TOME IV

ADMINISTRATION RURALE

quelconque ou pour tous les travaux de culture d'une forme, fait connaître le nombre des uns et des autres dont les services sont nécessaires pour exécuter ces travaux, quand on connaît le nombre de jours de travail d'une année.

Les travaux de culture étant transformés en journées de travail d'hommes et d'animaux, il ne s'agit plus que d'évaluer celles-ci en argent, c'est-à-dire à déterminer le prix de leur travail journalier.

Ce prix varie nécessairement suivant les pays et dépend de celui des objets de consommation, de l'activité, de l'énergie des travailleurs et de la longueur de la journée de travail pour les hommes et du prix d'achat, de la vigueur et de la durée du service pour les animaux. La plupart du temps ce prix, pour les uns comme pour les autres, est conuu et bien établi dans une localité, mais il vaut mieux savoir le calculer sur les élémens que l'enquête faite sur les lieux a dû fournir, et comme nous l'enseignerons dans le titre suivant.

2° Les frais pour le logement des récoltes, celui des travailleurs et des bêtes de trait, sujet qui va nous occuper dans le paragraphe suivant.

3r' Enfin certains menus frais pour travaux dans les prairies, étaupinage, entretien des fossés d'écoulement des eaux, etc., sur lesquels il est difficile de donner des principes généraux, et qu'il faut évaluer sur le lieu même ou suivant les besoins.

Tous ces calculs étant opérés, on est alors en état d'établir en argent le produit net de la production végétale sur un domaine, ainsi que nous en donnerons un exemple à la fin de ce chapitre.

2° Des frais pour la jouissance des bâtimens ruraux.

Les bâtimens ruraux qui servent à l'agriculteur à mettre ses récoltes à l'abri de l'intempérie des saisons et des déprédations, à loger et tenir chaudement ses bêtes de travail et de rente, et enfin à l'habitation de sa famille et des individus qui le secondent dans ses travaux , ont pour lui une utilité réelle et lui rendent un service dont il ne peut se passer.

L'établissement et la construction de ces bâtimens ayant nécessité des avances capitales, leur jouissance ne saurait être gratuite , et puisque c'est la production agricole qui oblige d'avoir recours à leurs services , c'est à elle aussi à rembourser les frais annuels qu'occasionne cette jouissance.

Ces frais , aussi bien que tous les autres , doivent donc, dans l'estimation de la valeur vénale ou locative d'un domaine, être évalués et soustraits du produit brut pour établir le produit net de l'établissement.

Il y a deux méthodes pour faire ce calcul. Tantôt les frais de la jouissance ou le prix du service des bâtimens sont réunis en une seule somme qu'on retranche du produit brut total de toutes les branches de revenu de la ferme; tantôt, au contraire, on les évalue pour chaque nature ou portion distincte de bâtimens et on porte ces fractions au compte du

service auquel ces portions de bâtimens sont affectées. Ainsi, le produit brut des cultures est chargé de rembourser les frais de location des granges et greniers pour loger les récoltes, des écuries ou étables pour les animaux de travail, des hangar* pour lés instrument, des lieux d'habitation pour les aides employés aux travaux de culture, etc., et celui des bêtes de rente d'acquitter ceux des étables, porcheries, basse-cour, etc. C'est ce dernier mode que nous adopterons, connue plus commode dans les calculs d'évaluation.

Indépendamment de plusieurs circonstances qu'il est nécessaire de prendre en considération dans l'examen des bâtimens ruraux d'un domaine et dont nous nous occuperons dans un chapitre particulier, ceux-ci ont une valeur d'utilité qui se mesure en grande partie par l'étendue superficielle qu'ils recouvrent et par leur capacité intérieure. Cette superficie ou cette capacité doivent avoir exactement J'élendue nécessaire pour que le service du fonds puisse se faire avec aisance et commodité. Une étendue supérieure à celle qu'exige le fonds est sans valeur aux yeux de l'agriculteur éclairé , et ce serait en pure perte qu'il mettrait pour cet objet, à la charge delà production, un excédant de frais qu'elle ne doit pas supporter et qui résulte uniquement d'un mode vicieux d'administration ou de l'ignorance des principes économiques.

La même règle s'applique aussi au mode de construction des bâtimens; si ceux-ci ont été établis avec une solidité superflue, s'ils ont été construits ou décorés avec luxe, l'acquéreur ou le locataire d'un fonds rural ne peut pas raisonnablement rembourser au vendeur ou au propriétaire les frais ou les intérêts d'une spéculation aussi contraire aux principes d'une bonne administration, et, en thèse générale, on ne doit porter dans une évaluation immobilière à la charge de la production pour jouissance des bâtimens, qu'une somme égale à celle qu'on paierait communément dans le pays pour la jouissance de constructions de ce genre, remplissant le but auquel elles sont destinées de la manière à la fois la plus parfaite et la plus économique.

En cherchant à analyser les divers élémens qui composent le prix du service annuel des bâtimens ruraux, on trouve qu'on peut les réduire aux 4 suivans.

1° Les intérêts des sommes avancées pour la construction et qui varient suivant le pays et les circonstances, depuis 2 et 2 1/2 jusqu'à 5 p. 0/0.

