L. N. CARRIER

Québec, 30 novembre 1880.

DE

On à beaucoup parlé, depuis quelques mois de cette institution, qui semble devoir être le point de départ de nouvelles relations étroites et suivies entre le Canada et l'ancienne mère-patrie,

Le Crédit Foncier, en effet, a montré en France le Canada SOUS un nouveau jour; il l’a fait connaître comme un champ fertile d'exploitation pour les capitaux français, et il a contribué pour une large part à attirer sur nous l'attention des hommes publics de cette belle France que nous aimons tant, Mais qui ne nous avait guère porté jusqu'ici qu’un intérêt de pure affection.

L’utilité pratique de substituer les relations d’affaires aux relations de sentiments qui ont existé jusqu’à présent entre les deux pays, Ou, disons mieux, de cultiver les premières en conservant religieusement les autres, ressort clairement de l'expérience des derniers mois. L’emprunt provincial, le crédit foncier, l'établissement des manufactures de sucre de betteraves, l'exploitation de nos phospliates, la perspective de l'établissement d’une nouvelle ligne transatlantique, voilà

tat d'un rapprochement que le sentiment nous faisait désirer, et que l'intérêt commun des deux pays a opéré,

“ben

Ce qu’il produira de conséquences pour l'avenir du Canada ne peut être encore facilement prévu. D'aucuns prétendent qu'il exercera une influence considérable sur les destinées de la race canadienne-française, en lui fournissant les moyens nécessaires pour développer la part qui lui est dévolue des ressources naturelles de ce pays. Et nous partageons sans peine leur opinion. Il est certain, en effet, que la prépondérance qu'ont prise dans les affaires nos concitoyens d’origine étrangère tient, en grande partie, à la facilité relative avec laquelle ils ont obtenu l’aide des capitaux anglais. C’est un fait journalier de voir ici des hommes sans 1ressources se jeter dans une exploitation qui demande des capitaux considérables et y faire en peu d’années ce que l’on appelle chez nous une fortune. C'est l’histoire de la plupart de nos grandes maisons de commerce. Et ceux-là ne sont pas des nôtres, nous voulons dire ne sont pas de notre origine.

Le capital, quoiqu’on en dise, a du sentiment, et à condition égale, il penche toujours du côté où l’attire l'instinct national.

L’isolement dans lequel nous a laissés la conquête sur les seuls marchés ouverts à notre commerce, et la sympathie naturelle que, d’un autre côté, la race conquérante y a rencontrée, expliquent et justifient la condition d’infériorité dans laquelle se sont trouvés nos nationaux, pour ce qui a rapport au développement de l’industrie commerciale et manufacturière. Les capitaux nous manquant ici, et la protection à l'extérieur, nous sommes ‘restés en dehors des exploitations lucratives. Comme conséquence, les institutions financières qui vivent de leu: patronage, en les aidant de leur crédit, se sont formées à peu d’exceptions près sans notre concours. Et il s’est établi ainsi, par dégrés, dans le commerce et l’industrie, toute une hiérarchie dont nous avons été exclus.

Nous n’en faisons pas reproche à nos concitoyens. Ces faits tiennent à la nature mème des choses, dont ils ne sont pas plus que nous responsables. Nous avons même bénéficié, dans une certaine mesure, des avantages de leur condition, comme ils bénéficieront de l’amélioration de la nôtre ; et

Canada tendent estinées ant les st dévotageons la préitoyens ité relaanglais.

ans 1e8inde des que l’on plupart ne sont origine.

à condiinstinct

e sur les mpathie y a renériorité e qui à ciale et la proors des itutions jant de ès sans ans le t nous

es faits ont pas néficié, bdition, re ; et

nous ne songeons pas plus à en être jaloux qu'ils ne songent à prendre ombrage de la bonne fortune qui nous arrive, Si, en effet, nous avons misen commun, de bon cœur, nos intérêts matériels ; si nous avons accepté, sans arrière pen- 86e, la solidarité de destinées que des événements au-dessus de toute direction humaine nous ont imposée, sur cette partie du continent, il ne doit y avoir parmi nous ni esprit de mesquine jalousie, ni sentiment d'exclusivisme, mais un désir commun d'arriver au plus grand bien de tous, par l'amélioration de la condition de chacin.

