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Nous avous dit que la production de la terre est lente et graduelle, qu’elle ne peut rendre le capital qui lui est prêté que partiellement et graduellement, dans la proportion et la mesure de ses propres ressources. Or, le remboursement par amortissement, à un taux proportionné au revenu de la terre est celui qui répond le mieux à la condition de la classe agricole et à ses besoins. l'ous les essais de crédit.foncier qui se sont faits, avant l'application définitive dr ce système de remboursement aux prêts faits à l’agriculture, ont misérablement échoué. Aussi est-il étonnant, dit A. Royer, dans son rapport au gouvernement, qu’il ait fallu près d’un dimisiècle pour comprendre et appliquer, partout en Allemagne, cette amélioration capitale, sans laquelle tout le crédit foncier n’eut jamais été qu’un échafaudage incomplet et fragile, embarrassant le crédit public et l’économie politique des Etats qui l'avaient adopté.

« Dès que la libération par amortissement a été introduite» dit Josseau, « le crédit foncier a été complètement organisé.»

Cette vérité d’ailleurs n’a pas besoin de démonstration. Il serait beaucoup plus difficile d'expliquer pourquoi le gouver. nement, les corporations publiques dont les ressources sont immenses, ont eu depuis si longtemps recours à ce mode avantageux de libération, sans qu’on ait songé à l'appliquer plus tôt à l'agriculture. Que de cultivateurs auraient conservé leurs biens ? Que de familles auraient échappé à la ruine ! Que’ de désastres on aurait évités, en donnant au cultivateur ce seul moyen pratique de dégrever sa propriété ou d'emprunter pour l'améliorer ?

Le montant du remboursement par amortissement varie

suivant la période de libération qu’a choisie l’emprunteur ;

car plus l'amortissement est élevé, plus est rapide le double remboursemen’ par les sommes payées et par l'effet accéléré de l'intérêt composé.

Ce qu’il est important de savoir, c’est que quelle que soit l’annuité payée par l’emprunteur, le crédit foncier retire

toujours le mème intérêt, le reste est appliqué au remboursement du capital.

Les tableaux des annuités et de la marche progresaive de l'amortissement que l'on trouvera à la fin de ce petit opuscule, feront mieux comprendre que les exemples que nous pourrions donner. Nous invitons nos lecteurs à étudier ces tableaux. Ils y trouveront de précieux renseignements.

Nousavonsentendu fairecontre les prèts à longue échéance une objection dont nous tenons à faire justice tout de suite. Ces prêts, diton, ne sont pas dans nos mœurs : le cultivateur aura toujours une très grande répugnance à grever sà propriété d’uue charge qui pèsera presque sur deux générations.

Et d’abord, on peut répandre que le crédit foncier n’existe pas pour la simple jouissance des propriétaires d'immeubles, et que les hypothèques, quelles qu’elles soient, ne se constituent jamais par agrément. Celui qui n'a aucun besoin d'emprunter peut éprouver de grandes objections à hypo-

théquer son bien pour un si long espace de temps, voire

même à l’hypothéquer du tout.

Aussi bien n'est-il pas désirable que le système se présente sous des couleurs séduisantes, même à celui qui n’a aucun besoin d'emprunter, puisque son objet est d’aider le propriétaire à se libérer, et non de l’encourager à s’endetter sans

»esoin. Mais pour celui dont les revenus ne suffisent pas à

payer les intérêts usuraires des dettes qui grèvent son bien, qui se voit menacé de la poursuite, de la saisie et de la ruine, il sera toujours trop heureux de trouver ce moyen de sauver sa position et l’avenir de sa famille. Le prêt à long terme, avec un mode de remboursement qui lui permet d’acquitter à chaque heure une partie des. dette se présente à lui comme une bonne fortune exceptionnelle. Il se préoccupe peu du temps qu’il lui faudra pour se libérer, du moment qu'il a Ta certitude qu’il y arrivera, et qu’il fera pendant ce temps vivre sa famille.

Au surplus, qui sait si, cette perspective relevant son courage et celui de ses enfants, il ne trouvera pas, dans ce mode

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6 DE qui ramèneront la prospérité à son foyer, et lui permettront d’abréger, par un paiement anticipé, la période de sa libération ? Le délai, en effet, lui est donné pour son avantage, et le crédit foncier ne peut refuser de recevoir le paiement qu’il lui offre par anticipation. Il n’a pas non plus d'intérêt à le faire, parce qu'il trouvera toujours à placer le capital remboursé.

Nous ajouterons : c'est une erreur de dire que les prêts à longs termes ne sont pas dans nos mœurs. Nous avons le constitut qui est un incideut fréquent de nus transactions immobilières. 11 existe sur un grand nombre de propriétés, et le cultivateur y trouve tellement son avantage qu’il préfère invariablement payer l'intérêt plutôt que de rembourser le capital. S'il y a une différence entre le prêt à constitut et le prêt du crédit foncier, elle est toute à l’avantage de ce dernier, parce que l’annuité acquitte à la fois l’intérèt et le capital—c’est un constitut quis’éteint par le service des intérêts pendant un certain nombre d'années.

Voici un cultivateur qui a $500 à mettre sur une propriété de $1000. Il paie comptant les $500 dont il dispose, et reçoit pour le paiement des autres 8500 trois propositions : par la première, on lui demande une obligation avec intérêt remboursable à une époque déterminée, cinq, dix, quinze, vingt ans ou plus; par la seconde, il peut garder les 8500 à constitut, c’est-à-dire qu’il paiera les intérêts tous les ans, sans qu’on puisse jamais en exiger de lui le capital; et, en troisième lieu, vient l'obligation du crédit foncier qui porte le même intérèt que les deux premières, dont le capital n’est pas exigible, comme pour le constitut, mais qui s’éteint après un certain nombre d'années.

Laquelle des trois propositions pensez-vous qu’il acceptera ? Il est facile de décider. S’engager à rembourser un capital à une époque déterminée, à dix, vingt, trente ou quarante ans, est toujours dangereux pour le cultivateur, parce qu’il ignore s’il sera alors en mesure de le faire. Le rembourser à volonté, pourvu qu’il serve régulièrement les intérèts fera bieu mieux son affaire, cela se comprend. Mais se libérer par des paiements annuels égaux à l'intérêt, ce qui équivaut