CONSIDÉRATIONS ÉCONOMIQUES ET SOCIALES

ment l’espace destiné aux humains. Il n'y a qu'un seul lit pour cette famille, qui se compose desep{ personnes : la mère, deux filles âgées, l’une de 16 ans, l’autre de 20 ans, un garçon âgé de 19 ans, et trois enfants en bas âge (1). |

S'ilest vrai que de tels exemples sont pris parmi les plus extrêmes, il n’en résulte pas moins, d’après les stalistiques les plus autorisées, que l'encombrement des logements est la règle générale pour les milieux ouvriers. M. Berlillon, dans un de ses derniers travaux, a établi ainsi qu'il suit l’état de surpeuplementde la population parisienne, d'après le recensement de 1891 (2):

En admettant qu'il y a surpeuplement toutes les fois que le nombre des membres du ménage dépasse le double du nombre de pièces (par exemple 3 personnes pour une pièce, à personnes pour deux pièces, 7 personnes pour trois pièces, etc.) M. Bertillon évalue à 331.976, — soit 14 0/0 de la population totale, — le nombre des Parisiens qui vivent dans cet état.

Et, à cet égard, notre capitale n’a encore pas à se plaindre, car l'encombrement excessif est encore plus fréquent à Berlin et à Vienne (28 0/0), à St-Pétersbourg (46 0/0), à Buda-Pest (71 0/0).

Nous ne croyons pas utile d’insister sur les inconvénients qui résultent d’un tel état de choses. « Le logement hideux estle pourvoyeur du cabaret », a dit Jules Simon. On pourrait ajouter qu'il est un des plus actifs agents

(1) Rapport des Docteurs du Mesnil et Mangenot (Bulletin de la Sociéié française des habilalions à bon marché, 1895, p. 20). (2) Bertillon, Etat de supplément des grandes capitales.

du socialisme révolutionnaire et de l’anarchie, car il détruit la vie de famille et le goût de la propriété.

Si encore l’ouvrier mal logé pouvait se dire «qu’ilen a pour son argent » ! Mais le bas prix des loyers n’est. nullement en proportion avec leur exiguité el leur insalubrité. Quelque sordides qu'ils soient, la plupart des logements d'ouvriers se louent encore très cher, à cause du manque de concurrence dans beaucoup de quartiers, et surtout des profits très considérables que prélèvent les logeurs, locataires principaux, gérants, et autres intermédiaires.

Il est donc du plus grand intérêt social el moral d'améliorer les logements populaires. Deux moyens pour cela s'offrent au philanthrope et au législateur : l'assainissement des logements existants, et la construclion de nouvelles habitations répondant aux meilleures conditions d'hygiène et d'économie.

Le premier de ces buts a été poursuivi par la /oi du 13 avril 1850, et le deuxième par la /oi du 30 novembre 1894. Mais cette dernière a eu également en vue une œuvre plus haute et d'une portée plus générale que d’assurer à l’ouvrier un logement salubre et à bon marché. Elle s’est efforcée de multiplier le nombre des petits propriétaires, en facilitant à tout Français l'acquisition de la maison qu’il habite, en lui procurant un foyer; et, ce foyer acquis, de le protéger dans une certaine mesure. Aussi la nouvelle loi ne vise-t-elle pas seulement les habitations ouvrières, mais, comme l'indique sa dénomination, toutes habitations à bon marché, quel qu'en soit l'occupant : ouvrier, paysan, ou tout autre,

INSTITUTIONS PHILANTHROPIQUES ET LÉGISLATION, RELA- TIVES A L'AMÉLIORATION DE L'HABITATION OUVRIÈRE, AVANT LA LOI DU 30 NOVEMBRE 1894,

SECTION I

Amélioration des logements existants,

L'initiative privée est à peu près impuissante à effectuer l’assainissement des habitations déjà construites et livrées à la location dans des conditions souvent déplorables. II n'appartient pas aux particuliers de s’interposer entre les propriétaires et les locataires pour ohtenir que ceux-ci soient moins mal traités. Toul ce qu’ils peuvent, c'est, — comme y sont conviés les comités de patronage en Belgique, par la loi du 9 août 1889, article 2,et les comités locaux en France, par la loi du 30 novembre 1894, article 2, — encourager les locataires soigneux de leurs logements, par la distribution de prix d'ordre et de propreté, ou de récompenses quelconques.

En Angleterre toutefois, une femme de bien, Miss Octavia Hill, a su rendre de grands services à la classe ouvrière de Londres, en achetant les maisons les plus délabrées et les plus insalubres, et en les faisant réparer et assainir avant de les louer à nouveau (1). Mais

(1) Georges Picot, op. cit.

cet exemple est difficile à suivre, car il demande de grands sacrifices pécuniaires, el nous ne croyons pas que l’œuvre de Miss Octavia Hill ait été entreprise ailleurs.

Dans le domaine législatif, plusieurs mesures ont été prises, à partir de la Révolution de 1848. Sous l'influence du mouvement d’idées philanthropiques d'alors, et spécialement des études de M. Villermé (1), un premier décret fut rendu, le 13 juillet 1848 ; puis une proposition de loi relative à l'assainissement des logements insalubres fut déposée à la Chambre par MM. de Melun et de Vogüé, le 17 juillet 1848 , reprise avec quelques modifications, le 8 novembre 1849, par M. de Biancey, elle fut enfin votée, /e 23 avril 1850.

Cette loi autorisait les conseils municipaux à créer. dans leurs communes « des commissions chargées de rechercher et indiquer les mesures indispensables d’assainissement des logements et dépendances insalubres, mis en location ou occupés par d'autres que le propriétaire, l’usufruitier, ou l'usager » (art. 1).

Ces commissions, présidées par le maire ou l’adjoint, élaient composées de 5 à 9 membres, et de 12, à Paris. Mais une loi du 25 mai 1864 porta Le nombre maximum à 20 pour les villes de province, et à 30 pour Paris.

La commission visite les lieux qui lui sont désignés comme insalubres, et, dans un rapport au conseil mu-

(1) Villermé, Tableau de l'état physique el moral des ouvriers (Paris, 1840).

Etude sur les cilés ouvrières, publiée en 1849, dans les Annales d'hygiène publique et de médecine légale.

INSTITUTIONS PHILANTHROPIQUES y

nicipal, indique Îes causes d’insalubrité et les moyens d'y remédier, ou déclare que les locaux ne sont pas susceplibles d'assainissement. Un recours, qui est suspensif, est accordé aux intéressés, devant le conseil de préfecture, contre les conclusions de ce rapport. Si les propriétaires refusent d'opérer les réparations nécessaires, la commission peut, conformément à la loi du 3 mai 1841 sur l'expropriation pour eause d'utilité publique, acquérir la totalité des immeubles compris dans le périmètre des travaux nécessaires.

À Paris, la commission des logements insalubres a rendu de très réels services, et on lui doit la destruction de certains quartiers qui élaient des foyers permanents d'épidémies (1).

En moins de vingt ans « de 1851 à 1873, y compris les années 1870 et 1871 dont l’une n'a pas donné de statistique, et dont l’autre n’en présente que pour une durée de six mois, on trouve un total de 70.011 affaires déférées à la commission des logements insalubres de Paris » (2).

Malheureusement {rès peu de villes ont imité l’exemple de la capitale, et usé du droit que leur donne la loi de 1850, de créer des commissions des logements insalubres. En 1887, on n’en comptait plus que cinq: Paris, Lille, Nancy, Le Havre et Roubaix. Pourtant combien d’autres en auraient besoin ! (

(4) En particulier, la destruction du groupe Péchoin, de la cité des Kroumirs, de la cité Philippe, de la rue des Filles-Dieu ; l’assainissement de la rue Jeanne d’Are, de la rue Ste-Marguerite, etc.

(2) Législation des hubilations à bon marché, p. 35 (Paris, 1889), par Antony Roulliet,

Le grand vice de la loi de 1850 est en effet que la création des commissions de logements insalubres est facultative, et laissée à l'appréciation des conseils municipaux qu’effraie souventce surcroîtde travail et defrais.

Aussi en 1882, M. Martin Nadaud déposa-t-il un nouveau projet de loi dont l’une des principales dispositions élait de rendre obligatoire pour toute commune la création de ces commissions. Celte proposition, discutée à la Chambre, le 13 novembre 1883, fut renvoyée à l'examen du Conseil d'État et... n’a point reparu. Sans doute, nos législateurs ont pensé que la loi sur les habitations à bon marché qu'ils préparaient rendrait inutile une nouvelle réglementation des logements insalubres. C'est à tort, car la loi du 30 novembre 1894 s’est placée à un tout autre point de vue qu'il nous reste à examiner.

SECTION II

Constructions nouvelles.

$ 4. — Maisons collectives,

Le type idéal de l’habitation humaine est évidemment la petile maison isolée, entourée d’un jardin, et qui abrite une seule famille dont elle est la propriété. Cest le 2ome anglais, le foyer vénéré de l'antiquité et cher à tous les peuples.

Malheureusement les conditions de la vie moderne rendent la plupart du temps cet idéal irréalisable, surtout au sein des grandes villes où le terrain acquiert

une grande valeur, ce qui porte à y édifier de hautes et vastes maisons, « sortes de ruches, dont chaque alvéole contient un foyer » (1).

L'état de gène réciproque résultant d’un voisinage étroit, et l’exiguïté des appartements rendue nécessaire par le prix élevé de l’espace superficiel, sont les moindres inconvénients de l'habitation collective. Le plus grave, selon nous, c’est qu’elle n’est pas susceptible d'appropriation individuelle, de la part de ceux qui l'occupent.

Sans doute on peut théoriquement concevoir que les différents élages d’une maison apparliennent à différen{s propriélaires. Lecode civil a mêmeprévu, dansson article 664, les difficultés auxquelles pourraient donner naissance les réparations intéressant les immeubles dont la propriété est ainsi divisée. Cette situation anormale présente d’ailleurs quelques rares exemples, à Paris et dans certaines grandes villes. « Mais, dit très bien M. Siegfried, c’est Ià une combinaison peu recommandable ; cette belle innovation ne fonclionnerait guère qu'au profit des hommes de loi. Sile mur mitoyen est si fertile en procès, que serait-ce donc d’une propriété où tout se touche ? Il faudrait plaider pour chaque tuile, ou pour chaque carreau à remettre » (2).

En outre les locataires occupent bien rarement un étage entier, surtout quand ils sont de condition modeste, comme ceux que nous avons en vue particulièrement.

(1) Siegfried, op. cit.

(2) Siegfried, op. cit.

Il faut done prendre son parli de voir s'élever ces immenses constructions, non seulement au centre de nos grandes villes, mais aussi et surtout au sein des faubourgs où la population est généralement très dense, car elle est retenue par la proximité des manufactures qui la font vivre.

