SECTION DE CREDIT HYPOTHECAIRE

A toutes les opérations ordinaires aux banques d'émission les statuts fondamentaux de la Banque austro-hongroise ont ajouté une section de crédit hypothécaire, déjà en vigueur depuis 1855 à la Banque nationale qui l'avait précédée, et qui a été l'objet d'un règlement spécial annexé aux statuts fondamentaux.

Ce règlement porte sur les attributions de la Section, sur les droits concédés à la Banque pour ce genre d'opérations, sur les conditions requises pour les prêts, sur les dispositions à prendre en cas de poursuites judiciaires, sur la création et la négociation des lettres de gage, et sur le mode de surveillance et de contrôle exercés par le Gouvernement sur l'ensemble du service.

Les attributions données à la Banque pour cette partie de son fonctionnement comprennent la concession de prêts hypothécaires et l'émission de lettres de gage destinées à procurer les sommes requises par les emprunteurs.

En vertu de la loi qui substituait le nouvel établissement d'émission à la Banque nationale d'Autriche précédemment instituée, la Banque austro-hongroise a dû se charger de toutes les opérations en cours effectuées par cette dernière et en poursuivre

la continuation avec les droits et privilèges que ses statuts lui concédaient , en respectant les contrats acceptés par elle pour les prêts hypothécaires. La propriété des créances hypothécaires de la Banque nationale lui a été remise sans qu'il fût nécessaire d'effectuer une nouvelle inscription sur les registres, et le service d'intérêts des lettres de gage en circulation, de même que leur remboursement, lui ont été tout naturellement imposés.

La direction des opérations hypothécaires appartient immédiatement au conseil général qui détermine les formalités à remplir, fixe le taux de l'intérêt des prêts à concéder et le prix d'émission des lettres de gage à émettre ; le détail des opérations est confié à un comité composé de trois membres élus par le conseil et choisis dans son sein, sous la présidence du gouverneur ou d'un sousgouverneur. Toutefois, clans les cas spéciaux où il s'agit de garanties extraordinaires à prendre pour la concession d'une avance ou pour la liquidation d'une créance, le conseil doit s'adjoindre deux personnes compétentes qui ont voix consultative et peuvent même décider de la suite à donner à la question en litige.

L'exercice du prêt hypothécaire a fait attribuer à la Banque austro- hongroise des droits spéciaux d'une certaine importance.

D'abord elle est exemptée de toute restriction légale, non seulement en ce qui concerne la limite du taux de l'intérêt, mais encore de toutes formalités qui ne sont pas en contradiction avec les lois auxquelles obéit le contrat du prêt et du gage. Ses livres font foi en ce qui concerne l'exécution d'un contrat de prêt ; elle peut, sur les bases indiquées dans le certificat de la créance qui lui est remis par l'emprunteur, réclamer, contre le débiteur en retard ou contre le possesseur de l'immeuble hypothéqué, l'exécution des engagements pris auprès du tribunal indiqué sur le certificat, à la condition que ce dernier ait été légalisé par le tribunal ou par un notaire. Le tribunal de constatation doit, dans ce cas, consentir à l'exécution, et si par hasard il ne se croit pas ou n'est pas réellement compétent, il est tenu de la requérir d'une juridiction supérieure, qui doit l'ordonner dans les trois jours et en suivre l'entière réalisation suivant les lois existantes. Lorsque le paiement des intérêts, du capital ou des annuités n'est pas effectué aux époques fixées par les contrats, la Banque est autorisée à se payer de la

totalité de sa créance, sans intervention judiciaire, sur les sommes ou valeurs appartenant au débiteur, à quelque époque que ce soit et quelle que 60it la valeur qui se trouve en sa possession. Quand le débiteur ou le propriétaire de l'immeuble engagé est mis en faillite, elle peut, dans les contrées où les lois existantes donnent la priorité à la liquidation sur l'aliénation de l'hypothèque, prévenir le jugement de liquidation même avant l'expiration du délai de l'édit, et mettre l'immeuble engagé en vente aussitôt que le jugement de liquidation a acquis force légale. En l'absence du possesseur de l'immeuble engagé, la signification des actes judiciaires à l'administrateur ou fermier de cet immeuble, ou en l'absence de ces représentants eux-mêmes, l'affichage de ces actes à la porte de l'habitation en présence de deux témoins, sont considérés comme engageant le propriétaire lui-même, qui ne peut arguer de son ignorance des faits.