2° Le fonds d'amortissement qu'on doit prélever annuellement pour le rétablissement du capital périssable engagé dans les bâtimens, et pour rétablir et reconstruire ceux-ci à l'époque où l'on prévoit que le temps les aura mis hors de service. Ce fonds d'amortissement se calcule ordinairement d'après la durée probable des constructions, et est évalué à la 100«, 150e ou 200e partie du capital avancé, suivant que celles-ci sont présumées devoir durer 100, 150 ou 200 ans,

3° Les frais d'entretien et de réparation des bâtimens , qu'on évalue en moyenne à 1/3 p. 0/0 du capital de construction.

4° Les frais d'assurance qui suivant le genre de construction, les circonstances, le mode

cnAP. 2e.

des assurances, etc., peuvent s'élever dt

à 1 p. 0/0 de ce même capital.

D'après ce que nous venons d'exposer, on voil que pour être à même d'évaluer le prjx du serviee des bàtimens ruraux il faut, flans l'examen préalable d'un fonds, avoir reeueilli des renseignemens exacts sur les objets suivans :

1° Le mode le plus économique de construction et celui qui remplit le plus complètement le but désiré pour chacune des espèces de bàtimens affectes à un serviee particulier. On acquiert cette connaissance, en visitant les établissemens ruraux qui sont voisins , en se procurant des devis de construction qui peuvent servir de modèle, et en consultant des architectes ou des experts.

2° Le prix de construction pour chacune de ces espèces de bàtimens, ce qui exige qu'on connaisse le prix de tous les matériaux dans la localité, la quantité de ceux-ci qui peuvent entrer dans un bâtiment, le prix de la journée de travail des ouvriers et le volume des matériaux qu'il peut mettre en œuvre clans une journée, etc. On peut, de mêmequeprécédemment, s'informer du prix d'une construction neuve du genre de celle qu'on regarde comme lapins économique ou en faire établir un devis par un architecte. Nous reviendrons nécessairement surce sujet lorsque nous traiterons des constructions rurales; mais ppUr ne pas laisser nos lecteurs dans le vague et leur offrir une méthode approximative et simple d'évaluation, nous dirons ici que dans les pays où l'agriculture est bien entendue, l'expérience paraît avoir démontré que les bàtimens ruraux, qui doivent toujours être quant à leur étendue dans un rapport constant avec le volume des récoltes ou le nombre des animaux qu'ils sont destinés à loger, peuvent être établis convenablement pour une somme équivalente, suivant la solidité, à 120 ou 136 p. 0/0 du produit brut du domaine en grains, fourrages, racines et tubercules, à l'exception des plantes industrielles, et que cette somme se répartissait ainsi, savoir :

Pour les granges . . . . 35

ESTIMATION DES DOMAINES RURAUX

Pour les grer

à grains et hangars 12 à

Pour les étantes, bergeries et écuries 73 à

Total. 120 à 136

3„ La durée des bàtimens. Les informations qu'on prend sur le mode et sur le prix de construction des bàtimens ruraux du pays doivent faire aisément connaître la durée de ceux qui sont entretenus avec soin; nous donnerons au reste, dans le tit. IV, quelques détails à cet égard, qu'on peut consulter.

4° l'étendue que doit avoir chaque portion de bâtiment pour le service auquel on le destine. C'est un sujet qui nous occupera dans le chapitre III du titre III; c'est là qu'on trouvera ce que nous nous proposons d'en dire dans cet ouvrage.

5 " Enfin le taux de l'intérêt des capitaux engagés dans des bàtimens ruraux et les frais d'assurance dans la localité.

Afiu de mieux faire comprendre ce que nous avons dit, nous allons donner quelques exemples.

Supposons qu'il s'agit d'évaluer dans un pays les frais du logement de 30 bêtes de travail, de taille ordinaire; l'expérience a démontré qu'il faut h chacune d'elles, y compris la sellerie, la chambre au coffre à avoine et au haehe-pailleet le magasin à fourrages , 10 met. carrés de surface ou pour les 30 bêtes 300 met. de superficie de bàtimens.

Pour satisfaire à ce besoin, on pourra construire un bâtiment de 11 mètres de largeur, 31 de longueur, et dont les murs auront 2 met. 80 de hauteur.

Dans le pays , un bâtiment de cette dimen» sion, construit en maçonnerie de moellons et à mortier de sable et chaux, lorsque les murs ont 50 centimètres d'épaisseur en élévation et 86 dans les fondations, que celles-ci ont 1 met. de profondeur et que le tout est en matériaux neufs, donne lieu aux frais suivans :

met. cubes de peur fondation

terrasse et déblais frà 75 c. le met. c. 63 met. carrés de murs en maçonnerie de 50 centimèt, d'épaisseur, à6fr. te met. 1,410 met. carrés de murs en fondation de 86 centimèt. d'épaisseur, à 6 fr. 50 c.

le met 546

met. cubes de pierres de taille, compris la taille et la pose, à 60 fr. le mètre cube. . 120

met. carrés hourdés et enduits pour une cloison, à 2 fr. le mètre carré. . 66 met. cubes de bois pour charpente, compris la mise en œuvre et la pose ,

à 70 fr. le stère 2,450

met. carrés de couverture en tuile,

à 5 fr. 25 c. le met. ..... 1,410

met. carrés de menuiserie pour portes et fenêtres, à 6 fr. le met. ... 72

kil. de fer, au prix moyen de 1 fr. 50

le kil 135

met. carrés de pavage, à 3 fr. le m. . 900 Total

En admettant qu'un pareil bâtiment peut durer 100 ans, que les intérêts du capital sont à 5 p. 0/0, les frais de réparations de 1/3 et ceux d'assurance de i p. 0/0 de ce même capital , on aura pour le détail des frais qui doivent être à la charge de la production végétale, savoir :