Aussi ce qu'ont cherché, depuis un demi-siècle surtout, Les philanthropes et les législateurs de tous pays, ç'a élé de rendre vastes et salubres les logements mis à la disposition des ouvriers, et aussi de concilier ces avantages avec les conditions de bon marché qui permettent d’arracher ceux-ci aux taudis infects où ils sont victimes de toutes les maladies et de toutes les promiscuités, et où ils sont exploités par d’avides intermédiaires.

C'est en Angleterre que les résultats les plus considérables ont été atleints en ce sens, grâce à des sociétés philanthropiques, et à de généreux bienfaiteurs. Le mouvement a pris naissance en 1841, sous l'impulsion du prince Albert, à la suite d’une enquête sur l’habitation, qui avait dévoilé l'étendue du mal. De grandes sociélés, dans un but de philanthropie, ou simplement de spéculation bien entendue, ont érigé dans les principales villes des constructions ouvrières salubres et à bon marché. Mais l’œuvre de beaucoup la plus importante est celle de la fameuse Donation Peabody.

M. Peabody, riche Anglais qui avait fait fortune en Amérique, légua à son pays une somme de 500.000 £& (12 millions 1/2), pour construire à Londres des maisons ouvrières. Il stipula dans son testament que le loyer produit par les maisons déjà construites servi-

rait à en bâtir de nouvelles, de telle sorte, disait-il, que, dans un siècle, le quart des ouvriers de Londres serait ainsi logé. Sa prédiction est en voie de s’accomplir. À la fin de 189%, les administrateurs de la donation Peabody pouvaient mettre à la disposition des classes laborieuses de Londres 5.073 logements, abritant 19.918 individus (1).

De tels résultats sont loin d’avoir été égalés chez nous. Néanmoins plusieurs fondalions ont déjà doté Paris de maisons collectives qui rendent les plus grands services dans les quartiers pauvres. La fondation Michel Heine, provenant d’un legs de 150.000 francs, a permis de bâlir 3 maisons dans le XIII° arrondissement, en attendant que d’autres soient construites, avec les revenus capitalisés des premières. La fondation Gouin a permis d’édifier à Clichy 2 maisons comprenant 64 logements d'un loyer de 150 à 300 francs, et donnant un bénéfice de 2 fr. 62 à 3 fr. 99 p. 100 du capital engagé, bénéfice qui servira également à construire de nouvelles maisons.

Il faut tenir compte, si l’on veut évaluer les services rendus par ces constructions, de la baisse des loyers qu’elles provoquent dans tout leur voisinage, et aussi de l’exemple qu’elles donnent aux capitalistes, en leur montrant un placement sûr et avantageux.

Dans les villes de province, de plus grands résultats ont été obtenus, surtout à Lyon et à Marseille, grâce à la coopération des caisses d'épargne de ces villes.

(1) Bulletin de la Société française des habitations à bon marché, 1895, De

C'est ainsi que la Société des logements économiques de Lyon, au capital de # millions, a depuis 1889, construit 88 maisons comprenant 1051 logements. Cette société donne des dividendes de 4 p. 100.

Les efforts des plus récents constructeurs tendent à enlever aux maisons ouvrières cette apparence de casernes, et de cités phalanstériennes qui humilie les localaires, et par là même les éloigne. On réussit actuellement à joindre l'élégance extérieure au confort intérieur. Les maisons bourgeoises à petit loyer de M. Odelin (1) sont à façade pierre et brique, et de style Louis XIII, et leur aspect ne laisse nullement deviner une affectation spéciale.

$2. — Maisons individuelles.

Mais, quels que soient les progrès réalisés dans ces grandes constructions où des logements salubres et à bon marché sont mis à la disposition des ouvriers, elles présenteront toujours ce grave inconvénient de n'être pas susceptiblés d’appartenir en propre à ceux qui les occupent, et par là même de n'avoir pas sur eux cette influence moralisatrice du véritable foyer, qui retient le travailleur au sein de sa famille, et lui donne le goût de la propriété.

I en est autrement lorsque le bas prix du terrain permet que la petite maison, entourée d’un jardinet, soit la propriété de l’ouvrier qui l’habite, La possession de

(4) V. La Construction moderne, numéro du 7 décembre 1895.

ce petit patrimoine procure les plus grands avantages à la famille de l'ouvrier, ainsi du reste qu'à la société tout entière. Dès lors en effet, stabilité de la population ouvrière ; — économie notable dans le budget de l’ouvrier (le loyer absorbant en moyenne 1 sixième du salaire) (1); — garantie de solvabilité lui permettant de ne pas être sans ressources à la première interruption de travail ; — enfin surtout, garantie de moralité, car l’ouvrier qui à un chez soi y reste volontiers,et s’intéresse à la gestion de son intérieur, au lieu de courir les cabarets.

Le grand obstacle à la réalisation de cet idéal est facile à prévoir : l'absence d’un capital assez considérable pour payer l'acquisition d’une maison.

L'ouvrier français n’est pas économe; c'est un fait bien connu, et qui est dans sa nature, comme il est dans la nature de nos paysans d’être parcimonieux, souvent jusqu’à l'avarice. Quoi qu’il en soit, on ne peut attendre de lui que ses épargnes dépassent quelques centaines de francs, et c’en est plusieurs milliers dont il lui faudrait la disposition immédiate.

La solution est dans la vente à crédit, Or le crédit peut être organisé de différentes manières : par l'avance d’une somme d’argent, ou par celle de l'habitation ellemême. Dans les deux cas, l’'ouvrier emprunteur ou ac< quéreur sera débiteur d’une somme d'argent représen:

(4) « On calcule généralement que le loyer doit représenter le sixième du salaire du chef de famille ; en d’autres termes, que le salaire d'une journée doit payer le loyer de la semaine. » G. Picot; Un devoir social et les logements d'ouvriers, p: 112.

{ant le capital prêté, ou le prix de l'habitation acquise. Diverses combinaisons lui permettent de se libérer de celle dette par des paiements fractionnés et périodiques, plus faciles à acquitter que le capital en bloc.

Il importe toutefois de distinguer suivant que l’ouvrier est, dès le principe, emprunteur ou acquéreur, et, dans ce dernier cas, suivant que la propriété de l’habilation lui est transférée immédiatement, ou seulement après le paiement intégral du prix d'achat. Car la uature juridique du contrat varie suivant ces cas, el conduit par suite à des résultats pratiques différents.

Le premier système est donc le prêt d’une somme d'argent suffisante à l’acquisition d’une maison individuelle. Ce prêt est consenti, dans la pratique, soit par des capilalistes, particuliers ou sociétés de crédit, comme en Belgique, soit par les intéressés eux-mêmes, groupés en sociélés coopératives de crédit, comme les Building Societies si répandues aux États-Unis et en Angleterre, et sur le fonctionnement desquelles nous aurons à revenir.

Dans ce système de prêt d'argent, et sous les diverses formes qu'il revêt, l’ouvrier fait lui-même construire sa maison, d’après ses plans et à sa convenance. La société créditrice n'intervient que pour lui fournir les fonds nécessaires à celte construction, ou plutôt le complément nécessaire. Car, dans la pratique, on exige Loujours que l’ouvrier soit déjà propriétaire d’un petit pécule représentant ordinairement la valeur du terrain. C'est une garantie de l'esprit d'épargne dont ont besoin les ouvriers qui passent un contrat à si longue échéance.

INSTITUTIGNS PHILANTHROPIQUES qu

En outre, si la société créditrice veut être couverte en toute sécurité par l'hypothèque qu’elle prendra sur la construction, il faut que cette construction ait une valeur sensiblement supérieure au prêt consenti.

Même avec celte garantie, le système que nous venons d'exposer présente de graves inconvénients, tant à l’égard de la société de crédit que des emprunteurs euxmêmes.

Sans doute, à certains points de vue, ilest bon que l’ouvrier puisse faire construire sa maison à sa guise. « Ce n’est plus, dit M. Siegfried, une maison banale, comme le vêtement de confection acheté au bazard: c'est un vêlement sur mesure, à la taille exacte des locataires. » Cet avantage est pourtant plus apparent que réel, et si le système des building Societies a pu donner d’heureux résultats en Amérique et en Angleterre, c’est, croyons-nous, parce que les ouvriers de ces pays ont le sens pratique plus développé que les nôtres. Nos ouvriers français improvisés architectes ne manqueraient pas de se livrer à des dépenses plus fantaisistes qu'utiles; ou bien ils négligeraient même le nécessaire par une économie mal entendue.

Un autre inconvénient résulte du précédent. Il ne faut pas perdre de vue que la libération entière du constructeur sera fort longue, puisqu'elle doit s’effectuer par des paiements périodiques qui, pour ne pas dépasser les forces de l'ouvrier, se prolongent forcément de longues années. Il ya donc bien des chances pour que, volontairement ou non, cet ouvrier suspende ses paie-

ments avant d’avoir acquitté toute sa dette. Comme V. — 2

c’est son habitation qui en répond, il faudra procéder à la vente soit volontaire, soit forcée ; en ce dernier cas, elle sera poursuivie à la requête de la société de crédit qui n'aura pas manqué de faire inscrire son privilège d'architecte (2103, 8°, C. civ.) ou de prêteur de deniers, substitué à l'architecte (2103, 5°, C. civ.). Or il est bien connu qu'une maison ne se vend jamais autant qu’elle a coûté à construire. Surtout lorsque, comme dans le cas actuel, le constructeur est inexpérimenté, et qu'il a fourni des plans qui sans doute étaient les plus satisfaisants pour ses convenances personnelles, mais qui seront opposés à celles des acquéreurs ultérieurs. Aussi les sociétés de crédit préfèrent-elles souvent soumettre l’avance de leurs fonds à la condition que l'ouvrier acquerra la propriété d’une habitation auprès d’une société de construction qu’elles lui désignent, et dans le privilège de laquelle elles sont substituées, pour le remboursement de leur prêt (2103, 2°, C.civ.).Ou bien ce sont les sociétés de construction elles-mêmes qui vendent directement à l’ouvrier, en stipulant leur remboursement par annuités ; et alors elles sont garanties par le privilège du vendeur, et par le droit de résolution, pourvu qu'elles aient fait opérer la transcription de l'acte de vente (2103, 1°, et 2108, C. civ.). Seulement, dans ces cas, l’ouvrier aura à payer un droit de mutation de propriété, soit, en principal, 5,80 0/0 du prix d'acquisition, ou 6,88 0/0, décimes compris ; tandis que, lorsqu'il traite avec un entrepreneur, ce contrat de louage ou d'industrie n’est tarifé par

la loi fiscale que 1 0/0 en principal, ou 1,25 0/0 décimes compris, du prix de construction.

Dans la pratique, il subsiste aussi cet inconvénient que l’ouvrier, brusquement mis en possession d’un immeuble, est exposé à la Lentation d'en faire argent enle vendant dans de mauvaises conditions. De même, s’il ne lient pas ses engagements vis-à-vis de son vendeur, la seule ressource de celui-ci sera l’expropriation forcée. C'est là une garantie qui peut se trouver insuffisante, car la société de construction est exposée à être primée par les créanciers privilégiés de l’article 2101 du Code civil; et d’ailleurs la maison mise aux enchères peut avoir été dépréciée par le mauvais entretien du propriétaire, ou les amoindrissements que celui-ci peut lui avoir fait subir, à l'insu du vendeur.

