PAPA

et d’exiger, outre le consentement, un fait matériel, qui a les avantage S de la traditio, supprime les fictions des traditions feintes, constitut possessoire, tradition de brève ou longue main, et exige une véritable tradition physique, sous la forme d’une écriture faite dans un livre tenu par une autorité publique.

1236. C’est fort bien; c’est même excellent. Il n’y a qu’une fissure à l'ouvrage, et il se peut qu’elle reste imperceptible pendant des siècles. Mais il est permis de rappeler qu’un livre tenu par l'Etat est un livre comme les autres, fait de papier, et qu’une guerre, une révolution, une émeute, une catastrophe physique ou politique peut détruire les papiers les plus précieux, et avec eux l’admirable organisation du Livre et du Registre foncier.

1237. Laïssons ces hypothèses pessimistes, et admirons les avantages du système suisse du transfert de la propriété, spécialement de la propriété immobilière. Au point de vue de la preuve de la propriété, de la facilité de la transmettre, et d'utiliser, même en le morcelant et en le divisant, le crédit immobilier, le système du Registre foncier est incomparable.

1238. Il n’est pas parfait cependant, car il peut aboutir à des résultats injustes. Aïnsi, pour reprendre l’excellent exemple cité par M. Wieland, et que nous avons rappelé à plusieurs reprises, un héritier testamentaire peut se trouver dépouillé lorsque l’héritier légal, inscrit au Registre parce que l’existence du testament était inconnue, a vendu l’immeuble à un tiers de bonne foi, et est devenu insolvable. Le législateur pourrait éviter ces inconvénients en ordonnant le dépôt des testaments entre les mains d’un officier public, et en décidant que les mutations par décès ne s’opéreraient qu'après avis aux officiers publics dépositaires des testaments.

1239. L'organisation du Registre foncier a réagi sur l’usucapion. La prescription acquisitive, en matière immobilière, et la prescription libératoire des servitudes et charges deviendront, par le fait, très rare, et c’est une garantie de stabilité donnée à la propriété immobilière.

1240. Nous avons relevé une différence intéressante entre les législations française, suisse et allemande, en ce qui concerne l’étendue de la propriété en hauteur et en profondeur. En France, la propriété s’étend indéfiniment dans les deux sens. À vrai dire, cette règle est limitée par le bon sens, et personne ne s’est jamais cru propriétaire d’une étoile parce qu’elle passe au zénith de son champ. Cependant, même pour les mines profondes, la notion est respectée et le propriétaire, exproprié de son tréfonds, reçoit une indemnité.

1241. En Suisse, la propriété est limitée, en hauteur et en profondeur, par la dimension utile à son exercice. En Allemagne, elle n’est pas limitée, mais le propriétaire ne peut s’opposer aux actes qui se passent à une hauteur ou à une profondeur telles qu’il n’ait pas intérêt à les empêcher.

1242. Il y a là, en ce qui concerne la hauteur, une première ébauche du Droit aérien, dont il faut bien commencer à s’occuper. Il est certain qu’un propriétaire, même en France où les termes de la loi lui confèrent un droit illimité sur l’espace aérien, ne sera pas admis à se plaindre du seul fait qu’un aéroplane ou un dirigeable passe au-dessus de sa propriété à une grande hauteur. Et si un dommage est causé par la chute d'objets quelconques, l’auteur du dommage sera responsable de sa faute personnelle, et non à raison de la violation de propriété.

1243. Mais si l’on transpose ces notions dans le Droit international public, on arriverait à ce résultat, qu’avec l’idée française, une nation a le droit de refuser aux autres la faculté de survoler son territoire. L’idée suisse, et même l’idée allemande peuvent autoriser à admettre l’existence d’une haute atmosphère, analogue à la mer extraterritoriale, et internationale comme celle-ci. Cependant, une grave objection peut être formulée contre cette idée; pour l’exercice de sa souveraineté, la nation peut avoir besoin de toute la hauteur praticable de l’atmosphère, et elle peut avoir intérêt à empêcher tout survol, afin d’éviter des fraudes douanières, d’éviter que l’on n’échappe à la surveillance des autorités, et surtout pour empêcher la divulgation des organisations militaires secrètes. A l’avenir à résoudre le problème.