Toui le monde devra donc se réjouir, avec nous, du changement qui semble devoir s opérer dans ies relations de la France et du (anade, et chacun de nous ‘evra s'eflorcer surtout de retirer le plus grand avantage possible des nouvelles ressources qui vont être ainsi mises à notre disposition.

C'est pour apporter notre part de contribution à ce travail patriotique, que nous voulons faire connaitre “elle des institions françaises à laquelle s'attache aujourd'hui le plus vif intérèt: le Crédit foncier.

Nous croyons que ce travail, quoique modeste dans ses proportions etrimple dans sa forme, pourra être de quelque utilité, à la veille de la mise en opération d'une institution dont le public canadien attend de si importants résultats.

C'est chose nouvelle chez nous, en effet; et si beaucoup connaissent le nom, nous pensons que peu connaissent la chose. Nous tâcherons de faire voir le rôle :jes institutions de crédit fonrier, la nature de leurs opération, leur fonctionnement, l'influence qu'elles peuvent exercer sur le développement de l’induitrie agricole, les avantages que peuvent retirer, de son établissement au milieu de nous, la population des compagnes et nos grandes institutions publiques.

Il y a un côté surtout des avantages du erédit-foncier que nous tenons à mettre en lumière, pour dissiper les appréhensions des capitalistes habitués à prèter sur propriétés foncières, qui voient, dans la création du Crévit foncier francocanadien, l'introduction d’un monopole injuste pour les placements hypothécaires, et une menace pour leurs intérèts. Ils constateront que loiu d’éloigner les petits capitaux de

si D és

l'emploi hypothécaire, les institutions de crédit-foncier ont précisémen: pour objet d’en provoquer l’affluence, par les garanties qu’elles leur assurent, et les facilités qu’elles leur offrent, facilités et garanties qui compensent amplement la réduction d'intérêt dont bénéficie l’emprunteur.

Tout le système lui-même, est pour le capitaliste préteur et pour le propriétaire emprunteur. une admirable compensa tion d'avantages, et une étonnante conciliation d’intérèts. Le crédit foncier n’est pas autant une institution de prèts qu'une agence de prèts. Il se place comme intermédiaire entre le prêteur et l’emprunteur ; il prête son crédit à celuici, pour lui permettre d'emprunter à bonne composition, et donne ses bons offices à celui-là, pour lui épargner les troubles qu’occasionnent d'ordinaire les placements hypothé caires et lui assurer le remboursement de son capital à échéance. Ayant besoin du patronage des deux, et vivant de leurs opérations, il donne à leurs intérêts respectifs une protection égale. C’est ce qui le caractérise.

Cela d’ailleurs sera mieux compris, quand nous expliquerons la nature des opérations du crédit foncier.

Celui qui étudie les conditions économiques de notre province ne peut manquer d’être frappé d’un fait d’une extrème gravité, savoir : l'existence de charges énormes sur la propriété foncière. Nous n’avons pas, et c’est resrettable, de données exactes sur le chiffre de la dette hypothécaire ; mais il est certain qu’elle représente une proportion considérable de la valeur foncière, et qu’elle augmente tous les ans dans une proportion alarmante.

Et comment pourrait-il en être autrement ? Plus la propriété est grevée, moins elle offre de garanties au prêteur ; et plus par conséquent le prix de l’argent est élevé, parce que le prêteur se fait toujours payer le risque que court son capital. De son côté, l’emprunteur qui est obligé de payer un gros intérêt, tire de sa terre tout ce qu’elle est susceptible de produire, pour le donner à son créancier; il néglige pen-

er ont par les es leur rent la

réteur apensa térèts.

e prèts édiaire celuiion, et s troupothé.

