PRIVILÈGES SOUMIS À LA FORMALITÉ DE L’ENREGISTREMENT

Doivent être classés dans cette catégorie les privilèges suivants :

1° Les frais funéraires et les frais de dernière maladie lorsque le produit des biens meubles a été insuffisant pour les acquitter. Le délai utile pour l’enregistrement de ces privilèges sur les immeubles est de six mois à compter du décès. Le même délai de six mois à compter du décès est accordé, pour l’enregistrement sur les immeubles, de l’avis des créanciers du üéfunt qui demandent la séparation des patrimoines. Et il faut remarquer que les droits de propriété du légataire et les hypothèques résultant d’un testament sont conservés par l’enregistrement du testament et de la déclaration de décès et de transmission dans les six mois du décès du testateur, s’il est décédé dans les limites du Canada, et dans les trois ans de tel décès, si le testateur est mort en dehors de telles limites.

Notre Code civil étant devenu en force le premier août 1866, c’est-à-dire avant la Confédération, le mot Canada doit ici, d’après l’honorable François Langelier (Cours de droit civil)) être interprété comme s’appliquant à ce qui constituait alors les seules provinces de Québec et d’Ontario avec leurs limites territoriales du temps. Si donc le testateur est décédé ailleurs en Canada, le délai de trois ans s’appliquerait pour l'enregistrement de son testament.

Il n’est jamais prudent de consentir un prêt à un héritier ou légataire sur la garantie d’un immeuble dépendant d’une succession avant l’expiration des délais ci-dessus mentionnés; car on est rare-

ment absolumca£ certain que le testament produit soit le dernier en date; et, le serait-il, que l’on doit à tout événement se protéger contre les créanciers et légataires qui demandent la séparation des patrimoines et contre les c1$ances privilégiées pour frais funéraires et frais de dernière maladie.

Il est bien vrai que ce dernier privilège n’affecte les immeubles que si ces créances n’ont pu être satisfaites sur les biens meubles et que d'ordinaire, ces créances ne représentent pas une somme considérable. Le montent de ce privilège peut cependant causer en certains cas, des surprises. D’après l’article 2002 du Code civil, les frais funérrires comprennent le deuil de la veuve, et ils doivent être proportionnés à l’état et à la fortune du défunt, à l’époque de sa mort.

Il a été décidé par la Cour de révision, en 1871, dans l'affaire Beaudry v. Desjardins & vir et Thomas & al (4 R. J. 555), qu’il peut être convenable d'accorder des funérailles au-dessus de la dernière classe à un défunt reconnu insolvable, si son état l'exige, quand même sa fortune ne suffirait pas à payer ses dettes; et que, dans le cas d'insuffisance des biens meubles, ces frais funéraires devraient être payés par privilèges sur les immeubles. Les frais funéraires ne sont pas limités à ceux d’ensevelissement et d’enterrement, mais ils comprennent encore ceux des entrepreneurs de pompes funèbres et de l’Église où cat eu lieu les funérailles pour le service et l’enterrement.

Quant aux frais de dernière maladie, ils comprennent, d’après l’article 2003 du Code civil, ceux des médecins, apothicaires, et des garde-malades pendant la maladie dont le défunt est mort. Leur montant n’est pas limité comme pour les frais funéraires à ce qui est de convenance suivant l’état et la fortune du défunt. La seule restriction faite par la loi est que, ‘ans le cas de maladie chronique, ce privilège n’a lieu que pour les frais encourus pendant les derniers six mois qui ont précédé le décès,

Supposons le ces où le défunt ne laisserait que des biens meubles d’une valeur insignifiante et un immeuble déjà fortement hypothéqué, qu'il soit d’une certaine situation sociale nécessitant des funérailles convenables et qu’il soit mort d’une maladie chronique : ses frais funéraires et de dernière maladie peuvent s'élever à plusieurs centaines de dollars qui seront certainement privilégiés sur cet immeuble.

Le créancier hypothécaire doit donc faire provision pour cet item dans l'évaluation du gage. Car, quand bien même il ne

prêterait pas sur un immeuble dépendant d’une succession, il doit prévoir que son débiteur peut mourir avant le remboursement du prêt et qu’il peut arriver que ses frais funéraires et de dernière maladie soient payés sur l’immeuble par préférence à son hypothèque.