Fonds d'amortissement, 1/100° du capital (1) 71 62

Intérêts à 5 p. 0/0 id 358 12

Réparations annuelles à l/3p.0/0/d. 23 87

Assurances à 1 p. 0/0 id 71 62

Ainsi c'est une somme de 525 fr. 23 c.

qui

(l) Celte manière de calculer le fonds d'amortissement destiné à la reconstruction des bàtimens, lorsque ceux-ci deviendront hors d'usage et tomberont en ruines, est simple et facile à déduire , mais elle manque d'exactitude, parce que l'on doit supposer qu'un propriétaire prévoyant place ce fonds d'amortissement, et en cumule les intérêts. On ne doit donc raisonnablement porter au compte de la production , 1° , pour la lra année, que la somme qui au bout de 100 ans doit, avec les intérêts composés, rétablir le capital primitif;

ADMINISTRATION RURALE

doit être annuellement déduite du produit brut du compte des cultures, pour frais du logement de 30 bêtes de trait, c'est-à-dire 1 fr. 75 c. par mètre superficiel de bâtiment, ou 17 fr. 50 c. environ par chaque tête d'animal et par an.

Si, au lieu d'établir les murs en maçonnerie, on construisait dans le pays des bâtimens en pisé, recouverts en chaume, et dont la durée ne fût que de 80 ans, on trouverait alors, en supposant que des murs de pisé ne coûtent, avec une épaisseur de 85 centimètres , que 3 fr. 50 c. le mètre carré, et qu'on peut faire dans ce cas sur la charpente du toit et sur la couverture une économie de 1,300 fr., une différence totale sur les frais de construction de 2,129 fr., c'est-à-dire qu'ils ne s'élèveraient qu'à 5,033 fr.

Dans ce cas, les frais à la charge de la production seraient donc, en portant les réparations annuelles d'un iDâtiment en pisé et en chaume à 10 p. 0/o du capital, de 415 fr. 22 c. ou de 1 fr. 38 c. par mètre superficiel et 13 fr. 84 c. par tête d'animal et par an.

On établit de la même manière le prix du logement annuel de chaque tête de bétail de rente, dans le système de construction le plus économique du pays. Quand on aura calculé la superficie que réclame chacune suivant son espèce, sa race et sa taille.

La même méthode s'applique aussi aux granges et autres parties de bâtimens destinées à loger des récoltes, des instrumens de travail, etc.; seulement il faut faire attention que ces constructions peuvent encore être établies à meilleur compte que les précédentes, puisqu'il ne s'agit ici que de garantir les objets contre l'humidité et les déprédations, et non pas de les maintenir, comme les animaux, dans une température douce et chaude dans la saison rigoureuse de l'année.

Les expériences des agriculteurs économistes ont prouvé qu'une masse de céréales, telle qu'on la récolte sur les champs et qui donne un quint, met. de paille, exigeait, grain et paille, une capacité d'environ 1 mètre cube pour être engrangée. Supposons donc ici qu'il s'agit d'engranger annuellement une récolte de céréales fournissant 4,000 quintaux métriques de paille. C'est une capacité de 4,000 mètres cubes qui sera nécessaire. Une grange de 80 mètres de longueur, 10 de largeur et 5 de hauteur moyenne, pourra donc remplir ce but. Dans le pays où l'on veut former un établissement, un bâtiment de cette grandeur, construit en pisé, recouvert en chaume, coûte, je suppose, 4,700 fr.; sa durée est de 60 ans et les frais annuels d'entretien s'élèvent à 1

1/4 p. 0/0. Avec ces données on fera le calcul suivant :

Fonds d'amortissement pour 60 ans.

Intérêt du capital à 5 p. 0/0. . . . Frais d'entretien et de réparations

Frais d'assurance à 1 p. 0/0. . . .

Total. 419 08

Ainsi c'est une somme de 419 fr. 08 c. qui doit être portée annuellement en débit au compte de la production végétale, ou une somme de 10 fr. 48 c. par 100 quintaux métriques de céréales récoltées.

Un quintal métrique de foin de prairie naturelle et de diverses plantes fourragères occupe aussi, à fort peu près, une capacité d'un mètre cube.

L'évaluation des frais que les bâtimens d'habitation de l'entrepreneur et de sa famille font peser annuellement sur la production s'établissent de la même manière que précédemment. On s'informe de ce qu'il en coûte dans le pays pour loger convenablement une famille de même condition et composée du même nombre d'individus que celle de l'entrepreneur, et c'est cette somme qui sert de base aux calculs quand les bâtimens ont l'étendue suffisante. Les frais à la charge de la production sont ensuite répartis par tête d'individus prenant part aux travaux de l'établissement et portés aux dépenses du service dont ils sont chargés.

Si les bâtimens d'exploitation ou d'habitation n'avaient pas l'étendue suffisante, on établit de la même manière que ci-dessus le décompte des frais annuels auxquels donneraient lieu des bâtimens suffisamment grands s'ils existaient sur la ferme, et on répartit ces frais par tête de travailleur ou d'animal et par quintal de récoltes; puis on ne porte au compte de la production que les frais pour le logement du nombre d'individus, de bestiaux ou de quintaux de récolte que ces bâtimens peuvent recevoir.

Les frais auxquels donne lieu la jouissance des bâtimens sont souvent confondus avec le prix du fermage dans la location à bail des biens ruraux ; mais ils n'en sont pas moins à la charge de la production agricole, et on doit savoir les calculer pour ne pas payer cette jouissance au-delà de ce qu'elle vaut.