pital à ant de ne pro-

plique-

re protrème la proble, de : mais érable s dans

la probteur ; parce art son payer ptible e pen-

de: me

dant ce temps les améliorations nécessaires, il épuise le sol sans compensation, et il vient un moment où tous les efforts ne suffisent plus pour servir l’intérêt à son échéance. Dès lors c’en est fait, la ruine est consommée. Le découragement s’empare du débiteur ; il ne voit plus d’issue que dans un désastre plus ou moins rapproché. Pour éloigner autant que possible le jour fatal, il a recours à de nouveaux emprunts ; il vit d’expédients dans lesquels il arrache tout ce qu’il peut à ses créanciers, pour parer aux besoins les plus pressants. IL dissèque son bien, et vit de tout ce qu’il peut tirer de la terre. Pendant ce temps là, ses enfants qui voient tout s’en aller dans la bourse du prêteur, sans aucun espoir de libération, quittent un à un le foyer paternel, et vont chercher fortune à l’étranger. Le chef, lui, résiste aussi longtemps qu’il peuttirer une bouchée de pain de ce sol épuisé ; puis finalement, lorsqu'il a fait son dernier effort, ou que l'officier de justice vient le déloger au nom de la loi, il part à son tour et s’en va, à cinquante ans, demander à une nouvelle industrie et à une terre étrangère, la vie de sa famille.

Il ne reste plus alors au prêteur qu’à constater, par une vente judiciaire, la valeur de son gage. On lui a laissé entre les mains un squelette de terre, rien que la substance qui ne peut être usée ni consommée ; il n’y a plus de clôture, les bâtiments sort en ruine, le bois exploitable a été enlevé et vendu pour prolonger l'existence, la terre stérile ne pousse que des herbes malfaisantes, il n’y a pas là dessus de quoi trouver la substance d’une personne pendant une journée : c’est un os auquel une longue cuisson a enlevé toute trace de substance nutritive.

Cette terre avait été vendue pour deux mille piastres, il y a quinze ans ; elle était portée alors au rôle d'évaluation pour quinze cents piastres, et elle en vaut à peine quatre cents aujourd’hui. Là-dessus les frais de justice, les arrérages des rentes seigneuriales, les taxes municipales et scolaires qui n’ont pas été payées depuis dix ans, absorbent au moins la moitié. Le premier créancier hypothécaire, qui a une obligation de huit cents piastres, touchera le reste, c’est à dire deux cents piastres.

a A0 Le

N'est-ce pas de l’histoire vivante ? le récit abrégé des. angoisses de bien des familles ? l'explication de cet exode ruineux qui dépeuple nos plus belles campagnes ? L’émigration ne tient ni au caractère de notre peuple, ni au goût de notre jeunesse pour les aventures, ni aux séduisants avantages que lui offrent les Etats voisins. Elle tient à notrecondition économique ; c’est perdre son temps que d'en rechercher les causes ailleurs.

En attendant, une réflexion se présente tout naturellement. à l'esprit du capitaliste prèteur, qui a ruiné son débiteur et perdu une partie de son capital, et c'est celle-là mème qui a inspiré l’idée de la création du crédit-foncier. Lequel des deux vaut mieux : prêter à huit pour cent, ruiner l’emprunteur et sa propriété, et perdre la moitié de son propre capital, ou bien prêter à cinq pour cent, et retirer intégralement capital et intérêt, tout en laissant suffisamment au débiteur pour vivre, lui et sa famille ?

Poser la question, c'est faire comprendre toute l’impor. tance qui s'attache à sa solution, et c'est en mème temps la résoudre dans le sens äu prêt à bon marche, pour l’avantagscommun du capitaliste et du propriétaire.

Mais il faut pour cela un changement radical à l’état de choses actuel, puisque, comine nous le disions en commençant, tout tend à aggraver de jour en jour la position du débiteur hypothécaire. Pour dégrever la propriété, il faut diminuer le taux de l’intérèt; or ceci ne peut se faire qu’en appelant à l'emploi hypothécaire tous les capitaux disponibles.

Voyons quel est le moyen d’y arriver, et si le crédit-foncier réunit les conditions nécessaires à une institution dont nous attendons toute une révolution dans notre condition économique.

Nous avons indiqné le taux élevé de l'intérêt comme une des causes de l’accroissement de la dette hypothécaire. Il y en a une seconde, qui est l'impossibilité pour le propriétaire: emprunteur de rembourser le capital à échéance. A huit pour cent, le cultivateur paie l'intérêt quelquefois, pendant. un certain temps du moins, mais le capital, jamais. Et com.

ré des:

exode migraoùt de avan- | notree d’en

lement.

eut et 1e qui ael des * l'empropre égraleent au.

impor.

mps la antage

état de mmenion du il faut qu’en dispo-

oncier' t nous écono-

e une e. [y iétaire:

A huit endant.

t COR.

dun. TT: ones

ment le pourrait-il? La production de la terre est lente et graduelle ; elle donne, chaque année, l’intérèt du capital employé à l'améliorer, et une portion du capital, si l'intérêt n’est pas trop élevé ; mais il est impossible d’en retirer plus. L’emprunteur qui entreprend d’aller au-delà marche à une ruine certaine, à l’échéance du capital. 11 pourra bien rembourser à l’aide d’un nouvel emprunt, mais cela ne changera pas sa position. Il faudra toujours une solution, et elle sera infailliblement désastreuse pour lui.

