LH

qu'il ne préfère se porter lui-même adjudicataire pour le montant de sa créance.

C'est là le plus grand danger qui menace les sociétés de crédit foncier en cas de crise immobilière. Elles se voient en effet dans l'alternative ou de laisser adjuger à des tiers les biens de leurs débiteurs à un chiffre inférieur à celui de leur créance, ou d'acquérir ces biens pour leur propre compte, quitte à les revendre ensuite à l'amiable, soit au comptant, soit à terme, à une époque plus favorable.

Si la baisse s'accentue — ce qui.est le cas en Egypte depuis 1907 — ces sociétés se voient bientôt à la tête d'un domaine considérable qu'elles ne peuvent pas tou-

jours très bien gérer, car on est naturellement peu

porté à administrer en bon père de famille des immeubles qu’on a acquis malgré soi et dont on cherche à se débarrasser à la première occasion. (1)

instabilité de la valeur des immeubles urbains. — En règle générale, disons tout d'abord qu'il vaut mieux prêter sur les immeubles ruraux que sur les immeubles urbains. En effet, la valeur de ces derniers oscille da-

{ Jusqu'à ces derniers temps, les sociétés hypothécaires d'Egypte ne faisaient figurer à leurs bilans que des laissés pour compte de minime importance. Le Crédit Foncier Egyptien n’avait même plus de domaine lorsqu’en 1909 il se vit contraint d'acquérir plusieurs propriétés. Malheureusement, depuis cette

époque, ce domaine s’est beaucoup agrandi: il atteignait au 31.

octobre 1913 une valeur globale de L. E. 408.340. (Rapport de l'exercice 1913.)

santage. Suivant que l’industrie ou le commerce se dé-

veloppent dans une ville ou s’en retirent, le prix des terrains et des bâtiments de cette ville hausse ou baisse considérablement. Il en est de même à l’intérieur d’une même ville, entre ses divers quartiers, où la valeur des maisons est soumise à une foule d’influences et surtout au caprice de la mode, qui transforme rapidement un vieux quartier aristocratique en un faubourg populaire et fait émigrer la haute société en quelques années d’un bout de la cité à l’autre.

C'est ainsi qu’au Caire, le jardin Rossetti, où s’élevaient il y a une quarantaine d’années les hôtels diplomatiques et consulaires, est aujourd’hui complètement abandonné pour les quartiers neufs d’Ismaiïlieh, de Kasr-el-Aïni et de Kasr-el-Doubara. De même la longue rue du Mousky, qui fut longtemps et jusque vers 1905, l’artère la plus importante du commerce cairote, se dépeuple lentement, mais sûrement, de ses magasins de luxe au profit de l'avenue de Boulac où s'élèveni d'immenses « casernes » dans le genre du Louvre et du Bon Marché de Paris.

C'est cette instabilité de la valeur des immeubles urbains qui oblige les prêteurs à laisser une marge ou différence considérable entre le montant du prêt et celui de l’estimation du gage. Cette marge est généralement de 40 0/0 du montant de la dite estimation.

Pour se mettre à l'abri de ces fluctuations dans la valeur des maisons, il est, en outre, de la plus élémentaire

prudence de ne pas prêter sur de tels immeubles pour plus de dix ans.

Ajoutons à ces vues économiques générales, des considérations d'ordre technique très particulières à l’Egypte. Beaucoup de maisons de rapport n'ont pas été construites avec soin, bien que visant à l’efiet par une ornementation exagérée. On a voulu bâtir trop haut et trop vite, avec des matériaux de qualité médiocre, sans tenir un compte suffisant des infiltrations périodiques du Nil au moment de la crue et de l'absence des égouts (1), situation qui exige des fondations profondes et un système de fosses d’aisances particulier.

On a introduit assez malencontreusement en Egypte divers modes européens de compression du sol et de fabrication artificielle des matériaux, oubliant que l’énorme différence de température entre les saisons, et surtout, au cours d'une même saison, entre le jour et la nuit, produit des phénomènes de dilatation des corps solides, particulièrement dangereux pour la solidité des constructions hâtives.

Nous avons constaté le cas d’un immeuble à six étages, d'aspect splendide, élevé au Caire en quelques mois, qui, une année plus tard, présentait des fissures béantes à la base de ses murailles et menaçait ruine, au grand dommage du propriétaire, de ses locataires et de ses créanciers, qui se trouvaient bientôt tous en procès.

{ Depuis deux ans cependant le gouvernement s'est décidé à commencer la construction des égouts dans les plus beaux-quartiers de la ville.

Quant aux immenses palais des quartiers indigènes qui recouvrent parfois plusieurs feddans de leurs diverses constructions (harem, selamlik, mandaras, etc.) séparées par des cours ou des jardins, leur valeur n'est jamais en rapport avec leur superficie.

En effet, les murailles en sont généralement édifiées sans fondations sérieuses avec quelques moëllons à la base, mais surtout à grand renfort de terre battue et de pierrailles ; les étages supérieurs sont bâtis en bagloudis, sorte de treillage formé de baguettes dé bois noyées dans du mortier. Les chambres sont pavées avec d’affreuses dalles de pierre tendre appelées ballattes qui s’effritent sous les pas en une poudre blanche inépuisable. |

Les théâtres et les usines qui n’ont jamais qu'une valeur en rapport avec leur destination, doivent être écartés à priori. Il en est de même des mines et carrières. Les statuts des banques foncières stipulent habituellement cette exclusion (). Les hôtels particuliers, les villas, constituent également un gage médiocre. Bien qu'ils aient souvent coûté fort cher à construire, en cas d’expropriation, ils ne trouvent pas à se vendre à un prix rémunérateur, car leur valeur locative est peu élevée en comparaison de leur prix de revient, et ceux qui les achètent pour y habiter les considèrent comme un objet de luxe pour lequel on est toujours disposé à

!“ Voir art. 42 et 44 des statuts du Crédit Foncier Egyptien.

payer moins que pour un capital productif, tel qu'une maison de rapport.

Les immeubles urbains acquis par d’expropriation par les banques foncières comprennent un nombre relativement important de villas, ce qui vient à l'appui de cette assertion.

Les terrains urbains non bâtis ne doivent pas en principe être acceptés en hypothèque. Les établissements sérieux les refusent, en vertu de cette vérité économique que celui qui engage un bien ne donnant pas de revenu, ne peut rembourser la dette que ce bien garantit et que le but du contrat de prêt à intérêt n'est pas l’expropriation de l’emprunteur, mais bien le placement sûr et rémunérateur des fonds du prêteur. |

Dans des cas exceptionnels, on peut cependant affecter à la garantie d’un prêt un terrain nu avec l'édifice à y construire, au moyen d’une ouverture de crédit réalisable au fur et à mesure de l'élévation des constructions. Mais une telle opération exige une surveillance assidue de l'emploi des capitaux empruntés, laquelle est fort coûteuse et, par conséquent, peu pratique.

Ajoutons que souvent les terrains vagues sont mal situés et ce défaut empêche qu'ils aient une valeur suffisante pour permeltre un placement ERREURS de tout repos.

Difficultés de l'estimation des immeubles ruraux. — Il faut donc donner la préférence aux terres agricoles. Leur valeur est en effet plus stable parce que leur re-