Section IL — De la production animale.

Puisque dans l'économie raisonnée de l'agriculture il né peut y avoir en général pro-

2° pour les années suivantes , que les intérèls croissans de cette somme. Or, dans l'exemple que nous avons choisi , une somme de 54 fr. 46 c. , placée la lre année de la construction , aura au bout de 100 ans , avec les intérêts composés , rétabli le capital primitif ou 7,162 fr. 50 c. La formule que nous donnons pour les personnes qui connaissent les calculs algébriques , et qui fait connaître la somme x qu'il faut ainsi placer à intérêts com-

posés, est x zr dans laquelle A est le capital primitif ou le prix de construction des bâtimens,

(î +m)" m le taux de l'intérêt exprimé en 100 es, n le nombre d'années de la durée des constructions. La même formule sert à faire connaître l'intérêt annuel que doit payer la production en lui donnant la forme A ~ x (l -\- m)n, où A est alors l'inconnu et x la somme primitive d'amortissement ou 54 fr. 46 c. En effet , supposons qu'on veuille savoir quel est cet intérêt au bout de 60 ans de construction de bâtimens , on aura par la formule Azr 54 46 (l -h a',)6°, ou A — 1,022 fr. 20 c. , dont l'intérêt à 5 p. 0/0, ou 51 fr. 11 c, est la véritable somme qui doit être portée à la charge de la production. On peut réduire cette formule en table pour connaître la somme à porter ainsi annuellement au fonds d'amortissement.

C1ÏAP. 2e.

ESTIMATION DES DOMAINES RURAUX

duelion de denrées utiles à L'homme, sans être obligé de rendre continuellement à la terre, par des engrais, la richesse que lui enlèvent les récoltes, il s'agit en définitive de savoir comment on pourra se procurer au meilleur compte possible et en quantité convenable les engrais qui doivent entretenir l'activité de la production. Ce problème est assez facile à résoudre dans certaines localités où l'abondance des engrais permet de les obtenir à bon marché; mais dans la plupart des cas, c'est l'agriculteur lui-même qui est obligé de produire sur le lieu même de son exploitation les engrais dont il a besoin.

Cette production d'engrais ayant lieu, comme tout le monde le sait, par la conversion en fumier de certaines plantes, racines ou tubercules que le cultivateur produit à dessein pour alimenter un certain nombre d'animaux domestiques qu'il entretient à cet effet sur sa ferme, ceux-ci peuvent être considérés comme de véritables consommateurs étrangers qui reçoivent du fermier, sous certaines conditions, les plantes et racines fourragères qu'il a produit et qui lui rendent des engrais et des produits en échange.

Envisagée sous ce point de vue, la production des engrais se réduit donc à connaître quelles sont les espèces ou les races de bestiaux qui offrent les conditions les plus avantageuses pour opérer la conversion des végétaux de la ferme en fumier. Mais comme dans les calculs d'évaluation du produit net d'un fonds rural les engrais ne fournissent pas une recette qu'on puisse porter en ligne de compte, on fait abstraction de leur valeur et du prix auquel ils reviennent, et on établit d'une autre manière le compte de la production animale.

Ce compte se compose nécessairement d'avances faites pour se procurer les animaux, instrumens de la conversion des fourrages en fumier, et des frais que réclame leur entretien et de recettes résultant de la vente de leurs produits ou de leur dépouille; on se sert de 2 méthodes pour balancer les premières par les secondes et connaître le résultat définitif de cette balance. Tantôt on charge, au prix du marché , le compte de la production animale de >i valeur des pailles et fourrages consommés, en portant une somme égale au profit de la production végétale; tantôt au contraire on se contente de porter sur ce compte les frais qui résultent des intérêts des sommes avancées pour l'acquisition des animaux ou pour leur éducation, ceux qu'occasionnent les soins journaliers qu'on leur donne, tant pour leur santé et leur entretien que pour recueillir leurs produits, enfinceux de leur logement, etc., et on balance ces frais avec les recettes qu'a procurées la vente de ces produits, en regardant la différence comme représentant la valeur des fourrages consommés. Cette différence sert donc à connaître le prix auquel on a vendu les fourra gesàces consommateurs, sauf quelques conditions secondaires qu'il ne faut pas perdre de vue sur cette matière, et que nous ferons connaître dans un autre endroit de ce livre, et ce sont les bestiaux qui, comme on dit généralement, paient leur nourriture au prix le plus élevé auxquels on doit donner la préférence.

La première manière d'établir le compte de

la produel ion animale paraît être préférable dans le cas où l'éducation du bétail est une spéculation pour ainsi dire en dehors de l'agriculture, tandis que la seconde est plus directement applicable quand l'éducation du bétail est une nécessité économique sur un domaine et une condition impérieuse pour le succès de la production végétale. C'est celte dernière méthode que nous mettons en pratique dans nos calculs d'évaluations.

Ainsi, pour faire entrer en ligne de compte la production du fourrage dans l'évaluation du produit net qu'un domaine est susceptible de rendre, il est indispensable d'établir, au moyen des élémens fournis par l'enquête, le calcul du prix auquel les différentes espèces, ou même les races diverses de bestiaux, paieront la nourriture qu'on leur fera consommer, en supposant d'ailleurs que ces animaux sont choisis avec discernement et qu'ils sont gouvernés de la manière la plus favorable à leur bonne économie.

