DU RÉGIME HYPOTHÉCAIRE

Le système hypothécaire actuellement en vigueur en France repose sur deux principes fort sages, les plus avancés assurément en cette matière : le principe de la publicité et le principe de la purge. Ces deux principes sont écrits dans la législation française depuis 1 edit de 1,771. Il y a de grandes nations en Europe^ à commencer par l'Angleterre, qui n'en ont pas encore le bénéfice. Le principe de la publicité hypothécaire a pour objet de fournir à tout acquéreur de biens-fonds , ou à tout prêteur £ur hypothèques, le moyen de connaître les charges hypothécaires

qui pèsent sur le bien qu'il achète ou qui lui est offert en gage. Le bul de la purge est de permettre à uu propriétaire de rendre, lorsqu'il en a le désir et les moyens, sa propriété nette de toute créance hypothécaire.

Malheureusement, lorsqu'il s'est agi de régler l'application de ces principes salutaires , il s'est rencontré de graves difficultés, notamment en ce qui concerne les intérêts des mineurs et des femmes. A travers les complications de nos formes judiciaires , dans les remaniements opérés à des moments de crise, d'autres exceptions et restrictic-ns fâcheuses se sont introduites dans les articles de lois ou dans la jurisprudence. Et ainsi , en partant de principes excellents, on est arrivé à une pratique qu'on peut sans exagération qualifier de détestable.

Énumérons, en effet, les principaux inconvénients de notre système d'hypothèques.

i" L'absence de sécurité pour l'acquéreur ou le prêteur. — Elle résulte, soit de la possibilité d'un stellionat , d'une fraude ou d'une erreur, soit des divers privilèges reconnus parla loi, sans qu'aucun moyen soit offert à l'acquéreur ou au prêteur de démêler l'erreur ou la fraude . ou de découvrir les privilèges qui existent au moment de la vente ou du prêt.

Ces privilèges sont de diverses sortes : le Trésor jouit d'un privilège sur les biens des condamnés , et ce privilège a un effet rétroactif: il y a des privilèges de vendeur antérieur qui peuvent subsister sans que rien en constate l'existence. Il y a des privilèges . temporaires il est vrai , entre cohéritiers ; il y en a pour ce que les jurisconsultes appellent la séparation de patrimoines ; il y en a au profit des architectes , de certains fournisseurs , de* gens de service. Le mal n'est pas précisément que ces privilèges existent, quoiqu'ils ne soient pas tous également soutenables ; le mal est qu'il n'y ait pas de moyen légal, positif, de les reconnaître et de les évaluer à un moment donné. «Sous ce rapport, «dit M. Sévin du Mans, auteur d'un écrit intéressant sur la m;iw lière , les vices de noire système hypothécaire sont tels que, » rigoureusement parlant, il n'y a pas un propriétaire qui soit » certain de ne pas être évincé de l'immeuble qu'il possède; pas

» un prêteur sur hypothèques qui ait la certitude de ne pas » perdre jsa créance. » On conçoit rombien , par réaction , un tel état de choses est funeste au Tendeur ou à l'emprunteur (*).

2° Les hypothèques légales , c'est-à-dire secrètes. — Ce sont des hypothèques subsistant sans inscriptions , indéflnies , établies au profit du mineur sur tous les biens du tuteur, et au profit de la femme sur les biens du mari. Certes, les droits du mineur et ceux de la femme sont sacrés ; mais il y a lieu à rechercher s'il ne serait pas possible de les garantir sans retirer de la circulation , sans frapper de stérilité , sous le rapport du crédit , les biens du mari et ceux du tuteur. Il serait bon d'examiner pareillement si un excès de précaution en faveur des femmes ou des mineurs ne leur est pas préjudiciable. « Le Code actuel , dit » M. Sévin , a poussé si loin la solIicitude[pour les mineurs , que » la tutelle est devenue une charge effrayante. Aussi, lorsqu'elle » n'est pas forcée, n'est-elle acceptée que par ceux qui n'ont pas

(*) M. Decourdemanche cite plusieurs exemples d'acquéreurs ou de prêteurs dont les intérêts ont été compromis par les vices du régime hypothécaire actuel. En voici un qui est curieux :

« M. le comte de S. -A. possédait une maison au Mans. Il donna au vicomte de S. -A. pouvoir de vendre cette maison. Celui-ci substitue sa femme à ses pouvoirs.