Les lois promulguées dans les deux parties de l'Empire, pour assurer la circulation des obligations hypothécaires, n'engagent la Banque qu'aulant qu'elles ne sont pas en opposition avec celles qui sont contenues dans les statuts ; et tous les droits reconnus à la Banque pour les opérations d'hypothèques s'élendent jusqu'à la liquidation, et, si c'est nécessaire, au delà même de la durée du privilège concédé à la Banque.

Les conditions imposées pour la réalisation des prêts ont trait à toutes les phases par lesquelles passe le prêt, avant d'être effectué.

La première est relative à la garantie exigée par la Banque pour sa validité.

D'après les statuts, les prêts ne peuvent atteindre que la moitié de la valeur de l'immeuble hypothéqué, diminué des charges dont l'hypothèque offerte peut déjà être grevée ; la Banque peut aussi prendre à son compte la liquidation des hypothèques antérieures à la sienne, si, par ce moyen, elle s'assure tous les droits que les statuts doivent lui reconnaître pour tout prêt ; les immeubles engagés ne sont admis à titre de garantie hypothécaire que lorsqu'ils sont assurés contre l'incendie.

Ces conditions respectées, intervient alors le comité du conseil général dont nous avons indiqué la composition.

Ce comité détermine, avec l'aide de deux personnes compétentes qu'il s'adjoint, la valeur de l'hypothèque qui doit servir de base au prêt ; et, pour cela, il se sert des évaluations judiciaires, des certificats de rendement pendant un certain nombre d'années, des contrats de fermage, des partages de succession, des informations du cadastre, de la quotité de l'impôt payé pour l'immeuble, de la valeur des terres ou immeubles dans les régions ou dans la localité, et des fermages en vigueur.

La valeur des maisons à loyer dont la bonne construction est reconnue s'obtient en faisant d'abord la moyenne du rapport des six dernières années, ou depuis la mise en valeur pour les maisons de construction récente, puis en retranchant le tiers de ce produit et en capitalisant le reste à un taux qui ne saurait être inférieur à 5 p. 100. Dans le cas où la Banque reconnaît la nécessité de faire établir la valeur de l'hypothèque par ses experts, elle est tenue d'en informer l'emprunteur en même temps qu'elle lui désigne la somme à déposer pour les frais de l'expertise et le délai accordé au dépôt de cette somme. Le résultat de l'expertise n'autorise pas l'emprunteur à exiger la concession du prêt qu'il a demandé, la décision finale sur ce point demeurant réservée exclusivement au comité.

Lorsque l'enquête à laquelle s'est livrée la Banque au sujet d'une demande de prêt est terminée, elle en donne avis à l'intéressé, sans que celui-ci ait à connaître les motifs qui ont dicté la décision prise ; lorsque cette décision est favorable, l'emprunteur doit en faire enregistrer la déclaration par les agents publics. Un délai lui est fixé pour cette formalité , passé lequel il ne peut exiger la suite de l'engagement pris par la Banque, celle-ci considérant l'expiration du délai comme une déclaration tacite que l'emprunteur ne veut point user du prêt concédé.

Voici maintenant comment sont réglées les conditions du prêt :

Dans le certificat de dette, l'emprunteur doit s'obliger tout particulièrement : 1° à payer les intérêts ou annuités, de même que le capital ou les annuités, exactement dans les délais fixés et, de fait, à opérer d'avance semestriellement les deux premiers versements ; 2° en cas de retard dans le paiement du principal ou des intérêts à effectuer, à subir le taux déterminé par la Banque à l'épo-

