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études spéciales nécessaires et manquent trop d'esprit d’assimilation pour suppléer par la pratique à la théorie qui leur manque. Ceux qui par hasard possèdent une valeur technique acquise dans des écoles agronomiques, sont inévitablement attirés, puis annihilés par le mirage du fonctionnarisme, qui est une véritable plaie d'Egypte.

L'ambition de tout bachelier, licencié, docteur ou ingénieur égyptien, est d’entrer dans un ministère, où il aura peu de chose à faire, et où il obtiendra le titre de bey à la veille de sa retraite après trente ans de médiocres services. Cet état d'esprit est malheureusement aussi répandu dans la bourgeoisie française que dans le monde des efjendis égyptiens et tue l'initiative des jeunes gens les mieux doués.

Les experts indigènes manquent aussi trop souvent de précision et de sincérité dans leurs rapports, parce qu'ils ont des relations d’affaires personnelles ou même de famille avec le propriétaire des biens à estimer, ce qui les gêne évidemment dans l'exercice de leur mision. |

N'oublions pas enfin que les mahométans ne se servent des banques que parce qu'aucune société humaine civilisée ne peut vivre sans crédit, mais ils les utilisent en les méprisant quelque peu. En effet, le commerce de l'argent leur étant interdit par le droit coranique, ils doivent laisser aux non musulmans le péché de prêter à intérêt, ainsi que celui de s'employer chez ceux qui font le métier de prêteur.

. Toutes ces raisons réunies font qu’on ne voit guère d'indigènes figurer dans le corps des experts d’immeubles attachés aux grandes sociétés foncières égyptiennes. j

On pourrait croire à première vue qu’il suffit de mulplier le montant de l'impôt foncier par le chiffre 180 (1) pour obtenir la valeur d’un terrain agricole, ainsi que l’ordonne le nouveau tarif civil mixte. Ce moyen administratif est parfaitement illusoire, la relation entre la valeur d’une terre donnée et le montant de l'impôt y afférent variant considérablement d’un domaine à l’autre. Aucun système absolu ne peut prévaloir en principe. L'expert doit se baser sur des considérations de natures très diverses et, de ces éléments hétérogènes, tirer une conclusion générale. Il faut qu'il se rende compte successivement de la nature du sol et du sous-sol, de la sécurité de la région, des moyens de communication, des débouchés des produits agricoles, des modes d’irrigation et d'exploitation, du coût de la main-d'œuvre locale, de la réputation de l’emprunteur, du but réel du prêt, des montants des fermages, des prix normaux en cas de vente forcée ou de vente amiable.

C'est seulement en tenant compte de tous ces facteurs que l’on peut arriver à une appréciation exacte de la valeur des biens offerts. De plus, aussitôt que la propriété a une certaine étendue, une expertise parcellaire s’im-

1 V, art. 34 al. b. du décret khédivial du 14 décembre 1912.

pose à cause de la diversité de valeur que peuvent présenter les divers lots. :

ILne faut pas non plus négliger l'évaluation des immeubles par destination, qui ont en Egypte une importance particulière en raison de ce fait que la terre, n'y recevant pour ainsi dire jamais d’eau de pluie (), est 1rriguée artificiellement, soit par submersion, soit par des machines élévatoires (sakiehs, chadouÿs, pompes à vapeur), soit par des puits artésiens, soit enfin par des canaux et des drains.

L'étendue des ezbehs (fermes) et l'importance du cheptel méritent aussi d’être signalées. Les jardins doivent faire l’objet d’une mention spéciale : 1l y a lieu de compter les dattiers, car on peut dire que tout dans ces arbres, du bois aux feuilles et aux fruits, reçoit en Egypte son utilisation, ce qui permet de les ranger au nombre des principales richesses naturelles du pays (2).

Un bon expert doit aussi posséder suffisamment la connaissance du droit musulman et des coutumes locales pour être à même de s'assurer si la propriété n’a pas été constituée en wakf à une époque très éloignée, ce qui ne peut manquer d’être connu des cultivateurs de la réglon,

4 I1 pleuten Egypte trois ou quatre fois par an pendant l'hiver. * Au dernier recensement de 1907, le nombre des dattiers s’êlevait à 5.966.010. Annuaire statistique de l'Egypte, 1913.