1244. Toujours moins rigide que le Code français, et ne donnant pas au droit de propriété ce caractère absolu que lui donne ce code, la loi suisse ne permet pas de demander la démolition d’un ouvrage qui empiéte, quand il à été construit par un voisin de bonne foi; contre cet empiétement, il fallait protester immédiatement; faute de protestation, l’empiétement subsistera, sauf indemnités. -

1245. À propos du transfert de la propriété par voie de succession, nous avons observé que le Code suisse, dans le cas où un cohéritier veut céder son droit à un tiers, donne aux autres cohéritiers un droit de préemption, préférable à notre retrait successoral. Nous avons ajouté, en suivant l’avis autorisé de M. Planiol, que le plus simple serait de laisser tout cohéritier libre de céder son droit conformément au droit commun, et que le retrait successoral ou la préemption présentaient au moins autant d’inconvénients que d'avantages.

1246. Quant au régime des eaux, et à la question si importante de

ve à M È

la houille blanche, le législateur a reculé devant la complication de sa tâche, et a laissé les cantons libres de légiférer. Signalons cependant la disposition très heureuse qui donne au propriétaire d’une source une action contre le propriétaire supérieur qui coupe sa source.

1247. Le Code civil suisse n’a pas été, comme le législateur français, qui sortait de la Révolution, effrayé par le mot de servitudes personnelles ; il a admis le mot, notamment pour l’usufruit, et il a fort bien fait. Il a en outre admis la chose et a accepté cette idée, qu’il est permis de discuter, qu’une servitude peut être constituée au profit d’une personne. Dans cette voie, on peut aller loin, même trop loin et l’on peut, comme nous l’avons observé, arriver à rétablir quelque chose qui ressemble fort aux anciennes corvées.

1248. Dans la matière de l’usufruit, nous avons relevé d’excellentes dispositions relativement aux mines et aux forêts.

1249. L’idée d'écrire en toutes lettres qu’un possesseur peut repousser par la force un usurpateur, peut paraître hardie et dangereuse. Nous l’avons cependant approuvée. Partout, la machine judiciaire est lente à mouvoir, et l’idée que nul ne doit se faire justice à soi-même suppose une justice parfaite et ayant l’œil partout, ce qui n’est pas de ce monde.

1250. Par contre, et à plusieurs reprises, nous avons exprimé le regret que le législateur suisse, en termes plus dangereux encore que ceux employés par le législateur allemand, ait admis la théorie de «labus du droit » et ait donné au juge un texte pour lui permettre de violer ouvertement la loi. Nous persistons à croire cette théorie dangereuse, parce qu’elle sera l’appui des juges doués de trop d’imagination, quiauront un texte de loi pour justifier leurs fantaisies. Nous la croyons inutile parce que, dans tout procès, il y aura toujours des arguments de fait qui empèêcheront d'appliquer d’une manière inique des lois dont le but est d’établir l’équité, et qui sont écrites dans un sens et dans un esprit équitables.

1251. En Suisse, désormais, tout acte de vente d'immeuble, et tout acte translatif de propriété immobilière doit être authentique. Voilà une disposition excellente qu’il faudrait bien appliquer chez nous, ce qui éviterait beaucoup de surprises, de fraudes, de ventes au cabaret, de ventes faites chez des agents d’affaires douteux, sans compter les ventes non transcrites et les surprises provenant de l’existence d’hypothèques légales occultes.

1252. Nous avons constaté les efforts louables faits par le législateur suisse pour éviter le morcellement des exploitations agricoles ; il a cherché à éviter le retour des opérations des spéculateurs de terrains, et à conser-

ver à l’agriculture l’avantage des ensembles de propriétés formant un tout.

1253. Nous avons remarqué que la théorie des risques en matière de vente immobilière était un peu compliquée dans le Code suisse. Le législateur à paru embarrassé par ce fait qu’il a entendu rendre l’inscription au Registre foncier nécessaire au transfert de la propriété par vente, mais qu’il a voulu éviter de faire de la vente un contrat formel, en laissant à la volonté un rôle indispensable pour le transfert.

1254. De même que la loi suisse a cherché à éviter le morcellement des exploitations agricoles, de même elle a cherché à conserver le domaine de famille, par l’organisation du bien de famille, de l’indivision de famille, des asiles de famille. Le Play eût applaudi à ces efforts. Réussiront-ils ? L'avenir le dira. L'expérience malheureuse de la loi française sur le bien de famille n’est pas encourageante. Il n’y a dans cette voie qu’une solution radicale, c’est la liberté de tester, ou tout au moins celle de léguer tous les immeubles à un seul descendant tenu d’indemniser les autres. Il faut convenir que l’on n’y tend guère.

