert nullement le droit de se dire propriétaire définitif de l'immeuble aliéné à tsénia, dès l'instant où échoit le terme fixé. La faculté de rachat est alors prorogée par une sorte de tacite reconduction, sans même qu'un nouveau terme soit stipulé pour le paiement et partant le retour.

C’est en ce sens que s’est prononcé le tribunal de Sétif (Chambre des appels musulmans) dans un jugement du 17 février 1905 statuant sur l'espèce suivante. Une personne avait aliéné ses immeubles en se réservant le droit d'exercer pendant trois ans la faculté de les racheter, moyennant le remboursement du prix. L’acquéreur se prétendant propriétaire par la seule échéance du terme, se refusait, au bout de vingt-cinq ans, à rendre les immeubles qu'il avait acquis, invoquant d’abord l'expiration du délai primitivement établi, ensuite la prescription qu’il tirait

de la possession de l'immeuble prolongée au delà du temps nécessaire, S'appuyant sur le raisonnement que nous formulions plus haut, le tribunal le débouta du premier chef de sa demande, assimilant complétement la vente à isénia à un nantissement, et rejeta également sa deuxième prétention, sa possession ayant été, dit-il, entachée du vice de précarité, et n'ayant pu lui permettre d'acquérir la propriété, quelque longue qu'eût été la détention (1).

Quelle est alors la différence qui existe entre Ja tsénis et la rahnia, si, d'une part, le prolongement indéfini du terme, permet toujours au débiteur rahniataire d'offrir le paiement de sa dette et de rentrer en possession de son immeuble, quel que soit le délai écoulé depuis le jour où il a contracté son obligation, si le créancier rahniataire à la jouissance complète des fruits et revenus de l'immeuble engagé, et que, d'un autre côté, l'acquéreur à réméré n’a pas, dans le cas rare où un terme est fixé, la propriété incommutable du fonds aliéné par le fait seul de l'échéance de ce terme ? Quel que soit le nom qu'on lui donne, qu'on l'appelle rahnia ou tsénia, l'opération consiste toujours dans la dépossession effective d’une personne, vendeur ou tsénia ou débiteur rahniataire, qui, contre la remise d'une somme d'argent que lui fait un créancier ou un acquéreur sous condition résolutoire, lui transmet la jouissance d'un immeuble lui appartenant, en stipulant qu'il en conservera

1, Trib, Sétif, 17 février 1905, J. R. 1905, p. 135.