Pour toutes ces raisons, nous croyons préférable le système inauguré à Mulhouse et suivi depuis lors en France,ainsi qu’en Italie et en Belgique ; pourtant, dans ce dernier pays, le législateur de 1889 a cru devoir favoriser parliculièrement la construction par l’intermédiaire des sociétés de crédit, parce qu'il voit dans ces sociétés un dérivatif utile pour les épargnes populaires qu’il est dangereux d'attirer dans de trop fortes proportions vers les caisses administrées par l’Elat.

Le système français et italien consiste donc à fournir à l’ouvrier la possession immédiate d’une habitation, mais à ne lui en concéder la propriété que le jour où 1l en aura payé intégralement le prix. Ce contrat se décompose donc en une location ferme, avec promesse de vente. |

1° Location. — La locätion esten elle-même indépendante de la promesse de vente. Cependant comme, dans l'esprit des directeurs des sociétés de construction, elle n’est qu'un moyen de rendre la, vente réalisable, les deux contrats sont en général rédigés en un seul et même acte, qui subordonne l'existence du bail à l’acceptation de la promesse de vente. Pour cela, une clause de cet acte décide que le bail sera résolu de plein droit, si l'ouvrier renonce à payer les annuités qui doivent le rendre propriétaire au bout d’un certain délai.

Néanmoins, jusqu'à l'expiration de ce délai, les rapports de la société et de l’ouvrier sont ceux d’un bailleur et de son locataire.

En conséquence, le bailleur est tenu :

1°De « livrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » (1720, al. 1, C. civ.);

2° De l’entretenir en cet état, faisant « pendant la durée du bail toutes les réparalions qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (1720, al. 2, Ceivi)S

3° D’assurer au preneur une jouissance paisible, et de le garantir contre toute éviction (art. 1719, 3°, C. civ.).

D'autre part le locataire doit :

1° User de l'immeuble en bon père de famille, et faire les réparalions locatives (art, 1728, 1°, C. civ.) ;

2° Payer le loyer convenu (art. 1728, 2°, C. civ.).

Ce loyer représente l'intérêt du capital engagé à la construction, calculé à un taux peu élevé, puisque les sociétés de construction ne sont généralement pas formées

dans un but de spéculation, et que même elles doivent, pour bénéficier des faveurs légales, limiter leurs dividendes annuels au taux de 40/0, comme nous le verrons dans la suile (art, 9 du règlement d'administration publique du 21 septembre 1895). Cet intérêt néanmoins est augmenté d’une somme équivalente aux frais généraux dont le propriétaire de l'habitation doit faire l’avance, tels qu'impôts, frais de voirie, etc.

Pour le paiement de ce loyer, le bailleur a, selon le droit commun, le privilège de l’article 2102, 1°, C. civ., sur les meubles qui garnissent l'immeuble. Maisil a en outre une garantie beaucoup plus sérieuse : c’est la possession des à-comptes versés entre ses mains par les locataires, en vue de l'acquisition de la propriété. Comme nous l'avons dit, le sort du bail est uni à la continuation du paiement de ces à-comptes ; lorsque l’ouvrier devient insolvable, etne peut plus fournir ni l’une ni l’autre de ces prestations, il est expulsé en tant que locataire, mais les versements effectués dans le but de l'acquisition lui sont remboursés. La société peut donc retenir sur ces remboursements le montant des sommes qui lui sont dues, à titre de loyers arriérés. Elle opère cette rétention, soit en vertu des stipulations spéciales contenues dans l’acte primitif de contrat, soit simplement en vertu des règles ordinaires de la compensation, puisqueles deux créances sont liquides et exigibles.

Par des clauses particulières, la société a également soin, la plupart du temps, de stipuler que le locataire ne pourra faire aucune sous-location ni cession de bail.

Généralement aussi elle ‘interdit, pour des molifs de moralité et de tranquillité dans les cités ouvrières, l’affectation de l'immeuble loué en cabarets ou débits quelconques.

2° Promesse de vente. — Nous avons dit qu'en même temps que le bail, et généralement par un même acte, il était fait au locataire, de la part du bailleur, une promesse de lui vendre l'immeuble loué, moyennant le paiement, dans un délai déterminé, d’une somme représentant le capital employé à sa construction.

Dans la pratique, pour bénéficier de cette promesse, l'occupant paiera à chaque terme une portion de ce capital, en même temps que son loyer, qui en représente l'intérêt. Après un temps plus ou moins long, selon l'importance de cette portion payée ainsi périodiquement, le capital, c’est-à-dire le prix d'acquisition, sera complètement amorti, et la vente sera parfaite, selon les conventions primitives. Ou bien, si les conventions ont réservé la perfection de la vente à la passation d’un acte authentique, cet acte sera dressé, et confèrera à l’ouvrier la propriété de l'habitation dont il Jouissait comme locataire.

Il faut bien se garder d'appliquer à la promesse de vente qui nous occupe l’article 1583 du Code civil, d’après lequel « promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y à consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Car, de l'avis unanime des jurisconsultes, cet article ne vise que la promesse synallagmatique de vente, que rien en effet ne distingue de la vente elle-même, dans notre droit où ce contrat est

parfait solo consensu. Or, ici, la promesse de vente n’est certainement pas synallagmatique, car, si le vendeur s’oblige bien à livrer l'immeuble quand le prix en aura élé payé, l'acheteur au contraire ne s'engage nullement à elfectuer le paiement. Il demeure toujours libre de renoncer à l'acquisition, en arrêtant ses versements périodiques.

Mais, d’autre part, de ce que la formation de la vente dépend d'une condition potestative de la part de l’acheteur, il n’en faudrait pas conclure, d’après l'article 1174 du Code civil, à la nullité de la promesse de vente. Cet article en effet n'annule les conventions que si elles sont soumises à une condition potestative de la part de celui qui s'oblige. Or, nous venons de le dire, celui qui s’oblige est ici non l’acheteur, mais le vendeur.

Il y a donc, dans l'espèce, une promesse unilatérale de vente qui, comme tout contrat unilatéral, oblige l’une des parties seulement. Encore le vendeur lui-même n'est-il obligé qu'à partir du moment où sa proposition de vente est acceptée par l'acheteur, soit expressément, dans l'acte écrit qui sera généralement dressé, sous forme de cahier des charges, soit tacitement, par le paiement, en même temps que le premier terme du loyer, d’une somme d’argent qui, d’après les conditions stipulées, représente l'amortissement du prix d'acquisition. Jusque-là, il n'y avait même pas promesse de vente ; il n’y avait qu’une simple pollicitation que le vendeur pouvait retirer, à sa volonté (1).

(4) Cass., 9 août 1848 (D. 48, 1, 185); Cass., 14 mars 1860 (D. 60, 1, 163) ; Cass., 20 janvier 1862 (D. 62, 1, 364).

A partir de l'acceptation, le vendeur est donc tenu d'exécuter sa promesse, c’est-à-dire de recevoir les annuités destinées à éteindre le prix d'acquisition. S'il s’y refusait, l'acheteur pourrait recourir aux voies des offres réelles et de la consignation. Et, lorsque le prix d’achat se trouve atteint par l’accumulation de ces annuités, la vente est parfaite, et les tribunaux doivent, au besoin, en reconnaître l'existence, en en faisant remonter les effets au jour de l'acceptation, suivant les règles de la condition suspensive accomplie (1180, C. CV)

Si l'acheteur vient'à interrompre, pour une raison ou pour une autre, le paiement du prix d’acquisition, la condition suspensive dont dépendait la vente ne pouvant plus se réaliser, le vendeur est libéré de sa promesse, et peut ne plus considérer l’ouvrier que comme un locataire. Les clauses du cahier des charges lui donnent même en général le droit de rompre le bail qui, dans l'intention des parties, avait surtout pour raison d’être de faciliter l'accession à la propriété. Seulement, en pareil cas, le locataire expulsé aura droit au remboursement de la portion qui correspondait, dans les annuilés déjà payées, à l'amortissement du prix d’acquisition.

Quels sont, pendente conditione, les siluations respectives du vendeur et de l’acheteur, et leurs droits sur l’immeuble ?

Contrairement à l'opinion de Pothier qui n’accordait au créancier conditionnel qu'une simple espérance spes debitum tri, notre législation lui reconnaît un véritable

droit. Ce terme est même formellement employé par les articles 1179 in fine et 1180 du Code civil qui consacrent la transmission héréditaire et les mesures conservatoires de ce droit.

Il n’est pas douteux du reste qu'en matière de condition suspensive les mêmes règles s'appliquent, qu'il s'agisse d’un droit de créance ou d’un contrat produisant un us in re, un droit de propriété, comme la vente d’un corps certain, faite sous condition. Si, dans les articles 1168 et suivants, le Code désigne par le seul mot de créancier le stipulant dans un contrat conditionnel, c’est qu'il a suivi textuellement Pothier. Et d’ailleurs l'existence de la propriété conventionnelle est formellement reconnue à l’article 2125.

Dès lors, par application de ces règles, l’acquéreur conditionnel ayant un droit éventuel de propriété peut prendre toutes les mesures qu’il jugera utiles à la conservation de ce droit (art. 1180, C. civ.). Dans l’espèce, ces mesures se confondent avec celles auxquelles l’autorise sa qualité de localaire, comme de repousser les tentatives d’éviction tant de la part d’un tiers que de la part du propriétaire lui-même. Quant aux hypothèques à prendre, il n’en peut être question ici, puisqu'aucun droit n’est à garantir contre la société baïlleresse et engagée à vendre.

De même, si le propriétaire sous condition meurt avant l’accomplissement de la condition, ses droits passent à ses héritiers, dit l’article 1179 in fine. Il faut ajouter : et aux ayants cause à titre particulier, tels que les acquéreurs, car l’article 1179 n’est qu'une ap-

plication de l’article 1122 qui comprend ceux-ci. Il est vrai que, dans la pratique, les clauses de l’acte de promesse de vente prohibent la cession, ou donnent tout : au moins à la société de construction un droit de préférence, pour celte raison que le contrat est consenti intuitu personæ et qu’il n’est pas indifférent à la société de construction de voir pénétrer dans la cité ouvrière des individus qui pourraient y porter le désordre.

Mais l'acquéreur conditionnel ne pourrait pas faire acte de propriétaire définitif, puisqu'il ne l’est pas. Il ne pourrait point par exemple demander la distraction de l'immeuble qui a été saisi sur son auteur, pas plus du reste qu’il ne pourrait former opposition à une vente pure et simple que voudrait passer celui-ci. Et quant aux aliénations et aux hypothèques qu'il consentirait sur l'immeuble dont il a la possession, leur sort serait soumis à l’accomplissement de la condition suspensive, selon la règle générale de l’article 1179 qui donne un effet rétroactif à la condition réalisée, et selon la règle de l’article 2125, spécial aux hypothèques conventionnelles.

