FONCIÈRE DU NORD DE LA FRANCE : TECHNIQUE DU PRÊT

liards, en treize ans, de 1915 à 1927 inclus. L'industrie privée, de son côté, avait procédé à de nombreuses augmentations de Capital pour refaire son encaisse, faire face à l’augmentation des prix, des salaires et des charges fiscales et le total des émissions faites par elle, tant en actions qu’en obligations, s’élevait, pour la période allant de 1925 à 1927 inclus à 51 milliards. Bref, le volume total des émissions, faites par l'Etat et l’industrie privée, de 1915 à 1927 inclus, s'était élevé à 321 milliards environ ; or, on évaluait la fortune privée en France à 250 milliards environ #vant guerre.

Sur un marché ainsi épuisé, il était audacieux d’émettre un emprunt à un taux inférieur au taux d'emprunt courant.

Non seulement le Crédit Foncier a placé ses obligations, mais il a fait baisser le taux de l’intérêt.

De cette étude sur le Crédit Foncier, nous tirons les conclusions suivantes :

Le Crédit Foncier joue un rôle financier de premier plan. Comme organisme de crédit, l’aide qu’il apporte à la propriété est insuffisante et l’aide qu’il apporte à la construction, insignifiante, mais cette aide pourra devenir très efficace, le jour où des méthodes et une organisation différentes seraient adoptées.

Méthode et organisation que nous essaierons de définir dans le livre troisième.

SECTION DEUXIÈME

Les Sociétés immobilières.

Le Crédit Foncier ayant le monopole de l’émission des obligations foncières négociables, les sociétés immobilières concurrentes durent adopter une technique du crédit hypothécaire différente.

Les expériences tentées se ramènent au système de lobligation hypothécaire au porteur ou de la lettre de gage hypothécaire notariée.

Sous ce nom d'obligation hypothécaire au porteur ou à ordre, il faut grouper toutes les formes de contrat notarié, qui, en définitive, aboutissent à ce résultat : rendre transmissible le contrat hypothécaire sans avoir recours aux formalités de Particle 1690. La pratique notariale en a inauguré un certain nom-

bre : acte d'obligation nominative autorisant la création de billets à ordre en représentation de l'obligation, acte portant obligation hypothécaire au profit du porteur de la grosse, billets à ordre notarié contenant constitution d’hypothèque. La lettre hypothécaire notariée constitue, comme nous le verrons, quelque chose de tout à fait différent.

Ces deux formules ont fait l’objet d’une longue expérimentation par la Société Foncière du Nord de la France.

L'étude de l’activité de cette société comme banque de crédit hypothécaire doit nous renseigner suffisamment sur les caractéristiques de l’obligation hypothécaire au porteur et de la lettre de gage hypothécaire.

La Société Foncière du Nord de la France est une société anonyme, constituée en 1909, pour une durée de 99 ans. Son capital qui était de 300.000 francs à l’origine a été porté à 80.500.000 francs, en janvier 1930. Le montant total de ses émissions d'obligations s'élevait après la dernière émission, qui date de 1929, à 189 millions de francs. |

Elle a été admise au bénéfice de la liquidation judiciaire à la suite d’opérations spéculatives engagées par elle sur des casinos et des hôtels de grand luxe. |

$ 1°. — La technique du prêt.

La Société Foncière du Nord de la France fait deux catégories de prêts : des prêts à long terme à l’occasion desquels elle est amenée à créer des grosses au porteur, et des prêts à court terme avec garantie hypothécaire ou privilégiée, qu’elle réalise à l’aide de capitaux provenant d'émission de bons à court terme.

Ces deux catégories de prêts nécessitent deux études distinctes.

1° les prêts à court terme.

Les ressources qui permettent de réaliser ces prêts proviennent d'émissions de bons à échéance fixe, dont la durée est au maximum de cinq années. Il ne peut être émis de bons pour une valeur supérieure aux prêts réalisés et cet équilibre doit ressortir clairement du bilan.

2° Les prêts à long terme.

Lorsqu'une demande est adressée à la Société Foncière du Nord de la France, elle fait l’objet d’un triple examen : par les

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