CHAPITRE III. De l'acquisition ou de la location d'un domaine

Dès que l'on a une connaisance parfaite du domaine, et qu'on a estimé les diverses parties qui le composent , il ne s'agit plus que de s'entendre sur le prix et sur les autres conditions qui doivent vous en assurer la jouissance, et de rédiger le contrat qui sert aconstater sa transmission définitive dans vos mains ou la cession temporaire que le propriétaire vous fait de son droit d'en tirer des fruits. Avant d'entrer dans les détails que comportent ces 2 modes de jouissance des biens ruraux , disons un mot sur les différentes manières de faire valoir un fonds ou un domaine rural.

Les divers modes de faire valoir en usage dans le monde sont très nombreux ; cependant ils peuvent tous être ramenés à quelques divisions principales. Ou le propriétaire cultive lui-même sa propriété, ou bien il en confie la culture à autrui. Ce dernier mode de culture, quoique se diversifiant à l'infini suivant les pays, se réduit presque partout à 3 principaux qui sont: le métayage, le bail à ferme, et la régie. Enfin , il y a un dernier mode d'exploitation par société, que nous ferons aussi connaître.

Art. 1er. — Exploitation par le propriétaire ou l'usufruitier.

Section l,e. —De l'exploitation par lepropriétaire.

Sinclair jdonton ne peut contester la grande

expérience en cette matière, pense qu'il est plus avantageux qu'une grande partie du sol soit possédée par une classe d'hommes et que la culture en soit confiée aune autre classe d'individus. En Amérique, dit-il, où les terres ne sont jamais louées , les propriétaires en abusent presque toujours et les épuisent rapidement. Au contraire , dans les pays où les terres sont affermées, le propriétaire a intérêt à surveiller attentivement la culture , après avoir pris les précautions nécessaires, au moment de la passation du bail, pour empêcher le fermier d'en abuser, et en veillant ainsi à ses intérêts il empêche que cette grande source de la prospérité nationale ne se tarisse.

Lorsqu'un fermier, ajoute-t-ilv doit payer une rente à son propriétaire, la nécessité le rend industrieux et le force à mettre dans ses travaux une énergie qui se serait peut-être éteinte sans cet aiguillon. Il en résulte encore un autre avantage pour le public ; c'est que l'obligation de payer ses fermages le force de tenir le marché mieux approvisionné en y portant régulièrement ses produits qu'il aurait peut-être, sans ce stimulant, accumulés dans ses greniers.

Outre ces avantages, ajoute-t-il encore, il est constant qu'un homme qui fait de la culture du sol son unique profession, doit y mieux réussir que le propriétaire dont l'attention est sans cesse distraite par d'autres occupations.

L'opinion de Sinclair peut être vraie par

ACQUISITION DES DOMAINES RURAUX

rapport à l'Angleterre, où le sol, en généra] peu divisé, appartient à une classe d'hommes qui ne sont pas nés pour les travaux pénibles de l'agriculture et à qui des habitudes ou d'autres occupations feraient nécessairement négliger la culture; mais dans les pays où le sol est plus divisé, où les propriétaires cultivent eux-mêmes les champs qu'ils possèdent et font de cette culture leur principale occupation, l'agriculture peut très bien prospérer. On trouve de nombreux exemples d'établissemens agricoles parfaitement bien dirigés par leurs propriétaires dans tous les pays du continent et particulièrement en France. Mais pour cela il faut que les propriétaires possèdent eux-mêmes toutes les qualités qu'ils exigeraient dans un fermier; qu'ils soient nrudens, économes et laborieux, et qu'enfin * leurs qualités personnelles ils joignent encore une bonne éducation agricole. A ces conditions l'agriculture prospérera nécessairement dans tous les pays où le sol sera cultivé par ceux qui le possèdent.