1255. L’organisation du Registre foncier suisse est excellente, et paraît plus simple et mieux faite que celle du Livre foncier allemand. A la base du système se trouve le principe de l’effet constitutif de lPinscription, qui est nécessaire, en beaucoup de cas, au transfert du droit de propriété, et, dans tous les cas, à l’exercice de ce droit. À côté de ce premier principe, se trouve celui de la foi publique d’après lequel un tiers de bonne foi peut se fier absolument aux indications du Registre. Il en résulte une sécurité absolue pour les transactions immobilières, au grand avantage du crédit immobilier. Cependant, la rigueur du système est tempérée par le principe de la légitimité, qui veut que les inscriptions ne produisent tout leur effet que lorsqu’elles sont légitimes, ce qui suppose un acte ou un contrat régulier en la forme et au fond, et une libre volonté des parties.

1256. 11 nous à paru intéressant de rappeler avec quelques détails l'institution de l’ancien cadastre de Savoie, qui peut être, dans une certaine mesure, considéré comme un Registre foncier, dans le sens du Code suisse, puisque ses indications avaient une importance considérable au point de vue de la preuve de la propriété. Nous avons déploré que le cadastre français ne soit qu’un instrument fiscal, sans importance au point de vue du Droit civil. Surtout, nous regrettons que le futur cadastre prévu en 1898 par la loi française, ne soit pas destiné à être un Registre foncier. Toutefois le législateur français a fait un pas timide dans ce sens, en don-

nant à ce cadastre autorité au point de vue de la délimitation des parcelles. Quant à l’organisation française de la transcription, nous avons vu quelles sont les justes critiques qu’elle soulève.

1257. Enfin, nous avons tenu à rapprocher le système australien de lAct Torrens du système allemand et suisse du Livre et du Registre foncier. Nés aux deux antipodes, au milieu de lois et d’usages aussi différents que possible, ces deux systèmes présentent de frappantes analogies, parce qu'ils ont été créés sous l’empire du même besoin : rendre faciles et sûres les transactions immobilières et assurer le crédit immobilier. Et ce qui est plus curieux encore, c’est le rapprochement que nous avons pu établir entre l’idée féodale du retour de l’immeuble à la Couronne à chaque aliénation, qui est à la base du système australien, et l’idée exprimée par M. Wieland, qu’en Suisse, l’acquéreur inscrit au Registre est propriétaire comme en vertu d’un mode originaire, idée qui se retrouve, en France, chez M. Levy, et, en Allemagne, dans l’œuvre de Thering.

1258. Au point de vue de la preuve de la propriété, le système du Registre foncier est excellent. Il en résultera certainement une plus grande solidité pour le crédit immobilier. Cet avantage l'emporte de beaucoup sur l’inconvénient qui résulte de ce que ce mode de preuve est moins équitable que le système français de la preuve de l’occupation, de l’usucapion, ou de la preuve par titres préférables à ceux de l’autre partie. Nous avons adressé au Code suisse une petite critique, au sujet de sa crainte de voir les maisons divisées par étages. Sans doute, ce mode de division n’est pas à recommander, mais, pour ceux à qui il convient et est familier, il n’était nullement incompatible avec l’organisation du Registre.

1259. La responsabilité des cantons et des fonctionnaires pour tout dommage causé par la tenue du Registre est un sûr garant que celui-ci sera régulièrement tenu. Il en résultera encore un avantage considérable pour le crédit immobilier. Nous avons regretté que, pour les cas ou un recours au Conseil fédéral avait eu pour résultat un dommage, il n’y ait pas, en cas d’erreur toujours possible de l’autorité fédérale, une responsabilité de la Confédération formulée en termes exprès.

1260. Les inscriptions provisoires des droits contestés, ou incomplétement prouvés, sont une fort heureuse institution, qui évitera beaucoup des inconvénients pouvant résulter de l’application rigide du principe de la foi pubïrique. :

1261. Il est très regrettable que le législateur suisse ait été effrayé à l’idée de la publicité sans réserve du Registre foncier, et ait limité cette

publicité, en termes vagues, du reste, aux intéressés. Le Registre doit montrer la propriété telle qu’elle est juridiquement, comme le terrain la montre physiquement, et, en France, la publicité complète des livres hypothécaires n’a jamais eu d’inconvénient. $’il y a des abus, les lois sur la diffamation, et les textes généraux sur les actes illicites suffiront à arrêter celui qui chercherait à discréditer une autre personne, en divulgant, par exemple, par la presse ou autrement, une situation hypothécaire obérée. * :

1262. L'idée de tempérer par l’équité, et notamment par le principe de la légitimité, ce qui paraissait trop rigide dans l’application stricte du principe de la foi publique, est louable en elle-même. Nous nous sommes demandé, cependant, si le crédit immobilier ne serait pas mieux garanti encore par un Registre foncier absolument incontestable, sous réserve, bien entendu, de rétablir l'équité par des condamnations à des dommagesintérêts.

