ÉVALUATION DU GAGE

La valeur d’un immeuble ne dépend pas seulement de son coût de revient, mais surtout de son utilité économique qui repose dans l'intensité du désir éveillé en nous pour sa possession. Ce désir se à d'autant plus grand que l'immeuble répondra davantage à nos besoins, et sa valeur sera d'autant plus stable qu’il sera apte à satisfaire les besoins d’un plus grand nombre. Or, nos besoins sont illimités en nombre mais le sont en capacité; ils sont, de plus, physiologiques ou artiticiels, interchangeables et complémentaires.

Certains besoins artificiels à l'origine sont devenus, avec la civilisation moderne, presque des besoins physiologiques. C’est ainsi qu’une habitation recherchée d’abord comme un abri contre les intempéries des saisons, doit maintenant, pour être désirable, satisfaire aux besoins de confort et d'hygiène de ses occupants; elles doit donc être salubre, en bon état de réparation et, si elle est située dans une ville, elle doit être pourvue de tous les services d’utilités publiques, aqueduc, égoûts, éclairage. Elle doit de plus être d’un accès facile, située sur le niveau d’une rue avec trottoir et

pas être trop éloignée des voies de tramway, des églises et des écoles.

Le prêteur devra, dans tous les cas, se défier de la sur-évalustion. Une propriété peut avoir coûté beaucoup d’argent sans avoir pour cela une valeur marchande correspondante. Le prix de revient exagéré peut en effet dépendre de mauvais calculs du constructeur, du défaut de surveillance des ouvriers, des surcharges ou du prix exceptionnellement élevé de la main-d'œuvre et des matériaux lors de la construction. De grandes et dispendierses résidences excédant de beaucoup la valeur des autres bâtisses environnantes, érigées par des individus très riches ou extravagants, peuvent devenir un embarras pour le prêteur au cas de mort ou de faillite du propriétaire. Je crois que l'on doit admettre comme règle que la valeur d’une résidence ne doit pas excéder de pl'8 de cinquante pour cent (50%) la valeur des bâtisses environnuue8.

Un terrain nu, à moins d’être situé dans un quartier dont le développement est intense, n’est jamais un gage désirable; et, à tout événement, le prêteur, s’il se décide pour des raisons particulières, à prêter sur une pareille garantie, ne devra jamais avancer plus de 25 à 309, de la valeur du terrain; s’il était obligé d’en faire l'acquisition sur exécution forcée, non seulement son capital deviendrait improductif, mais il verrait son budget obéré par les taxes et cotisations.

Une manufacture ne vaut qu’en tant qu'elle est en opération; un théâtre, un hôtel, un magasin à rayons, qu’en tant que la vogue y attire la clientèle. Certains gratte-ciel, avec concierge et ascenseur, destinés à être loués comme logements ou pour des bureaux, peuvent ne pas présenter un placement avantageux pour leur propriétaire, par suite des dépenses de chauffage, d'éclairage et d’énergie électrique. Ils peuvent avoir été érigés dans un endroit impropre à une location avantageuse. Le prix des loyers peut être trop élevé. Souvent le but du propriétaire en construisant était d’anuoncer ses affaires beaucoup pis que de faire un placement profitable.

On ne doit en aucun cas tenir compte des dépenses voluptuaires.

Le prêteur ne peut se baser exclusivement ni sur l'évaluation municipale, si sur le prix porté dans le titre d'acquisition. Quelquefois, en effet, la municipalité peut avoir sur-évalué l'immeuble pour augmenter ses revenus et son pouvoir d'emprunt; et, d’autres fois, le propriétaire peut avoir provoqué lui-même cette sur-évaluation, aux fins de se défaire de l'immeuble à meilleur compte.

Dans un acte de vente, le prix peut avoir été exagéré par les parties, soit intentionnellement, soit aux fins d'ajuster les conditions d’un échange.

Le montant d'assurance contre l'incendie sur une bâtisse ne peut non plus être accepté comme base de sa valeur; car le chiffre écrit sur la police d'assurance et pour lequel la prime est payée représente la limite de la réclamation do l'assuré, mais n’en est pas la mesure.

L'évaluation dépend donc d’une foule de circonstances difficiles à apprécier et la valeur est sujette à beaucoup de variations. Les facilités de communications, tramways, bicyclette, automobile, contribuent à l'ouverture de quartiers nouveaux qui font concurrence aux anciens. Les commodités modernes des nouvelles maisons gas, électricité, calorifères, ascenseurs, air et lumière, déprécient la valeur d'occupation de celles qui ne les possèdent pas. Un ancien quartier de résidences change d’aspect, devient démodé et est vite déserté par une certaine classe de la population. Il est très difficile de savoir où se portera le développement d’une ville et de quelle façon il s'effectuera.

Le prêteur hypothécaire, À moins qu’il ne possède lui-même les connaissances requises, ce qui est assez rare, s'évitera des mécomptes en faisant faire cette évaluation par un architecte ou un entrepreneur compétent, honnête et bien au fait des conditions du marché immobilier, et en s’assurant si cette évaluation s’écarte beaucoup de l'évaluation municipale et du prix d'acquisition de l'immeuble. 11 devra de plus faire lui-même une visite des lieux, de façon à se renseigner sur les conditions de développement et de stabilité du quartier. Il s’assurera des prix de location et des vacances et non valeur.

Pendant la durée du prêt, le créancier hypothécaire doit en outre se protéger contre l'éventualité toujours possible d’une vente ayant l'effet du décret. Pour cela, il devra non seulement faire enregistrer un avis d'adresse, mais encore dénoncer de la même manière tous changements de son adresse au registrateur.

Le prêteur devra aussi, avant la réalisation du prêt, voir à ce quel: bâtisses hypothéquées en sa faveur soient assurées contre les accidents du feu, dans une compagnie d’assurance solvable, et pour un montant suffisant pour couvrir son hypothèque, en cas d’incendie. Pendant la durée du prêt, il devra surveiller avec soin les renouvellements de cette police. Au transport d'assurance en faveur du prêteur devra être ajouté une clause relative à la garantie

L'effet de cette clause vis-à-vis du créancier est d'empêcher que la validité de la police soit affectée par aucun acte ou aucune omission du débiteur hypothécaire ou du propriétaire du bâtiment assuré, ni par l'occupation des lieux pour des fins plus hasardeuses que celles permises ax termes de la police. Même au cas où le débiteur ou le propriétaire de l'immeuble serait l’auteur volontaire de l'incendie, la ecmpagnie ne pourrait refuser de payer le montant entier de l'assurance au créancier hypothécaire bénéficiaire de telle clause de garantie.