D'un autre côté, le prêteur, lui, veut que son intérêt soit payé régulièrement, et que son capital lui soit remboursé à volonté.

Il faudra donc concilier ces deux intérêts opposés, et mettre pour cet objet. entre le capitaliste prèteur et le propriétaire emprunteur, un intermédiaire qui puisse procurer aux uns des fonds remboursabies par amortissement, avec garantie hypothécaire, et aux autres des titres conversibles en argent à volonté.

Nous disions que les institutions du crédit foncier se placent entre le capitaliste et le propriétaire, pour assurer à celui-ci des placements sûrs, le paiement régulier de ses intérêts et de son capital, et à celui-là des emprunts à bon marché, remboursables à longue échéance, et par paiements partiels. C’est bien là, en effet, leur véritable caractère.

« Cet intermédiaire, » dit Josseau dans son excellent Traité du crédit foncier, «est une institution publique dont la fonction est double.

« D'une part, elie reçoit les demandes d'emprunt qui lui «sont adressées par les propriétaires, vérifie la valeur des «biens offerts en garantie, réalise les prêts, et reçoit son rem- «boursement par annuités. Chaque annuité comprend, outre «l'intérêt et les frais d'administration, une petite portion du «capital qui, par l'intérêt composé, éteint la dette dans un «temps déterminé. D’autre part, l'institution émet des abii- « gations ou lettres de gages, pour une valeur nominative égale «au montant des prêts effectués. A ces titres est attachée

«une hypothèque sur l’ensemble des immeubles affectés par «les emprunteurs, à la garantie des sommes qui leur ont été « prétées: ils se transmettent au porteur, ou par voie d’endos- «sement, et donnent droit à des intérêts servis par l’institu- «tion, elle-même. L'argent avancé en échange des lettres de « gages se recouvre, soit par la négociation, soit par le rem- « boursement qui a lieu, chaque année, au prorata de la «rentrée des sommes destinées à l'amortissement.»

Cette théorie sera mieux comprise par un exemple :

Supposons qu’une personne veuille emprunter dix mille piastres. Elle remet sa demande entre les mains du crédit foncier, avec ses titres de propriété. Celui-ci examine les titres, fait évaluer la propriété offerte comme garantie, constate la situation hypothécaire; et réalise le prêt, s’il présente toutes les conditions exigées. L’emprunteur commence alors à payer une annuité qui comprend l'intérêt de la somme empruntée, les frais d'administration de l’institution, et une certaine somme destinée à l'amortissement du capital. Cet amortissement est d'autant moins élevé que la période de libération est plus longue. Pour cinquante ans, l’amortissement est de trente-cinq cents par cent piastres, par année. L’emprunteur paie ainsi pendant vingt, trente, quarante ou cinquante ans, suivant la période de libération qu’il aura choisie, mais fl conserve la faculté de se libérer par anticipation.

Voilà pour les relations de la société avec l’emprunteur. Maintenant voici comment elle se met en rapport avec le capitaliste.

L'acte d’incorporation du crédit foncier l’autorise à émettre des lettres de gages ou obligations, en représentation des opérations de la société, et pour un montant égal. Ainsi, lorsqu'elle aura effectué un prêt de dix mille piastres, elle pourra émettre des lettres de gages pour le même montant. Ces lettres de gages sont des titres payables au porteur, remboursables par la société, et sur lesquels elle paie elle-même les intérêts. [ls sont garantis par le crédit de la société, et par les hypothèques données par les emprunteurs. Le çapitaliste achète ces titres. et, avec les fonds qu’il paie, le crédit

és par nt été endosnstitutres de e rem-

de la

mille crédit ne les , CONSésente e alors somme etune 11. Cet ode de ortisseannée.

ante ou l aura antici-

nteur.

vec le

emeton des Ainsi, s, elle bntant.