1262. Le Code suisse n’a pas voulu admettre, en termes exprès, que le louage confère au locataire un droit réel. C’est regrettable ; il faut absolument que l’on finisse par accorder aux locataires et fermiers un droit réel. Le Code suisse, du reste, par une heureuse disposition, leur donne les actions qui correspondent aux actions possessoires françaises.

1263. Il est permis de regretter que le législateur n’ait pas ordonné que le Registre serait tenu d'office au courant, tout au moins en ce qui concerne les transferts conventionnels de propriété. Puisque les actes de transfert sont authentiques, il était facile d’ordonner aux notaires d’envoyer un double de l’acte au conservateur du Registre, qui aurait fait la mutation.

1264. Peut-être trouvera-t-on exagérées les critiques que nous avons formulées au sujet de l'expression «gage immobilier » employée par le législateur suisse, en exposant que, dans son sens traditionnel, le mot gage s'applique plutôt aux choses mobilières, et surtout que, lorsqu'il s’agit d’un gage différé, n’entraînant pas dépossession, c’est le mot d’hypothèque qui convient, et non celui de gage. Nous persistons à penser que le sens bien défini et bien fixé des mots est important, particulièrement dans le langage du Droit, et qu’il eût été préférable de ne pas détourner un mot de son sens traditionnel. Nous avons remarqué que le législateur français avait commis la même erreur, en appelant nantissement des fonds de commerce, ce qui est, en réalité, une hypothèque mobilière.

1265. Les trois formes de gage immobilier admises par le Code suisse,

sont suffisamment variées pour répondre à tous les besoins, et sont fort : pratiques. Le Code allemand présente un nombre exagéré de types d’hypothèques.

L’hypothèque suisse conviendra aux prêts ordinaires, où la créance n’est pas destinée normalement à circuler; elle conviendra aussi aux créances incertaines, conditionnelles, indéterminées, clauses pénales, hypothèque des femmes et des pupilles, ouvertures de crédit, comptes courants.

1266. La cédule hypothécaire et surtout la lettre de rente conviendront aux créances destinées à une circulation active, et seront un excellent moyen de mobiliser le crédit foncier. Nous avons regretté de voir la cédule hypothécaire, née en France, n’avoir pu y vivre, et s’acclimater au contraire à l’étranger.

1267. L’utilité de l’hypothèque judiciaire est très contestée. Nous avons estimé que son utilité dépasse de beaucoup ses inconvénients, et que le Code suisse, qui ne l’a pas admise, a peut-être commis une erreur. Les décisions de Justice n’existent pas par elles-mêmes; elles n’existent que parce qu'il y a, dans certains cas, des gendarmes et des soldats pour les faire exécuter de force, et, dans d’autres cas, des garanties juridiques protégées, elles aussi, par la force. L'’hypothèque judiciaire est une de ces garanties; plus un créancier est sûr d’être payé, plus il est disposé à faire des conditions douces, et plus il y a de personnes disposées à prêter leurs fonds, ce-qui établit entre elles une concurrence. Une législation qui ne met pas ses institutions juridiques protectrices et la force armée au service de ceux qui ont à réclamer l’exécution d’une obligation rend un mauvais service aux débiteurs ; l'Etat qui ne protège pas les créanciers est le paradis des usuriers.

1268. Il ne faut pas considérer comme un dogme intangible le respect de la propriété immobilière dans tous ses détails; c’est pourquoi le Code suisse a sagement agi en autorisant et imposant, au besoin, les réunions parcellaires, de manière à éviter une répartition, une division et une délimitation absurde de la propriété. Déjà, à Rome, en matière de bornage, le juge avait le pouvoir d’adjudicatio qui lui permettait notamment de donner aux immeubles contigus des limites conformes à leur situation physique.