Ces calculs, qui n'offrent pas de difficulté , sont, ainsi qu'on le voit, destinés à résoudre un des problèmes les plus intéressans de l'économie rurale, et qui devra nécessairement se représenter lorsque nous traiterons de l'organisation d'un domaine et du choix des bestiaux qui lui conviennent. C'est aussi là que nous entrerons dans tous les détails et que nous donnerons les formules qui sont propres à en faciliter la solution.

Section III. — De l'évaluation du produit des fabriques agricoles.

Les fabriques agricoles établies quelquefois sur un fonds rural doivent avec plus de raison encore être considérées comme des consommateurs étrangers auxquels on vend des produits agricoles bruts et qui rendent en échange des produits manufacturés. Mais leur économie ne saurait être envisagée pour toutes sous un même point de vue, et il convient peut-être d'en former deux classes distinctes.

Celles qui fournissent des résidus abondans, propres à la nourriture du bétail ou à servir immédiatement d'engrais, peuvent être assimilées, sous le rapport de leur économie, aux bêtes de rente ; elles sont comme elles une nécessité pour la production des engrais, et doivent par conséquent comme elles payer leur consommation au plus haut prix possible , qui est bien souvent fort inférieur à celui du marché. Nous formerons une première classe des fabriques agricoles qui sont dans ce cas.

Dans la 2e nous placerons au contraire les fabriques agricoles qui ne fournissent pas d'engrais ou de résidus propres à l'alimentation des bestiaux et qui ne sont établies que pour varier les sources du revenu de la ferme , et mettre ses produits sous une forme nouvelle, plus marchande, plus avantageuse ou plus transportable. Celles-ci , pour être exploitées avec profit, doivent payer les denrées agricoles qu'elles consomment a un prix au moins égal et ordinairement supérieur à celui qu'on obtiendrait communément de ces mêmes denrées, à l'état naturel et chargées de tous leurs frais de production , sur les marchés du pays.

Ô50 ADMINISTRATION RURALE

Il faut donc avoir égard à cette considération dans l'évaluation du produit d'un domaine. Dans le ("cas, on porte en ligne de compte le produi1 net de la fabrique agricole, ou. ce qui est la même chose, le prix auquel elle paie les denrées consommées ; dans le seconcl, au contraire, on ne peut rien porter qu'autant que les produits industriels créés peuvent être vendus avec plus d'avantage que les produits bruts.

Les frais à la charge de ce genre de production se calculent avec facilité, et nousen donnerons des exemples dans le titre qui traitera

de l'organisation d'un domaine rural.

Division IIe. Des principes de V estimation de la valeur vénale des bâtimens ruraux et objets mobiliers.

Nous ne nous sommes occupés dans la division précédente que de l'évaluation du produit des diverses branches d'un établissement rural, afin de parvenir à la détermination de sa valeur foncière; mais un établissement de ce genre contient souvent des objets sujets à un dépérissement qui est graduel jusqu'au moment où ils cessent de pouvoir rendre des produits ou un service quelconque, et où ils sont par conséquent sans valeur pour le producteur agricole.

La somme qu'on peut offrir pour l'acquisition des objets de ce genre qui garnissent un fonds passe donc successivement par toutes les valeurs, depuis le moment de leur établissement à neuf ou de leur création où elle est à son maximum, jusqu'à celui où ils périssent et où elle devient nulle.

Il importe à celui qui veut acquérir ou prendre à bail un fonds garni de ces objets de savoir comment on parvient à déterminer leur valeur au moment où il veut entrer en jouissance, afin de ne pas les payer ou les louer au-delà de ce qu'ils valent en réalité.

Les objets périssables dont un fonds peut être pourvu sont : 1° des bâtimens ruraux. 2° des objets mobiliers, tels que bestiaux et instrumens de travail.

Section Ir

— De l'estimation des bâtimens ruraux.

Dans la division précédente , nous avons fait connaître les principes qui doivent guider l'administrateur dans l'appréciation de la valeur locativedes bâtimens ruraux ; ces mêmes principes doivent servir de base pour l'estimation de ces mêmes bâtimens. En effet , dès qu'on a déterminé soi-même directement ou par analogie, ou bien par expert, ce qu'il en coûterait pour établir dans le pays un bâtiment propre à tel ou tel service , avec l'économie qui doit présider à sa construction , et qu'on sait quelle doit être, avec un bon mode d'entretien , la durée présumable d'un pareil bâtiment, on a à peu près tous lesélémensdu calcul de l'estimation de celui-ci , en supposant qu'il perd exactement avec le temps une partie de sa valeur proportionnelle au nombre d'années qu'il a déjà subsisté.

Ainsi, pour déterminer sa valeur actuelle, on retranche de sa valeur primitive et réelle, lorsque le bâtiment a été établi avec l'écono-

iiv. Vit.

mie convenable, ou sa valeur fictive et ramenée à celle qu'il devait rigoureusement avoir s'il a été établi sur une trop grande échelle et avec trop de solidité et de luxe, tout ce qu'il a perdu de cette valeur par suite des détériorations du temps. Par exemple, je suppose un bâtiment qui a coûté 6,000 fr. a l'origine, mais qui est de 1/4 trop vaste pour les besoins

du domaine et qui aurait dû être établi pour 4,700 fr. Sa construction, au reste , a été aussi économique qu'on puisse l'obi enir avec les matériaux du pays; il a été entretenu avec soin, et sa durée, à partir de l'année où il a été construit, sera, d'après l'expérience, d'environ 60 années, dont 40 sont déjà écoulées. Ce bâtiment ne vaut donc plus quele tiers de ce qu'il valait à l'origine, ou 1,566 fr. 66 cent., et c'est le prix qu'il convient d'en offrir avec la perspective d'être obligé de le reconstruire à neuf dans 20 ans.

