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Î>ropriété, sa contenance, sa composition et 'époque où doit commencer le nouveau bail. Ces affiches doivent être placardées dans toutes les communes du canton et dans les villes principales du département et dans toutes les études des notaires des environs; on en fait insérer l'annonce à plusieurs reprises dans les feuilles locales les plus répandues. On entre alors en pourparler avec les divers amateurs , on cède sur les circonstances accessoires et on maintient soigneusement toutes celles qui sont la base du système que l'on adopte, à moins que les observations qu'ils ne manquent pas de faire ne soient assez importantes pour conduire à modifier le système lui-même. On prend note de ces différentes offres, de ces observations, des prix débattus, et l'on se prononce enfin pour celui qui offre les avantages combinés les plus grands.

C'est de cette manière que les intérêts du fermier, ceux du propriétaire et de sa famille, ainsi que ceux du public, seront tous égale-

3° De V époque d'entrée en jouissance.

L'époque naturelle où doit finir le bail est celle où toutes les semailles, dont le fermier doit percevoir les fruits après sa sortie, sont complètement achevées et où les travaux du nouveau fermier ne sont pas encore commencés.

Dans les pays ou règne l'assolement triennal, cette époque se rencontre immédiatement après la semaille du blé de printemps, s'il est d'usage que le fermier sortant jouisse de cette récolte, c'est-à-dire vers la fin de mars dans le nord de la France et au commencement de mars au centre. Mais si le fermier sortant ne sème pas le blé de mars à son profit, l'époque naturelle est celle où il a fini les semailles d'automne, comme dans le pays où l'assolement est biennal, c'est-à-dire du 1er au 30 novembre selon le pays. Dans le courant de l'hiver le fermier a le temps de se livrer au curement des fossés, aux cultures profondes qui doivent préparer ses semis de fourrages, et à tous les travaux qui annoncent un nouvel ordre de choses ; au lieu que s'il n'entre qu'au printemps, il ne peut plus, pour cette année, que suivre la routine tracée, ou c'est une année perdue pour l'amélioration. Ce sujet est de la plus haute importance ; car si l'époque d'entrée en jouissance est maladroitement calculée le fermier peut se trouver, pendant la f>remière année de son bail et même pendant es 18 premiers mois, dans une position très défavorable. Il est alors à craindre que le découragement ne s'empare de lui et ne vienne éteindre toute son énergie. Nous allons donc chercher, par l'application de quelques principes, à remédier à cet inconvénient.

Dans les fermes composées principalement de pâturages de montagnes , le fermier doit désirer d'entrer en jouissance à une époque où il peut acheter des bestiaux aux conditions les plus avantageuses , c'est-à-dire immédiatement avant l'ouverture des pâturages.

Dans les herbages humides, l'époque la plus favorable est avant le commencement de la saison des pluies ; parce que c'est le seul moyen d'empêcher le fermât,- sortant de cau-

ser un dommage considérable aux terres par le piétinement des bestiaux. C'est aussi le moment le plus favorable au nouveau fermier, non -seulement pour acheter des bestiaux, mais aussi pour exécuter divers travaux nécessaires à la préparation des pâturages pour l'été suivant. Un fermier ne peut même tirer un parti avantageux des pâturages pendant l'été, s'il n'en a pas joui l'hiver précédent.

Pour les terres arables , l'époque la plus conforme aux intérêts des deux parties, est celle où le fermier sortant a recueilli toutes ses récoltes et les a mises à l'abri de tous les risques. C'est aussi l'instant où la présence et les attelages du fermier entrant sont le plus nécessaires pour faire ses ensemencemens d'automne et pour préparer les terres pour les semailles du printemps, et où il peut, en général, acheter à des prix raisonnables tous les approvisionnemens dont il a besoin.

En Ecosse on comprend en général fort bien tout ce qui a rapport aux conventions de cette espèce ; l'époque ordinaire , fixée pour l'entrée en jouissance des terres en jachères et des pâturages permanens, est la Pentecôte. Le fermier sortant reste en possession des terres labourées jusqu'à l'enlèvement de la récolte. Dans le nord de l'Angleterre on adopte la même époque ou bien le 1er mai ; dans le midi, où l'on s'occupe beaucoup de l'élève des bestiaux , l'époque généralement choisie est la Saint-Michel (29 septembre) ou la Chandeleur (1er février). Dans les pays où prévaut le système des jachères, l'époque de la Pentecôte est la plus convenable, car le succès de la récolte à venir dépend en grande partie delà manière dont la préparation des terres aura été faite. Le fermier sortant, n'ayant d'autre intérêt que de rentrer dans ses déboursés , peut ne pas y mettre tous les soins convenables ; il est donc essentiel que le fermier entrant soit en possession des terres en jachères assez à temps pour les préparer lui-même. Il ne peut alors faire tort à son devancier ; mais il n'en serait pas de même s'il entrait en jouissance des pâturages ; il pourrait alors mettre le fermier sortant dans la nécessité de se défaire de son bétail dans un moment défavorable.