1269. L'utilisation du crédit immobilier sous une forme fragmentée a été admise d’une manière ingénieuse par le Code suisse, avec l’organisation des cases hypothécaires. Une hypothèque est à sa place, une fois pour toutes, et laisse avant elle un crédit immobilier disponible. Le créan-

cier ne peut se plaindre; il a et conserve la place qu’il a acceptée au début. Peut-être même le Code suisse a-t-il été trop timide en décidant que, si des « cases libres » n’ont pas été occupées, les créanciers postérieurs avancent comme rang. Sans doute, cette règle est sans importance quand les inscriptions d’hypothèque ne dépassent pas le prix de l’immeuble vendu sur saisie; car alors les créanciers chirographaires viennent après les créanciers hypothécaires, et il leur importe peu que leurs créances soient colloquées avant ou après les créances hypothécaires. Mais, si les inscriptions d’hypothèques dépassent le prix, nous ne verrions aucun inconvénient à ce que le créancier dernier inscrit ne reçoive hypothécairement que le solde du prix et vienne chirographairement pour le reste de sa créance avec les autres créanciers chirographaires sur les sommes afférentes aux cases libres. Il ne peut se plaindre, car il connaissait son rang, et il en résulterait une plus grande fixité du crédit hypothécaire.

1270. Dans le Droit suisse, tel qu’il est fixé par le Code civil, les indemnités d’assurance sont subrogées à l’immeuble qu’elles remplacent, cela au moins dans la plupart des cas. Cette question des indemnités d’assurance est intéressante à suivre; à l’origine, l'indemnité d’assurance ne représentait pas l’objet assuré, mais bien un capital mobilier payé par l'assuré, en échange d’une créance mobilière conditionnelle ou aléatoire, selon qu’il s’agit d’une société d’assurance ou d’une assurance mutuelles Mais, avec le développement et la généralisation des assurances, il est naturel de voir la pratique réagir sur le Droit: actuellement l'indemnité apparaît comme représentant l’objet assuré, et il paraît certain qu’à l'avenir, elle sera destinée partout à le représenter vis-à-vis des créanciers.

1271. Il nous a paru regrettable que le Code suisse laisse aux cantons la faculté d'accepter ou de rejeter l’institution de la purge hypothécaire. En tous cas, pour les cantons où elle sera admise, le Code civil l’a Organisée d’une manière très simple et très pratique.

1272. Le Code suisse, qui à supprimé les hypothèques judiciaires, n’a pas supprimé les hypothèques légales, comme l’a fait le Code allemand. Les cantons ont été chargés de légiférer sur les hypothèques légales garantissant des créances du Droit public, taxes et impôts divers.

1273. En Droit privé, la loi suisse confère une hypothèque légale, en écartant à juste titre la dénomination de privilège, au vendeur, au copartageant, et aux artisans et entrepreneurs. Le rang de ces hypothèques n’est pas fixé avec une précision suffisante.

1274. L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est orga:

nisée en termes plus simples que dans le Code français. Elle a l’inconvénient d’être temporairement occulte, et son rang est fixé d’une manière qui peut prêter à contestation. En outre, nous avons vu la situation équivoque faite aux artisans et entrepreneurs, avec le recours personnel que leur donne la loi contre les créanciers préférables. À ce point de vue, le droit de préférence donné aux entrepreneurs et ouvriers par le Code français, sur la plus-value due à leurs travaux, est plus pratique. Mais la complication du système français l’a empêché de se développer. L’avenir dira ce que deviendra l’institution du Code suisse.

1275. La cédule hypothécaire, quoiqu’elle se rapproche de l’hypothèque suisse en ce qu’elle se rattache, comme elle, à une créance personnelle, ressemble, par sa forme, et par ses moyens de circulation, à la lettre de rente dont elle diffère en ce que cette dernière n’est rattachée à aucune créance. C’est pourquoi le Code suisse étudie ensemble la cédule et la lettre de rente. La cédule est une hypothèque circulante, la lettre de rente est un gage immobilier, qui se suffit à lui-même et est destiné à une circulation plus intensive encore, parce qu’en principe elle n’est pas destinée à être remboursée, et qu’elle est gagée sur un immeuble évalué par l’autorité, et bénéficie de cette évaluation, ainsi que de la responsabilité du canton si l’évaluation est mal faite.

1276. Nous avons, tout en signalant les différences, relevé le lien de filiation qui existe entre la lettre de rente et notre vieille rente foncière. Nous avons remarqué à ce sujet que de vieilles institutions, tombées dans l’oubli, peuvent s’accommoder à de nouvelles situations juridiques, et reprendre une nouvelle jeunesse.

