CHAPITRE VI. — De la jouissance des propriétés rurales

Avant la loi du 28 septembre 1791, la jouissance des propriétés rurales était soumise à une foule d'entraves. Indépendamment des restrictions imposées par les usages féodaux, les lois de police soumettaient les propriétaires aux bans de moisson, fenaison, de vendange, glanage, ehaumage , ratelage, grapillage et autres usages qui mettaient la propriété dans une espèce de tutelle des autorités locales. L'assolement forcé a quelquefois été prescrit par les autorités locales, mais en cette matière comme dans tous les cas de production, il est toujours plus conforme à l'intérêt général d'accorder aux producteurs la plus grande liberté. Leur intérêt les guidera toujours mieux que les actes souvent arbitraires de l'autorité.

La liberté restituée aux propriétaires ruraux, par la loi du 28 septembre 1791, emporte avec elle la faculté de se servir de tous les instrumens qui peuvent leur convenir, de faire la récolte quand bon leur semble, de disposer à leur gré des productions de leur propriété, d'avoir telle espèce de troupeaux qu'ils jugent convenable, en un mot de disposer avec toute latitude de leurs produits, en se conformant toutefois aux lois et réglemens de police.

Ce chapitre comprendra 1° le bail à ferme, 2° le bail à cheptel, 3° les mesures de police que l'intérêt des particuliers a exigées pour certaines récoltes.

Section Ire. — Du bail à ferme.

Règles générales.

On appelle bail à ferme celui des héritages ruraux, pour le distinguer du bail des pro-

f>riétés urbaines qui a reçu le nom de bail à oyer.

En général le droit de jouir d'un héritage n'appartient qu'à celui qui est propriétaire, ou a celui auquel un titre régulier confère la jouissance de ce bien, tels sont les usufruitiers, les usagers, et les preneurs à titre de bail. Quoique en règlegénérale le propriétaire de la choseait seul le droit d'en conférer et céder la jouissance, cependant comme dans la société chacun n'a pas l'administration de ses propres biens et qu'il a été nécessaire dans l'intérêt des mineurs, des interdits et des femmes mariées de confier à des administrateurs la

gestion de leurs biens, ces derniers seuls ont le droit de faire des baux des biens de leurs administrés.

Lorsqu'un fermier prend une ferme à bail, il doit donc faire examiner les titres de propriété du bailleur, car s'il n'était pas propriétaire, s'il» n'avait qu'un droit résoluble ou contesté, le fermier ne devrait pas accepter le bail, car son droit s'évanouirait avec celui du prétendu propriétaire.

Le bail serait également nul s'il avait été fait par le propriétaire privé de l'administration de ses biens, sans l'assistance de ceux que la loi charge de les diriger.

Enfin lors même que ces baux seraient faits par les véritables administrateurs, ils ne pourraient obliger les femmes mariées ou leurs héritiers, les mineurs devenus majeurs, les interdits en cas de résipiscence, les communes, hospices ou autres établissemens publics pour les baux consentis par les maires, économes et autres administrateurs, que pour le temps qui resterait à courir soit de la première période de 9 années, si les parties s'y trouvaient encore , soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le fermier n'aurait que le droit d'achever la période de neuf années dans laquelle il se trouverait ( C. c. 171, 481, 450, 509, 1429, 1430, 1718; loi du 5 février 1791; loi du 16 messidor an VII, art. 15 arrêté des consuls du 7 germinal an IX). Les baux de neuf ans et au-dessous que ces administrateurs auraient passé ou renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant, seraient sans effet, à moins que leur exécution ne fût commencée avant la fin de leur gestion.

L'usufruitier est soumis aux mêmes obligations (C. c, 595). A l'égard du simple usager, il ne peut céder son droit et doit jouir par lui-même (C. c, 630, 631).

L'intérêt de notre agriculture fait un devoir de modifier ces différentes dispositions. Il faut permettre aux administrateurs de faire des baux beaucoup plus longs, en prenant les précautions nécessaires pour que les droits des incapables ne soient pas compromis.

Le bail peut être fait verbalement ou par écrit.

§ Ier — Pu bail verbal.

Le contrat de bail n'exige aucune formalité

et peut être fait même verbalement, et alors les conditions en sont réglées par l'usage des lieux et les dispositions des lois.

Cependant lorsque le bail n'est que verbal et qu'il n'a reçu aucun commencement d'exécution, c'est-à-dire lorsque le fermier n'a encore fait aucun acte de prise de possession, la preuve ne peut en être faite par témoins, quelque modique crue soit le prix du bail et lors même qu'on alléguerait qu'il y a eu des arrhes données. Mais s'il existe un commencement de preuve écrite, c'est-à-dire un écrit émané de celui qui nierait le bail, lequel écrit rendrait probable le fait allégué, la preuve testimoniale pourrait alors être admise.

En tous cas, le serment peut être déféré à celui qui nie le bail ( C. c, 1715).

S'il y a eu prise de possession, et qu'il y ait seulement contestation sur le prix du bail, les quittances font foi s'il en existe. S'il n'en existe pas le propriétaire est cru sur son affirmation, sauf le droit réservé au fermier de requérir une expertise, auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré (C. c, 1716 ).

Le bail à ferme fait sans écrit a cela de particulier qu'il est censé fait pour tout le temps nécessaire pour que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé. Mais la durée est-elle alors proportionnée à celle de l'assolement au moment où le fermier entre en jouissance, ou bien à celui qu'il adopte ? Nous pensons que l'intérêt de l'agriculture doit faire décider la question en faveur du fermier, et que s'il adoptait l'assolement quinquennal ou septennal sur ses terres lors même qu'il ne serait pas en usage dans le pays , le bail verbal devrait durer 5 ou 7 ans, car il n'aurait épuisé qu'après cet espace de temps la rotation d'assolement qu'il aurait adoptée, et l'art. 1774 du Code civil lui donne droit de profiter de tous les fruits, de toutes les soles.

Cette décision paraîtra peut-être rigoureuse aux jurisconsultes, mais elle est conforme aux intérêts de l'agriculture.