Dans les districts où le sol est léger et où, par conséquent, la facilité de semer en prairies dispense de mettre régulièrement une partie des terres en jachères, l'époque de la Saint- Michel offre l'avantage d'établir une démarcation bien tranchée entre les intérêts du fermier entrant et ceux du fermier sortant, qui, en général, sont assez mal intentionnés l'un à l'égard de l'autre. Cette délimitation s'opère encore mieux depuis qu'on a adopté l'usage d'acheter la récolte par évaluation. Dans ce cas , le fermier acheteur a des facilités pour le paiement en donnant des garanties; si les fermiers ne peuvent s'entendre à cet égard, le fermier sortant conserve la disposition des granges jusqu'au mois demaisuivant.

Dans les pays de pâturages, l'époque de la Chandeleur est évidemment préférable, mais on ne pourrait l'adopter sans des inconvéniens graves pour les terres de labours ; ainsi chacune de ces époques a ses avantages et ses inconvéniens. Le fermier doit prendre son parti là-dessus, car il est rare qu'il soit maître de choisir le moment de la prise de possession,

ciiap. 3'.

LOCATION DES DOMAINES RURAUX

puisque cela dépend en général de l'époque où le bail de son prédécesseur vient à expirer. Les exemples que nous avons offerts sont tirés des usages de l'Ecosse et de l'Angleterre; ils pourraient s'appliquer au nord de la France. Quant aux autres parties de notre territoire, if faudrait nécessairement avoir égard au climat, à la culture et aux autres circonstances locales, pour déterminer les époques d'entrée en jouissance les plus avantageuses au fermier entrant et au fermier sortant.

Il serait fort à désirer que cet objet fût examiné avec tout le soin qu'il mérite et que des règles générales fussent posées par les propriétaires les plus influens de chaque arrondissement, pour déterminer le commencement et la fin des baux , suivant le climat, le mode de culture et les autres circonstances locales. Ces règles deviendraient bientôt la cou° tume du pays , et au besoin la loi pourrait les rendre obligatoires au grand avantage des propriétaires et des fermiers.

Quant aux arrangement généraux qui se rapportent à l'entrée en jouissance , ils peuvent se résumercomme il suit : l'entrée en jouissance du nouveau fermier doit être entière et non partielle, le système contraire entraînant toujours de graves inconvéniens. Il fait naître des querelles sans cesse renaissantes entre le fermier qui sort et celui qjii lui succède, au grand détriment des 2 parties.

La loi française (art. 1777 du Code civil ) oblige le fermier sortant à laisser à celui qui lui succède les logemens convenables et autres facilités nécessaires pour les travaux de l'année suivante.

L'intention est bonne, mais son exécution est incomplète et peut donner lieu à de grands abus ; car il est rare d'avoir dans une ferme des bâtimens suffisans pour loger une double population de bestiaux et d'ouvriers; il est donc nécessaire de compléter les dispositions de la loi par des conventions additionnelles. Ainsi, si le bail finit en novembre, on stipulera que le fermier sera tenu de loger en hiver un nombre d'ouvriers et de bêtes de trait pour travailler aux raies d'écoulement; au printemps , tel autre nombre pour les travaux de mars et les sarclages; et enfin en été, l'attirail nécessaire pour enlever les récoltes. Si le bail finit en mars , il faut stipuler que le fermier sortant laissera jouir celui qui le remplacera, des terres et chaumes immédiatement après la récolte, pour pouvoir y faire des cultures convenables à l'établissement de ses fourrages et pour le semis de ses mars, sans préjudice du parcours des troupeaux jusqu'au moment où la terre sera couverte.