Il ne faut pas croire qu'en ne payant le bâtiment que 1,566 fr. 66 cent, on diminue les sommes qui sont à la charge de la production, ce serait une erreur ; seulement l'acquéreur doit calculer autrement que le vendeur, et établir sa prime d'amortissement comme si le bâtiment était neuf et ne devait durer que 20 ans; ainsi il dira :

Fonds d'amortissement pour un bâtiment qui ne doit durer que 20 ans, sur un capital de 4,700 i'v 235 f. » c.

Intérêt du capital avancé ou de 1566, 66 à 5 p. 0/0 73 33

Frais d'entretien à 1 1/4 p. 0/0 58 73

Frais d'assurance à 1 p. 0/0. . 47 »

Total!" 419 08

Somme égale à celle trouvée à la page 348.

En effet, l'acquéreur doit, pendant les20ànnéesde sa jouissance, prélever pour l'amortissement une somme non pas proportionnelle à celle qu'il a déboursée pour un bâtiment déjà vieux , mais bien à celle qui sera nécessaire pour le construire à neuf , ou 4,700 fr. Quant à l'intérêt il ne porte que sur la somme réellement déboursée; mais les frais d'entretien et ceux d'assurance sont absolument les mêmes que dans le cas d'un bâtiment neuf.

Il est bien entendu que si le bâtiment était dans un mauvais état d'entretien , sa valeur actuelle en serait encore diminuée, et qu'on établirait alors celle-ci soit dans l'hypothèse d'une durée moindre , soit en déduisant de la valeur trouvée par la méthode précédente celle qui serait nécessaire pour mettre les lieux en bon état de réparation.

Section IL

— De Vestimation des objets mobiliers.

Les objets mobiliers qui garnissent quelquefois un domaine ne peuvent avoir pour le fermier ou l'acquéreur d'autre prix que celui auquel on consentirait à les payer sur un marché où on les exposerait en vente et où existerait une libre concurrence.

Il faut en excepter toutefois des bestiaux d'une race précieuse et améliorée, et des instrumens perfectionnés qui, dans un pays où l'agriculture serait arriérée, pourraient bien ne pas être appréciés sur les marchés à leur juste va-

CHAP. 2e.

ESTIMATION DES DOMAINES RURAUX

leur, et qu'il ne serait pas équitable d'estimer d'après ce principe.

Pour estimer ces objets, la méthode (a plus simple est do s'informer de leur valeur vénale sur les nui rcltc s du pays, lorsqu'ils sont neufs et lorsqu'ils ont atteint leur plus haut prix; mais dans im établissement rural un peu étendu e( en activité, les objets mobilière dont il est garni sont la plupart du temps arrivés â des points de dépérissement fort divers, et il est assez difficile d'établir pour charnu d'eux le prix que la concurrencé en offrirait, ou quelle est leur véritable valeur, qui peut varier depuis la plus élevée qu'ils puissent atteindre jusqu'à la plus mince où ils peuvent tomber.

Afin d'éluder cette difficulté, on forme 3 classes parmi ces objets, suivant leur qualité ou leur état de eonservalion. Les caractères qui servent à établir ces classes doivent être faciles à saisir, à constater ou à contrôler, et être b^àsés sur l'utilité que peuvent avoir les objets sous le rapport agricole ou industriel. Dans la lre de ces classes se trouvent rangés tous les objets qui ont pour l'agriculture la plus haute valeur d'utilité ou de profit, dans la 2e ceux qui ont une valeur moyenne, et dans la 3e ceux qui n'ont qu'une valeur inférieure et minime.

§ 1er. — Des animaux de trait ou de rente.

Les chevaux, ont atteint leur plus haute valeur dans l'âge de 4 à 8 ans , quand ils sont d'une grosseur et d'une vigueur convenables et sont' exempts de défauts. Leur valeur moyenne est entre 2 et 3 ans , et 9 et 12 ans, quand des travaux excessifs n'ônj pas dans le dernier cas ruiné leurs forces et leur santé. Leur valeur moindre est au-dessus de 12 ans, ou à tous les âges quand ils sont ruinés par la fatigue. Les poulains qui n'ont pas atteint leur 2e année, et qui ont de graves défauts ou qui sont estropiés, appartiennent à cette dernière catégorie ; autrement ils peuvent former une classe à part.

La 1" classe s'estime au prix le plus élevé que des chevaux de même race ont communément dans le pays, valeur qu'on établit sur une série de prix de plusieurs années; la 2e classe n'a que la moitié ou au plus les deux tiers; la 3'. ainsi que les poulains, le 6e ou même le 8* de la valeur de la lre.

Les bêtes à cornes exemptes de défauts ont leur plus haute valeur entre 5 et 10 ans; leur valeur moyenne de 2 à 4 ans, et de 11 ans jusqu'à ce qu'elles cessent d'être propres au serviceauquel elles sont destinées ; et \cur moindre valeur quand elles sont dans l'enfance jusqu'à 1 an, et qu'elles ont passé l'âge où elles rendent des serviees ou des produits.