» Le 24 septembre 1818, la vicomtesse de S. -A., se trouvant à Paris, vend la maison du comte de S. -A. à uu sieur Goguet.

» De son côté, par acte devant notaire du Mans, du 7 octobre suivant, le vicomle.de S.A., en vertu des mêmes pouvoirs, vend cette même maison à Jean Durand.

» Le sieur Goguet en avait déjà pris possession ; il s'absente et revient le 14 octobre.

» Dans cet intervalle, Durand s'était installé dans la même maison , dont il se croyait propriétaire; mais précisément le même jour, 14 octobre, des affaires l'avaient appelé en ville. Le soir il trouve la porte fermée, et ne peut rentrer chez lui qu'en escaladant le mur de derrière. Le i5, Goguet , à son tour, voit Durand lui refuser l'entrée.

» Ils se pourvoient tous deux devant les tribunaux.

» Chacun d'eux ignorait qu'il existât une vente autre que la sienne.

» Goguet, dont le titre était le premier en date, fut maintenu en possession à l'exclusion de Durand. »

(Arrêt delà Cour d'Angers du 11 novembre 1818. — Journal du Palais, tome lvi, page 4/3.)

» d'immeubles que puisse atteindre celte hypothèque tacite et » indéterminée. Les biens d'un tuteur deviennent en effet tout » aussi inaliénables que ceux d'un majorât; il se trouve frappé » d'une incapacité aussi complète que son pupille ; vous avez » deux incapables au lieu d'un. »

3° Les formalités longues et ruineuses imposées au prêteur pour arriver au recouvrement de sa créance, c'est-à-dire la procédure d'expropriation, et celle d'ordre qui concerne la répartition, entre les créanciers, du produit de la vente. — Ce» procédures peuvent durer deux Ans , quatre ans , six ans, Les frais qu'elles entraînent peuvent s'élever à un chiffre effrayant. Les causes de nullité , qui peuvent obliger à recommencer, y sont multipliées. Le préteur, qui avait compté sur l'intérêt de ses fonds , en est privé pendant un fort long délai , et durant ce même temps , il a en outre de fréquents déboursés à sa charge. Quant à l'emprunteur, il est rare que les frais de justice n'absorbent pas le reste de sa propriété. Singulier résultat d un système dicté pourtant par le désir de favoriser les propriétaires fonciers ! Le remède à ces divers inconvénients consisterait : ï° Dans des règlements qui rendraient obligatoire la constatation de tous les changements survenus dans la propriété , par suite de ventes, décès, jugements; qui définiraient les privilèges , et les rendraient apparents , de sorte que tout nouvel acquéreur, ou tout prêteur, pût vérifier l'état de la propriété qu il achète ou qui lui est donnée en gage. Il suffirait, pour cela , de rendre obligatoire, sous peine de nullité, le dépôt de certains actes aux bureaux d'hypothèques. Dans l'état actuel des choses , tout acquéreur peut obliger à se faire connaître, dans un délai de deux mois, sous peine de déchéance, tout possesseur d'hypothèques non inscrites, pourvu que ce soient des hypothèques légales, c'est-à-dire conservatoires des droits des femmes et des mineurs. Or, si la purge a puissance contre les femmes et mineurs, qui sont de tous les créanciers ceux que la loi a surtout en vue de protéger, pourquoi lui refuser puissance contre les droits non connus d'un vendeur précédent ou d'un créancier quelconque ? Et pourquoi la formalité de la purge ne serait-ello

accessible qu'à un nouvel acquéreur ? pourquoi serait-elle interdite à un ancien propriétaire ?

2° Dans l'adoption de moyens qui détermineraient les hypothèques légales, ou plutôt qui garantiraient les droits des femmes et des mineurs , sans entraver la propriété , et sans la soustraire aux transactions. A cet égard, ou pourrait introduire un régime analogue à celui qui subsiste en Angleterre, en donnant aux tribunaux le droit de contraindre, en cas de soupçon, les maris et les tuteurs à placer dans les rentes 5 p. o/o, on à la Caisse des Dépôts et Consignations, la valeur des propriétés appartenant aux femmes et aux mineurs (*).

3° Dans la simplification et l'abréviation des procédés d'expropriation et d'ordre.