que du règlement ; 3° à faire constater qu'il a payé les droits d'enregistrement de l'acte hypothécaire, puis, à l'expiration de chaque année, à justifier du paiement des intérêts ou des versements d'annuités, en présentant les quittances, et à prouver enfin que l'immeuble engagé n'est grevé d'aucun impôt ou droit en retard ; 4° lors de la remise à la Banque du second semestre des intérêts à solder pour l'année, à justifier du règlement de la prime de l'année courante pour l'assurance des immeubles contre l'incendie ; 5° à rembourser à la Banque tous les frais occasionnés par le non-accomplissement des obligations contractées, et avancés par elle ; 6° à obéir aux statuts de la section de crédit hypothécaire comme à une loi obligatoire ; 7° enfin, à n'entreprendre ni poursuivre aucune modification quelconque dans l'état de l'immeuble hypothéqué, soit au moyen d'échange partiel ou total, soit au moyen de partage, sans le consentement préalable de la Banque ; et à donner, dans les limites du délai fixé sur le certificat de dette, pleine et entière connaissance de toute mutation qui se produirait dans la propriété.

A ces conditions imposées à l'emprunteur, s'en joint une autre concernant les créanciers qui obtiennent également hypothèque, dans la suite, sur l'immeuble engagé. Il est nécessaire que ceux-ci reconnaissent et admettent la priorité de la créance de la Banque, et laissent à cette dernière tons les droits qui lui sont reconnus dans la déclaration du certificat et constatés déjà sur les registres de l'hypothèque foncière.

Quand les diverses formalités que nous venons d'indiquer sont scrupuleusement remplies et que la Banque est assurée matériellement et moralement de la valeur et de la solidité de l'opération qui lui est proposée, la somme consentie comme avance est remise à l'emprunteur et la créance de la Banque est inscrite à sa place sur les registres publics. Celle-ci peut toutefois différer la remise du montant du prêt si, depuis l'approbation du conseil, la valeur de l'hypothèque a subi une dépréciation, fût-ce même par suite d'un accident, de nature à ne plus couvrir suffisamment la Banque ; lorsque l'emprunteur ne touche pas le montant de l'emprunt qui lui est concédé, dans les trente jours qui suivent l'avis officiel qui lui est communiqué ; en cas de mort ou de faillite de l'emprunteur, ou bien encore de vente, par autorité de justice, de l'immeuble ou

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d'une partie de l'immeuble donné en garantie du prêt hypothécaire.

Mais lorsque rien ne s'oppose à ce que l'opération suive son cours, l'emprunteur peut toucher le montant de l'avance qui lui est accordée, soit à la caisse du crédit hypothécaire instituée au siège principal à Vienne, soit clans un autre établissement de la Banque à son choix.

La Banque accepte ses lettres de gage à leur valeur nominale intégrale pour le remboursement du capital qu'elle a prêté ; mais les annuités et les intérêts doivent être acquittés en numéraire, à Vienne ou sur une autre place, à la demande du débiteur. Le remboursement de ce capital peut s'effectuer en totalité ou en partie avant l'expiration du délai fixé par les contrats, s'il atteint une somme suffisante pour solder intégralement un ou plusieurs des versements du capital stipulés dans les contrats, et si l'emprunteur notifie son intention et indique le chiffre qu'il devait verser, six mois au moins d'avance, dans une pièce légalisée par un notaire ou par le tribunal, ou bien encore s'il acquitte les intérêts stipulés au traité pour le délai de notification non encore expiré.

Dans le cas où le capital ainsi destiné à être versé, n'est pas remis après l'expiration du délai de notification, le débiteur est exposé à des revendications de la part de la Banque absolument semblables à celles qu'il eût encourues en ne satisfaisant pas aux stipulations primitivement inscrites dans le précédent contrat. Les droits de la Banque sont également entiers quand le paiement des intérêts et du capital ne s'exécute pas à l'échéance, ou que la valeur de l'hypothèque s'est modifiée par accident ou autrement, de manière à ne plus donner à la créance de la Banque la garantie exigée par les statuts.

Lorsque l'emprunteur n'a pas rempli ses engagements, la Banque, avons-nous dit, peut exercer son recours contre lui et faire vendre les immeubles hypothéqués afin de recouvrer les sommes qu'elle a avancées : la loi l'autorise encore à poursuivre son dû en faisant exécuter le verdict du tribunal sur les biens mobiliers du débiteur autres que ceux que relate le contrat de prêt. Quant au mode d'exécution judiciaire, le choix en est laissé à la Banque qui est libre de se prononcer soit pour le séquestre, soit pour l'aliéna-

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tion ; dans l'un comme dans l'autre cas, les statuts ont pourvu à ce que les droits de l'établissement fussent sauvegardés, tout en respectant ceux du possesseur des biens hypothéqués.