La 1" classe est estimée au prix le plus élevé que des bestiaux de cette race et de cette taille ont dans le pays, la 2.- classe aux deux tiers, et la 3e au tiers seulement de la première. Les veaux jusqu'à un an n'ont que le 8e de cette valeur.

Les bêtes à laine exigent d'abord qu'on établisse? avec un soin particulier la race à laquelle elles appartiennent et la qualité de leur produit; ensuite on range dans la lre classe toutes les bêtes qui sont âgées de 2 à 5 ans et sont complètement exemptes de défaut ; la 2e

classe comprend les antenois et les bêtes audessus de 5 ans qui peuvent encore servir à la piopagalion ; la 3e classe est consacrée aux agneaux et aux bêtes de réforme, autant qu'elles ne sont plus propres à aucun service. La I" classe est évaluée a U plus haut prix couraut, la 2e à la moitié, et la 3e au quart.

Les porcs sont classés d'après leur âge, de façon qu'un animai de 3 ans a 3 fois, et un animal de 2 ans 2 fois la valeur d'un porc d'un an. Pour des fractions d'années on peut partager la différence d'une année à l'autre en 12 parties, une pour chaque mois. Les bêles qui n'ont pas reçu une nourriture suffisante descendent dans la classe immédiatement inférieure.

§ IL — Des instrumens et ustensiles.

Les instrumens d'agriculture sont aussi rangés dans une série de classes pour faciliter leur estimation , en 3 classes, par exemple. Dans la 1"; classe on place les instrumens neufs, dans la 2e ceux qui sont en bon état, mais qui ont déjà servi au moins pendant une saison, et dans la 3e ceux qui o>it été déjà réparés. La lie classe est évaluée au prix qu'il faudrait payer pour se les procurer, la 2e à un tiers et la 3e à 2 tiers de moins.

Section III. — De l'estimation des fabriques agricoles.

L'estimation des fabriques agricoles se fait toujours àpart; on évalue d'abord les bâtimens d'après les principes que nous avonsjétablisjusqu'ici , puis on estime le matériel et les objets mobiliers destinés à l'exploitation qu'elles peuvent contenir, en les divisant si on veut en 3 catégories comme les instrumens d'agriculture^ Seulement on doit observer que quand cette estimation porte sur des fabriques que nous avons rangées dans la lre classe ou sur celles de la 2e qui donnent des profits, les bâtimens et le matériel sont estimés suivant leur véritable valeur d'Utilité; mais que, relativement aux fabriques de cette 2e classe qui consomment les produits de la ferme à un taux inférieur ou même égal à celui du marché , les bâtimens sont sans valeur aux yeux de l'acquéreur, à moins qu'on ne parvienne à les employer utilement dans l'exploitation et à leur donner une autre destination. Quant au matériel de ces derniers établissemens, il ne vaut souvent que le prix qu'on peut offrir du poids brut des objets qui le composent.

Division IIIe. — Exemple de l'estimation d'un domaine.

Afin de faire mieux comprendre les principes que nous avons établis ci-dessus, nous allons les appliquera l'estimation d'un domaine. Pour cela nous ferons d'abord connaître les résultats que l'enquête préparatoire a dû fournir, puis- nous passerons aux calculs des recettes nettes du domaine, puis à ceux nécessaires pour établir le fermage ou le prix d'acquisition de ce domaine.

Section V* — Résultat s de l'enquête préalable. Le domaine de M , si lue dans le département de

ADMINISTRATION RURALE

C , arrondissement de A , canton de D , commune de P , se compose de 200 hect. de terre, plus

* hect. 25 ares de bâlimens et jardin potager. D'après le plan topographique et l'examen agronomique des terres, celles-ci sont réparties et classées de la manière suivante :

hect. ar.

! à froment de irc classe 10 »

id. 2e cl 87 50 à seigle de 2e cl. . . . . . 45 » à céréales de printemps de Ire cl. . 7 50

1 basses de 2e cl 12 50 id. 3e cl 7 50 id. 4e cl 5 r,

Pâtura- j de lre cl 15 »

ges (de 2e cl to »

Total. . .200 »

Les terres arables et les prairies ne forment qu'un seul morceau de forme rectangulaire, à surface unie, légèrement inclinée vers le midi ; elles sont entourées de haies vives et abritées du côté du nord-ouest par un rideau d'arbres.

Les pâturages de lre classe touchent au corps du domaine ; mais ceux de 2e en sont séparés, et placés à 1,200 met, environ de distance des bâtimens, sur une élévation de 130 met. , en pente douce , couverte de broussailles et exposée au sud.

Les terres à froment et à seigle sont sans défaut; mais celles à céréales de printemps souffrent un peu en hiver de la surabondance de l'humidité. Toutes ces terres sont dans l'état d'ameublissement, de richesse et de fécondité que leur classe comporte.

Les chemins ruraux sont dans un bon état d'entretien et d'un facile accès pour les animaux et les voitures.

Le prix moyen des principales denrées agricoles a été, d'après une moyenne des 30 dernières années , savoir :

Froment 18 fr. l'hectol.

Seigle il

Orge. ....... 10 50 c.

Avoine. . 7 7 50

Paille 8 le quint, met.

Foin 17

On se procure aisément en tout temps les bras nécessaires pour toute espèce de travaux ruraux.

Le nombre des jours de travail dans l'année est, dans le pays, de 300 , savoir :

Pour les longs jours d'été 180.

Pour les jours courts d'hiver . . . 120. Celui du travail avec les attelages de chevaux est en moyenne de 250, savoir :

Pour les travaux d'été 170

Pour les travaux d'hiver 80

Et avec les bœufs de labourage, de 120 jours seulement.

