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propriété foncière, rentrant dans la catégorie des «droits distincts et permanents » prévus par l’art. 656 C.C.$. A une époque où la question des eaux est devenue si importante, la notion du code suisse apparaît comme fort pratique, mais traitée trop sommairement dans le Code.

58. Selon M. Wieland (1), il faut écarter de la définition de l’art. 655 C.C.S. l’usufruit et les diverses servitudes foncières, qui n’ont pas le caractère de droits à la fois distincts et permanents.

59. Il semble que l’énumération de l’article 655 C.C.S. n’est pas limitative et que la législation cantonale demeure réservée. S’il en est ainsi, c’est fort regrettable. La base du droit immobilier et du droit hypothécaire est la définition de l’immeuble, et cette définition ne saurait être

diverse sans un grave danger pour l’unité de la législation suisse.

60. Les mines, citées en troisième lieu par l’art. 655, constituent un type de propriété trop spécial pour faire, ici, l’objet d’une étude approfondie.

$ 3. Etendue du droit de propriété.

61. a) Généralités. Le droit de propriété est limité d’abord par les obstacles légaux du droit public. Il l’est encore par certains obstacles du droit privé, notamment en cas de copropriété et de propriété commune (?), et dans le cas où une servitude réelle a été constituée, et aussi dans le cas où une substitution enlève au grevé le droit de disposer d’une succession au mépris du droit de l’appelé. Ajoutons encore le cas de la constitution d’un asile de famille (3), le cas où un droit de préemption ou de réméré a été stipulé. Enfin, le droit de propriété est limité fréquemment par les droits des tiers et notamment par ceux des voisins.

62. b) Parties intégrantes et accessoires. En ce qui concerne l’extension du droit de propriété, cette matière est traitée, dans le Code ceïvil suisse, par les articles 642 et ss., et, plus spécialement pour la propriété foncière, par les art. 667 et ss. (4). Le propriétaire d’une chose l’est de tout ce qui en fait partie intégrante. MM. Rossel et Mentha (5) interprètent cette règle d’une manière rigide; ils présentent l'hypothèse où le vendeur d’une maison, s’étant réservé, dans l’acte de vente, de vieilles boiseries qui en font partie intégrantes, a négligé de les enlever avant le transfert de propriété. Elles ont passé dans le patrimoine de l’acquéreur, contre

i rt. 655, n° 6. « En fait partie intégrante ce qui, d’après D or ss.; 121 ss. l’usage local, constitue un élément essentiel (3) TInfrà, n°5 347 ss.; 358 ss.; 363 ss. de la chose et n’en peut être séparé sans la

iétai Ë i i l’altérer. »

4) Art. 642 : « Le propriétaire d’une chose détruire, la détériorer ou re tout ce qui er fait partie intégrante. (5) Rossel et Mentha, II, p. 11.

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lequel le vendeur n’a qu’une action personnelle. Cette solution serait inadmissible en droit français, où la translation de propriété résulte du contrat de vente et s’opère dans la mesure où ce contrat l’indique et avec les réserves stipulées. Elle se comprend fort bien, en droit suisse, où la translation de propriété est distincte, comme nous le verrons, du contrat de vente, lequel est simplement générateur d’obligations personnelles. Il nous semble, cependant, qu’il ne faut pas interpréter l’art. 642 d’une manière trop rigide : si, dans l’exemple cité, les boiseries sont mentionnées au Registre foncier comme réservées par le vendeur, il est permis de penser que, juridiquement sinon matériellement, elles cessent d’être des «parties intégrantes ». On peut admettre, en effet, que l’al. 2 de Part. 642 peut être écarté par la volonté des parties, rendue opposable aux tiers par la mention portée au Registre foncier.

63. La définition des parties intégrantes, donnée par l’art. 642, al. 2, est aussi précise qu’il est possible de l’être, en pareille matière, où il a été nécessaire, surtout dans un pays comme la Suisse, de réserver les usages locaux (1).