L'instrument financier dont se sert la Banque austro-hongroise pour répondre aux demandes de crédit hypothécaire qui lui sont adressées et se procurer les fonds indispensables à ses opérations, est la lettre de gage.

Ces titres spéciaux, émis dans des conditions identiques à celles qui ont présidé autrefois à l'émission des lettres de gage de la Banque nationale privilégiée, confèrent à leurs possesseurs les mêmes droits que ces dernières, de même que celles-ci jouissent de tous les privilèges reconnus par les statuts de 1878 aux lettres de gage de la Banque austro-hongroise.

Ils sont pourvus, pour circuler valablement, de la signature sociale et du sceau de la Banque et contiennent d'abord renonciation du capital de l'émission à laquelle ils appartiennent, puis la déclaration du type de monnaie destiné à servir le capital et les intérêts, le taux de l'intérêt et l'époque à laquelle il doit être acquitté, l'indication précise du délai fixé au paiement du capital, l'engagement pris par la Banque de répondre du capital et des intérêts, et enfin l'attestation, signée des deux commissaires du Gouvernement, que les lettres dégage sont la représentation exacte des créances de la Banque dûment garanties et inscrites sur les registres publics.

Ces lettres de gage sont au porteur et pourvues de coupons semestriels ; le conseil général de la Banque détermine le taux d'émission et la valeur nominale des titres, 6ans toutefois que cette valeur puisse être inférieure à 100 florins (250 fr.). L'époque de leur remboursement, déterminée par le conseil, peut être fixe ou indiquée par voie de tirages ; cependant l'échéance ne doit pas être moindre de douze mois. Les coupons sont soldés à tous le6 établissements principaux et aux succursales de la Banque, mais l'amortissement des lettres de gage elles-mêmes et la quittance d'intérêt ne sont payés qu'à la caisse de crédit hypothécaire, à Vienne, ou, avec un avis donné quatorze jours auparavant, sur une autre place dotée d'un établissement de la Banque.

La prescription est, de droit, appliquée trois ans après leur

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échéance pour les intérêts de ces titres, et trente ans après leur sortie au tirage pour le capital des obligations amorties.

La Banque ne reconnaît, comme propriétaires des lettres de gage ou des coupons, que les porteurs. Cependant, quand un possesseur de lettres de gage veut s'en assurer les intérêts, ou bien encore quand il veut les consacrer ainsi que leur produit à un objet déterminé , il doit requérir de la Banque , comme mesure de prévoyance, l'inscription d'une clause spéciale, dite clause du lien, en même temps que la remise de la lettre de gage et des feuillets de coupons. Il est nécessaire, dans ce cas, que la clause du lien soit exactement formulée et que le nom de la personne chargée d'en exiger les intérêts à échoir, ainsi que le capital à amortir, soit expressément désigné sur les titres. Un lien ne se fait pas au profit de plusieurs propriétaires, et ni le capital, ni les intérêts ne peuvent se subdiviser.

Les intérêts des lettres de gage soumises à la formalité du lien sont payés contre une quittance énumérant les numéros des lettres de gage, le montant du capital, le taux de l'intérêt, la date de la création des titres, l'échéance et le montant des intérêts, et enfin le nom de la personne autorisée à toucher. La Banque ne se charge pas de certifier l'authenticité de la signature ; toutefois le propriétaire des titres a le droit de demander que le paiement du capital de la lettre de gage et de ses intérêts, de même que la levée du lien, n'aient lieu que contre la remise de sa signature légalisée judiciairement ou par-devant notaire. Le lien de valeurs inscrites au nom de communautés, de corporations ou d'établissements placés sous la protection de l'autorité, ne peut se lever qu'avec le consentement de cette dernière.

Enfin, la loi a autorisé l'emploi des lettres de gage de la Banque, dans les deux parties de l'Empire, pour le placement des capitaux des communautés, des corporations, des fondations ou des établissements placés sous la eurveillance de l'autorité publique, de même que des sommes provenant de tutelle, de fidéicommis ou de dépôts, de cautionnements financiers, soit pour le mariage des militaires, soit pour la garantie de gestion d'employés et de gens d'affaires, toutes les fois que ces cautionnements ne doivent pas être fournis en numéraire. Elles sont admises à la

Bourse où elles peuvent être négociées et figurent sur le cours authentique.

