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pour lui à ne jamais rembourser le capital vaudra bien mieux encore.

Pense-t-on que celui-ci aura peur du remboursement à longue échéance.

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Il nous reste, pour compléte: ce court travail, à dire quel ques mots de l’origine des institutions de crédit foncier,

La première idée en est due à u banquier allemand Büring, et on en trouve l'application en Silésie, en 1770. Toutes les provinces d’Ailemagie avaient été dévastées par la guerre désastreuse de Frédéric et de Marie-Thérèse, con. nue dans l’histoire sous le nom de guerre de sept ans. Quand fut signé, en 1763, le traité d'Hubertsbourg qui mettait fin aux hostilités en rendant la Silésie à son ancien maitre, les habitants de cette province, qui avait été l’objet de la guerre et le théâtre des plus terribles dévastations, se trouvèrent dans une position très-précaire. Pendant plusieurs années les campagnes avaient été pillées et saccagées, les bâtisses incendiées, les moissons écrasées, le sol même privé de tout ce qui peut le mettre en valeur, et appauvri par le séjour prolongé des armées, était resté inculte. Il s’en suivit une grande dépréciation dans la valeur de la propriété foncière. Les propriétaires furent obligés d’avoir recours à des emprunts ruineux qui augmentèrent leurs embarras, ei ne leur laissèrent d’autres alternatives que la ruine et l’expatriation. C’est alors qu’ils conçurent l’idée de se former en associations, dans le but de donner aux capitalistes qui voulaient leur avancer des fonds, une garantie collective sur leurs propriétés. Il se produisit immédiatement une baisse dans le prix de l'argent. et par suite un soulagement passager. Alors Jorsque vinrent les demandes de remboursement, les” embarras recommencèrent. Il fallut changer la nature des prêts, et, avec l’aide du gouvernement, on introduisit le principe du remboursement par paiements partiels, ou de l'amortissement.

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ressources de la propriété foncière, ne tarda pas à se faire sentir. L'idée fit son chemin, et au hout de quelques années elle recut son application dans un grand nombre d'autres provin“es de l’ Allemagne.

Ainsi, les institutions de crédit foncier furent à leur origine des associations d’empruuteurs. Elles se formèrent par la réunion d’un certain nombre de propriétaires d'immeubles qui s’associaient por constituer, sur leurs biens, une hypothèque générale et collective qui les rendait tous solidaires les uns des autres. La société créait ensuite des (lettres de gages en représentation de la valeur de cette hypothèque, et chaque associé recevait sa part de ces valeurs, proportionvelle à son apport dans hypothèque générale. Il négociait lui-même sa lettre de gage, maïs l'admimstration se chargeait de recevoir les annuités, de payer l'intérêt sur les lettres de gages et d'en opérer le remboursement suecessif. Comme on le voit, elles existaient pour l'avantage exc'usif des emprunteurs.

Les associations de préleurs vinrent ensuite. Gelles-ci furent formées par des capitalistes qui voulaient retirer un bénéfice de leurs opérations. Elles constituaient un capital de garantie, qu’elles prêtaient aux propriétaires sur hypothèque, puis elles créaient ensuile des lettres de gages en repré sentation dn capital prèté, et se rendaient par le fait, envers le capitaliste, tant pour le paiement des intérèts que pour ie remboursement du capital, caution solidaire du débiteur. Elles pouvaient ainsi augmenter indéfiniment leur capital.

À la différence des sociétés d’emprunteurs, elles prélevaient, sur les annuités, un certain percentage qui servait à payer l'intérêt sur le fonds de garantie, et quelques fois des dividendes aux actionnaires,

La plupart des institutions de crédit foncier foudées en Allemagne appartiennent à la mème catégorie, celles établies en France, et en particulier le Crédit foncier de France, appartiennent à la seconde,

Ces institutions fonctionnèrent pendant près &’un siècle en Allemagne, sans que l’on songeût à les introduire en France. L'opinion publique cependant en avait suivi atten-

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tivement les développements, et pendant quelques années, de 1845 à 1852, les départements de l’agriculture et du commerce se remplirent de documents, brochures, rapports, projets de loi et de statuts qui donnaient les renseignements les plus complets sur l’origine, l’organisation, le fonctionnement, la situation financière des institutions de crédit foncier qui existaient en Allemagne.

Tout cela joint au besoin pressant a cette époque, de liquider la dette hypothécaire qui «llait s’augmentant dans une proportion alarmante, avait formé l’oginion sur la nécessité de venir en aide à la propriété foncière. Napoléon, qui sentait le besoin d'appuyer ses projets d'avenir sur üne idée populaire, s'empare de celle-là, au sortir du coup d’Etat du ? décembre, et, pur décret de 1852, autorisa la création, sur le territoire français, des associations de prèteurs et d'emprunteurs.

Plusieurs sociétés, appartenant à ia catégorie des associations de prêteurs, se formèrent immédiatement à Paris et dans les départements ; mais toutes finirent par se fondre en une seule grande institution qui, sous le nom de crédit foncier de France, reçut une protection spéciale du gouvernement, et obtint des priviléges considérables. Quelques années à peine s'étaient écoulées, que déjà elle comptait parmi les institutions financières de la France les plus puissantes et les plus prospères.

