NAISSANCE ET DÉVELOPPEMENT DU BAIL A FERME

Nous devons examiner maintenant quelle fut la con-' dition de la propriété au moyen âge en Normandie par

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rapport aux baux, et comment le développement de cette forme de contrat marqua pour les paysans aisés un nouveau progrès.

Le bail à ferme en Normandie résulte à la fois des raisons générales qui ont fait partout prévaloir cette forme de contrat, et de causes toutes spéciales que nous indiquerons. Il se développe d'abord sous Tinfluence de la prospérité, et, plus tard, ce qui semble étrange au premier abord, sous Faction même des difficultés et des dommages que rencontrent les propriétaires. Ce fait s'explique fort naturellement. Les propriétaires obérés ne demandaient pas mieux que de reporter sur d'autres, moyennant une redevance fixe, les risques et périls de l'exploita tion.

Au treizième siècle et dans la première moitié du quatorzième, le bail à ferme est évidemment la conséquence d'une situation favorable.

Le bail à ferme alors témoigne d'un nouveau degré d'affranchissement des choses et des personnes. Il atteste chez les entrepreneurs l'acquisition d'un certain capital, très souvent d'une terre qu'ils possèdent et font valoir eux-mêmes. Il témoigne aussi chez eux de ce sentiment développé de responsabilité, de cet esprit de calcul, qui nous ont apparu comme des traits remarquables de bonne heure chez les populations normandes. Enfin, et ce dernier trait n'est pas moins digne d'être noté que les précédents, il coïncide avec une abondance de numéraire suffisante pour que l'argent devint la base unique ou du moins l'appoint considérable de ce genre de contrat.

Si le bail à ferme apparaît en Normandie plutôt qu'ailleurs, c'est donc une des nombreuses, une des plus frappantes preuves que cette province était au rang des plus avancées, la plus avancée peut-être.

Ce n'est pas que le régime auquel il succédait et qui coexista avec lui, en gardant même la prépondérance jusqu'au seizième siècle, fût sans avantage. Ce régime était celui de la fieffé^ ou bail héréditaire. Il avait l'incontestable mérite de la durée. Cette circonstance ne saurait avoir été sans effet, aux mains de ces intelligentes et laborieuses populations, sur la production agricole et sur l'amélioration du sort de ceux qui se livraient à ce genre d'exploitation.

Plus flexible et plus libre, le bail à ferme ne devait pas moins être accueilli à ces titres mêmes comme un progrès.

Rien ne pouvait mieux s'accommoder aux conditions d'une propriété devenue plus mobile et aux intérêts des deux parties contractantes, demeurant juges de la convenance de maintenir leur association ou de la dissoudre.

Le système du bail à ferme trouvait déjà, et cette circonstance put peser d'un assez grand poids dans l'établissement de cette coutume, un précédent des plus importants en Normandie dans une grande quantité de terres appartenant au roi. Telles étaient les terres des vicomtes de Rouen, Pont-Audemer, Auge, Pont-de-l'Arche. Il est certain que de tels contrats entre particuliers commencent à se multiplier vers la fin du treizième siècle. Les textes en subsistent dans les cartulaires assez abondamment, et surtout dans les registres de tabellio*

nage. Ce qui frappe, c'est que déjà les baux sont faits à trois ans, à six, à neuf; terme au delà duquel ils se prolongent très rarement.

Ces baux présentent en outre certaines circonstances remarquables. Telle est l'avance fréquemment faite de capitaux par le bailleur au preneur qui en est faiblement pourvu. En ce cas, le propriétaire met à la disposition du fermier, des instruments de travail, du bétail, des semences, une foule d'ustensiles, dont les moindres comme les plus importants sont consignés, ce qui nous permet accessoirement, mais d'une manière bien intéressante, de nous faire par là une idée assez complète du matériel agricole de ces temps.

Voici encore une combinaison bien frappante en de pareils temps. On veut obtenir la plus grande somme de travail, de soins intelligents, d'avances nécessaires faites au sol. Que fait-on? On stipule — le fait n'est nullement rare — certains avantages en faveur du fermier qui rend la terre dans un état amélioré. On l'intéresse parfois au marnage des terres par un rabais sur le fermage. Cette clause est fréquente dans les temps de trouble et de souffrance. Au seizième siècle, dans la longue- période qui précède les guerres de religion, le fermier est tenu de marner sans compensation : c'est la preuve sans doute que les preneurs se font concurrence et que les bailleurs sont les maîtres du marché. Quant au payement, il a lieu tantôt en argent, tantôt pour une partie plus ou moins grande, en grain et en telle ou telle autre sorte de produits du sol. C'est le contraire au quinzième. Au seizième siècle, époque où l'argent

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afflue, on voit tendre à prédominer d'une mariière sensible le bail en numéraire.