Les opérations de la section de crédit hypothécaire ne portent pas indifféremment sur toutes sortes d'immeubles, et la Banque exige, avant de concéder les avances qui lui sont demandées, certaines conditions préalables dont l'exécution seule entraîne son acquiescement.

Il est de règle fondamentale que les prêts peuvent porter sur les biens de petite propriété foncière et sur les locations, en tant que les premiers sont assurés d'un revenu solide provenant des produits agricoles et ruraux, et que les secondes sont fortement garanties. Les immeubles affectés à des exploitations industrielles, . * tels que les usines et les fabriques, sont par leur nature même impropres à l'opération du prêt hypothécaire et ne peuvent être utilisés que pour accroître la valeur d'une hypothèque déjà suffisante ; les constructions destinées à servir de garantie doivent de plus être assurées à une compagnie contre l'incendie autrichienne ou hongroise.

Les lettres de gage émises en représentation des prêts sont délivrées à 5, 4 1/2 et 4 p. 100 avec remboursement par tirages au sort périodiques. L'amortissement est calculé à 1 p. 100 pour les premières, à 3/4 p. 100 pour les deuxièmes et pour les troisièmes, ce qui porte l'ensemble des conditions financières à 7 p. 100 poulies lettres de gage émises à 5 p. 100 avec une période de remboursement de trente et un ans, à 6 1/4 p. 100 pour celles de 4 1/2 p. 100 remboursables en trente-huit ans et demi et à 5 3/4 p. 100 pour celles de 4 p. 100 remboursables en quarante années et demie. La Banque paie avec ces titres le montant des avances accordées au prêteur, mais elle ne se refuse pas à les réaliser pour le compte de ce dernier à la Bourse de Vienne contre une commission de 1/2 p. 100.

Les prêts sur immeubles ne sont ordinairement consentis que pour six ans, de telle sorte que, pendant la durée du prêt, les annuités échéant selon le tableau d'amortissement qui le concerne doivent être acquittées d'avance par semestre, mais qu'après les six années révolues, le reliquat du prêt non encore remboursé doit être soldé en une fois, à moins que l'emprunteur ne demande une

prolongation de délai qui, dans la pratique, ne lui est jamais refusée, sauf pour des raisons graves.

La Banque accepte les remboursements anticipés sur les prêts qu'elle a consentis, que les remboursements portent sur la totalité ou sur une partie seulement de ces prêts; toutefois les remboursements partiels ne sont reçus que pour des sommes soldant entièrement une ou plusieurs annuités déterminées par le tableau d'amortissement. Dans ce cas, les quotités destinées à être remboursées doivent être notifiées six mois d'avance par acte légalisé, ou bien l'emprunteur est tenu de payer par anticipation six mois des intérêts stipulés dans les contrats d'avances. Les intérêts et les annuités sont acquittés semestriellement à l'avance en espèces métalliques j la Banque accepte les lettres de gage pour le remboursement anticipé et pour le solde du capital emprunté.

Il existe, pour la mise en pratique de ce grand service, un règlement rédigé en 1880 et dont le texte permet d'en suivre nettement les plus minimes opérations. Ce règlement fixe les conditions auxquelles doivent obéir les demandes de prêts, conditions qui portent sur les nom, domicile et profession de l'intéressé, sur la valeur de l'avance à obtenir, sur la nature des lettres de gage à laquelle il s'est arrêté, sur l'hypothèque et sur son importance.

Aux demandes réglementaires doivent être joints, comme pièces à conviction et à contrôle, un extrait du dernrer cadastre ou terrier quand le prêt porle sur une propriété foncière, et, quand il concerne des locations, avec cet extrait cadastral, d'abord un certificat attestant le bon état de l'immeuble et signé de deux personnes compétentes, puis la preuve du produit locatif pour une période de plusieurs années, fournie à l'aide de pièces aulhen tiques de bail ou de récépissés de l'impôt sur les loyers.