, remmème été, et b çapicrédit

foncier remplit le vide qui s’est fait dans sa caisse et effectue de nouveaux prêts.

Toute cette opération se réduit à ceui : Le crédit foncier avance dix mille piastres au prêteur, et reçoit de lui une obligation portant hypothèque. Il prend ensuite cette obligation qu’il transforme en simple billet négociable, mais conservant toujours sa garantie hypothécaire, l’endosse et la transporte, pour valeur reçue, à celui qui cherche des placements hypothécaires. Il mobilise ainsi la valeur foncière, et la met en circulation, en y ajoutant sa propre garantie. Puis, sur l’annuité que paie l’emprunteur, il prend ses frais d'administration, une certaine somme pour payer l’intérèt aux porteurs de lettres de gages, et celle destinées à l’amortissement du capital. C'est-à-dire qu’il remplit, vis-à-vis des porteurs de ces lettres de yages, les mêmes obligations que remplissent les emprunteurs vis-à-vis de lui. Il emprunte des capitalistes et prête au propriétaire, et se charge de remplir lui-mèmeles obligationsde l'emprunteur vis-à-vis de celui qui débourse !°s fonds.

Ces ! de gages sont généralement d’un montant peu élevé, atin d'assurer aux petits capitaux l’accès aux placements hypothécaires

Le crédit foncier est donc un véritable agent de prèts, un intermédiaire entre le prêteur et l’emprunteur.

A l’aide de cette combinaison, il leur offre les avantages suivants :

40 Il permet à l’emprunteur de trouver des capitaux sans l'intervention coûteuse des tiers ;

20 Il offre à l’emprunteur un mode de remboursement en rapport avec ses ressources, à l’aide de paiements partiels et d’un chiffre peu élevé, tout en lui laissant la liberté de se libérer partiellement ou intégralement, avant le terme d'échéance convenu ;

30 Il fait baisser le prix de l’argent et hausser la valeur de la propriété foncière, en attirant les capitaux vers l'emploi hypothécaire ;

40 Il débarrasse le prèteur sur bien-fonds du trouble d’examiner les titres de propriété de l’emprunteur, de faire

dr Éb du

évaluer sa propriété, de constater sa situation hypothécaire, de prendre des obligations, de quittancer les paiements et autres incidents coûteux de tout prêt hypothècaire ;

5° {l assure au prêteur un placement sur le service régulier de ses intérêts, le remboursement' de son capital à volonté et sans frais.

6° [1 dispense le prêteur de surveiller son débiteur et la propriété qu’il lui a donnée en gage.

Il n’y a rien de plus sûr en soi que le prêt hypothécaire, ce qui l’a mis en défaveur chez nous, c’est la grande difficulté qu’éprouve le prêteur de recouvrer son capital, difficulté occasionnée par la longueur des procédures nécessaires pour arriver à la réalisation du capital prêté, par les procédés coûteux qu'il faut suivre, et disons-le, par la mauvaise volonté du débiteur dans bien des cas. C’est en faisant disparaître ces inconvénients, par son intervention, que le crédit foncier prendra aux prêts hypothécaires toute leur popularité. Il n’est pas question de faire baisser le taux de l'intérêt par la concurrence, ni par le monopole d’un grand capital, mais par le simple fait des garanties plus solides qui seront données aux capitalistes, petits et grands, pour le paiement de leurs intérêts et le remboursement de leur capital. Les capitaux, non seulemeut de la France, mais de la Province et de la Puissance, seront conviés à cette œuvre patriotique ; ils y seront attirés par le seul appât des avantages qu’on leur prépare.

Car, disons-le encore une fois, le taux auquel on prète à la classe agricole n’est pas normal, il n’est pasen rapport avec la nature des placements hypothécaires qui reposent sur ce qu’il y a de plus solide: lesol; il n’est pas en rapport non plus avec le prix courant de l’argent ; il tient aux causes accidentelles que nous avons énumérées. La preuve, c'est que pendant toute la période critique que nous avons traversée, le capital, fuyant devant une panique financière sans précédent, a préféré l'hospitalité ingrate des comptoirs d'économie, à

thécaire, ements et

ice régucapital à

teur et la

thécaire, difficulté difficulté ires pour pracédés nauvaise isant dis- , que le Jute leur e taux de in grand 18 solides , pour le