64, Le Code suisse distingue les « parties intégrantes », qui appartiennent au propriétaire de l’objet principal, et les « accessoires », pour lesquels l’art. 644 (2) décide que, sauf réserve contraire, ils sont compris dans tout acte de disposition relatif à la chose principale. La différence de rédaction des art. 642 et 644 permettrait de soutenir que, nonobstant toute réserve contraire, la partie intégrante suit le sort de l’objet principal. Nous pensons cependant qu’il n’en est pas ainsi : pour la « partie intégrante », il sera nécessaire de mentionner au Registre foncier qu’elle ne suit pas le sort du principal. Pour « l’accessoire », l’acheteur à le droit d’en devenir propriétaire et d’en exiger la mention spéciale au Registre foncier, à moins que l’acte de vente ne le réserve. En d’autres termes, l’acquéreur devient propriétaire des parties intégrantes, sauf mention contraire au registre, et il devient propriétaire des accessoires en ce sens qu’il a droit d’exiger leur mention au Registre (cf. art. 946, al. final).

65. Cette distinction des parties intégrantes et des accessoires très logique et très bien posée par le Code suisse, était inconnue de plusieurs

(1) Voir les usages, différents suivant les cantons, dont M. Wieland donne divers exemples, art. 642, n° 1. — Cf. à propos des accessoires : Rossel et Mentha, II, p. 18.

(2) Art. 644 : « Tout acte de disposition re- 1atif à la chose principale s’étend aux accessoires, si le contraire n’a été réservé.

« Sont des accessoires les objets mobiliers qui, d’après l’usage local ou la volonté clai-

rement manifestée du propriétaire de la chose principale, sont affectés d’une manière durable à l’exploitation, à la jouissance ou à la garde de celle-ci et qu’il y à joints, adaptés ou rattachés pour le service dé la chose.

«Les accessoires ne perdent pas leur qualité lorsqu'ils sont séparés temporairement de la chose principale. »

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législations cantonales (1). Les définitions des articles 642 et 644 seront un guide suffisamment sûr pour le juge. Cependant de sérieuses contestations pourront se produire (?), importantes parfois pour l’interprétation des contrats, spécialement à l’égard des créanciers hypothécaires.

66. Qu'il s'agisse de parties intégrantes ou d'accessoires, l’usage local est pris en considération, en premier lieu, par les deux textes. Mais il peut n’y avoir pas d’usage local; par exemple, pour l’importante question du mobilier d’un hôtel, ou pour celle des machines d’une usine: il n’y a pas d'usage local lorsqu'il s’agit d’une station thermale ou climatérique ou d’un centre industriel nouvellement créés.

67. À défaut d’usage local, la définition de l’art. 642 permettra de décider s’il s’agit d’une partie intégrante, tandis que, pour déterminer s’il s’agit d’un accessoire, il faut rechercher la volonté du propriétaire, qui, seul, peut créer le lien intellectuel par lequel une chose est liée à une autre à titre d’accessoire.

68. C’est surtout au point de vue des immeubles que nous avons étudié les articles 642 et 644, qui s’appliquent aussi aux meubles. Au point de vue des immeubles, si nous cherchons dans le Code français quelles dispositions correspondent à celles des articles 642 et 644 du Code suisse, nous y constatons que les parties intégrantes et les accessoires sont confondues par l’article 517 C.C.F. sous la dénomination unique d’immeubles par destination. Mais une distinction parallèle, sinon identique à celle du Code suisse se retrouve sous les articles 522, 523, et 524 C.C.F., d’une part, et, d’autre part, sous l’art. 525 qui se rattache au dernier alinéa de Part. 524. Les objets mobiliers attachés à perpétuelle demeure à l’immeuble correspondent, dans une certaine mesure, aux parties intégrantes dont font également partie les tuyaux inutilement mentionnés dans l’art. 523. La description de l’art. 524 C.C.F. rappelle un peu celle de l'art. 642 C.C.S. Cependant le texte français exige que l’objet ait été annexé au fonds par le propriétaire, condition que ne paraît pas exiger le texte suisse.

69. Quant aux accessoires, le Code français dans les art. 522 et 524, se borne à en donner une énumération, précédée d’une définition moins détaillée que celle de l’art. 644 C.C.S. L’énumération de l’art. 524 C.C.F. a vieilli, du reste, comme vieillira toute énumération trop détaillée dans un texte de loi.