L'appréciation des éléments si différents que comporte l'estimation consciencieuse d’un domaine agricole étendu, ne peut être confiée qu'à un corps technique d'élite, ce qui explique les appointements relativement élevés que les banques foncières d'Egypte servent à leurs experts. La profession trop méconnue d’agronome constituerait une précieuse ressource pour la jeunesse égyptienne si, au lieu de briguer les situations officielles ou d’encombrer le barreau, elle cherchait à se consacrer à des études appropriées au pays ; car l'Egypte est, et sera longtemps, aussi longtemps sans doute qu’on n'aura pas trouvé le moyen d'utiliser largement et économiquement la force des rayons solaires (1!) ou l'énergie ultra-atomique, une contrée exclusivement agricole, l'absence complète de houille noire, blanche ou verle, ne lui permettant guère d’aspirer, dans l'état actuel de la science, à un grand développement mdustriel.

De la nécessité d’un bureau de renseignements, — Ajoutons que le service des inspecteurs agronomes chargés de l'estimation proprement dite devrait être doublé d'un bureau de renseignements. Malheureusement ce bureau manque à tous les établissements hypothécaires d'Egypte, bien que l'absence de notaires proprement

1 Une tentative d’utilisation de la chaleur solaire comme force motrice actionnant une pompe au moyen d’un jeu äe miroirs trés ingénieux a été faite récemment à Méadi {banlieue du Caire) par M. Schumann, citoyen américain, et a donné des résultats fort satisfaisants.

dits, au courant de la situation de fortune des propriélaires de leur région, en augmente singulièrement l'utilité.

Les banques foncières négligent trop souvent de connaître le but poursuivi par l'emprunteur en s'endettant.

En effet, en dehors des gros usuriers qui forment une classe spéciale et relativement peu nombreuse de spéculateurs, d’ailleurs peu intéressants, seuls les grands propriétaires fonciers empruntent dans un but autre que la consommation immédiate de l'argent prêté. Ils emploient le montant du prêt à l'achat de machines élévatoires, au nivellement ou au dessèchement de leurs terres ; parfois aussi ils hypothèquent leurs biens afin d'en acquérir de nouveaux.

Spéculations immobilières. — Trop souvent des immeubles sont ainsi achetés, non pas pour être exploités, mais dans le but d'être revendus avec bénéfice : aussi, après la baisse énorme produite par la crise de 1907 (1), beaucoup d’'acquéreuts qui n'avaient payé au comptant qu'une partie de leur prix d’achat, n'ont pu faire face à leurs engagements. Une quantité considérable de ventes immobilières ont été résiliées par les tribunaux, ce qui

1 Cette crise a èté un effet de la spéculation, « le résultat de la « fièvre du jeu qui s'était emparée de tous, grands et petits, à la « suite d’une sèris d'années exceptionnelles pour le pays. » A. MAssoN. Des rapports enlre les opérations des banques et le crédit hypothécaire en Egypte, page 176.

a entraîné la déconfiture d’une masse d’imprudents spéculateurs. Des fortunes importantes ont été subitement englouties, des faillites scandaleuses, entre autres celle d'un financier qui passait pour l'étranger le plus riche de l'Egypte, ont eu pour origine la hausse insensée des terrains revendus dix fois, en quelques mois, à des prix quintuples de leur valeur réelle.

De nombreuses sociétés anonymes s'étaient formées dans le pays vers 1905 pour acheter et revendre des immeubles. Elles procédaient, du moins en théorie, de la façon suivanle :

1° achat d’une grande étendue de terrain à bâtir, principalement dans les endroits de la banlieue qui paraissaient susceptibles d'acquérir une plus-value considérable à bref délai ;

2° lotissement du dit terrain ;

3° vente des lots par payemenis échelonnés.

Tel était le programme, en apparence assez raisonnable, de ces sociétés, mais en vérité, elles ne constituaient

pour la plupart que des combinaisons sans lendemain imaginées par des lanceurs d’affaires malhonnêtes qui pullulaient alors en Egypte, grâce à la complexité des juridictions et à la nonchalance bien orientale des autorités.

