La pratique des spéculateurs

Les grandes opérations foncières ne sont pas le fait des propriétaires ; il leur manque la cohésion, la subtilité et la hauteur de vues nécessaires pour prévoir une réalisation de grande envergure : aménager en dehors de la ville un nouveau quartier, envisager et réaliser sur un terrain la construction de maisons d’un type et d’une apparence telles qu’elles attirent toute une catégorie de locataires, seuls, des lotisseurs et des groupements tels que les sociétés d’habitations à bon marché ou les offices publics d'habitations à bon marché ont été à même de le faire.

Le spéculateur, grâce à un flair tout particulier qu’il possède, à une intelligence subtile, un goût du risque, prolonge certains faits qu’il a observés, les compare, fait des rapprochements et prévoit une orientation, une évolution, un déplacement,

dont il profite. Son profit consiste à acheter au prix ordinaire un terrain et à le revendre au détail, dès que le phénomène, qui doit en accroître la valeur, apparaît.

En revendant, il profite de l’impatience des spéculateurs de seconde zone et des perspectives de plus-value, qu’il ne manque pas de faire miroiter. Il fait entrer dans le prix qu’il demande la valeur qu’aura le terrain, plusieurs années après.

A ce point de vue, donc, les spéculateurs jouent un rôle utile dans l’économie foncière du pays : leur intervention constitue cet événement déterminant qui entraînera le propriétaire et l’amènera à vendre.

Il faut une certaine hardiesse, que donnent seules l’expérience, la rapidité d’information, une position qui permet de do-

. miner les groupes et de connaître leurs réactions, pour créer un

lotissement ; il faut aussi des capitaux.

Mais là doit se borner l’action des spéculateurs. Lorsque ce mouvement est déclenché, l’intervention d’un nouvel intermédiaire ne peut avoir qu’un résultat : renchérir les prix.

Le second vendeur voudra lui-même être indemnisé en partie de la perte qu’il subit, en vendant immédiatement, puisque, par définition, son terrain prend de la valeur avec le temps; il abandonne un gain assuré.

A quel prix sera le loyer, si le propriétaire de la maison qui sera construite tient le même raisonnement ?

Une autre forme de spéculation, également condamnable, est celle que provoque l’exécution de travaux d'intérêt public : le rôle du spéculateur est alors particulièrement nuisible, puisque avant même que l’opération d'urbanisme ne soit décidée, les terrains sont achetés et les prix montent pour atteindre le prix qu’ils auront, une fois l’opération réalisée.

Les frais d’expropriation sont tels que l’opération devient irréalisable.

Par quoi pratiquement s’est caractérisée l’activité des spéculateurs après guerre ?

Il est frappant de constater que leur champ d’action se limite aux terrains destinés à des constructions luxueuses : zone de terrains entourant Paris et susceptibles d’être rapidement rattachés aux quartiers anciens, ou domaines plus éloignés de

Paris, mais devant former un ensemble d’habitations de repos : des villas, des cottages, un lieu de séjour agréable.

Le lotissement destiné à l’habitation populaire apparait comme une opération délicate et plus risquée.

Il semble, pourtant, que les chances de succès soient nombreuses, en raison de l’accroissement continu de la population dans les villes.

Le terrain, qu’on pourrait utiliser pour l’habitation populaire, peut être trouvé ou dans les quartiers populaires mal construits ou en dehors des agglomérations. Mais la réserve complète qu'ont observée les spéculateurs pour ce genre d’opérations laisse croire qu’il est trop coûteux d’entreprendre la démolition de vieilles bâtisses, pour récupérer le terrain. En définitive, même si les autres éléments du coût de construction : matériaux et main-d'œuvre étaient à un taux normal, le prix de revient du terrain serait trop élevé pour que des logements à loyer accessible aux éléments populaires puissent être construits.

Quant à la seconde méthode, qui consistait à aller chercher, en dehors des centres, un terrain peu coûteux dont le prix de revient, très bas, aurait permis de construire des logements à loyer faible, elle n’a guère été pratiquée que par des sociétés d'habitations à bon marché.