70. Le Code allemand présente une distinction analogue. Les art.

(1) Berne, art. 344, 345. — Lucerne, 208. (2) Cf. Rossel et Mentha, II, p. 13. — Argovie, 435

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93, 94 et 95 définissent les parties constitutives ou intégrantes, qui ne peuvent être l’objet de droits séparés, les articles 97 et 98 s’occupent des dépendances ou accessoires.

En somme, et la question est partiellement importante lorsqu'il s’agit d'objets mobiliers rattachés à un immeuble, les trois législations admettent la même distinction des parties intégrantes et des accessoires, avec cette différence cependant que les législations suisse et allemande, plus récentes, ont précisé la distinction, qui, dans le Code français, était moins nettement indiquée.

71. Il est certain que cette matière donnera toujours lieu aux plus graves difficultés. Déjà nous voyons une divergence d’opinion entre M. Rossel et Mentha (1) et M. Wieland (2?) sur le point de savoir si les accessoires d’une chose peuvent être saisis indépendamment de cette chose. MM. Rossel et Mentha, avec raison, croyons-nous, tirent argument de la note marginale B de l’art. 642 (#) et en concluent que c’est le même droit de propriété qui frappe la chose principale et ses accessoires, ce qui s’oppose à la saisie séparée. M. Wieland estime cette saisie possible, les accessoires constituant des objets distincts, bien que liés à la chose principale, ce qui les distingue des parties intégrantes.

72. En France, l’accessoire réputé immeuble sera compris dans la saisie immobilière et ne pourra être saisi mobilièrement, tant qu il conserve son caractère d’accessoire.

73. Il semble bien que, dans les législations suisse et allemande, l’accessoire mobilier ne perde pas son caractère mobilier pour devenir un immeuble. La notion des «immeubles par destination » est justement critiquée par M. Planiol (4) qui estime « qu’il suffirait d’admettre que les «accessoires mobiliers d’un fonds, destinés à son exploitation, ne peuvent «pas en être séparés sans la volonté du propriétaire, lorsque le fonds «et les accessoires appartiennent à la même personne ».

74. Quant à la partie intégrante, elle paraît bien avoir, dans les trois législations, le caractère immobilier, comme le principal dont elle fait partie, comme la pierre qui a servi à construire une maison.

75. Les accessoires, et, & fortiori les parties intégrantes (5), ne perdent pas leur qualité lorsqu'ils sont séparés temporairement de la chose principale (art. 644, al. 3 C.C.S.). Il en est de même en Allemagne, aux termes de l’art. 97, in fine C.C.A.

(1) Rossel et Mentha, II, p. 16. code. Voir Rossel. Code Civil. Payot, éd., In- (2) Wieland, II, art. 644, n° 11. troduction historique, p. X. (3) « B. Etendue du droit de propriété ». (4) Planiol I, n° 2218.

Les notes marginales font partie du texte du (5) Rossel et Mentha, II, p. 13.

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76. L'article 645 (1) du Code civil suisse paraît à première vue inutile, comme reproduisant la définition des accessoires (art. 644, al. 2 C.C.S.), sous une forme à contrario. Il est cependant important, en ce sens qu'il interdit de créer, par convention, d’autres accessoires que ceux auxquels l’article 644 confère cette qualité (2). Il ne faudrait pas croire, du reste, que tous les objets non compris dans l’exclusion de l’art. 645 seront des accessoires; ils pourront l’être seulement, si tel est l’usage local ou si telle est la volonté clairement exprimée par le propriétaire.

77. Nous retrouverons plus loin l’article 805 C.C.S. (8), qui étend aux parties intégrantes et aux accessoires l’hypothèque grevant la chose principale. Aux termes de ce texte, les objets désignés expressément comme accessoires dans l’acte d’affectation et mentionnés au registre foncier, notamment les machines ou le mobilier d’un hôtel, sont présumés tels, s’il n’est pas prouvé que cette qualité ne peut leur être attribuée aux termes de la loi. Il n’y a pas de contradiction entre cette disposition et celles des articles 644 et 645 C.C.S. Les accessoires ne seront tels que s’ils rentrent dans la définition de l’art. 644 et ne sont pas exclus par l’art. 645. Et, s’il en est ainsi, leur mention dans l’acte d’affectation et dans le Registre foncier fait présumer qu’ils ont bien le caractère juridique d’accessoire. Cette présomption peut être renversée par la preuve contraire, preuve qui résultera de ce que le caractère d’accessoires leur est refusé par l’art. 645 C.C.S.