Les preuves tirées du cadastre doivent être affirmées par les fonctionnaires de l'administration des contributions directes pour la Hongrie, la Transylvanie, la Croatie et la Slavonie ; pour la Galicie, les témoignages peuvent être tirés de la comptabilité du revenu territorial. On annexe à tous ces documents, pour donner un aperçu exact de la valeur de l'hypothèque, des évaluations judiciaires, des contrats d'achat ou des baux de location et des certificats de rendement pour une série de plusieurs années.

Les opérations de la section de crédit hypothécaire sont tout particulièrement soumises au contrôle et à la surveillance des commissaires nommés par les deux gouvernements autrichien et hongrois, qui doivent veiller, sous leur responsabilité, à ce qu'aucun prêt ne soit consenti que sur des garanties efficaces, et à ce que l'émission des lettres de gage pour la Banque se fasse rigoureusement selon les règles fixées par les lois et statuts.

A cet effet, ces commissaires sont autorisés à assister aux séances du comité de la section spéciale et à demander tous les renseignements indispensables à l'exercice de leurs fonctions. Lorsque l'un de ces commissaires s'élève contre une décision prise par la section qu'il ne trouve pas conforme aux statuts, son veto a force suspensive, et la question qui l'a provoqué doit être tout d'abord soumise au conseil général, qui en délibère. Dans le cas d'une nouvelle opposition de6 commissaires contre la décision prise par le conseil général au sujet du recours qui lui a été soumis, la Banque doit procéder conformément aux statuts, c'est-à-dire consulter d'abord le Gouvernement dont le commissaire est le représentant, puis, s'il est nécessaire, s'adre6ser au tribunal arbitral dont nous avons déjà donné la composition et indiqué le fonctionnement. Le comité chargé d'étudier les affaires de crédit hypothécaire décide du sort des demandes de prêts qui lui sont adressées* soit, après délibération orale, par vote à main levée, soit par vote écrit sans qu'il y ait eu délibération préalable, lorsque, par exemple, les pièces relatives à l'affaire ont été communiquées aux membres qui le composent. Dans ce dernier cas, c'est-à-dire quand une décision a été formulée par vote écrit, les actes qui s'y rapportent doivent être envoyés aux deux commissaires du Gouvernement qui y joignent les observations que l'examen de l'affaire leur peut suggérer, ainsi que le résultat de leur propre étude.

Le service de crédit hypothécaire institué à la Banque austrohongroise a perdu un peu de l'importance qu'il avait à la Banque nationale. A la fin de 1877, le nombre des prêts hypothécaires en cours s'élevait à 3,072 pour une eomme de 103,140,801 florins 47 kreutzers, et celui des avances consenties pendant la même année était de 220 contre 75 remboursements d'une valeur de1 4,660,582 florins 46 kreutzers.

Depuis lors, voici quel a été le mouvement de cette catégorie d' opérât i on s :

ANNEKS.

PRETS HYPOTHECAIRES

accordés pendant l'année.

Nombre.

Sommes.

Florins.

6,7ti0,600

PRETS REMBOURSES

pendant l'année.

Nombre.

Sommes.

Florins. Kr.

SITUATION

des prêts hypothécaires à la fin de l'année.

Sommes.

Florins. Kr.

En comparant les résultats des deux dates extrêmes qui séparent l'institution de la Banque austro-hongroise de nos jours, on constate une diminution de 0.70 p. 100 sur le nombre des prêts hypothécaires en cours et de 13.20 p. 100 sur les sommes ainsi engagées.

Les causes de cette situation sont multiples ; d'une part, l'amélioration des conditions de la propriété foncière en Autriche -Hongrie pendant les quinze dernières années et, d'autre part, le développement des institutions de crédit dans la monarchie. De plus, la Hongrie n'est pas encore entrée dans le mouvement économique auquel obéit le monde européen avec l'entrain que nous constatons partout ailleurs, et elle tient une place insignifiante dans le mouvement des affaires entreprises par le service de crédit hypothécaire. Cependant, elle offre un champ très vaste d'activité à ce genre d'opérations, et il n'est pas douteux qu'à une heure donnée elle lui devra un essor agricole considérable et la source d'un accroissement sérieux de richesse et de prospérité.