Weitth., l. I, p

4. A Strasbourg, par exemple, le propriétaire d'un fonds, area, Hofttàtte, le louait à perpétuité à celui qui voulait y élever une maison ; le premier était le Hofherr, seigueur foncier, le second le Hofsess, celui qui était assis sur le fonds ; ils étaient exactement dans les mômes rapports que le propriétaire d'un bien rural et son fermier héréditoire.

LA GRANDE PROPRIIÎTÉ. 229

au contraire, s'appliquaient à des terrains déjà cultivés, elles n'obligeaient plus à des améliorations, elles constituaient des fiefs censuels, feuda censualia, Erblehn. Du xii* siècle jusqu'à la fin du xiii*on disait en Alsace qu'on donnait les biens inperpetuum usum legitimœ hereditatis, in perpetuam hereditatem, zu eime rechien Erbe, eweliche zu rechtem Erbe; les biens étaient toujours appelés des héritages, hereditalesWdiV emphytéose même on n'entendait encore quelquefois qu'une location viagère ou à long terme; c'est ainsi qu'en 1260 le chevalier Gosselin, louant à vie un moulin du couvent de Saint-Arbogast, reconnut qu'il ne le posséderait que titulo emphyteusis , ce qui, à la vérité, impliquait aussi les conditions dont il sera parlé plus bas*. Pour dire qu'une emphytéose devait être perpétuelle, on avait soin d'ajouter le mot perpétua. Les plus anciens baux que nous ayons trouvés avec cette formule sont de 1313 ; il se peut qu'il en existe de plus anciens*. Quoi qu'il en soit, depuis lors on donna le nom d'emphytéose à toutes les locations perpétuelles. Le propriétaire d'un fonds en transmettait au preneur le domaine utile, c'est-à-dire le droit de pleine et entière jouissance ; il ne se réservait que le domaine direct *; en reconnaissance de ce dernier, le preneur acquittait une redevance et se soumettait à de certaines conditions, qui semblent avoir constitué le caractère le plus essentiel de l'emphytéose. C'étaient, comme déjà dans le code de Justiuien, le laudème, le droit de préemption en faveur du propriétaire et le retrait du bien en cas de non-paiement des cens.

1. Il ne TaiU pus se niHprendre sur lo sens de heredilas; tantôt c*est synonyme de propriété, patrimoine : Heredilnte* *eu proprielates, 1189 {Slroisb, Urkundenbueh, t. I, p. 61); proprieta* vel heredilas, dans le i< statut de Strasbourg, vers 1200 (0. c, p. 478); hona proprinaria seu hereUilaria, 1849 {Ib., p. f48). Tantôt le mot indique les biens loués à titre héréditaire : omnia bona sua lam propria quam he-

reditaria, 1840; agri qtiorum quidam sunt proprii, quidam heredilarii, Ii5i.

8. Le mot emphyteola est déjà dans des statuts synodaux de Strasbourg de 1851 : cuUores et inquiUni.., si Jus in re habuerint, ut emphyleotœ. Strnssb. Urkundenbueh, 1. 1, p. 869. Ducange, t. III, p. 41, Ta pour la première fois pour Tannée 1890.

4. Les notions do domaine direct et do domaine utile, étrangères à Tancienne emphytéose romaine, ne furent introduites. que par les glossateurs du droit.

Le laudemium, Ehrschatz, peut être assimilé à un impôt de mutation ; quand un bien loué héréditairement passait en d'autres mains^ soit par succession^ soit par vente ou de toute autre manière, le nouveau preneur payait au propriétaire une somme équivalant soit au cens entier d'une année, soit à la moitié de ce cens ; c'était un hommage qu'on lui rendait, pour honorer en sa personne celui qui avait le domaine direct du fonds ; de là le nom d'Ehrschafz, Ehrschatzung , census ad Aonorem ou honoris causa. Le possesseur pouvait vendre son droit d'usage, mais non le sol, qui ne lui appartenait pas; avant de vendre, il était tenu d'offrir ce dont il avait usé, la jouissance de la terre, les bâtiments qu'il y avait élevés, au propriétaire du sol; celui-ci, s'il le voulait, rachetait le domaine utile, en le payant moins cher que l'eût fait un autre acquéreur; c'est ce qu'on appelait son droit de préemption, Vorkauf. Il était permis aussi de faire donation de biens emphytéotiques ; celui qui les recevait se substituait au donateur pour l'acquittement des redevances *. Quand celles-ci n'étaient pas livrées après tin certain laps de temps, les biens faisaient retour au propriétaire direct, le tenancier perdait son droit d'hérédité. Enfin le bailleur promettait, pour lui et ses successeurs, de ne jamais élever le taux du cens ; le preneur s'engageait, pour lui et ses descendants, à bien cultiver sa terre ; s'il avait des biens personnels, il les faisait inscrire dans le bail titulo pignons scu hypothecœ; en cas de non-exécution du contrat, le propriétaire était autorisé à se saisir de ces gages ^, le fermier était traduit devant la justice civile, et si le bailleur était un établissement ecclésiastique, il prononçait en outre l'excommunication^.