« À la fin de l’année 1859,» dit M. Josseau, « le problème «est résolu : «la réconciliation prétendue impossible entre «l'intérêt des prèteurs et celui des emprunteurs est trouvée. « Les capitalistes recherchent les titres du crédit foncier; «les propriétaires, à mesure que la notion s’en répand parmi «eux, acceptent ses conditions comme les plus favorables, et «s'adressent à lui avec la certitude qu’il est seul en mesure « de satisfaire à toute demande d'emprunt, appnyée sur un «gige S'ffsant et régulier. »

Eu 1870, les prûts hypothécaires faits par le crédit foncier s'élevai-nt à la somme énorme de 1 milliard. 200 millions, produisant une annuité de 54 millions, tandis que les prèts communaux atteignaient le chiffre de 712 millions, produi-

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Un système qui produit de semblables résultats n’a pas besoin d’être défendu, il suffit de le faire connaître.

Concçoit-on toutes les ressources que peut en retirer notre jeune pays, pour dégrever la propriété foncière d’abord, car c’est le besoin le plus pressant, pour améliorer ensuite la condition de Ja classe agrirole ? N’est-il pas permis d'espérer que les avantages qu’il offrira au cultivateur, pour lelibérer de ses trop lourds engagements, l’attacheront plus fortement au sol, par l'espoir d'y fonder l’avenir de sa famille ?—que li nature même des obligations qu’il aura à remplir lui inspirera ces salutaires habitudes d’ordre, de régularité, d'économie, dont on d‘plore avec trop de raison l’absence dans nos campagnes ?

A ce point de vue, nous avons beaucoup à apprendre du vieux pays de nos ancètres. Les capitaux qu’il nous envoie sont le fruit de l’économie et de la prévoyance. Ce que le sol produit chez lui, ce que l’ouvrier gagne par son industrie et son travail, ne se dépense pas pour satisfaire les exigences d’un luxe déraisonnable. Ils estiment que cette satisfaction d'amour-propre ne paie pas la peine qui s’attache au travail. Aussi, aucun peuple en Europe, et nous dirons dans le monde entier, ne jouit d’une prospérité assise sur des bases plus solides, puisqu'elle repose surtout sur l'industrie laborieuse de la nation, et que ses richesses sont le fruit de l’économie et du travail de chaque individu.

A part la classe agricole, le crédit foncier pourra rendre encore des services importants à nos grandes institutions publiques. Plusieurs de nos grandes villes ont contracté pour des améliorations publiques, des engagements énormes qu'elles ne pourront rencontrer qu'en s'imposant de grands sacrifices. Souvent elles ne se libèrent de leurs obligations qu’en en contractant de nouvelles, et elles perdent ainsi, en commission et courtage, en dép-nses nécessaires, pour placer leurs bons sur les marchés étrangers. des somines considérables. Désormais elles empruuteront sans frais du crédit foncier franro-canadien, et pourvu seulement qu'elles s’as-

surent un revenu suffisant pour payer l’annuité, elles peuvent envisager l’avenir avec calme et assurance.

Les fabriques qui paient depuis des années les intérêts sur un capital emprunté, sans jamais alléger. leurs obligations, auront recours au crédit foncier, dont le mode de remboursement convient admirablement à la nature de leurs ressources.

Bien souvent mème, par la confiance qu’elles inspirent etle crédit dont elles jouissent dans notre province, les fabriques pourront construire leurs églises et leurs presbytères, avec l’aide seul du crédit foncier, sans ètre obligées d'imposer aucune charge sur les contribuables. Dans bien des cas, en etfet, leurs revenus ordinaires sufliront pour payer l’annuité sur les emprunts, et la propriété foncière sera déchargée d'autant.

Mais le crédit foncier sera une planche de salut, surtout pour les municipalités qui sont affectées par l'acte de la législature concernant le remboursement du fonds d’em prunt municipal. Si, d’un côté, cette législation leur impose des obligations onéreuses, elles seront heureuses d’un autre côté, de la naissance d’une institution qui vient à propos mettre à leur portée le capital dont elles ont hesoin, à des conditions excessivement avantageuses.

Tous ces besoins pourront être satisfaits, sans affecter le prix de l'argent, car le crédit foncier franco-canadien aura assez de capitaux à sa disposition, pour satisfaire toutes les demandes raisonnables.

On à donc eu raison d’attacher une grande importance à l'istroduction, chez nous, d’une institution qui à révolutionné l’ancien monde. Ce sera un événement dans l’histoire de notre développement matériel, digne de marquer l’époque de la réouverture de nos relations commerciales avec la France.

Espérons que le Crédit foncier franzo-canadien conservera dans notre province son véritable caractère, le caractère d'une œuvre nationale, et qu’à ce titre il recevra le concours de tous les hommes dévoués et bien pensants, à quelque paru qu’ils appartiennent.

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