De son côté, le débiteur conditionnel conserve jusqu’à l'accomplissement de la condition tous les droits de la propriété, sous réserve bien entendu des effets rétroactifs de la condition accomplie, et sous réserve de ses obligations de bailleur, comme de faire jouir son locataire.

C'est ainsi qu'il pourrait bien céder, à titre gratuit ou onéreux, son immeuble: mais cette cession serait subordonnée à l'existence de la condition. Et, si cette

INSTITUTIONS PHILANTHROPIQUES Pi

condition survenait, c’est-à-dire si l’acquisilion était effectuée, la cession serait non avenue. Et d'autre part, {ant que la condition est en suspens, le concessionpaire ne pourrait être mis en possession de l'habitation, puisque celle-ci est entre les mains du localaire avec promesse de vente, qui, nous venons de le voir, peut s'opposer à toute éviction.Cette cession serait donc soumise aux éventualités du contrat primitif, etle cessionnaire endosserait toutes Les obligations du cédant,

Il en serait de même de l’hypothèque consentie pendente conditione.

Quant à la question des risques, qui, dans la pratique, est de nature à se poser assez souvent, par suite de la destruction totale ou partielle par incendie, l’application de l’article 1182 nous conduit aux solutions suivantes.

Si l'immeuble & péri, sans la faute du débiteur, c’està-dire, dans l'espèce, du bailleur, vendeur conditionnel, l'obligation est éteinte : le débiteur ne sera pas tenu d'accomplir sa promesse de vente, de transférer la propriété à l'acquéreur. Mais celui-ci aura droit au remboursement des à-comptes versés.

Si la chose s’est détériorée sans la faute du débiteur, le locataire, acquéreur conditionnel a le droit, ou de résoudre l'obligation, comme dans le cas précédent, ou d'exiger la chose dans l’état où elle se trouve, sans diminution de prix : il se gardera sans doute bien de prendre cette deuxième alternative, pour peu que la détérioration soit importante.

Enfin « si la chose s’est détériorée, par la faute du débiteur, le créancier a le droit, ou de résoudre l’obli-

gation, ou d'exiger la chose dans l’état'où elle se trouve avec des dommages et intérêts » (1180 in fine).

De ce que, pendente conditione, la propriété n’est pas déplacée, il devrait également en résulter que le droit de mutation est dû seulement à partir de la réalisation de la condition, c’est-à-dire du dernier paiement de la dernière annuité. Telle est la jurisprudence de l'Enregistrement, en matière de condilion suspensive : il ne perçoit aucun droit, quand la condition ne se réalise pas (1). Toutefois, dans le cas qui nous occupe, le fisc dispose autrement : par une interprétation de l’article 1589 du Code civil dont nous avons démontré la fausseté, il considère l’ouvrier comme propriétaire, sous condition résolutoire, et perçoit le droit, dès la mise en possession (2).

En conséquence, si la condition suspensive ne se réalise pas, ce qui arrivera toutes les fois que l'acheteur ne poursuivra pas ses paiements jusqu’à la fin, c’est-àdire fort souvent, l'Enregistrement, non seulement ne restitue pas le droit de mutation perçu, — ce qui serail du reste contraire à tous les principes du droit fiscal, — mais exige une nouvelle taxe de mutation qui, il est vrai, n’est qu'un droit fixe de 3 francs, grâce à une faveur spéciale de l’article 10 de la loi du 30 novembre 1894. En réalité pourtant, le bien n’a pas changé de mains une seule fois, et aucun droit n'aurait dû être perçu.

(1) Cass., 6 mai 1863 (Sirey, 63,1,296).

(2) Suivant la doctrine de l'Enregistrement, d'accord du reste en cela avec les principes généraux du droit, la promesse de vente sous condi-

tion résolutoire donne lieu à la perception immédiate du droit de mutation : Cass., 12 juin 1854 (Sirey, 55,1,60).

Le principal avantage du contrat de location avec promesse de vente, c'est que, la société de construction ne se dessaisissant pas juridiquement de la propriété de l'immeuble, il n’y à pas lieu de se livrer à une expropriation, si l’ouvrier cesse ses paiements. Il n’y a tout au plus qu'à procéder à une expulsion de locataire ; et celui-ci videra sans doute les lieux de bonne grâce, car il recevra en même temps une somme d'argent plus ou moins forte, représentant le montant des à-comptes qu'il avait versés sur le prix d'acquisition. En sorte que les efforts faits pour obtenir l'accès à la propriété auront eu {out au moins ce résultat heureux de former une petite épargne.

Pour faciliter le paiement du capital qui représente la valeur de l'habitation, et qu’il s'agit d’amortir, la société de construction emploie généralement la combinaison suivante. Elle ouvre à l'acquéreur un compte courant, où il est, le jour même du contrat, débité du prix de l'immeuble. Toutes les mensualilés qu'il versera seront portées au crédit de son compte. Il y join dra, s’il veut, les sommes provenant de ses économies, des attributions de dividendes, ou bonis, alloués par les sociétés coopératives dont il est membre, du petit héritage qu’il peut recueillir, etc. Par ces versements volontaires, sur lesquels un intérêt lui est alloué, il anticipera l’époque de sa libération, et il est certain que la perspective d’être complètement affranchi deviendra un puissant aiguillon à l’économie. Le compte courant sera une vraie caisse d'épargne, toujours ouverte aux versements.

SECTION III

État actuel de la question.

Les premières maisons individuelles, répondant aux conditions que nous venons de déterminer, furent construites en 1835, à Mulhouse, par M. André Kæchlin, grand fabricant, et maire de cette ville.

«Il fit bâtir, écrivait vers cette époque le Docteur Villermé, pour 36 ménages d'ouvriers de ses ateliers de construction, des logements où chacun a 2 chambres, un grenier et une cave, pour 12 à 13 francs par mois, moins de la moitié du loyer qu'ils paieraient ailleurs. En outre, et sans augmentation de prix, à chaque logement est attaché un jardin, pour y cultiver une partie des légumes nécessaires au ménage, et surtout pour habituer l’ouvrier à y passer le temps qu’il passerait au cabaret (1). »

L'œuvre de A. Kæchlin fut continuée et complétée par un autre grand industriel, Jean Dollfus, qui inaugura le système de la vente par annuités. En outre il perfectionna la distribution de ces maisons, et arrêta le type qui leur convenait le mieux, et qui est resté l’un des modèles des constructions ouvrières, sous la dénomination de système mulhousien, ainsi décrit par M. Georges Picot, dans son rapport sur les habitations ouvrières, à l'Exposition universelle de 1889 :

«Le type préféré, qui a conservé le nom de (ype

: (1) Docteur Villermé, Tableau de l'état moral et physique des ouvriers, END 08:

mulhousien, réunit les maisons par groupes de quatre, au milieu d’un jardin divisé en quatre parties égales, pour que chacun en ait sa part exclusive. Chaque famille possède ainsi un angle de maison, avec deux façades, ce qui permet des ouvertures de deux côtés, et rend les logements plus sains et plus gais. La surface d'une maison est de 40 mètres carrés, et le jardin en a 120. Au-dessus d’une cave, s'élèvent un rez-de-chaussée comprenant une chambre et une cuisine, et un étage divisé en deux chambres. Le prix de revient du groupe était en 1864 de 9.666 francs, soit 2.491 fr. 50 par maison, le lover est de 187 fr. 50 par an. En payant 6 fr. de plus par mois, le locataire devient propriétaire en > années. »

L'exemple de Jean Dollfus a été imité par un certain nombre de patrons, de philanthropes, de municipalités, ou enfin par des sociétés constituées par les intéressés eux-mêmes.

Initiative patronale. — Pour fixer auprès de leur usine les populations ouvrières qu'ils emploient, les patrons construisent souvent des logements d'ouvriers. Quelquefois ils en délivrent gratuitement la jouissance (Baccarat, Les établissements de Montgolfier,à la Haye-Descartes). Mais ce système ne peut fonctionner que là où les rapports entre patrons et ouvriers sont tout à fait bienveillants ; sinon les ouvriers y voient une servitude.

Plus souvent une rétribution quelconque est exigée, à titre de loyer. Mais, en fait, elle n’égale jamais l’intérêt commercial du capital engagé. C’est ainsi qu'à Anzin 2.628 maisons isolées avec jardinet ont été construi-

tes ou achetées par la Compagnie. Chacune coûte en moyenne 2.800 francs : si l’on calcule l'intérêt à 4 0/0 (112 fr.) et que l’on ajoute 44 francs pour l'entretien et: l'impôt, le prix du loyer devrait s’élever à 156 francs. Or, la Compagnie, ne percevant, de ce chef, que 72 fr. au maximum, est en perte de 84 francs par maison, ce qui équivaut, pour 2.628 maisons, à une perte annuelle de 220.752 francs. Autrement dit, la Compagnie ne tire de son capital que 1 0/0; la différence avec l’intérêt commercial constitue la perte consentie pour le logement de ses ouvriers (1). Dans des proportions moindres, Île même sacrifice est consenti par la plupart des Compagnies qui logent leurs ouvriers moyennant un loyer, et sans retenue sur leur salaire (2).

Parfois aussi, mais très rarement, les patrons cherchent à faciliter à leurs ouvriers l'acquisition des maisonnettes mises ainsi à leur disposition. Cette pratique, très désirable en elle-même, présente en effet de sérieux dangers, quand elle émane d’un patron, surtout si l’usine ou la manufacture près de laquelle sont bâties les maisonnettes, est éloignée des grandes villes ou des autres établissements industriels. Car l’ouvrier, devenu propriétaire de son habitation, perd la liberté de ses mouvements : il est en quelque sorte attaché à l'usine,

(1) Rapport de M. Georges Picot, à l'Exposition universelle de 1889, Groupe de l'Economie sociale, t. 1].

(2) Spécialement M. Menier, à Noisiel, Le Creusot, Blanzy.

Seul, ou à peu près, M. Fanien, de Lilliers, a pu, grâce à des conditions locales exceptionnelles, obtenir de son capital un intérêt net de 4 0/0, en louant à ses ouvriers, pour 2 fr. 50 par semaine, des maisons

fort bien aménagées, dont le prix de revient n’est que de 2.265 francs (G. Picot, ibid.).

comme le serf l'était à la glèbe. S'il quitte, ou s’il est renvoyé, il est forcé de réaliser son patrimoine, de vendre sa maison, dans de très mauvaises conditions ; il en est de même si l’industrie qui l’emploie vient à cesser, pour une cause quelconque.