L'exploitation par le propriétaire offre encore ceci de remarquable: c'est que celuici peut se livrer avec toute sécurité à l'amélioration du sol; et dans une contrée où, comme en France, les capitaux sont peu répandus et où l'habitude des baux à courte échéance est enracinée dans les mœurs au grand préjudice de l'agriculture, l'exploitation du sol par le propriétaire doit nécessairement présenter de grands avantages et pour les exploitans et pour le public. On peut même ajouter que si le bon sens des propriétaires ne parvient pas à secouer le joug des préjugés qui s'opposent encore aux longs baux, ce sera le seul moyen de faire faire à notre agriculture de notables progrès.

Section II. — Exploitation par l'usufruitier.

L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, à la charge seulement d'en conserver la substance. L'usufruitier a donc la propriété utile du domaine pendant toute la durée de son usufruit. Tout ce que nous avons dit du propriétaire qui exploite lui-même semblerait donc devoir s'appliquer à cette classe de possesseurs. Cependant on remarque généralement que les propriétés exploitées par des usufruitiers sont partout fort négligées. Plus la durée probable de l'usufruit est courte et plus l'usufruitier a intérêt à abuser de la propriété; ses obligations sont moins étroites que celles du fermier, car la loi lui impose seulement le devoir de conserver la substance de la chose soumise à son usufruit. Ce mode de faire valoir est donc en général peu avantageux, soit pour le nu-propriétaire, soit pour l'amélioration du sol; mais c'est une charge imposée qu'il faut subir avec résignation, quoiqu'elle puisse devenir une source de détérioration du sol. L'habitude des longs baux diminuerait sans contredit les ineonvéniens qui dérivent de ce mode de jouissance.

Section III. — De l'acquisition des domaines ruraux.

Nous allons nous occuper maintenant des

moyens qui doivent être mis en usage pour assurer la propriété et la libre et paisible jouissance d'un domaine. Ces moyens consistent dans un examen préalable de l'origine et tla nature de la propriété et dans les formaés qu'exige le contrat.

$ Ier. — Examen de l'origine et de la nature de Ja propriété.

La lre chose à faire est d'examiner attentivement Vorigine de la propriété, comment elle est passée aux mains du vendeur et en quelle cmalité il l'a recueillie. Pendant long-temps , depuis la révolution de 1789, il a existé, dans toutes les parties de la France, une différence notable entre la valeur vénale des propriétés patrimoniales, c'est-à-dire de celles qui étaient passées régulièrement de père en fils par succession ou d'acquéreurs en acquéreurs par ventes volontaires, et les propriétés vendues forcément par le gouvernement, par suite de confiscations, soit sur les émigrés, soit sur le clergé. Mais ces distinctions ont été définitivement effacées par la loi du 1er mars 1825, qui a indemnisé les anciens propriétaires dépouillés révolutionnairement, en leur accordant la valeur estimative de leurs propriétés confisquées. Il n'y aurait donc plus que des préjugés sans fondement qui pourraient engager un acquéreur à se laisser influencer aujourd'hui, dans le choix d'une propriété, par ces différences d'origine.

Pour connaître l'origine d'une propriété immobilière, il faut en examiner les titres avec soin.

Cet examen exige des connaissances étendues et ne peut être fait avec régularité que par un jurisconsulte ou un notaire. Cependant, comme ces investigations sont de la plus haute importance, puisque la moindre négligence à cet égard peut exposer l'acquéreur à être évincé et à perdre ainsi la chose achetée et le prix de son acquisition, nous allons rappeler quelques règles qui mettront l'acquéreur en état de suivre avec intelligence, dans cet examen, le jurisconsulte qu'il aura chargé de ce soin.

Ce qu'on doit d'abord rechercher, c'est la nature de la propriété; il faut voir si elle repose pleine, entière et incommutable sur la tète du vendeur, si elle n'est pas à terme limité, si l'usufruit est demeuré joint à la propriété nue; enfin si elle n'est pas grevée de quelques servitudes ou charges immobilières.

La propriété n'est pas incommutable lorsqu'elle n'a été cédée que temporairement, par exemple, si elle n'a été vendue que pour un temps ou sous faculté de réméré ou de rachat, ou sous toute autre condition résolutoire; elle n'est pas non plus incommutable, si c'est à titre d'emphytéose qu'elle a été concédée, c'est-à-dire si le propriétaire originaire a seulement cédé sa propriété pour un temps limité, habituellement 99 ans, à la charge d'une redevance annuelle.

