DU* BAIL A FERME

i°. Droits et obligations du bailleur.

Du bail écrit.

Si le bail est écrit, les conditions en sont réglées par l'acte gui a été dressé. Si 'cet acte est sous seings privés, il doit être fait en autant d'originaux qu'il y a de parties contractantes. Ainsi, s'il n'y a d'autres parties que le propriétaire et le fermier, il suffit qu'il soit fait en double; s'il y a une caution qui intervienne, il doit être fait triple, et lorsque plusieurs personnes ont un même intérêt, il suffit d'une seule copie pour toutes celles dont l'intérêt est le même; un mari et une femme, plusieurs co-héritiers ou co-propriétaires n'auront besoin que d'une seule copie. Le bail est un acte fort important; lorsqu'il s'agit d'un grand corps de ferme, il doit être fait avec le plus grand soin. 11 vaut mieux le faire dresser par un notaire, parce qu'il acquiert alors ce qu'on appelle l'exécution parée ; c'est-à-dire le droit d'en poursuivre l'effet de piano, sans avoir recours au tribunal, et sans être obligé de subir les délais de Ja justice. Lorsque le bail est écrit, sa durée est toujours fixée par l'acte même.

Le bailleur est tenu de délivrer au pre-

i neur la chose louée au temps convenu, de l'entretenir en bon état de grosses réparations qui surviennent pendant la jouissance ; le fermier n'étant tenu ordinairement et sauf stipulations contraires, que des réparations locatives, et n'étant obligé de faire les réparations plus importantes que lorsqu'elles ont été occasionnées par le défaut de réparations locatives. Nous indiquerons par la suite dans la partie administrative quelles sont les réparations locatives. Enfin il est tenu de faire

i jouir paisiblement le preneur pendant la du-

| rée du bail (C. c., 1719 et 1720).

Le bailleur, dès qu'il a livré la jouissance de sa chose pendant un temps déterminé , ne peut plus en changer la forme; ainsi il n'a pas le droit pendant la jouissance de convertir un pré en bois, une prairie en terres labourables, ni de faire pendant la durée du bail aucuns travaux qui puissent gêner la jouissance du fermier, à moins que ce ne soit des travaux urgens qui ne puissent être dif-

S férés , car dans ce cas le fermier serait tenu de les souffrir sans indemnité, pourvu qu'ils ne durent pas plus de quarante jours. (C. c., 1724).

Le bailleur n'est tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, que lorsqu'ils prétendent quelque droit à la propriété, par exemple , lorsque la ferme ou une partie des terres qui en dépendent sont revendiquées par un prétendu propriétaire ou fermier. En ce cas, le fermier a droit à une indemnité proportionnée au préjudice qu'il éprouve, pourvu toutefois qu'il ait dénoncé le trouble au propriétaire en temps opportun ( C. c, 1726); mais si le trouble est occasionné par des personnes qui ne prétendent aucun droit de propriété ou de jouissance sur la chose louée, le bailleur n'est plus tenu de garantir le fermier du trouble, sauf à ce dernier à les poursuivre en son nom personnel ( C. c, 1725).

2°. Droits et obligations du preneur.

Le preneur a droit de céder son bail en tout ou en partie, si cette faculté ne lui a pas été interdite (C. c, 1717). Il lui est dû garantie pour tous les vices ou défauts cachés qui empêcheraient l'usage de la chose , lors même que le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. Par exemple, si les terres étaient sujettes à des inondations périodiques, qui rendraient la culture impossible. S'il résultait même de ces vices ou défauts Quelque perte pour le preneur, le bailleur devrait l'indemniser; ainsi dans l'exemple ci-dessus, si les inondations avaient détruit les semences du fermier, le bailleur devrait lui en rembourser les frais (C. c, 1721).

Le fermier doit user de la chose louée en bon père de famille, c'est-à-dire employer chaque chose aux usages auxquels elle est destinée; ne pas convertir, par exemple, les appartemens en greniers, les magasins en écuries; et apporter au contraire a la conserva-

2G0 • LEGISLATION RURALE

lion des choses les soins d'un bon père (Ce,

1728 ). Il doit réparer les dégradations qui résultent de l'usage de la chose, excepté toutefois Jes objets détruits par vétusté ou force majeure. S'il a été fait un état de lieux, il doit les rendre tels qu'il les a reçus d'après l'état ; et s'il n'en existe pas, il est censé les avoir reçus en bon état , sauf la preuve contraire.

Le fermier doit cultiver en homme de bien, garnir sa ferme d'ustensiles aratoires , de bes

Liv. VI,

Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par quelque maison ou ferme voisine (Ce, 1733 ).