Une pareille opération, pour être avantageuse, doit être faite sur une vaste écheile. La multiplicité des profits compense alors leur modicité. La perspective d’une habitation saine et d’un loyer bas doit normalement provoquer une migration de familles ouvrières du centre de Paris vers des centres secondaires. Les résultats obtenus par les sociétés d’habitations à bon marché, qui bénéficiaient d'avantages particuliers laissent à penser qu’une organisation, ne jouissant pas des mêmes privilèges, risquait d’avoir des mécomptes graves.

SECTION QUATRIÈME

Conclusion Une baisse du prix des terrains à Paris et dans la région parisienne est-elle possible ?

La valeur d’un terrain est une valeur essentiellement spéculative ; on pourrait la comparer aux valeurs industrielles en

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bourse : l’une et l’autre sont soumises à de perpétuels changements, sont à la merci de la moindre modification du cadre économique dans lequel ils évoluent ; un nouveau débouché pour l’industrie et la construction d’une voie nouvelle ou un déplacement de population pour le terrain auront sur leur cours des répercussions profondes. L’une et l’autre sont improductives mais leur valeur en capital peut s’accroître, en fonction des perspectives d’avenir, qu’ils présentent : ce sont des valeurs qui dépendent de l'opinion que l’on a de leurs possibilités d'utilisation ou de leur rendement.

La propriété bâtie et l’immeuble de rapport, au contraire, sont de la catégorie des valeurs à revenu fixe : seule, une modification sensible du revenu net peut avoir une influence sur la valeur en capital : ce revenu net aura tendance à s’uniformiser avec le revenu net des autres placements sur le marché. Si les loyers sont taxés, si les charges augmentent, ou si le taux de l'intérêt s’élève sur le marché, la valeur en capital diminuera ; dans l’hypothèse contraire, elle s’accroîtra. Mais, en période normale, les loyers s’équilibreront à un taux acceptable pour le locataire et raisonnable pour le propriétaire.

Cette différence fondamentale dans les formes de variation de la valeur du terrain non bâti et du terrain bâti rend délicate la conjoncture.

Les perspectives pour les années qui vont venir sont assez sombres pour les propriétaires de terrain : il est à peu près certain que les spéculations imprudentes aboutiront à un échec complet. M. Caziot (1) estime que ces diminutions de valeur ne sont pas inférieures à 20 %. Le commerce et certaines grandes fortunes sont durement atteintes par la « grande pénitence » qui fait expier au monde entier les erreurs économiques de l’après-guerre, mais la crise ne sera pas éternelle. Et l’urbanisation incessante continue actuellament encore à alimenter la demande.

Il est peu probable que les terrains, qui n’ont pas fait l’objet de spéculation hasardeuse, subiront un recul de valeur. Les vendeurs maintiendront leurs prix, et si, comme c’est certain, ils ne trouvent pas momentanément d’acquéreurs, ils s’abstien-

dront de vendre.

(1) Conférence à l’Institut national agronomique, déjà citée.

En ce qui concerne la banlieue, les ventes continueront à se conclure sur des prix à peu près identiques.

Les grandes spéculations se sont faites à Paris sur les terrains de la périphérie et en banlieue sur des lotissements de de grand luxe. Dans ces deux hypothèses, la baisse déjà amorcée sera brutale et prendra l’allure d’une catastrophe : elle aura cette particularité que l’on sera dans l’impossibilité absolue de la mesurer, par suite de la carence complète des amateurs.

Certains lotissements sérieux en banlieue, et tous les terrains qui se trouvent dans des quartiers commerçants à Paris feront l’objet de transactions plus difficiles, les acquéreurs manifestant une certaine réserve.

D'ailleurs cette baisse se réaliserait-elle que la crise de construction ne serait pas pour cela résolue ?

Le tragique de la situation vient du fait que la valeur des terrains est en raison inverse de leur proximité d’un centre. Le prix élevé des terrains ne permet de construire que des logements à loyer élevé destinés à une classe riche et on ne peut construire de logements à bon marché, qu’en allant acheter du terrain dans la lointaine banlieue. Si bien qu’en définitive, ce sont ceux dont les revenus sont déjà restreints, qui doivent supporter la perte de temps et les frais supplémentaires d’un parcours, alors que les classes aïisées sont à pied d’œuvre.

Il serait de toute nécessité de concevoir une organisation des villes entièrement nouvelle qui supprimât cette anomalie, mais ceci est du domaine de l’urbanisme.