Il faut aussi examiner si la propriété n'a pas pour origine des domaines engagés par l'état, parce que, d'après les principes sur l'inaJiénabilité du domaine public, 1 aliénation qui en était faite ne valait que comme simple engagement temporaire essentiellement réYQçab!e ;

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lïv. vu.

et malgré la loi du 12 mars 1820, qui avait eu pour but de faire cesser toutes les incertitudes a l'égard des biens immobiliers qui avaient une semblable origine, les nombreux acte^ conservatoires qui ont été faits par l'adminl0 tration des domaines, ont prolongé d'une nouvelle période de 30 années ces incertitudes et frappé ces propriétés d'une sorte de discrédit.

Elle n'est pas non plus incommutabîe si elle a été cédée à titre de domaine congéable, si commun encore dans plusieurs départemens de l'ancienne Bretagne, et dont nous ferons connaître la nature lorsque nous nous occuperons des diverses espèces de contrats translatifs de la jouissance.

L'acquéreur devra examiner avec une attention égale si le bien n'est pas dotal, car cette nature de biens est en général frappée d'ihaliénabilité pendant le mariage (C. c, 1554); ils ne peuvent être vendus que dans certains cas prévus par la loi, et avec les formalités qu'elle prescrit {idem, art. 1555) ; ils ne peuvent être échangés que sous les conditions et formes indiquées par l'article 1559 du même Code.

Dans ces cas et autres semblables, l'acquéreur qui aurait acheté imprudemment ces propriétés sans examiner leur origine, se verrait exposé à être évincé et à perdre le prix qu'il aurait payé.

L'objet prochain des recherches de l'acquéreur doit être de s'assurer si le vendeur est propriétaire légal de l'objet qu'il vend. Si donc il agit comme héritier direct, comme fils unique, par exemple, il faut voir si l'immeuble ne provenait pas de la communauté de ses père et mère, car, en ce cas, si l'un d'eux survivait, il faudrait exiger la représentation de la liquidation ou du parlage de la communauté qui a attribué cet immeuble à l'héritier du prémourant; s'il y a plusieurs enfans, il est encore plus nécessaire de se faire représenter un acte de liquidation régulier qui constate que l'immeuble est échu au vendeur.

Si le vendeur possède par donation entre-vifs, il faut examiner si le donateur avait la capacité de disposer de cet objet; si la donation n'a pas été résolue par la survenance d'un enfant au donateur ou par l'une des autres causes résolutoires déterminées par l'article 953 du Code civil; ou bien si cette même donation n'excède pas la quotité disponible. Il faut aussi rechercher si le donataire avait la capacité de recevoir; enfin s'il a valablement accepté la donation. On voit, par ce que nous venons de dire, qu'il y a toujours du danger à acquérir une propriété donnée avant le décès du donateur, car il y aune multitude de circonstances où la donation est révocable ou suiette à rapport.

Si c'est par testament que la propriété a été transmise, il faut voir si le testateur pouvait disposer de cet immeuble, s'il n'avait pas d'héritiers à réserve, conformément aux articles 913 et suivans du Code civil, si ce legs n'excède pas la quotité disponible, si le testament est régulier; enfin si la délivrance ou envoi en possession du legs, dans les cas où elle est exigée par la loi, a été régulièrement consentie par les héritiers à réserve ou légataires universels, ou prononcée par les tribun ux, en vertu d'à» jugement ayant acquis

l'autorité de la chose j ugée en dernier ressort.

Si la propriété puise son origine dans une ou plusieurs ventes successives, il faut examiner si tous les vendeurs étaient bien propriétaires et s'ils avaient la capacité légale de consentir ces aliénations. Il faut rechercher avec une égale attention si les prix antérieurs ont été payés et les paiemens constatés par des quittances authentiques, car la loi accorde aux vendeurs précédens, pendant 80 années qui peuvent être prolongées au-delà de cette période de temps par des actes conservatoires, l'action en résolution du contrat de vente faute de paiement du prix.