Pour tourner la loi égyptienne, laquelle soumet toutes les sociétés anonymes mixtes à la formalité de l’autorisation du Gouvernement, beaucoup de ces compagnies, bien que fondées dans le but d'exploiter uniquement

l'Egypte, s'étaient formées à Londres, sous l'empire de la législation anglaise plus que libérale, et avaient installé dans la Cité un siège social apparent

Les tribunaux mixtes ont annulé plusieurs de ces sociétés à la suite de l'effondrement de leurs entreprises, comme ayant été constituées à l'étranger en fraude des lois égyptiennes.

Il est malheureusement impossible de donner des chiffres d'ensemble, même approximatifs, à l'appui de nos dires, vu l’absence de statistiques y relatives, et de citer des exemples de spéculations hasardeuses et de déconfitures considérables sans faire des personnalités, à cause du recul insuffisant des faits dans le passé ; mais ces événements sont en Egypte de notoriété publique.

Je noterai cependant un cas intéressant de la baisse des propriétés urbaines et de l’imprudence des spéculateurs sur ce genre d'immeubles :

Un terrain appartenant à un Européen, d'une superficie totale de 3000 mètres carrés environ, recouvert en partie par la construction d’une villa, formait vers 1905 l'angle de deux rues aboutissant à une grande place dans le quartier le plus élégant du Caire. Cet immeuble était hypothéqué pour une vingtaine de mille livres (1) à un grand établissement local de crédit qui l’avait estimé au double.

On sait que l’affluence des touristes, attirés par la clémence de la saison hivernale et la beauté des monuments

{ Environ 500.000 francs.

antiques, lait de l’industrie des grands hôtels une des plus actives de l'Egypte. La prospérité factice dont jouissait le pays en 1905-1906, par suite de la fièvre de spéculation qui aveuglait alors les meilleurs esprits, détermina certains capitalistes du pays à fonder une société d'hôtels. La nouvelle compagnie jeta les yeux sur le terrain avec villa en question et l’acheta à terme deux fois plus qu'il ne valait. Elle démolit immédiatement la construction et ses dépendances et commença à creuser le sol profondément, afin d'établir les fondations cn ciment armé de l'hôtel monumental qu'elle projetait.

Survint la crise avec l’année 1907. Les actionnaires de la société ne purent effectuer, à leurs échéances respeclives, les versements stipulés à valoir sur les actions par eux souscrites. La construction de l'hôtel fut suspendue faute d'argent. Le vendeur impayé actionna la société. Le créancier hypothécaire également impayé, tant par son débiteur principal que par la tierce-détentrice, 1nitia les poursuites immobilières. La baisse s’accentuait entre temps. Le terrain, privé de ses constructions primilives, ne formait plus qu’une immense excavation en contre-bas de la chaussée. Il fut adjugé, faute d’enchérisseurs, au poursuivant lui-même à peu près pour la moitié du chiffre de sa créance et quatre fois au-dessous du pfix d'achat de la société en déconfiture.

Tout n'est pas fini : celle-ci se trouve, actuellement encore, en litige avec son vendeur et le créancier hypothécaire qui poursuit, à titre chirographaire, le recou-

vrement de l'excédent de sa créance sur le prix de l’adjudication.

B : L'établissement de la propriété

Lorsqu'un prêt hypothécaire a été consenti en principe sur la foi d'un rapport favorable de l'expert, il s’agit de déterminer :

1° Si le bien offert appartient à l'emprunteur ;

2° Si le bien expertisé est le même que le bien offert ;

3° Si les charges grevant la propriété de l'emprunleur permettent au prêteur d'assurer éventuellement à sa créance un rang utile en cas d’expropriation forcée.

Notons à ce propos que les grandes sociétés de crédit foncier ne prêtent que sur première hypothèque.

1° Examen des titres de l'emprunteur

La propriété peut s'établir tout d’abord par la prescription acquisitive de quinze ans (1). A défaut de prescription, le propriétaire produit ses titres, lesquels doivent consister, s’il s'agit d’une dévolution entre vifs, en actes d’aliénation régulièrement transcrits. Ces actes peuvent être authentiques ou sous-seing privé. Les greffiers-notaires des tribunaux et les cadis délivrent également des actes authentiques. Ceux qui émanent des cadis s'appellent « hodjets ».

1 V. art.102 C. C. M.