de leur

mais de e œuvre les avan-

prête à la tavec la rcequ’il on plus accidenque penersée, le écédent, omie, à

me 15 de

l'emploi lucratif que lui offraient la propriété foncière. Le £apitaliste préférait r:tirer de son capital quatre et même trois pour vent, et l'avoir sous la main, que de le confier au propriétaire de biens-fonds, mème à un taux usuraire. Entre le prèt aux fabriques à six pour cent et le prêt aux cultiva. teurs à sept e! huit pour cent, quel est celui qui hésite ? Pourquoi tant de capitaux ont-ils été engloutis sans retour dans des entreprises hasardeuses, dont les désastres Out enveloppé des paroisses entières, penslant qu’il y avait tant à faire pour améliorer la position de la classe agricole ? Nous le répétons, cet état de choses n’est pas normal; il prouve surabondammènt que les placements hypothécaires ne sont pas en faveur auprès des capitalistes, malgré tous les avantages qui découlent de leur nature même.

Nous avons mentionné la lettre de gage comme moyen,

" pour le crédit foncier, de mettre en rapport le prêteur et

l’'emprunteur. Cette partie des opérations du crédit foncier, la plus importante, suus contredit, a besoin de plus amples ‘explications.

La lettre de yay’ est la valeur foncière mobilisée, c’est le contrat hypothécaire de l'atnpruuteur, transformé en valeur uégociable, qui circule avec la triple garantie de tous ies emprutteurs, du crédit de l'institution, et de la responsabilité des artionnaires' C'est un billet de banque qui porte intérêt, et dont le pa'ement est assuré par la plus solide des garanties: la garantie foncière,

Elle est émise pour différentes sommes ; il peut y en avoir de mnille, de cinq cent, de cent, et même de cinquante piastres. ll est avantageux qu'il y en ait pour des montants peu considérables, afin de les rendre accessibles aux plus petits capitaux. Ainsi, le cultivateur, l'artisan, l’ouvrier qui a économisé cinquante piastres, peut les placer à intérêt sur hypothèque. en achetant la lettre de gage du crédit-foncier et rentrer ensuite dans ses fonds à volonté, en la négociant.

La lettre de gage contient une promesse par l'institution de payer, à une époque et à un lieu déterminés, la somme pour laquelle elle est émise, avec intérèt. La forme en est déterminée par le conseil d'administration.

Quelques-unes sont remboursables par voie de tirage au sort, à certaines époques de l’année, déterminées d'avance, dans la proportion du capital qui est remboursé par les emprunteurs, au moyen du fonds d'amortissement. Elles portent à cette fin un numéro, et les porteurs de lettres que le sort a désignés, sont tenus de se présenter pour recevoir leur remboursement. Elles cessent de porter intérêt du jour où elles sont ainsi devenues payables.

De cette manière, quand toutes les obligations hypothécaires lui ont 6t6 remboursées, le crédit foncier a aussi remboursé les siennes.

Quelquefois, et pour aider au début la circulation des lettres de gages, l'institution y attache une prime. Ainsi elle conviendra de payer, disons, une prime de deux cents piastres sur la première lettre de gage de cent piastres que le sort aura désignée pour le remboursement. Ainsi encore, sur une certaine série de lettres de gages, portant un intérèt moins élevé elle composera des lots qui seront tirés au sort par les porteurs de cette série.

Les unes, parexemple, porteront cinq pour cent d’intérèt, sans lots ni primes; les autres porteront quatre, avec lots ou avec primes. Tout cela est déterminé par l'institution qui consulte, à cette fin, le goût et les demandes du public.

L'important, pour le crédit foncier, est que le public accepte les titres avec une entière confiance, et qu’ils soient en faveur auprès des capitalistes. Car alors, il sera toujours en mesure de satisfaire toutes les demandes des emprunteurs, sans craindre de jamais voir son capital s’épuiser.

C'est pour cela que le législateur, comprenant que tout le succès des institutions de crédit foncier repose sur la confianæe accordée par le public à ses titres, a marqué soigneusement d'avance la limite de leurs opérations. Elles ne peuvent prêter que sur première hypothèque, pour la moitié seulement de la valeur de la propriété offerte en gage, et toutes ces hypothèques sont la garantie collective des titres qu’elles émettent.