Il faut aussi considérer si les ventes précédentes ont été faites purement et simplement ou sous conditions suspensives ou résolutoires; si la propriété est entière, c'est-à-dire si l'usufruit est resté joint à la' propriété nue, car s'il en avait été séparé, il faudrait le concours de l'usufruitier pour pouvoir transmettre une propriété complète à l'acquéreur, le vendeur ne pouvant jamais lui céder plus de droits qu'il n'en a lui-même. Il faut examiner si la propriété n'est pas grevée de servitudes, car, malgré le silence du vendeur à cet égard, elle passerait avec ses charges aux mains du nouvel acquéreur; enfin, si elle n'est pas chargée de rentes foncières ou redevances, car dans ces cas l'acquéreur devrait conserver le capital nécessaire pour ces services fonciers, à moins qu'il ne s'en fût chargé directement en sus du prix de son acquisition.

Quelle que soit d'ailleurs l'origine de la propriété, il est toujours utile d'exiger que la femme du vendeur participe à la vente et la garantisse conjointement avec lui.

Lorsqu'on veut acheter une propriété il arrive souvent que, dès qu'on est d'accord sur le prix, on arrête par un acte sous signatures privées, les conventions préalables de la vente. Ces actes, qu'on peut alors considérer comme des promesses de ventes, étant généralement faits avec une extrême incurie, cette habitude peut avoir des conséquences fâcheuses pour l'acquéreur qui s'est ainsi engagé ; car s'il aperçoit par la suite, en examinant les titres de propriété quelque incertitude ou vices de formes, il ne lui est souvent, plus possible de se dégager, et il s'expose ainsi à des procès qu'il lègue même quelquefois à sa postérité. En effet, aux termes de l'article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente dès qu'on est d'accord sur la chose et sur le prix. Lorsque ces conditions constitutives de cette espèce de contrat ont été arrêtées, il y a engagement complet de part et d'autre, et le vendeur pourrait refuser de réaliser le contrat dans une forme plus régulière et obliger néanmoins l'acquéreur à exécuter les conventions provisoires faites entre eux. L'acquéreur en général agira donc avec prudence en refusant de prendre aucun engagement écrit jusqu'à ce que les titres de propriété aient été examinés et discutés et que l'acte régulier ait été rédigé par le notaire.

Il devra exiger la remise préalable du plan de la propriété, et examiner si le bornage et le ftnage des terres ont été faits avec exactitude dans toutes les parties du domaine. L'acquéreur devra en outre s'assurer si la propriété a été cadastrée, car ce n'est que lorsque les ter-

ACQUISITION DES DOMAINES RURAUX

CHAP. 3e.

res de rarrondissemennt où elle est située ont été soumises à cette formalité qu'il peut connaître avec exactitude l'impôt foncier (ju'ii aura à nay er. L'arpentage ou vërificaUon,de la f/u^/rccle l'héritage vendu doit également precéder Ja signature du contrat ; car, pour éviter les contestations sur des différences assez légères de mesures, la loi a établi une certaine latitude pour la différence eu plus ou en moins entre la mesure réelle et celle expriméeau contrat; en sorte que l'acquéreur pourrait être victime de son incurie à cet égard. Ainsi, lorsqu'il s'agit d'un corps certain et limité, comme un domaine, par exemple, soit que les fonds soient réunis, soit qu'ils soient distincts et séparés, soit qu'on commence par désigner la mesure ou par la désignation de l'objet suivi de la mesure, l'expression de cette mesure ne donnerait lieu à aucun supplément de prix en faveur du vendeur pour l'excédant de la mesure, ni en faveur de l'acquéreur à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu'autant que la différence de la mesure réelle a celle exprimée au contrat serait d'un 20e en plus ou en moins, eu égard à la valeur delà totalité des objets vendus, s'il n'y avait stipulation contraire(C. c,, 1619), sauf le droit accordé par la loi à l'acquéreur de résilier le contrat dans le cas où il y aurait lieu à un supplément de prix, comme aussi dans le cas où on ne lui livrerait pas la quantité exprimée, sauf la latitude du 20e accordée par la loi {idem, art. 1622).