2° La créance du fournisseur de matériaux, du constructeur et de l'architecte, est privilégiée sur l'immeuble; mais seulement quant à la plus-value donnée à cet immeuble par les matériaux fournis et les travaux faits.

Ces privilèges sont régis par les articles 2013 et suivants du Code civil, tels qu’édictés par la loi 7, Georges V, chapitre 52. D'après les dispositions de ces articles, le privilège du fournisseur de matériaux « ne prend effet que par l’enregistrement d’un avis au propriétaire ou à son représentant, lui dénonçant la nature et le coût des matériaux à être fournis, ainsi que le numéro du cadastre de l’immeuble affecté; et ne s’applique qu'aux matériaux fournis après la réception de cet avis par le propriétaire et son enregistrement. »

Le fournisseur de matériaux voit son privilège s’éteindre s’il n’en poursuit le recouvrement en justice dans les trente jours après la fin des travaux. Le constructeur et l’architecte doivent faire enregistrer leur privilège sur limmeuble dans les trente jours qui suivent la fin des travaux, et tel privilège cesse d’affecter cet immeuble après les six mois qui suivent la fin des travaux, à moins qu’ils ne prennent dans ce délai contre le propriétaire des procédés légaux pour le recouvrement. Quant au sous-entrepreneur, il possède les mêmes droits que le constructeur principal, pourvu qu’il ait dénoncé son contrat au propriétaire.

D'après l’article 2013a les mots « fin des travaux » signifient l'époque à laquelle la construction est devenue prête pour l’usage auquel elle est destinée.

Dans l’affaire Letellier de St Just v. Blanchette, rapportée dans les Rapports judiciaires de Québec, 21 B. R. I. il a été jugé, en 1919, « qu’une maison, même si elle est louée et habitée par le prener , ne devient prête pour l’usage auquel elle est destinée, tant qu’il reste des travaux à faire pour la terminer, tels que la menuiserie et du peinturage. »

Cette plus-value sur laquelle s’exercent ces privilèges n’est pas l'augmentation donnée à l’immeuble par les travaux faits, mais l’augmentation du prix de vente représenté par tels travaux. C’est ce qui a été décidé par la Cour supérieure à Montréal, dans l'affaire

Galarneau v. Desmarteau & Lessard & al et Withall (4. R. L. n.8. 459); la même Cour a cependant décidé, en 1902, dans une affaire Galarneau v. Tremblay, & al (Q. J. R. 22 8. C. 143), que cette plus-value était celle donnée à l'immeuble par lee travaux faits au temps où ils avaient été exécutés. Cette plus-value s'établit par ventilation faite en suivant les dispositions des articles 805, 806, et 807 du Code de procédure civile. Des experts sont nommés pour déterminer la valeur respective des ‘ nmeubles et des impenses et la proportion attribuable à chacun d’eux dans la somme à distribuer.

Cette question des privilèges de l’ouvrier, du fournisseur de matériaux, du constructeur et de l'architecte, a une grande importance au point de vue pratique; le prêteur doit toujours l’envisager, non seulement lorsqu'il fait un prêt sur un terrain nu, mais encore sur une propriété bâtie.

Dans le premier cas, il ne peut réellement se protéger qu’en stipulant dans le contrat de prêt que la somme prêtée deviendra immédiatement exigible, dans le cas où le propriétaire du terrain y commencerait l'érection d’une construction. Si l’immeuble hypothéqué est bâti, le propriétaire ne peut, sous peine d’offense criminelle, démolir cette bâtisse en tout ou en partie pour en ériger une nouvelle, ou y faire des changements importants, sar x le consentement du créancier hypothécaire qui devrait toujours, dans ce cas, exiger soit le remboursement de sa créance, soit des garanties à l'effet que les personnes qui seront employées à exécuter des travaux de construction ou de changements, ou qui fourniront des matériaux relativement à ces travaux, seront intégralement payées et ne prendront aucun privilège sur l’immeuble.

Quant aux réparations, elles profitent au créancier hypothécaire comme au propriétaire, elles conservent et augmentent la valeur du bâtiment; et il n’est que juste que ceux qui les ont faites ou qui y ont contribué soient payés par préférence au créancier hypothécaire. Ce dernier devra d’ailleurs les prévoir, en faisant l'inspection avant d’effectuer le prêt, et ne pas prêter sur un édifice en mauvais ordre et qui doit nécessiter des réparations importantes pendant la durée proposée du prêt.