Voici un autre fait qui nous paraîtra singulier, quoiqu'explicable aussi. Les fermiers sont souvent, dans la première période où s'établit l'usage des baux, j'entends avant la fin du quinzième siècle et le seizième siècle, des bourgeois des villes, des clercs, des prêtres. Comment des prêtres se font-ils fermiers? Le fait n'avait rien alors qui choquât. Cette location à bail des terres par des bourgeois et des clercs ne devient du reste un peu fréquente qu'après les temps malheureux; les paysans ont alors en général peu d'avances ; mais dans la dernière partie du quinzième siècle, et au seizième, les bourgeois et les clercs disparaissent de plus en plus du bail à ferme. Les paysans l'envahissent d'une manière croissante. Indice à peine aperçu d'une de ces révolutions obscures et profondes, qui attestent déjà de sérieux changements dans la condition des hommes, et qui en préparent de* plus grands encore I

On peut extraire de l'examen de ces baux plus d'ua trait qui intéresse les habitudes et les mœurs.

DifQcilement le propriétaire se résigne à devenir complètement étranger à son domaine. Une lui convient pas de ne devoir qu'au bon vouloir d^un fermier là faculté de venir, de temps en temps, en respirer l'air et en constater l'état. Le propriétaire normand est fier, un peu défiant. Ce qui ne serait qu'une tolérance, il le convertit en un droit. Dût*il ne demander qu'une hospitalité de vingt«quatre heures, il veut que cet engage^ ment soit <k)nsigoë par écrit. .

Tout coucher par écrit, c'est l'habilude de ce pays-là, habitude dès longtemps traditionnelle.

Citons quelques exemples, car les exemples seuls parlent un langage assez clair, assez fort, assez naïf pour nous remettre en présence de ces vieux temps.

En 1375, les religieuses de Longueville louent le manoir de Croisy pour 100 francs d'or. Il est stipulé que « hospitalité est due par le fermier au prieur et à ses gens pendant deux jours, et il leur fournira lit, linge, vesselle, bûche, chandelle, pain, potage, chair ou harens, eus, fromage, foin, avoine et litière. »

Le prieur, dom Jehan Asselin, en louant à bail le manoir de Saint-Pierre d'Autils, se montre plus exigeant; il aura <c sa chambre et une eslable, la moitié du colombier, des poissons de la mare et du vivier, les poires y. de Guievreville, de Caillouel et d'Angoisse, les pommes

de Passebon d. Sauf les poires d'Angoisse, dont le nom n'annonce rien de bon, Jehan Asselin songe à sa table. Un particulier, Jean le Sainties, retient son aller et venir, une salle en haut et une autre en bas, et les jardins de l'enclos; tel autre, un gourmet sans doute, se résene expressément les chapons.

Ces baux indiquent d'ailleurs toutes sortes de précautions prises par ces propriétaires et fermiers vis-àvis les uns des autres.

Les lîsques d'incendie sont prévus et réglés. Le fermier est rendu responsable de l'incendie qui ruine les bâtiments de son exploitation, quand on peut lui reprocher de la négligence, ou même simplement quand le feu n'a pas commencé en dehors de la clôture de la ferme.

En revanche, les risques qui résultent du brigandage ou de la guerre sont mis à la charge des propriétaires. On voit, dans le bail des religieux de Saint-Pierre-de- Conches, qui louent leur ferme de Yarengeville, en 1563, que si des grains étaient enlevés de la grange par des cas de force, les bailleurs seraient tenus de rabattre aux preneurs demi-franc d'or pour chaque mine de grain. Dans un bail avec les religieux de Saint-Wandrille, les preneurs stipulent que, s^ils étaient contraints de fuir, ils ne payeraient que pour le temps où ils auraient occupé la ferme.

Au temps des invasions anglaises, les maux qui proviennent des Anglais et d'autres ravageurs seront prévus comme tous les autres risques.

Vous lirez, par exemple, dans un bail fait par un particulier, pour dix acres de terre à Hauville, le 27 mars 1423 : <c S'il advient que dedans ledit terme les bœufs baillés au fermier pour le labour ou le harnois fussent perdus par Anglois, gens d'armes, brigans ou autres gens, le preneur n'en rendra rien. »

D'autres désastres, les inondations, la grêle, la mortalité sont prévues comme des causes de dédommagement pour le fermier qui prouvera en avoir éprouvé un réel détriment.