78. c) Fruits. L’importante question des fruits est brièvement traitée par l’art. 643 C.C.S. (4). La définition des « fruits naturels » est beaucoup plus compréhensive que celle à laquelle le droit français nous a accoutumés. :

79. Les produits périodiques comprennent d’abord les fruits naturels, tels que les décrit l’art. 520 C.C.F., et aussi, vraisemblablement, les coupes régulières des forêts aménagées, prévues par l’art. 521 C.C.F.

En outre, l’art. 643 comprend encore sous le nom de fruits « tout ce que l’usage autorise à tirer de la chose suivant sa destination ». Cette notion des fruits est très large, et comprend les coupes d’arbres isolés ou de forêts non aménagées, ainsi que les matériaux des carrières, tour-

(1) Art. 645 : « Les effets mobiliers qui ne sont affectés que temporairement à l’usage ‘ du possesseur de la chose principale ou ne sont destinés qu’à être consommés par lui, ceux qui sont étrangers à la nature particulière de la chose et ceux qui ne sont rattachés à celle-ci que pour être gardés ou déposés à fin de vente ou de baïl, ne peuvent avoir la qualité d’accessoires. »

(2) Rossel et Mentha, II, p. 19-20.

(3) Voir le texte, en note sous le n° 758.

(4) Art. 643 : « Le propriétaire d’une chose l’est également des fruits naturels de celle-ci.

« Ces fruits sont les produits périodiques et tout ce que l’usage autorise à tirer de la chose suivant sa destination.

« Les fruits naturels font partie intégrante de la chose jusqu’à leur séparation. »

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bières, etc., que nous appelons, en droit français, des produits, par opposition aux fruits naturels (1).

80. Le Code suisse ne fait pas ici, comme le fait l’art. 547 C.C.F., de rapprochement entre les fruits naturels et les fruits civils, car l’art. 643 C.C.S. ne s’occupe que de la consistance matérielle du droit de propriété. Notons, en passant, que les fruits civils s’acquièrent jour par jour (2). D :

L’art. 643 n’a pas pour but de régler l’attribution des fruits, dans les rapports entre le propriétaire et le fermier ou l’usufruitier, mais seulement de fixer les relations existantes entre l’immeuble et les fruits. En général, les arbres et les produits n’appartiennent pas au fermier (5).

81. Les fruits, aux termes du même art. 643, font partie intégrante de l’immeuble, jusqu’à leur séparation. Cette expression est plus heureuse que celle de l’art. 520 C.C.F. qui les déclare immeubles jusqu’à leur séparation et meubles ensuite.

82. Ce principe qui, dans les deux codes, conduit à des conséquences pratiques analogues, reçoit en Suisse une atteinte lorsque l’usufruitier conserve le droit, après la cessation de son usufruit, de percevoir les fruits parvenus à maturité avant l’expiration de son droit comme le lui permet Part. 756 al. 1 C.C.$., tandis qu’en droit français, cet avantage lui est refusé par l’art. 585 C.C.F., ce que l’on peut regretter (4),

Le principe reçoit encore une atteinte dans le cas de saisie. L’art. 94 de la loi suisse sur la poursuite pour dettes et la faillite permet de saisir les récoltes pendantes, comme le permettent également les articles 626 à 635 du Code français de procédure civile (saisie-brandon).

83. Une différence, plus apparente que réelle, existe entre les textes des articles 547 C.C.F. et 643 C.C.S. L'art. 547 C.C.F. décide que les fruits appartiennent au propriétaire par droit d’accession. Le droit d’accession est «le droit en vertu duquel le propriétaire d’une chose acquiert la propriété de tout ce qui s’unit ou s’incorpore à sa chose (5) ». Or, il vaut mieux dire que la terre produit les fruits plutôt que de dire que les fruits s’unissent ou s’incorporent à la terre. La notion suisse, d’après laquelle les fruits sont une partie intégrante de la chose, est plus exacte et plus claire.