Le régime hypothécaire des États-Unis varie avec les Etats. Dans la Pensylvanie et dans l'État de New-York , il est simple ; mais il suppose l'enregistrement de pièces qui, chez nous, paieraient des droits énormes, et qui, en Amérique , ne supportent qu'une taxe d'un à deux doll. (5 fr. 53 c. à io fr. 67 c).

On a proposé avec beaucoup de raison, ce me semble, d'ap peler la géométrie au secours de l'écriture , et de constater par dei plans tous les changements que subit la propriété. La conservation des plans du cadastre . qui est d'ailleurs nécessaire par d'autres motifs , et à laquelle cependant 011 a négligé de pourvoir jusqu'à présent , permettrait de réaliser celle idée à peu de frais. Les travaux de M. Decourdemanohe sur celle question sont d'un grand intérêt. Ses idées ont été mises en pratique dans la commune de Ghesnay ( Seine-et-Oise) , pour un délai de quinze ans , pendant lequel la terre y a éprouvé des mutations et des transfigurations multipliées, et l'épreuve paraît avoir été concluante.

L'état de la législation actuelle des hypothèques gêne toutes les transactions dont la terre est l'objet : dans certains cas , elle les rend impossibles. On sait à quel degré la divisiou du sol a été poussée en France depuis cinquante ans. Dans quelques localités, et notamment dans les enviions de Paris, on en est venu à ce

(*) Voir plus haut , Note 4o» pag«4Si.

point, non seulement que la culture à la charrue est abandonnée, et qu'il faut, comme il y a 3,ooo ans, cultiver à bras , mais aussi que la propriété ne peut plus supporter les moindres opéralions légales. H y a bon nombre de propriétés qui ne valent pas la peine dépasser un acte, et dont, par conséquent, la propriété a cessé de se constater légalement. Il y a des parcelles imposées à moins de 5 cent. Il y en a qui le sont à moins encore. Il y en a dont le revenu est moindre que le coût d'un avertissement du percepteur des contributions. Une parcelle, taxéeà 5cent. , vaut i5 à 20 fr. Or, dans l'état actuel des choses, pour opérer la purge , même incomplète , qui peut s'effectuer aujourd'hui , les frais s'élèvent à 8o fr. environ. De sorte que pour s'assurer, même imparfaitement, la propriété d'une de ces parcelles, il faut encourir une dépense quadruple de ce qu'elle vaut. Ceci explique pourquoi il se reconstitue si peu , je ne dis pas de grandes , mais de moyennes propriétés , d'une dimension suffisante pour que l'on y applique les bonnes méthodes agricoles (*).

Quant à l'influence économique directe d'une bonne législation hypothécaire, il est facile de la calculer. Il résulte des renseignements officiels fournis, il y a deux ans , par le directeurgénéral de l'enregistrement , que la somme des hypothèques dont est grevée la propriété foncière s'élève à n milliards 233 millious , non compris les hypothèques légales. D'un autre côté , il fut constaté , pendant l'enquête ouverte lors de la création de la Caisse Hypothécaire , que le taux de l'intérêt réel des prêts sur hypothèques variait de 5 à 12, et même à 1 5 p. 0/0. Le taux moyen ne paraît pas devoir être actuellement au-dessous

(*) D'après "un travail tout récent de M. Léon Faucher (Revue des Deux - Mondes) , sur l'état de la propriété en France, il y a dans la commune d'Argenteuil, près Paris, des parcelks de la contenance d'un demi-are, d'un quart d'are (2"', 5o sur 10 mètres), c'est-à-dire delà grandeur d'une chambre, et dont le revenu est de 9 c, 6c, 5 c, ce qui suppose uu impôt d'un centime. On voit souvent sur les affiches de vente, autour de Paris et dans les départements, des parcelles dont la mise à prix est de 6 fr., 8 fr., 10 fr. £t les frais indispensables pour que l'acquisition soit régulière sont de 1 10 fr. environ , y compris 80 fr. de purge.

de 8 p. o/o. A ce compte, la propriété foncière paierait une masse annuelle d'intérêts égale à 900 millions. Toute mesure qui amélio rerait la législation hypothécaire ferait disparaître une portion de cette énorme charge. Une réduction de 1 p. 0/0 sur le taux de l'intérêt produirait un dégrèTcment de 111 millions. C'est beaucoup plus, à coup sûr, que tout ce que la propriété foncière peut attendre d'un remaniement du budget.

Note 45. (Page 257.)