1277. La loi suisse a admis l’existence de l’hypothèque sur soi-même. La notion de cette sorte d’hypothèque s'impose dans certains cas, par exemple dans le cas prévu par l’article 1251, $ 2 C.C.F., lorsque l’acquéreur d’un bien emploie son prix au paiement des créanciers hypothécaires. En ce cas, il faut bien que l’hypothèque subsiste, quand même l’acquéreur n’a fait que payer sa dette, afin que les créanciers postérieurs n’avancent pas en rang pour se faire payer à leur tour. Un système de cases hypothécaires absolument immuables supprimerait, même en ce cas, la nécessité de l’hypothèque sur soi-même.

1278. Mais, dans les autres cas, notamment pour la cédule et la lettre de rente restant ou revenant aux mains du propriétaire, nous croyons que l’idée de l’incorporation du droit de créance dans un Paper suffit à expliquer tout, sans avoir besoin de la notion de l’hypothèque sur soi-même, aussi artificielle que celle d’une servitude sur soi-même.

1279. Les auteurs du Code civil suisse ne se sont pas bornés à faciliter l’utilisation du crédit immobilier en permettant de le faire circuler sous la forme de titre ou au porteur; ils ont encore voulu en faciliter la dissémination, en permettant de donner à ces titres la forme d’obligations de faible valeur, semblables, par leur forme tout au moins, aux petites obligations du Crédit foncier de France, dont on connaît le succès, dû en partie, il est vrai, à l’appât de lots que chacun espère et que bien peu reçoivent. s :

1280. Les combinaisons prévues par le Code suisse sont diverses : d’abord on peut constituer une hypothèque ou une cédule, et la diviser en obligations nominatives ou au porteur. En France, on voit de même la pratique avoir imaginé les obligations hypothécaires des sociétés. Ensuite, on peut constituer une créance hypothécaire, et constituer ensuite, au profit des obligataires, un gage sur l’hypothèque selon M. Wieland, sur la créance hypothécaire, selon nous. Cette combinaison est également possible en France, mais, comme pour la précédente, il eût été bon que la loi française en réglât les détails.

1281. Enfin, il est encore possible de créer de véritables titres hypothécaires, cédules ou lettres de rente, émises en série. Nous avons discuté à ce sujet la question de savoir si tous ces titres émis en série doivent avoir pour gage, comme nous le pensons, les mêmes immeubles.

1282. De plus, en plaçant avec raison cette règle dans la matière du gage mobilier, le Code civil suisse permet à des établissements privilégiés de créer des lettres de gage, assorties d’un droit de gage mobilier sur les créances hypothécaires et autres de l’établissement d'émission, sans qu’il soit nécessaire de suivre les règles ordinaires du gage mobilier.

1283. Nous avons cru devoir rechercher si le Code civil suisse avait ou non admis le droit de rétention en matière immobilière. Nous avons considéré que le droit de rétention repose tantôt sur la notion de debitum Cum re junctum, tantôt sur la notion d’exceptio non adimpleti contractus qui est un cas particulier de l’exceptio doli. Nous croyons qu’en Suisse, le droit de rétention, en tant qu’il repose sur l’idée de debitum cum re junctum, n’existe que dans le cas prévu par l’article 939 C.C.S., c’est-à-dire au profit du possesseur de bonne foi, qui peut retenir la chose jusqu’à ce qu’il ait été indemnisé des impenses nécessaires et utiles qu'il a faites. Au contraire, nous croyons que, basé sur l’idée d’exceptio non adimpleti contractus le droït de rétention est admis d’une manière générale par le Droit suisse.

1284. Dans la partie qui fait l’objet de cette étude, c’est-à-dire dans la

partie qui traite des droits réels immobiliers, le Code civil suisse nous est apparu comme simple et pratique, plus simple et plus pratique que le Code civil allemand.

1285. Comparé au Code civil français, le Code suisse, toujours dans la même matière, présente une supériorité pratique incontestable, avec une. curieuse tendance à revenir au formalisme. Lorsque le régime immobilier et hypothécaire français sera l’objet de la refonte qui s’impose, le législateur français pourra puiser dans l’œuvre du législateur suisse de nombreuses et excellentes idées.

1286. Mais il ne faut pas oublier que le législateur suisse a vu son œuvre grandement facilitée par le fait qu’il venait après d’autres et travaillait sur un Droit déjà codifié. Sans diminuer en rien le mérite des législateurs qui ont codifié le Droit civil dans les diverses nations, il faut cependant rappeler qu’ils n’ont eu qu’à imiter l’exemple donné, en premier lieu, par la France.