Aussi les patrons qui ont voulu procurer à leurs ouvriers les avantages d’un foyer se sont bien gardés de s’en faire eux-mêmes les vendeurs. Ils ont préféré recourir à l'intermédiaire de sociétés à qui ils fournissent la plupart du temps les premiers fonds, quand ce sont des sociétés anonymes, et dont ils provoquent la formation et dirigent les premières opérations, quand ce sont des sociétés coopératives formées par leurs ouvriers eux-mêmes.

C’est ainsi que la Compagnie des chemins de fer d'Orléans a suscité la création du co{tage d'A this, société coopérative de construction à qui elle avance les premiers capitaux (1). — De même MM. Peugeot frères ont aidé leurs ouvriers à fonder une société coopérative de construction, /’Zmmobilière de Valentigney (2). — De même enfin la Société anonyme des habitations à bon marché de Longwy a été fondée en 1894 par M. le baron d'Huart (3).

Initiative philanthropique. — Souvent aussi des hommes généreux se groupent entre eux et, soit au moyen de leurs fortunes personnelles, soit avec l’aide des mu-

(1) Bulletin de la Société française des habitations à bon marché, 1895, p. 177.

(2) Id., 1895, p. 257.

(3) Id., 1895, p. 312.

nicipalités ou des institutions locales, fondent des s0ciétés analogues.

Dans l'enceinte même de Paris, malgré la cherté du terrain, la Société anonyme de Passy-Auteul à été fondée et dirigée par des hommes dévoués à la cause de l'habitation ouvrière, tels que MM. Dietz-Monnin, Siegfried, Cheysson, Cacheux, etc. Cette société, au capital de 200.000 francs, a déjà construit 67 maisons occupées par des ouvriers, qui en sont propriétaires, ou en voie de le devenir. De même à Marseille, /a Pierre du Foyer, société coopérative due à l'initiative de M. Rostand, directeur de la Caisse d'épargne des Bouches-du-Rhône. Et,plus récemment, à Bordeaux, la Société bordelaise des habitations à bon marché, fondée sous l'influence de la municipalité et des autorités locales, et qui a pris pour devise : « Une famille, un foyer ! »

Initiative ouvrière. — I est à souhaiter que ce mouvement philanthropique s’accentue, et les progrès qu'il a faits dans ces dernières années permettent de l’espérer. Mais pour faire face aux besoins qui sont immenses, il faudrait que l'initiative vint des intéressés eux-mêmes, c'est-à-dire des ouvriers. Or, à part quelques tentatives, du reste heureuses, comme Le coin du Feu, société coopérative fondée à St-Denis en 1894, on peut dire que cette solution n’a pas encore été comprise.

Et cependant les exemples des pays étrangers devraient nous encourager. Il suffit de jeter les yeux sur les immenses résultats obtenus en Amérique et en Angleterre par les Building Societies (1).

(4) V. sur les Building societies une étude sur les sociétés de construc-

INSTITUTIONS PIILANTHROPIQUES 39

Les Building Societies ne sont pas, contrairement à ce que pourrait faire croire une traduction littérale, des sociétés de construction, mais bien des sociétés de crédit en vue de constructions : elles ne construisent pas ellesmêmes mais se contentent de consentir des avances à ceux de leurs actionnaires qui veulent construire. Car elles remplissent le double rôle de caisses d'épargne, et de banques de crédit populaire.

Leurs actionnaires sont en effet de deux sortes : 1° les placeurs d'épargne (investors), dont les actions sont acquises par des versements mensuels et obligatoires, grossis de l'intérêt composé et des profits généraux de la société ; — 2° les emprunteurs (borrowers), qui, avant la libération de leurs actions, ont obtenu aux enchères, c'est-à-dire en justifiant d’un plus grand nombre d’actions libérées, un capital suffisant pour la construction d’une habitation ; ils achèvent ensuite le remboursement de ce capital en en payant l’intérêt,et en continuant leurs cotisations, jusqu’au jour où leur dette se trouve éteinte par la complète libération de leurs actions.

La société est doublement couverte, pour ses avances : elle a d'abord sur l'immeuble une première hypothèque, qui n’est levée qu'après l’acquittement de la dette : dans beaucoup de sociétés, il faut déjà être propriétaire du terrain, pour être admis à emprunter, et l'hypothèque est prise sur le terrain d’abord, Et, comme seconde garantie, elle a en nantissement les actions dont la libération avance chaque année.

tion aux Etats-Unis, par M, Levasseur, de l’Institut, dans la Réforme sociale du 16 mai 1896, p. 801.

« Aussi, dit M. Levasseur, les déboires sont-ils rares. En 1895, il n’y avait (aux Etats-Unis) que 35 associations, sur un total de 5.838, qui fussent en perte et la perte ne s'élevait qu’à 23.000, dollars. On ne comptait aussi, à cette époque, que 8.049 emprunteurs, sur un total de plus de 400.000, qui eussent été expropriés ; leurs propriétés avaient une valeur totale de 12,2 millions de dollars, et les sociétés n’ont perdu, en réalisant ces gages, que 449.600 dollars » (1).

Nous n’avons pas l'intention d'étudier à fond ces sociétés de construction étrangères, si intéressantes qu’elles soient, et nous nous bornerons, par quelques chiffres, à faire ressortir l'immense extension qu’elles ont prise.

Les Building Socielies ne se sont guère répandues en Amérique que depuis 1840. Mais, à partir de cette époque, leur développement fut tel qu'en 1893 on en comptait 5,838, comprenant 1,745,000 membres, dont 455,000, soit environ un quart, étaient emprunteurs, el les autres simples actionnaires. Ces sociétés possédaient un capital de 450 millions de dollars (plus de 2 millions et quart), et avaient procuré l'acquisition de 300,000 habitations (1).

En Angleterre, l'extension des Building Societies est très considérable aussi, quoique moindre. On peut réduire environ de moitié les chiffres que nous venons de citer pour les Etats-Unis.

Pourquoi de telles associations n’ont-elles même pas

(1) Levasseur, Loc. cit., p. 815.

été tentées en France? Nous nous proposons, au cours de cetle étude, de critiquer à cet égard le système de nos caisses d'épargne qui tue l'esprit d’iniliative, chez les masses populaires, et les rend inaptes à comprendre et à gérer elles-mêmes leurs intérêts. Mais nous croyons aussi que ces raisons ne sont pas les seules, et que la différence dans le succès de ces institutions ouvrières tient surtout à la différence des conditions sociales de ces pays. Toutes les mesures d'origines privées ou publiques, mises en œuvre pour procurer à l’ouvrier la possession de son habitation, échoueront s’il ne se rencontre pas ces deux conditions : que la maison puisse être construite à très bon compte, el que l’ouvrier soit dans une situation relativement aisée. Or, à l'inverse des Etats-Unis, la France a peu de villes où la cherté du terrain ne majore pas beaucoup le prix de revient ; et de même il y a relativement peu d'ouvriers qui gagnent de gros salaires, et ne soient pas accablés de charges de toules sortes. |

ne faut donc pas perdre de vue que les avantages résultant de l'acquisition d’un foyer seront toujours, en fait, le privilège d'un petit nombre.

C'est surtout à cette élite que s'adresse la Loi du 30 novembre 1894. Toutefois, par les facilités qu’elle donne à la construction de maisons collectives, elle améliorera également le sort des ouvriers les plus pauvres. Et, par ses mesures exceptionnelles sur la conservation des petits patrimoines, elle peut rendre les plus grands services aux classes rurales qui comprennent un si grand nombre de petits propriétaires fonciers.

(Articles 1 et 5)

La loi du 30 novembre 1894 étant une loi de faveur, il importait d’en bien préciser la portée, d’autant plus que certaines de ses dispositions consistent en exemptions fiscales, c’est-à-dire en sacrifices budgétaires.

Deux moyens s’offraient pour la détermination des bénéficiaires de cette loi: s'attacher à la qualité des personnes qui occuperaient les habitations ; ou bien exiger que ces habitations remplissent elles-mêmes certaines conditions. Le législateur belge à employé cumulativement ces deux systèmes; le nôtre a surtout développé le second. Néanmoins, comme le premier était préconisé dans le projet de loi, et qu'il en reste quelque chose dans la rédaction définitive, nous les exposerons l’un etl’autre.

$ 447. — Garanties personnelles.

La proposition de loi déposée par M. Siegfried (1) portait la rubrique « Proposition de loi relative aux habitations ouvrières ».

(4) J. off., 1892, Doc., p. 2226.

Et l’article 1*, déterminant le rôle des comités locaux, disait: « Ces comités ont pour mission d’encourager la construction... de maisons salubres et à bon marché, destinées à être louées aux employés, artisans, ouvriers industriels el agricoles, ou à leur être vendues... »

Enfin l’article 6 reprenait cette énumération : « ouvriers, employés, et artisans ».

Dans la pensée de ses promoteurs, qui s'étaient surtout inspirés de la loi belge du 9 août 1889, la loi de 1894 avait doncune portéerestreinte à une certaine catégorie de citoyens. Elle excluait en effet tous ceux qui ne vivent pas exclusivement du produit de leur travail : les veuves d'ouvriers, les anciens ouvriers, les militaires retraités, et bien d'autres individualités dont la situation précaire méritait pourtant les faveurs de la nouvelle loi : c'était une loi d'exception.

En outre les termes d'employés, d'artisans, ou même d'ouvriers, n'étant définis ni dans cette loi, ni dans aucune loi antérieure, pouvaient prêter à discussion dans certains cas.

Aussi la Commission chargée de présenter la loi au Sénat proposa-t-elle, en vue de préciser le sens de ces appellations d'employés, artisans ou ouvriers, l'adjonction des mots : « vivant principalement de leur travail, et n’étant propriétaires d'aucune maison, ni d'aucune propriété non bâtie d’une valeur supérieure à mille francs » (1).

(4) Of, 1893. Doc., p. 534.

40 CHAPITRE Il

Mais cette addition restreignait encore la portée de la loi. Elle excluait en effet de nombreux et intéressants employés, artisans ou ouvriers, qui ne pourraient apporter cette sorte de certificat de pauvreté, résultant de la non-possession d'aucun bien foncier d’une valeur supérieure à 1,000 francs.

M. Buffet fit judicieusement remarquer qu’une telle exigeance privait des faveurs légales la plus grande partie des paysans français, bien moins riches pourtant avec un lopin de terre de 1,000 francs qu'un ouvrier qui aurait 2,000 francs déposés à la caisse d'épargne (1).

Le texte fut donc remanié. On fit précéder les mots « ouvriers ou artisans » de l’adverbe « notamment », pour bien expliquer que l’énumération n’était plus limitative, mais bien énonciative, et dans le seul but de faire ressortir la préoccupation du législateur en faveur de la classe ouvrière.

Il subsista néanmoins, dans l’article 1°, une restriction importante, quant aux conditions exigées des personnes appelées à bénéficier de la loi.Car, d’après le texte définitif, les avantages légaux sont réservés « à des personnes n'élant propriétaires d'aucune maison ». Celte limitation se comprend aisément: ceux qui possèdent une autre maison n'ont qu’à habiter chez eux ; ou, s'ils ont le luxe d’avoir plusieurs demeures, ils ne sont pas de ceux que la loi entend favoriser.