Il se présente cependant un autre cas qui est celui où l’on offre comme garantie au prêteur une hypothèque sur un bâtiment en voie de construction.

Ces sortes de prêt doivent être envisagés avec beaucoup de circonspection. Dans les trois quarts et demi des cas, il sera pré-

férable pour l’épargnant et le capitaliste rentier de s'abstenir. L'évaluation du gage est alors difficile et suppose, de la part du prêteur, certaines connaissances trchniques, et beaucoup de coup d'œil et de prudence. 11 ne devr.. jamais consentir à effectuer le prêt avant que le toit t lee planchers de l'édifice nc soient posés et les divisions presque complétées. Il lui sera nécessaire non seulement d'évaluer les travaux faits, mais aussi les travaux à faire pour terminer la construction, de façon à la rendre propre à l'usage auquel elle est destinée. Il ne devra jamais commencer à payer avant que les contrats pour compléter la construction n'aient été donnés à des constructeurs et à des fournisseurs de matériaux responsables, ni avant d’avoir obtenu de tels fournisseurs de matériaux, constructeurs, sous-entrepreneurs et de l'architecte, s’il y en a un, une renonciation en sa faveur à leurs privilèges sur l'immeuble.

Il devra constater si les renonciations aux privilèges sont authentiques. Le mieux serait de les faire signer lui-même ou par une personne en qui il aura une confiance absolue. 11 devra, dans tous les cas, faire déclarer solennellement par l’emprunteur que les personnes qui ont signé cette renonciation sont les seules pouvant avoir droit de prendre un privilège sur la construction; et, si c’est l'emprunteur qui leur a fait signer cette renonciation, que les signatures des renonçants sont authentiques. Il devra payer lui-même ceux d’entre eux qui ne consentiraient pas à renoncer à leurs privilèges; et, aux fins de parer à toute éventualité, il devra retenir sur le prêt un certain montant jusqu’à ce que les délais pour l’enregistrement des privilèges soient expirés. Ce montant devra dans tous les cas être suffisant pour terminer la bâtisse au cas où l’emprunteur ferait défaut de le faire.

3° La créance du vendeur et de l’échangiste, celle des donateurs pour les redevances et charges par eux stipulées, et celle des eo-partageants, des co-héritiers et co-légataires pour la garantie des partages par eux faits et des goultes et retours. Tous ces privilèges sont conservés sur les immeubles, par l'enregistrement du titre dans les trente jours de son exécution (Art. 2100, 2104 et 2105, C. civ.).

Il est donc toujours préférable pour le prêteur d'attendre, avant de verser le montant du prêt à l'emprunteur, que le titre de ce dernier à l'immeuble hypothéqué soit enregistré. Cet enregistrement lui fera connaître exactement la situation, et c’est le seul moyen pour lui de se garantir contre ces derniers privilèges.

Je ne veux pas prétendre que, dans ce cas, l’hypothèque serait

nulle; mais, en vertu de l’article 2098 C. civ., son effet se trouverait suspendu jusqu’à l'enregistrement du titre de l'acquéreur de l’immeuble hypothéqué; et cet enregistrement, même fait après l'expiration du délai de trente jours, donnerait immédiatement effet à ces privilèges. D’après le même article, si un autre acquéreur avait acquis le même immeuble pour valeur du même vendeur, ou du même donateur, et faisait enregistrer son titre avant l’enregistrement du titre de l’emprunteur, ce dernier serait censé n'avoir jamais été propriétaire et l’hypothèque qu'il aurait consentie sur cet immeuble serait sans effet.

Ceci clôt l’énumération des privilèges sur les immeubles. Ces privilèges ne doivent pas cependant effrayer outre mesure, car, comme nous l’avons vu, les plus importants d’entre eux requièrent les formalités de l'enregistrement; et, quant aux autres, le prêteur peut facilement se protéger contre eux en faisant une évaluation conservatrice de limmeuble offert en gage, et en ne prétant pas plus que cinquante pour cent de cette évaluation. S'il est très à son aise et fait chaque année des épargnes substantielles sur ses revenus, le prêteur pourra même avancer jusqu’à 60% de cette évaluation s’il s’agit de propriétés de rapport et représentant une valeur de premier ordre.