Eu France, on ne s’est pas contenté de cette législation sévère, qui paraissait pourtant suffisante pour la garantie de

age au vance, les emportent

sort a r remji elles

y pothési rem-

on des nsi elle x cents que le ancore, intérèt au sort

intérèt, lots ou ion qui public s soient pujours nteurs,

tout le la conigneules ne moitié ge, et s titres

slation tie de

tous les intérêts. L'Etat a accordé au crédit-foncier une dotation considérable, et lui a assuré un privilège exclusif de vingt-cinq ans sur tout le territoire français, après avoir fondu sous son nom, toutes les institutions qui existaient en France. On craignait, en effet, que la concurrence ne les amenût à se relâcher peu à peu de leur prudence, et que leur empressement à rechercher les prèts ne diminuât la confiance du public, dans la solidité de leurs transactions.

C'est pour avoir perdu de vue cette considération, que quelques personnes ont combattu, comme un monopole dangereux, le privilège que demandait, par sa charte, le crédit foncier-franco-canadien. Dans leur désir bien légitime de favoriser l’emprunteur, et d'amener la réduction de l'intérêt, elles oubliaient qu’on ne peut trop faire pour inspirer la confiance aux capitalistes et aux préteurs; que c’est le plus sûr moyen d'attirer les capitaux, et que l’affluence des capitaux amène nécessairement la baisse du prix de l'argent. Si elles eussent connu le véritable caractère des institutions de crédit foncier, elles auraient compris, comme on l’a compris en France et dans les autres pays, que plus on leur donne de protection, plus on rapproche le préteur de l’'emprunteur, et plus par conséquent on favorise ce dernier. Le remède contre le monopole se trouve dans l'institution elle-mème.

Cette protection et ces priviléges sont le plus sûr moyen de donner aux obligations du crédit foncier la solidité dont elles ont besoin pour inspirer une entière confiance au public. A ces conditions, elles seront recherchées par tous les capitalistes et se maintiendront toujours à un prix fixe et élevé. « Que de débouchés, dit Josseau, s'ouvrent devant elles. Indépendamment des capitaux qui se placent ordinairément sur hypothèque, les fonds appartenant aux incapables, aux communes, aux établissements publics, ou d’utilité publique, ceux de l’épargne, si souvent improductifs, n’ont-ils pas dans la lettre de gage, dont les coupons de 100 francs sont à la portée de tant de bourses, un placement approprié à leurs convenances. »

« Aussi, continue-t-il, remarque-t-on qu’en France eomme

ms AE ve

en Allemagne, ces titres conservent pendant les périodes de dépréciation, une contenance plus ferme que la plupart des autres valeurs, et déjà par un effet inévitable de cette nouvelle création, la propriété foncière voit venir à elle, à des conditions plus favorables, une plus grande quantité de capitaux. »

S'il y à un fait qui puisse, plus que tout autre témoigner de la confiance que le public a reposée dans les intitutions de crédit foncier, dans les pays où elles ont fonctionné, et en particulier dans leurs lettres de gages, c’est le cours auquel elles se sont toujours négociées et maintenues, même au milieu des crises financières qui affectaient et faisaient fléchir toutes les autres valeurs. On trouve dans un rapport fait au ministre de l’agriculture et du commerce, en France, en 1851, une année avant l'établissement du crédit foncier de France, un tableau indiquant le cours des valeurs les plus recherchées en regard de celui des lettres de gages dans les différentes provinces de l'Allemagne. La comparaison est toute en faveur de ces derniers, et on y constate le fait important que leur valeur s’est toujours maintenue mème au-dessus du cours des effets du Gouvernement.

Ainsi, pendant que les rentes prussiennes, lors de la révolution de 1848, étaient cotées en moyenne à 69, et que tous les autres effets publics subissaient une baisse effrayante, le cours des lettres de gages se maintenait de 90 à 100. Dans les temps de calme, elles se sont presque toujours maintenues au-dessus du pair, et ont atteint quelques fois jusqu’à 115, avec un cours toujours uniforme, indépendant des événement politiques, et qui, tout en facilitant l’achat et la vente des titres, ne donne pas lieu à l’agiotage.

Ce que fait la lettre de gage pour attirer le capitatiste, l'amortissement le fait pour rapprocher l’emprunteur. Ce sont les deux moyens d’attraction qui mettent en présence leurs intérêts opposés et les concilient par l'intermédiaire de