(1) Séance du 19 juin 1894.

CONDITIONS D'APPLICATION DE LA LOI Al

$ 2. — Garanties réelles.

La valeur de l’immeuble qu'il s’agit de vendre ou de louer peut être déterminée par son capital, ou par son revenu.

Selon qu’il s'agissait de l'acquisition d’une maison individuelle, ou de la location d’un logement dans une maison collective, la proposition de loi Siegfried appliquait l’un ou l’autre procédé.

En ce quiconcerne la valeur des maisons individuelles destinées à être acquises, dans les conditions favorisées par la loi, — et c'était là le point de vue le plus intéressant, — on avait déjà compris la nécessité d'établir des maxima différents suivant l'importance de la localité où se trouve l'habitation. Car un même prix représentera souvent, pour des régions différentes, la valeur d’une résidence bourgeoise ou d’une habitation plus que modeste.

L'article 6 du projet de loi établissait en conséquence deux catégories : pour les villes de plus de 100.000 habitants, le prix de la maison ne devait pas dépasser 6.000 francs ; il ne devait pas dépasser 4.000 francs pour les villes de moins de 100.000 habitants.

C'était au contraire au loyer que s’attachait l’article 6, quand il s'agissait de louer des logements à bon marché, dans des maisons collectives ; le prix maximum du loyer annuel de ces logements était de 400 fr., dans quelque ville que ce soit.

La Commission sénatoriale ne garda de ce projet que

le principe de la distinction en catégories, suivant l'importance des localités. Mais elle étendit beaucoup cette distinction, puisqu'elle établit sept catégories, au lieu de deux. D'autre part, elle s'attacha, non seulement pour les maisons collectives, mais aussi pour les maisons individuelles, à la valeur locative de l'immeuble ou du logement. Ces principes furent adoptés par le Sénat, et aboutirent à l’article 5 de la loi:

« Les avantages concédés par la présente loi s’appliquent exclusivement :

En ce qui concerne les maisons individuelles destinées à être acquises par les personnes visées à l’artiele 1° ou construites par elles, aux immeubles dont le revenu net imposable à la contribution foncière déterminé conformément à l’article 5 de la loi du 8 août 1890, ne dépasse pas de plus d’un dixième :

« Dans les campagnes au-dessous de 1.000

habitants; MER ER UOATE «De 1001-5000 hébrtants 2 Re 20100 « De 5.001 à 30.000 habitants .« . . . . 170 » « De 30.001 à 200.000 habitants, et dans

celles qui sont situées dans un rayon

de 40 kilomètres autour de Paris . . 220 »

« Dans les communes de 200.001 habi-

tantsetau-déssus: 2 RENDUE {À Paris NE RENE NE TE

« En ce qui a trait aux maisons individuelles ou collectives destinées à être louées, à celles dont le revenu net imposable, pour leur intégralité, ou pour chacun

des logements les composant et destinés à être loués séparément, ne comporte pas un chiffre supérieur à ceux qui sont indiqués ci-dessus pour chaque catégorie de communes. »

I est important de savoir ce que l’article 5 entend par « revenu net imposable à la contribution foncière », puisque ces revenus sont les maxima qui servent de base à son lableau. M. Diancourt, rapporteur au Sénat de la loi des habitations à bon marché, a expliqué qu'il entendait par là le loyer réel diminué d’un quart, conformément à la loi du 8 août 1890 (1).

En capitalisant, au taux de 5 1/2 0/0, ce revenu net, on obtiendra en capital les mêmes valeurs maxima.

Ces données permettent de dresser le tableau suivant, en face de celui de l’article 5.

Revenu net Loyer réel Valeur de la maison 90 fr. HAINE 2.180 fr.

Le Sénat, craignant que ces limites ne fussent trop étroites, leur a donné un peu d’élasticité par la tolérance d’un dixième en sus de ces chiffres.

L'application de l’article 5 a donné lieu à des difficultés aplanies depuis l'intervention de la deuxième loi

(1) Sénat, séance du 19 janvier 1894.

sur les habitations à bon marché, en date du 31 mars 1896. | :

Devait-on ajouter au chiffre du loyer qui sert de base à l'établissement du maximum certaines charges de voirie et de salubrité, généralement supportées par le propriétaire, ou que le bail impose au locataire ?

L'interprétation la plus simple consistait à s’en tenir à la lettre de l’article, qui ne mentionne pas ces charges accessoires et n’envisage que « le revenu net imposable à la contribution foncière déterminée conformément à l’article 5 de la loi du 8 août 1890 » majoré d’un dixième. Or la loi du 8 août 1890, dans son article 5, détermine le revenu net imposable en prenant les trois quarts de la valeur locative.

Le Conseil d'Etat ne vit pas les choses ainsi, quand il élabora le règlement d'administration publique du 21 septembre 1895. L'article 50 de ce règlement réserve les faveurs de la loi « aux maisons dont le revenu net imposable n’excédera pas les limites fixées par l’article 5 de la loi, c’est-à-dire dont la valeur locative, augmentée des charges incombant au propriétaire et mises par le bail au compte du locataire ne comportera pas. des chiffres supérieurs à ceux indiqués pour chaque catégorie de communes ».

Cette interprétation présentait de graves inconvénients, surtout quand il s'agissait de maisons dont l'acquisition est entreprise par annuités.

Elle restreignait la portée des encouragements que le législateur avait entendu accorder. Ainsi, dans une commune de moins de 5.000 habitants, nous voyons,

en nous reportant au tableau donné ci-dessus, que les maisons d’un loyer réel de 200 francs doivent bénéficier de la loi. Le règlement les en exelut, si les constructeurs ont mis dans le bail ou dans Les annuités les charges d’eau, de voirie, de vidange, etc., dont le montant dépasse 20 francs, c’est-à-dire la marge due à la tolérance d’un dixième.

Pour éviter cette exclusion, les sociétés de construction seront tentées de ne pas comprendre dans l’annuité ces divers services et d'en laisser le soin aux acquéreurs. Or, en fait, ceux-ci seront bien rarement assez raisonnables pour s’en acquitler parfaitement. Etles nouvelles constructions répondront ainsi très mal au vœu du législateur, qui a été d’assurer à l’ouvrier non seulement un logement à bon marché, mais un logement salubre.

Ces considérations, éloquemment développées dans un rapport du Comité supérieur des habitations à bon marché, ont déterminé l’article 2 de la loi du 31 mars 1896, dont l’article 2 est ainsi conçu :

« Pour la détermination des revenus qui servent à l'application de l’article 5 de la loi du 30 novembre 1894, ne seront pas comprises dans la valeur locative des immeubles les charges de salubrité (eau, vidange, etc.), et d'assurance contre l'incendie ou sur la vie, dont le propriétaire fait l'avance, et qu’il recouvre en les mettant par le bail au compte du locataire. »

Ainsi deux conditions sont nécessaires pour qu'il y ait

46 CHAPITRE Il

lieu d'appliquer à une habitation les dispositions de la loi du 30 novembre 1894 :

1° Que la personne qui l’occupe ne soit propriétaire d'aucune autre maison (article 1);

2° Que cette habitation ne soit pas d’une valeur dépassant certains maxima fixés d’après la commune de la situation (art. 5).

Ces deux conditions sont suffisantes, car aucune autre n’est mentionnée par la loi.

I n’y a donc pas lieu d'exiger que la maison soit située dans une ville, ni dans un rayon quelconque d’une agglomération urbaine ; une habitation rurale jouit des mêmes privilèges. Ce point est à noter, car le loyer de beaucoup de masures ne dépasse pas, dans les campagnes, le maximum fixé.

Il n’est pas nécessaire non plus, du moins en principe, que l'habitation ait été construite avant la promulgalion de la loi du 30 novembre 1894. Nous disons en principe, car une exceplion considérable est apportée dans le cas de l'exonération de certains impôts directs (art. 58 du règlement). Elle lient à la nature de ces dispositions exceptionnelles, qui ne pourraient s'appliquer aux habitations déjà construites, sans que la loi ait un effet rétroactif. Mais nous verrons aussi, à propos des transmissions de l'habitation après décès (art. 8), une importante application de la règle qu’une habitation dont la construction est antérieure à la loi de 1894 bénéficie des innovations consacrées par cette loi.

(Articles 1 à 5 et 14).

SECTION I

Comités locaux.

Ii a été répété maintes fois, au cours des travaux préparatoires de la loi sur les habitations à bon marché, que cette loi n’entendait pas remplacer les initiatives individuelles par l’ingérence des pouvoirs publics. Et pourtant sa première disposilion n'est-elle pas de créer dans les différentes régions de la France des organes administratifs chargés de présider au sort des habitations à bon marché ? Celte contradiction a été mise en lumière par M. Buffet (1).

« Ce qui caractérise cette loi, dit-il, c’est qu’à chaque article l’action de l’État apparaît, et l'initiative libre non réglementée ne se manifeste nulle part. »

Et, faisant en particulier le procès des comités lo- Caux :

« À vrai dire, ce n’est pas de comités émanant de l'initiative individuelle qu'il s’agit, mais de commissions administratives, dont les membres sont désignés

(1) Séance du 19 jui 1894.

par le préfet, et aux dépenses desquelles il est pourvu par le budget départemental. I n’y a là rien de commun avec l'initiative individuelle. »

Ces critiques ne manquent pas de fondement, mais nous les croyons exagérées.

Oui, sans doute, la plupart des dispositions de la loi des habitations à bon marché consacrent une intervention plus ou moins directe de l'Etat. Mais il ne faut pas dire qu’elles obligent, ou même engagent les particuliers à se désintéresser de la question des habitations à bon marché. Très souvent même cette intervention des pouvoirs publics suppose forcément l'effort des particuliers qu'elle seconde. C’est ainsi que les dispositions relatives au crédit ou à l’assurance ne se conçoivent guère, dans la pratique, sans l'intermédiaire de sociétés de capitalistes, ou de sociétés coopératives, en rapport direct avec les locataires ou les acquéreurs. Ces sociétés n’ont par elles-mêmes aucun caractère officiel ; les dispositions de la loi du 30 novembre 1894 auront pour effet de favoriser leur développement ou même de susciter leur création.

L'institution de comités locaux est un des moyens mis en œuvre pour atteindre ce résultat, comme aussi pour rendre à la cause des habitations à bon marché

les services les plus divers. Mais d’ailleurs il n’est pas exact de dire que ces comités locaux sont des commissions administratives. Ils émanent de l'initiative privée, -au moins en partie, car nous verrons que leurs membres nesont pas des fonctionnaires, et que le préfetnenomme que les deux tiers d’entre eux. Une fois constitués, ils

prennent librement leurs décisions et travaillent par les moyens qu’il leur plaît à l'amélioration de la petite habitation. Si leurs dépenses sont couvertes par le budget départemental, il a bien été déclaré par les promoteurs de la loi que cette situation cesserait dès que la générosité de bienfaiteurs aurait permis aux comités de vivre de leurs propres ressources.