Le prix moyen du travail d'un aide agricole , c'està-dire son salaire , sa nourriture , son logement , éclairage et blanchissage, est :

Pour un domestique mâle , de 445 fr. ou 1 fr. 22 c. par jour.

Pour un domestique femelle, de 350 fr. ou 96 c. par jour.

Le travail des manouvriers est payé , savoir : Pendant les longs jours d'été, pour les hommes, l fr. 25 c.

Pour les femmes , 95 c.

Pendant les jours d'hiver, pour les hommes, 1 fr.

Pour les femmes, 80 c.

Les frais d'achat d'un bon cheval de taille moyenne est, dans le pays, de 450 fr. ; son travail, quand il consomme les produits créés sur la ferme et que ceuxci ne sont pas portés en compte , est , en moyenne , de 94 c. par jour.

Un bon bœuf de trait coule 250 fr., et son travail, dans les mêmes circonstances , revient à 36 c. par jour. Tous les labours sont faits dans le pays par cet animal.

Il est impossible de se procurer des fumiers au dehors ; mais les amendemens, tels que la marne et la chaux , sont d'un prix peu élevé.

La ferme est pourvue d'eau salubre et abondante au moyen d'une source dont la jouissance ne coûte aucun entretien.

Les bâtimens d'exploitation sont situés à peu près au milieu du domaine el à l'abri des ouragans, des vents violens ou de l'humidité , qui pourraient diminuer leur durée ou accroître le chiffre des réparations. Ils ont la forme et l'étendue nécessaire.

Le bâtiment pour les bêles de trait et le magasin à fourrage est construit en maçonnerie et recouvert en tuiles; sa durée, s'il était neuf, serait de 100 ans, dont 60 sont déjà écoulées, et son prix de construction, suivant l'expertise, de 7,162 fr. La grange est en pisé, et recouverte en chaume ; son prix originaire serait de 4,700 fr. , sa durée de 60 ans , dont il ne reste plus que 20 à écouler. Les élables et magasins à fourrages pour les bestiaux sont de même en pisé, avec fondations, soubassement en moellons et ciment , fosses à urines en briques cimentées , etc. ; leur valeur primitive a été expertisée à 23,000 fr. , leur durée à 90 ans, dont 78 sont déjà écoulées. La maison d'habitation, dont la description se trouve à l'état des lieux , est bâtie en briques et ciment , recouverte en tuiles cimentées ; valeur originaire, 6,000 fr. , durée, 120 ans , dont 70 déjà écoulés. Tous ces bâlimens sont évalués à 10,1 19 fr.

Le corps de ferme est éloigné de toute autre habitation et non exposé à la communication des incendies ; il est pourvu aux 4 angles de 4 paratonnères en bon état.

Suivant l'inventaire et après vérification , l'établissement possède pour une somme de 7,710 fr. net en instrumens , machines, outils et harnais d'animaux, savoir : 22 qu'on peut ranger dans la lre classe, et estimés , au prix du pays, à la somme de 1,100 fr. ; 186 de la 2e classe, estimés à 4,650 fr. , et 204 de la 3e, estimés à 2,060 fr.

Le cheptel vivant se compose de 8 chevaux , 22 bœufs de trait et 78 bêles à cornes, de race normande , qui doivent être classés et évalués de la manière suivante :

D'après les calculs ou les formules du pays, les bêtes de rente paieront les fourrages , savoir : le foin 1 fr 80 c. , et la paille 52 c. le quint, met.

Les lieux de consommation et de marché les plus, voisins sont la ville de A... , à 4 kilom. (2 li.) ; celle de B..., à 6 kil. (1 l/a li.) ; le marché de C... , à 16 kil. (2 1/2 li.), et la ville de D... , à 16 kil. (4 li.). Les chemins qui y conduisent sont en bon état et bien

L'établissement possède une féculerie dont le matériel a été évalué à 1,665 fr. , et le bâtiment à 2,31 6 fr.

fr. c

fr. •.

Chevaux

lre classe 3 à 450 »

2e cl. 5 à 225 »

Bœufs de

lre cl.

trait

2e cl.

Vaches,

4»e Cl.

Taureaux ^

et Veaux

3e Cl.

r.iiAP. 2*.

ESTIMATION DES DOMAINES RURAUX

Celte féculerie consomme annuellement 2,ooo quint, met. de pommes de terre , qui donnent 300 quint, de résidus. Le calcul de ses frais et de ses recettes démontre qu'elle paie 40 c. de quintal de pommes de terre.

La contribution foncière , d'après l'évaluation cadastrale, est de 1,846 fr. ; l'impôt personnel , les centimes additionnels et charges communales de 280 fr.

Le domaine n'est soumis à aucune servitude de nature quelconque, ni au parcours ou vaine pâture, et n'a droit à la jouissance d'aucune propriété communale.

Section IL — Évaluation du produit net du

domaine.

Nous allons dabord évaluer le produit brut

du domaine, d'après le tableau de In page :Mo pour les terres arables, dans chacun des systèmes économiques qu'il présente et suivant; les bases posées dans la 2e division de cet article pour les autres natures de biens.

§ Ier. — Production végétale.

Les calculs qu'il est nécessaire de faire pour connaître le produit brut en nature du domaine de M

sont renfermés dans le tableau suivant.

Evaluation sommaire du produit brut en nature et des travaux de culture du domaine de M.

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