FONCIÈRE DU NORD DE LA FRANCE : TECHNIQUE DE L'EMPRUNT

services techniques qui doivent se prononcer sur le point de vue juridique, par le Comité d’expertises qui apprécie la valeur du gage et enfin par le conseil d'administration qui, à l’aide de renseignements fournis par le Comité d’expertise et les services techniques, fixe les conditions et le quantum du prêt (1).

En règle générale, le crédit accordé ne dépasse pas 50 % de la valeur de l’immeuble. On accepte comme gage les immeubles de toute nature : terrains nus, immeubles de rapport et d’agrément, immeubles ruraux, usines, immeubles construits ou à construire, mais la somme demandée ne peut être inférieure à 250.000 francs.

La durée du prêt est de quinze ans au maximum et exceptionnellement dix-huit ans lorsque l’affaire est très importante. Le remboursement se fait par fractions triennales ; les remboursements anticipés sont possibles, moyennant le paiement d’un trimestre d’intérêts et d’une somme égale à 2 % du capital remboursé, le tout à titre d’indemnité.

Si la demande est agréée, les parties (Société et emprunteur) vont devant le notaire de l’emprunteur et signent un acte, aux termes duquel la Société fait ouverture à l’emprunteur d’un crédit égal au quantum du prêt, moyennant outre certaines conditions concernant le remboursement et le service des intérêts une affectation hypothécaire de l’immeuble donné en garantie. Cet acte est enregistré et l’hypothèque est inscrite.

La Société avance provisoirement les fonds et se fait délivrer autant de grosses à ordre ou au porteur que le comporte le fractionnement de sa créance ; elle cherche ensuite à en assu-

rer le placement.

$8 2. — La technique de l’emprunt,

Le placement des grosses au porteur se fait presque exclusivement par l'intermédiaire des notaires, avec lesquels la Foncière du Nord est en rapport.

Pour stimuler leur zèle, la Société Foncière du Nord de la France confie à ceux d’entre eux, qui ont placé des grosses au porteur, le soin de rédiger l’acte de réalisation de crédit et elle leur alloue un honoraire de négociation de prêts.

() M. Avril. Les obligations hypothécaires ou à ordre dans la pratique moderne, Thèse Paris 1929.

A chaque souscripteur, on remet l'expédition de l’acte de réalisation de crédit, la fraction de grosse au porteur ou à ordre avec un certificat hypothécaire délivré par le conservateur des hypothèques, un acte de cautionnement de la Société Foncière du Nord de la France et une feuille de coupons. Les quatre pièces s’appellent, improprement d’ailleurs, une cédule hypothécaire.

On a cherché, en somme, dans la confection de ces règles d'attribution des prêts à donner les plus grandes facilités, aussi bien aux souscripteurs qu’aux emprunteurs.

Le souscripteur peut investir des sommes peu importantes (à partir de 5.000 francs), chaque fois que l’occasion se présente pour lui de le faire. Il est déchargé du souci de percevoir les intérêts, puisque le service est assuré par la Société Foncière du Nord de la France avec la plus grande régularité, ou d’exercer des poursuites si c’est nécessaire, puisque la société, qui s’est portée garante de l’exactitude des paiements aux échéances, a seule le droit de les exercer.

L’emprunteur, de son côté, entre en possession des fonds dès la signature de l’acte d’ouverture de crédit, et le taux d’intérêt qu’on lui réclame, est moins élevé que le taux pratiqué couramment sur le marché. Les taux des prêts à long terme de la Société Foncière du Nord de la France ont été les suivants (1), depuis la guerre : 8,39 % en 1924, 9,41 % en 1925, 11,26 % en 1926, 11,76 % en 1927, 9,85 % en 1928, 9,44 % en 1929, 8,25 % en 1930, 8 % en 1931.

Mais le gros inconvénient de cette combinaison, c’est qu’elle entraîne la perception de droits d’enregistrement prohibitifs.

La Société Foncière du Nord de la France retient pour couvrir les frais d’acte, les honoraires du notaire, la commission bancaire : 10 % du montant du prêt, soit cent mille francs, pour une ouverture de crédit d’un million.

Les conditions faites par le Crédit Foncier sont incontestablement plus avantageuses.

La différence que l’on enregistre est de l’ordre de 5,69 %.

(1) Ces taux comprennent Fimpôt sur le revenu des créances qui était de 12 % en 1924, 18 % en 1926 et 16 % en 1930.