Le rôle de l'Etat consiste donc surtout à susciter la création des comités locaux, là où le conseil supérieur des habitations à bon marché a démontré qu'ils seraient spécialement utiles, et à trouver les éléments principaux de leur formation. La part qu’il prend à la nomination des membres donne au comité un caractère demiofficiel qui lui vaut plus de poids auprès des habitants avec qui il est appelé à entrer en relations, et d'autre part qui légitime certaines décisions importantes qu'il est appelé à prendre.

Le rôle des comités locaux nous semble avoir été très bien défini par M. Siegfried, qui justifie en même temps l'intervention de l'Etat à cet égard (1).

« Le problème de l'habitation ouvrière, malgré sa haute importance, est un des moins connus. Longtemps encore il soulèvera dans le public des craintes et des préventions mal fondées. L'existence d’un comité officiel, appuyant l’idée, la faisant sienne, la divulguant par les mille moyens dont dispose un corps légalement constitué, sera un moyen d'action des plus efficaces... D'un autre côté nous espérons, que dans un avenir très

(1) Ôff., 1898, Doc., p. 534.

prochain, des sociétés coopératives de construction se créeront parmi les ouvriers français, comme elles se sont créées en Angleterre, en Amérique, en Italie. Pour ces groupements de travailleurs, pleins de bonne volonté, mais aussi d’inexpérience, le comité sera un tuteur désintéressé dont les bons conseils permettront d'éviter bien des fautes. »

Ainsi le rôle des comités est surtout moral, et d’une portée générale : former l'opinion en répandant dans le public el auprès des intéressés l'utilité de s’attacher aux questions d'habitation, et les facilités que donne à cet égard la nouvelle loi.

Mais cette loi a aussi indiqué d’une façon plus précise comment l’action des comités pourrait s'exercer dans la pratique.

« Is peuvent faire des enquêtes, ouvrir des concours d'architecture, distribuer des prix d’ordre et de propreté, accorder des encouragements pécuniaires, et plus généralement employer les moyens de nature à provoquer l'initiative en faveur de la construction des habitations à bon marché » (art. 2,$ 3).

Les enquêtes sont un puissant moyen d’éveiller l’attention du public et des législateurs sur l'urgence des réformes sociales. Et de fait nous voyons qu’à l'étranger les grands mouvements d'opinion qui ont abouti aux lois anglaises et belges sur l'amélioration du logement ouvrier se sont produits à la suite d'enquêtes qui avaient: révélé l’étendue du mal.

Pour avoir cette portée, l'enquête doit être entreprise sur une grande échelle. Telle est celle dont le ministre

du commerce à pris l'initiative, en envoyant, aux Préfets, le 2 juillet 1895, une circulaire accompagnée d’un questionnaire détaillé. Pour mener à bonne fin ces enquêtes générales, les comités locaux sont tout désignés comme intermédiaires. Mais, en dehors de ces grandes enquêtes, qui s'étendent à loute l'étendue du territoire, il est loisible à chaque comité, s’il en a les ressources, de se livrer, dans l'étendue de sa circonscription, à des enquêtes partielles qu’il peut même ne faire porter que sur certains points de la question de l'habitation ; par exemple sur l'observation des règlements d'hygiène, ou des réformes les plus faciles à accomplir à cet égard.

L'activité des comités locaux peut s'exercer, soit en favorisant la construction de nouveaux logements salubres et à bon marché, soit en améliorant ceux qui existent déjà. La partie de l’article 2 précitée indique quelques-uns des moyens les plus efficaces pour atteindre l'un ou l’autre de ces résultats ; mais c’est simplement à titre d’exemples, ainsi qu’il ressort de la partie finale de ce texte : « et plus généralement employer les moyens de nature à provoquer l'initiative en faveur de la construction et de l’amélioration des maisons à bon marché ».

Les concours d’architecture et les prix qui y sont attachés permettront d’intéresser aux constructions les plus modestes d’habiles architectes qui jusqu'ici réservaient leur savoir aux habitations luxueuses. On arrivera ainsi à déterminer, pour chaque région les types les plus avantageux d'habitations collectives ou individuelles, et à réduire les devis au minimum compatible

72 CHAPITRE lil

avec les garanties nécessaires d'espace et de salubrité.

Les autres mesures préconisées par l’article 2 sont surtout favorables à l'amélioration des logements déjà existants. Quoique, dans son ensemble, la loi du 30 novembre 1894 n'ait pas été conçue à ce point de vue, il était important toutefois de ne pas le négliger ; — l’assainissement des maisons déjà construites est une œuvre d'autant plus efficace qu’elle entraîne moins de frais que les nouvelles constructions, et par là même peut êlre entreprise sur une grande échelle. L'exemple des résultats obtenus en Angleterre par Miss Octavia Hill est de nature à stimuler les philanthropes des autres pays. |

Dans cet ordre d'idées, « les prix d'ordre et de propreté, et les encouragements pécuniaires de toutes sortes » dont parle la Loi sont d'excellents moyens à la portée des comités locaux. L’insalubrité en effet a souvent pour cause le défaut d'entretien et de bonne tenue des maisons. À cet égard, il n’y a rien à faire sans le bon vouloir des habitants, et c’est aux moyens de persuasion et d'encouragement qu'il faut surtout recourir. Or les conseils et les exhortations peuvent bien avoir une influence momentanée sur l’ouvrier, mais ce n’est que par l’instilution de prix qu’on pourra lui faire acquérir des habitudes d'ordre, de propreté et d'épargne. Et il y a lieu de compter, au moins autant que sur l’appât des récompenses, sur l’émulation morale et l’heureuse contagion du bon exemple.

Ces prix peuvent consisier en allocations les plus diverses, à la discrétion du comité. Les circulaires mi-

ORGANES D'EXÉCUTION ho

nistérielles de Belgique recommandent d’éviterla remise manuelle d'espèces, mais plutôt d'attribuer les prix en argent, sous forme de livrets de la Caisse d'épargne, frappés d’une clause de réserve interdisant tout remboursement avant une époque déterminée: ces litres d'affiliation à la Caisse d'épargne sont de nature à provoquer chez les titulaires un appel pressant vers de nouveaux dépôts. Quant aux allocations en nature, les mêmes circulaires engagent à distribuer aux ménagères méritantes des diplômes ou des médailles d'honneur, où mieux encore, surtout pour les prix d’entretien, des bons de peinture, de badigeonnage, etc., ou d'objets destinés à donner un certain confort aux modestes habitations ouvrières.

En dehors des attributions qui leur sont spécifiées par l’article 2 de la loi sur les habitations à bon marché, les comités locaux sont chargés d’une mission non moins importante par l’article 8 de cette même. loi. Nous verrons en effet, quand nous étudierons l’économie de cet article, qu’il consacre un procédé spécial de partage, pour le cas où le père de famille laisserait à son décès une habitation entrant dans la catégorie des habitations à bon marché: la licilation de ce bien est alors, au cas où elle serait obligatoire de droit commun, remplacée par l'attribution sur estimation. Or « s’il y a contestation sur l'estimation de la maison, cette estimation est faite par le comité des habitations à bon marché, et homologuée par le juge de paix ». Voilà donc un cas très important où le rôle du comité

local secondera puissamment les autres réformes du législateur.

Les différents travaux auxquels sont conviés les comités leur demandent forcément certains frais. La loi devait y pourvoir: elle l’a fait en distinguant deux budgets, que l’on pourrait appeler le budget ordinaire et le budget extraordinaire. Les dépenses courantes sont ainsi prévues par l’article 3:

« Les frais de local et de bureau, l'allocation au secrétaire du comité, et les jetons de présence qui pourront être alloués, à titre d’indemnité de déplacement, aux membres des comités n’habitant pas la localité où se liendraient les réunions, pourront être mis par le conseil général à la charge du budget départemental. »

Outre ces dépenses courantes, il fallait faire face aux frais nécessités par les enquêtes, les prix d’encouragement, etc., tel sera le but des ressources suivantes :

« Ces comités peuvent recevoir des subventions de l'Etat, des départements et des communes, ainsi que des dons et legs, aux conditions prescrites par l'article 910 du Code civil pour les établissements d'utilité publique » (art. 2,S1).

Il résulte de cette disposition, que les comités locaux, sans être des établissements publics, ni même d'utilité publique, ont néanmoins une personnalité morale restreinte, et semblable à celle dont jouissent les syndicats, à qui ils sont encore assimilés par l’alinéa suivant, calqué sur l’article 6, $ 3, de la loi du 24 mars 1884 :

« Toutefois ils ne peuvent posséder d'autres immeu-

bles que celui qui est nécessaire à leurs réunions » (ant2 S2}

Il nous reste à savoir comment sont institués les comités locaux, quelle est leur composition, et quelles sont les principales règles de leur fonctionnement.

Tandis que la loi belge institue un comité de patronage par arrondissement, la nôtre n’a pas cru devoir opérer sur une aussi grande échelle, et nous croyons qu’elle a agi sagement, étant donné l'accueil plutôt indifférent que cette innovation devait rencontrer dans la plupart de nos régions. Bien que la question des habitations à bon marché ait un grand intérêt dans les campagnes, surtout au point de vue des règles spéciales en matière de partage, elle est surtout aiguë dans les agglomérations urbaines ou industrielles, et c’est là que devaient se concentrer les premiers efforts. Dans le système adopté par notre législateur, c’est le gouvernement qui prend sur lui la création des comités, là où il les juge utiles, d’après les renseignements qui lui sont fournis par l'intermédiaire du Conseil supérieur des habitations à bon marché.

« Ces comités sont institués par décret du Président de la République, après avis du Conseil supérieur des habilations à bon marché. Le même décret détermine l'étendue de leur circonscription... » (art. 4).

Le dernier rapport présenté par M. Jules Challamel au Conseil supérieur des habitations à bon marché, le 11 juillet 1896, constatait l'existence de 38 comités, dans 24 départements. Il n’y a pas de comités dans le département de la Seine, sans doute parce que leur

rôle est rempli par la Société française des habitations à bon marché (1).

La loi fixe le nombre des membres de chaque comité entre 9 et 12, selon l'importance de la circonscription embrassée par ce comité, et les ressources qu’elle offre en hommes dévoués et compétents. Ces membres sont ainsi nommés :

« Le tiers des membres du comité est nommé par le Conseil général, qui le choisit parmi les conseillers généraux, les maires et les membres des chambres de commerce, ou des chambres consultatives des arts et manufactures de la circonscription du comité.

«Les deux autres tiers sont nommés par le préfet l'un parmi les personnes spécialement versées dans les questions d'hygiène, de construction et d'économie sociale ; l’autre parmi les membres des sociétés de construction d'habitations à bon marché, des sociétés mutuelles de prévoyance et d'épargne, et des syndicats professionnels constitués conformément àla loi » (art. 4, $$ 2 et 3).