Il est bon aussi d'établir par une clause expresse que le fermier entrant aura le droit de semer sur les mars du fermier sortant, ou sur les blés d'hiver, si l'on ne fait pas de mars dans le pays, une quantité déterminée de graines de trèfle, de sainfoin et d'autres fourrages, et que pour tous ces travaux le premier sera tenu de fournir logement à un nombre déterminé d'hommes et de bêtes de travail. On peut aussi fixer d'avance les parties de logement qui composeront cette jouissance momentanée. 11 serait à désirer que la loi ou les stipulations du contrat de bail autorisassent

également le nouveau fermier à retenir sur le pied de l'estimation, faite de gré à gré ou par des experts choisis par les parties, la portion de récolte dont il peut avoir besoin. De même, au lieu d'obliger, suivant les dispositions du même Code, le fermier entrant à laisser à celui qui sort les logemens convenables pour les récoltes restant à faire et autres facilités pour la consommation des fourrages, il vaudrait mieux que le fermier sortant fût indemnisé de ses frais de labours et remboursé pour les produits confiés à la terre, sur le pied de leur estimation, d'après leur état à la fin du bail. Au surplus, le même article déclarant qu'on doit se conformer à l'usage des lieux, les propriétaires sont toujours libres d'établir les usages qu'ils jugent utiles en en faisant une des clauses des baux qu'ils consentent et à modifier ainsi les dispositions de la loi.

L'expérience ne peut également qu'approuver l'obligation que l'article 1778 du Code civil impose au fermier sortant de laisser les pailles et engrais de l'année, s'il les a reçus lors de son entrée en jouissance, en accordant même au propriétaire le droit de les retenir sur le pied de l'estimation, lors même que le fermier qui sort ne les aurait pas reçus à l'époque de son entrée en jouissance.

En Ecosse, la paille et le fumier sont également considérés comme tenant au sol, par conséquent ils appartiennent sans indemnité au fermier entrant. Cet usage qui existe aussi dans plusieurs comtés de l'Angleterre parait , au 1er abord, également avantageux aux 2 parties; cela est vrai quant à la paille; le fermier entrant y trouve un bénéfice et le sortant n'y perd rien, puisqu'à son entrée il a joui de la même faveur. Il n'en est pas de même pour le fumier; le fermier sortant n'a pas d'intérêt à diminuer la quantité de paille, puisque le grain y est adhérent, mais il n'est pas intéressé à conserver le fumier. Or, comme l'engrais est. d'une grande importance, il vaut mieux en trouver une quantité considérable en bon état, à un prix raisonnable, que d'avoir pour rien les balayures des cours et étables. La meilleure méthode serait donc de stipuler dans les baux que le fumier serait laissé au fermier entrant à prix débattu.

Enfin, comme le fermier sortant ne profite pas de la paille qui reste à son successeur, il arrive le plus souvent qu'il fait couper les blés de la dernière récolte très haut, ce qui lui procure quelque réduction sur le prix du faucillage, mais ce qui aussi diminue beaucoup la quantité de paille, au grand détriment de la ferme; c'est un abus dont il est luimême victime dans la nouvelle ferme qu'il va occuper. L'intérêt commun du fermier et celui de la propriété exigerait donc que les propriétaires s'accordassent pour le faire cesser ; ce qui dépend de chacun d'eux, en stipulant dans le bail à ferme la hauteur à laquelle seront faucilles les blés de la dernière récolte et en fixant une indemnité pour chaque pouce de hauteur dont le chaume dépasserait ce qui est convenu. Si les gerbes ont 1 mètre de hauteur et que l'hectolitre de grain produise 300 livres de paille, il en résultera pour chaque centimètre un poids de 3 livres. C'est donc sur cette évaluation et sur le prix moyen de la paille que l'on fixera la valeur de l'indemnité

par chaque centimètre dont le chaume sera plus élevé que ce qui est convenu.

ADMINISTRATION RURALE liv. vu.

des améliorations ni même à tenter un assolement avantageux. Un homme qui possède

4° De l'inventaire et état de lieux.

Les 1re» mesures qui doivent être prises par le propriétaire et par le fermier, aussitôt après la passation du bail, c'est de faire dresser un inventaire exact de tous les objets qui garnissent la ferme et qui en dépendent, comme aussi de faire dresser ou vérifier s'il existe déjà, par un ou plusieurs architectes vérificateurs, l'état des lieux et bâtimens de la ferme.

Le fermier, plus encore que le propriétaire, est intéressé à faire soigneusement vérifier et constater l'état des lieux ; car, aux termes de l'article 1731 du Code civil, s'il n'a pas été fait d'état de lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels ; et comme l'article 605 du Code civil, ainsi que l'équité, mettent à la charge de celui qui jouit même les grosses réparations, lorsqu'elles ont été occasionnées par le défaut des réparations d'entretien à sa charge depuis son entrée en jouissance, on aperçoit de suite combien le fermier pourrait éprouver de préjudice s'il ne faisait pas dresser ou vérifier régulièrement l'état des lieux. L'article 1731 réserve, il est vrai, au fermier la preuve contraire, mais on sent combien cette preuve doit être difficile à faire admettre lorsqu'il n'existe pas d'état de lieux, que le propriétaire prétend qu'ils ont été livrés en bon état, et invoque la présomption légale qui résulte de l'article

Lorsqu'il a été dressé un état de lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la ferme telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a* été dégradé par vétusté ou force majeure (voy. Législation rurale, bail à ferme, page 258 et suiv. ).