Les pailles et fumiers sont considérés comme faisant partie d'un domaine rural (C. c, 524). Le fermier n'a pas le droit de les détourner ni de les vendre, mais il est

tiaux et autres objets nécessaires à son ex- tenu de les consommer sur le terrain même

ploitation; engranger dans les lieux à ce destinés; diriger son domaine comme un cultivateur intelligent qui tire de ses terres tous les produits quelles peuvent fournir

qu'il tient à bail; cependant si ces fumiers n'étaient pas tous nécessaires à ses terres, soit parce que le genre de ses cultures ne l'exigerait pas, soit parce qu'il aurait d'autres

sans s'épuiser; fumer et ensemencer en temps , moyens de les fumer, le parquage de «omet saisons convenables, et exécuter avec pro- i breux troupeaux, par exemple, il n'y aurait

bité toutes les clauses de son bail.

pas lieu a exiger rigoureusement la conver-

Une autre obligation non moins impérieuse : sion des pailles en fumier. Le fermier sortant du fermier, c'est de payer exactement les fer- i doit laisser les pailles et engrais de l'année, mages à leurs échéances; ce paiement doit c'est-à-dire ceux faits journellement après être fait au lieu désigné par le bail. Si le bail qu'il a semé sa dernière sole de blé, s'il les a est verbal ou qu'il n'y ait pas eu de désigna- reçus lors de son entrée en jouissance; s'il ne tion, le paiement devra être fait au domicile , les°a pas reçus, le propriétaire peut toujours du fermier, surtout si ce paiement devait i les retenir sur estimation (C c, 1777). avoir lieu en nature de grains et autres pro- j Le fermier sortant doit offrir à celui qui duits du sol, qui exigeraient des frais de voi- , lui succède toutes les facilités pour les trature; s'il a été convenu que le paiement se- j vaux de l'année, et réciproquement le ferrait fait au domicile du bailleur, ce dernier j mier entrant doit laisser a celui qui sort les ne peut pas rendre cette condition plus oné- logemens et facilités pour la consommation reuse en allant demeurer plus loin. Dans ce j des fourrages et les récoltes restant à faire; cas il devrait désigner un lieu à la même dis- ! en tous cas les fermiers entrant et sortant tance où le paiement serait fait, à moins | doivent se conformer à l'usage des lieux

toutefois qu'il n'eût été stipulé par le bail que le paiement serait fait au domicile du bailleur quel qu'il fût, et alors même qu'il viendrait à en changer par la suite; car dans ce cas cette clause devrait recevoir son exécution (C c, 1728).

Pour éviter des contestations sur des différences minimes relatives à la contenance de la ferme, la loi a décidé qu'il n'y aurait jamais lieu à augmentation ou diminution du prix du bail , pour différence de mesure entre la contenance réelle des terres louées et celle déclarée au contrat, qu'autant que la différence serait d'un vingtième en plus ou en moins, sauf le droit réservé au fermier de se désister du contrat toutes les fois qu'il y aurait lieu à augmentation de prix (C. c.a\ 1619, 1620 et 1765).

La loi met encore au nombre des devoirs du preneur l'obligation d'avertir le proprié-

Souvent on stipule la contrainte par corps contre les fermiers pour le paiement des fermages des biens ruraux; elle ne peut être ordonnée que lorsqu'elle a été formellement stipulée. Toutefois le juge peut la prononcer contre les fermiers et colons partiaires sans stipulation, faute par eux de représenter à la fin du bail le cheptel de bétail , les semences et instrumens aratoires qui leur ont été confiés, à moins qu'ils ne justifient que le déficit de ces objets ne provient pas de leur fait (C c, 2062). Dans ce cas le temps de la détention est fixé par le jugement qui la prononce ; elle ne peut être moindre d'un an , ni excéder cinq ans ( loi du 17 avril 1832, art. 7 ).

Z°.Du colon partiaire.

Celui qui cultive sous la condition d'un

taire des usurpations qui pourraient être partage de fruits, est tenu des mêmes obli-

commises sur le fonds, et punit cette négligence par des dommages -intérêts (C c, 1768). Le preneur doit aussi souffrir les réparations, pourvu qu'elles ne durent pas au-delà de 40 jours , autrement il a droit à une indemnité ; mais si ces réparations étaient de telle nature qu'elles rendissent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du fermier et de sa famille, il pourrait demander la résiliation du bail (C c, 1724).

Le fermier est encore tenu des dégradations survenues pendant sa jouissance , à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute (C c, 1732). Il est également tenu de celles commises par ses enfans, par ses valets et pâtres, ainsi que par les personnes de sa maison ou de ses sous-locataires (C c., 1735).

gâtions cme le fermier; cependant, comme la convention qui est faite avec lui est basée principalement sur la considération de sa personne comme cultivateur, il ne peut ni sous-louer ni céder son exploitation, a moins que cette faculté ne lui ait été réservée. En cas de contravention, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance, et le colon peut être condamné aux dommages-intérêts (C c, 1763 et 1764).

Le colon , toutes les fois qu'il éprouve une perte de fruits , lors même qu'ils sont détachés de la terre, a le droit de faire supporter au propriétaire sa part dans la perte, pourvu toutefois qu'il ne fût pas en demeure de lui délivrer sa part de récolte, car alors le retard constituerait une faute qui ferait supporter la perte au colon seul (C c, 1771).

CDAP. 6e.