Le mode d'élection des membres des comités a fait l'objet de plusieurs remaniements, au cours de la pré-

(4) «L’association dite Société française des habitations à bon marché, fondée à Paris, le 17 novembre 1889, a pour but d'encourager, dans toute la France, la construction par les particuliers, les industriels où les sociétés locales, de maisons salubres et à bon marché, ou l’amélioration des logements existants. Elle cherche notamment à propager les moyens propres à faciliter aux employés, artisans et ouvriers, l'acquision de leur habitation » (Extrait des statuts, art.1er).

Cette société, reconnue d'utilité publique par décret du 20 mars 4890, a eu successivement pour présidents MM. Jules Siegfried, et Georges Picot, président actuel. |

paration de la loi. C’est ainsi que, d'après le texte voté par la Chambre des députés, les membres des 3 catégories étaient choisis différemment : la 1"° catégorie, celle des corps électifs, était élue par le Conseil général; la 2°, celle des spécialistes, était nommée par le préfel ; la 3°, celle des membres de sociétés ou syndicats, était élue par les présidents ou délégués de ces sociétés.

La commission sénatoriale estima qu’il serait beaucoup plus simple de faire nommer tous les membres par le préfet, et que ce serail assurer l’homogénéité du comité.

Mais, lors de la discussion au Sénat, M. Buffet fit ressortir les dangers de cette extension donnée aux pouvoirs du préfet qui, pour des raisons politiques, pourrait écarter des membres très compétents. Aussi le texte fut-il changé à nouveau, et l'élection des membres appartenant à des corps électifs rendue au Conseil général. Quant à ceux appartenant à des sociétés, il fut jugé que convoquer autant de collèges électoraux que de corporations, c'était mettre bien du monde en mouvement pour une bien petite question, et la nomination de ces membres fut laissée au préfet.

Ces élections ou nominations sont faites pour 3 ans, et les mandats sont renouvelables (art. 4 èn fine).

La réglementation intérieure des comités locaux dépend surtout des statuts qu'ils se sont donnés. Toulefois les points principaux sont arrêlés par la loi, et par le règlement d'administration publique qui l'a complétée. Il en est ainsi en particulier des questions qui

intéressent : les époques et moyens de convocations (art. 4 du règlement) ; les délibérations (art. 3 du règlement) ; la nomination du président et du secrétaire (art. 4, $ 4, de la loi, art. 2 du règlement) ; de dissolution du comité (art. 2, $ 4, de la loi, art. 8 du règlement) ; enfin l'obligation d'envoyer annuellement au ministre du commerce, qui les transmet au Conseil supérieur, un rapport détaillé sur les travaux de l’année, et la situation financière (art. 14, $ 2, dela loi, art. 5 du règlement).

SECTION II

Conseil supérieur.

Pour centraliser les intérêts des particuliers représentés dans chaque région par les comités locaux, le législateur a jugé utile d’instituer auprès du ministre du commerce et de l’industrie un Conseil supérieur des habitations à bon marché composé d'hommes éminents, et versés spécialement dans les questions relatives à l’habitation. Ce conseil aura à s'occuper de toutes les difficultés d'ordres technique, financier ou administratif que peut soulever l'application de la loi, et à préparer les réformes législatives qui lui paraîtraient utiles. C'est ainsi qu'il fut appelé à préparer le règlement d’administration publique du 21 septembre 1895. Le Conseil d'Etat ayant introduit dans ce décret certaines interprétalions de la loi qui paraissaient trop rigoureuses, le Conseil supérieur parvint aussi à faire voter la loi du 31 mars 1896 qui rectifie ces interprétations.

L'article 14 énonce en termes très larges les attributions du Conseil supérieur, en disant que « devront lui être soumis lous les règlements à faire en vertu de la présente loi, et d’une façon générale loutesles questions concernant les logements économiques ». Parmi ces questions, l’une des plus importantes est l'examen des statuts des sociétés de construction ou de crédit, qui veulent bénéficier des faveurs de la loi.

Le Conseil supérieur étant l'organe central des comités locaux exerce cette fonction en recevant les rapports annuels de ces comités, et en dressant un résumé qu'il présente, avec ses observations, au Président de la République (art. 14, $ 2). Dans d’autres occasions, la loi suppose son concours à l'égard des comités locaux : pour la dévolution de l'actif résultant de la dissolution d’un comité (art. 2, $ 4) ; elle le consulte aussi sur l’opportuuité d'installer des comités locaux (art. 4).

Un décret du 20 février 1895 a réglé la composition du Conseil supérieur des habitations à bon marché. Il fixe le nombre des membres à 40, dont 34 sont nommés par le ministre du commerce, et 6 sont membres de droit (1).

Le ministre est président du Conseil supérieur, et il s’adjoint deux vice-présidents et un secrétaire, pris au sein de ce conseil.

(1) Ce sont : le directeur général de la Caisse des dépôts et consignations, — le directeur de la prévoyance et de l'assurance sociales, — le directeur de l'assistance et de Phygiène publiques au ministère de l'Intérieur, — le directeur général des contributions directes — le directeur de l'enregistrement et du timbre, — le directeur des affaires civiles et du sceau, au ministère de la Justice,

Le Conseil supérieur se réunit, au moins une fois par an, pour adopter le rapport dont il a été parlé, et recevoir les communications de son comité permanent.

Ce comité permanent est composé de 10 membres choisis par le ministre dans le sein du Conseil. Il se réunit chaque fois que les besoins du service l’exigent ; il délibère sur les affaires d'importance secondaire, et instruit les questions à soumettre au Conseil supérieur.

Les nominations au Conseil supérieur des habilations à bon marché, et à son comité permanent ont élé failes par un décret et un arrêté ministériel, en date du 20 février 1895.

(Art. 9 à 13).

Parmi les moyens qui s'offrent au législateur désireux d'encourager une institution populaire, l’un des plus efficaces est assurément l'octroi de primes ou d’exemptions fiscales, au profit de cette institution.

Les auteurs de la loi du 30 novembre 1894 n’ont pas négligé ce procédé, qui n’est pas, il est vrai, sans imposer au Trésor quelques sacrifices. Mais ils ont pensé que ces sacrifices seraient largement compensés par un accroissement du bien-être dans les classes ouvrières, qui, tôt ou tard, se traduira par un plus grand rendement des impôts.

On peut ramener à trois chefs les exemptions fiscales créées à cet effet, en faveur des constructions à bon marché:

1 Exonération de certains impôts directs, au profit des constructions répondant aux conditions de la loi;

2° Facilités pour le paiement du droit de mutation, au profit de l’acquéreur d’une de ces habitations ;

3° Exemption de certains impôts, au profit des s0ciétés de construction ou de crédit,

62 CHAPITRE IŸ

SECTION I

Exonération de certains impôts directs.

D'après l’article 9, alinéa 1”, « sont affranchies des contributions foncières et des portes et fenêtres, les maisons individuelles destinées à être louées ou vendues, et celles qui sont construites par les intéressés eux-mêmes, pourvu qu’elles réunissent les conditions exigées par les articles 1 et 5 ».

En ce qui concerne l’impôt foncier, cet article ne consacre en réalité de privilège que pour 3 années. Car, par le fait même qu’üne maison est nouvellement construite, elle est déjà déchargée de l’impôt foncier pendant les deux premières années, en vertu de l’article 88 de la loi du 3 frimaire an VII.

Mais la faveur est complète, à l’égard de la contribution des portes et fenêtres.

Dans la proposition de loi présentée par M. Siegfried, et telle qu'elle avait été adoptée par le Conseil supérieur du Travail, et par la Chambre des députés, ces deux exemptions n'étaient pas seulement pour une période de 5 ans, mais bien pour 12 ans.Mais au Sénat, lorsque, sur les observations de M. Buffet, il eut été décidé que les bénéficiaires de la loi seraient, non plus seulement les ouvriers, mais tous ceux qui se trouveraient habiter une maison d’un loyer déterminé, la Commission chargée de présenter la loi proposa elle-même de réduire

la durée de 12 ans à 5 ans, afin de ne pas grever le Trésor outre mesure. Ainsi réduite, la perte subie par le Trésor du fait de cette double exonération est encore de 654,358 francs, pour toute la durée des 5 ans.

A un autre point de vue, la portée du sacrifice pécuniaire consenti par l'État a été encore restreinte au Sénat (1). Le projet portait une disposition qui étendait rétroactivement le bénéfice des exceptions d'impôts que nous venons d'indiquer à toutes les constructions déjà édifiées, pour le temps qui leur resterait à courir dans la période privilégiée. Le Sénat repoussa cette extension, sur la demande de M. Poincaré, ministre des finances, pour les raisons qui lui avaient fait réduire la période des faveurs. En vain M. Buffet insistat-il en faisant remarquer « qu'on ferait difficilement comprendre à un ouvrier dont la maison a été terminée hier qu’il doit payer l'impôt immédiatement, alors que son voisin qui construit aujourd’hui ne paie pas l’impôt pendant 5 ans ». Il fut répondu que ce contraste était inhérent à toute innovation législative de ce genre. Par exemple « toutes les fois qu’on a voulu introduire dans les pensions la moindre amélioration, on a tout de suite objecté qu’il y aurait des pensionnés qui ne bénéficieraient pas de cette mesure ».

Une troisième limitation s’imposait, pour rester fidèle à l'esprit, comme à la rubrique de la loi, qui n’a pour but que la protection des habitations à bon marché, telles qu’elles sont définies par les articles 1 et 5. C’est

(1) Séance du 8 novembre 1894.

ce que rappelle l’article 3 d’une façon formelle : « ..….. | pourvu qu'elles (les habitations) réunissent les conditions exigées par les articles 1 et 5 ».

Nous rappelons simplement que la seule condition exigée par l’article 1”, c’est que l'acquéreur de l’habitation, — si celle-ci a été vendue, — ne soit propriétaire d'aucune autre maison. L'article 55 du règlement d’administration publique du 21 septembre 1895 mentionne également cette exigence.

Quant aux conditions de l’article 5, nous savons qu'il s’agit du maximum de valeur que ne peut dépasser l'habitation, et que détermine un tableau donné en cel article. Mais tandis que ce tableau indique simplement les différents revenus nets imposables à la contribution foncière, qui serviront de base à l'évaluation des maxima, un autre lableau, dressé par l’article 50 du règlement, établit ces maxima eux-mêmes, c’est-à-dire les revenus bruts (dont les revenus nets imposables représentent les trois quarts), grossis du dixième de tolérance.

Dans les communes de 1.000 habitants et au-

dessous (O0 EM O)EE ED RCE 140 fr.

Dans les communes de 1.001 habitants à 5.000

(SD DO) EE PTE r 220 »

Dans les communes de 5.001 habitants à 30.000

(170 58) SR DE PNR RSR OREE * 250 »

Dans les communes de 30,000 habitants à