5° De la durée des baux.

Ce sujet est de la plus haute importance, car tant qu'un fermier n'aura pas la certitude de profiter des améliorations qu'il pourra introduire, il n'en fera aucune. Le plus mauvais mode de fermage est sans contredit celui où le fermier reste soumis à la volonté arbitraire du propriétaire, et on calcule qu'on n'obtient d'une terre louée de cette manière précaire que la moitié environ du prix qui en serait offert avec un bail de 20 années.

Les baux peuvent être classés en baux de courte durée; ce sont ceux de 3, 6 ou 9 an-, nées ; en baux de durée moyenne, ce sont ceux de 15, 18 ou 21 années ; et en baux de longue durée, ce sont ceux de 25, 30, 50 ou même 99 années.

Les baux de courte durée valent mieux que le louage soumis au seul caprice du propriétaire, pourvu toutefois qu'ils soientassez longs pour que le preneur puisse recueillir tous les fruits de l'héritage affermé. Un bail à court terme offre moins d'inconvéniens dans les pays où les terres sont généralement bonnes et bien cultivées ; mais avec des baux de cette espèce l'agriculture ne saurait se perfectionner, car le fermier n'a aucun intérêt à faire

un capital considérable et qui veut l'employer sur une ferme étendue a le droit d'y chercher le bien-être, la sûreté et l'indépendance de lui et de sa famille. S'il ne trouvait pas ces avantages dans la carrière agricole, il renoncerait certainement à cette profession et chercherait à utiliser ses capitaux et sa capacité dans quelques, autres branches d'industrie. Les baux de longue durée sont donc une des conditions les plus essentielles aux intérêts agricoles de tous les pays.

Lesbauxde20 années environ sont ceux dont la durée est généralement préférable. Avec la sécurité qu'offre un pareil bail, le fermier peut payer un prix plus élevé, faire des dépenses en améliorations avec la certitude d'en recueillir les bénéfices. Du reste, c'est une bonne habitude dans ces sortes de baux de constater à la fin de chaque période les améliorations qui ont été exécutées et de signaler celles qui pourraient encore avoir lieu. On a reconnu aussi que le nombre exact d'années doit dépendre de la rotation qu'on a adoptée, attendu que le fermier doit jouir au moins des rotations complètes. Si la ferme est presque dans l'état de nature et qu'elle exige des clôtures, des amendemens, des dessechemens, un bail de 25 ans peut être suffisant; mais il faut le porter à 30 ans au moins si le fermier est obligé de dépenser des sommes considérables pour la construction ou la réparation des bâtimens de la ferme et de ses dépendances. Enfin, en certains cas, l'on a vu en Angleterre des propriétaires accorder des baux de 50 et 60 ans pour des terres incultes qui devaient être défrichées, et ce moyen a provoqué des améliorations importantes.

Ces baux peuvent devenir très avantageux, même pour les familles qui les consentent, lorsqu'on a soin de stipuler une augmentation progressive du fermage a chaque période de 10 ou 12 ans. La sécurité d'un long bail encourage les améliorations du fermier en même temps que l'élévation modérée et successive du fermage est un stimulant pour son industrie.

On pense en général qu'un bail à long terme n'est pas aussi nécessaire pour les fermes de pâturages, parce qu'elles exigent moins de dépenses et de travail que celles formées déterres arables. Mais même dans ce cas, il vaut mieux accorder un bail d'une durée modérée, de 15 ou 18 années, par exemple, avec stipulation que le prix augmentera à certaines périodes, cette stipulation dispensant le fermier de changer souvent de place et quelquefois même de changer ses bestiaux, circonstances qui nuisent essentiellement à ses intérêts.

Dans les fermes arables qui sont déjà très améliorées, on a prétendu que les longs baux n'étaient pas nécessaires, parce qu'elles exigent moins de dépenses et de travail pour leur exploitation, et l'on suppose que dans le cours de 10 ou 12 années le fermier peut trouver un dédommagement suffisant de ses travaux et un ample profit pour les capitaux qu'il a avancés. Cependant, comme on doit s'attendre à ce que les terres ne recevront, dans les 3 dernières années du bail, ni marnages ni autres amendemens permanens, et qu'aucune autre