84. Le Code civil allemand, dans les art. 99, 100, 101 et 102 contient, relativement aux fruits, des dispositions analogues à celles que nous venons d'examiner. La définition des fruits (art. 99 C.C.A.) est encore

(1) Planiol, I, n° 2790. Pour l’usufruitier, voir infrà, n°5 247-248, (2) C.C.F!., art. 586. — C.C.S., art. 757. (4) Planiol, I, n° 2788. (8) Rossel et Mentha, II, p. 14 et 15. (5) Planiol, I, n° 2717.

plus étendue que celle de l’art. 643 C.C:S., elle comprend les fruits naturels, les produits et les fruits civils.

85. d) Propriété de plusieurs sur une chose. Sous cette rubrique, que le Code suisse présente en marge de l’art. 646, sont étudiés les divers cas où une chose est l’objet du droit de propriété de plusieurs personnes.

Les cas où plusieurs personnes ont, ensemble, un droit de propriété sur une chose, sont si différents par leur origine, leur nature, le but poursuivi, qu'il est permis de se demander s’il est opportun de les grouper pour les étudier ensemble. Le législateur suisse a cru devoir le faire, et il faut l’approuver d’avoir tout au moins cherché à jeter une clarté sur cette matière obscure.

86. Malheureusement, les termes techniques manquent pour désigner clairement les cas si divers où plusieurs personnes ont ensemble un droit de propriété sur une chose. La langue allemande, malgré ses mots composés au gré de chacun, ne résout pas mieux la difficulté, avec ses termes de Miteigentum et de Gesamteigentum, que la langue française avec les expressions de copropriété et propriété commune, employées par le texte français du Code suisse. Le législateur suisse, avec raison, à usé du droit, qui appartient à chacun, de poser la définition d’un mot, et a posé la définition des expressions de copropriété et de propriété commune. Mais il ne peut prétendre imposer ces expressions, avec le sens posé par lui, aux jurisconsultes des autres pays de langue française, de sorte que le mot de copropriété a, dans le Code suisse, un sens beaucoup plus restreint que, par exemple, dans l’ouvrage de M. Planiol (1) où il s’applique à l’indivision, à la mitoyenneté, et à d’autres cas encore. Nous conserverons, autant que possible, le sens donné par le Code suisse aux diverses expressions employées.

87. Les définitions de la copropriété (Miteigentum) et celle de la propriété commune (Gesamteigentum) se trouvent dans les art. 646 et 652 (?) du Code civil suisse.

88. Ces définitions ne sont pas assez claires pour se passer de commentaire. Dans la matière si difficile de l’indivision, le législateur suisse à fait tout ce qu’il était possible de faire pour donner de bonnes définitions.

(1) Planiol, I, chap. V, n°5 2497 ss.

(2) Art. 646 : « Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d’une chose qui n’est pas matériellemerit divisée, elles en sont copropriétaires.

« Leurs quotes-parts sont présumées égales.

«Chacun des propriétaires a les droits et les charges du propriétaire en raison de sa

part, qu’il peut aliéner ou engager et que ses créanciers peuvent saisir. »

Art. 652 : « Lorsque plusieurs personnes formant une communauté en vertu de la loi ou d’un contrat sont propriétaires d’une chose, le droit de chacune s’étend à la chose entière. »

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Il y a réussi dans l’art. 652, qui traite de la propriété commune. Ce qui

caractérise la propriété commune, c’est qu’il existe un lien conventionnel .

ou légal qui fait que chacun des propriétaires de la chose n’est pas isolé, mais fait partie d’un groupement, d’une communauté, sans cependant que ce groupement constitue une personne morale (1).

89. Comme le font observer MM. Rossel et Mentha (?), il n’était pas indispensable de traiter cette matière en la réunissant sous un même paragraphe, comme le fait le Code suisse dans les art. 652, 653, 654. Le législateur aurait pu, et c’est la méthode du Code français, étudier séparément les divers cas de propriété commune, à propos des communautés conjugales, des successions, des sociétés. Il était cependant intéressant de cher- Cher à rapprocher, comme l’a fait le Code suisse, les divers cas où plusieurs personnes sont propriétaires d’une même chose.