§ II. — Du contrat et des formalités qu'il exige.

Lorsque les vérifications ont été faites et que îe contrat, rédigé avec soin par le notaire et présentant l'état de tous les titres de propriété qui devront être remis lors du paiement du prix , a été signé par les parties, il faut le faire enregistrer, puis le faire transcrire sur les registres du conservateur des hypothèques de l'arrondissement où les immeubles se trouvent situés. La transcription a plusieurs avantages; d'abord elle sert à publier la transmission de la propriété et oblige les créanciers du vendeur, qui auraient contre lui des titres hypothécaires, à faire inscrire leurs titres et à manifester ainsi leurs droits. Faute par eux d'avoir fait inscrire leurs hypothèques dans le délai de quinzaine, à partir du jour où la transcription est rendue publique, ils perdent tout droit sur l'immeuble vendu. Mais si cette formalité n'était pas accomplie, ces mêmes créanciers porteurs de titres conférant hypothèque, pourvu qu'ils fussent antérieurs à la vente authentique, pourraient en tout temps, et sans avoir égard aux transmissions successives de la propriété, prendre inscription et poursuivre la saisie de l'immeuble soumis à leur hypothèque. La transcription est aussi la lre formalité nécessaire pour arriver à la pur-

f;ationdes hypothèques inscrites sur l'immense. Cette purgation des hypothèques doit être faite par le ministère d'un avoué, suivant les formalités indiquées par la loi. Elle est indispensable lorsque la masse des inscriptions qui grèvent la propriété est supérieure au montant du prix de la vente. Lorsqu'il n'existe que

{>euou point d'inscriptions hypothécaires sur 'immeuble, la purge des hypothèques inscrites devient inutile.

Mais il est une autre espèce de purge, qu'on néglige trop souvent dans les campagnes, et qui est cependant presque toujour s nécessaire ; c'est celle des hypothèque?, légales, c'est-à-dire des hypothèques qui existent sans inscription et sont accordées par la loi aux mineurs ou interdits, et aux femmes mariées sur les biens de leurs tuteurs ou époux. Ces hypothèques exislans indépendamment de l'inscription et ne devant être manifestées que lorsque les formalités de purge légale ont été accomplies, l'acquéreur, en les négligeant, s'exposerait à voir l'immeuble par lui acheté saisi et vendu immobilièrement à la requête de l'un de ces créanciers occultes. Ces" formalités doivent également être accomplies par le ministère d'un avoué; les chapitres VIII et IX, titre XVIII du livre III du Code civil tracent les formes à suivre à cet égard.

Lorsque l'acquéreur aura pris toutes ces précautions, il pourra payer son prix avec sécurité, soit aux créanciers porteurs de bordereaux de collocation, s'il y a eu ordre, soit à ces mêmes créanciers, d'après les indications de paiement faites par le vendeur, soit au vendeur lui-même; puis jouir paisiblement et transmettre avec sécurité à ses héritiers une propriété achetée avec prudence et réflexion.

On peut aussi acheter un domaine moyennant une rente perpétuelle ou foncière ou moyennant une rente viagère. Dans ces 2 cas, il faut encore prendre toutes les précautions que nous avons indiquées.

Enfin on devient quelquefois propriétaire d'un domaine par donation entre-vifs ou par testament; alors il faut nécessairement accepter le don dans l'état où il se trouve ou le répudier. Cependant même en ces 2 derniers cas, il y a encore à remplir quelques formalités, que le notaire dépositaire de l'acte qui le constate indiquera au donataire ou au légataire.

Article II.

De Veœploitation confiée à autrui.

Nous avons dit que le mode de culture où l'on confie l'exploitation à autrui pouvait se réduire à 3 principaux : le métayage, le bail et la régie. Nous allons examiner successivement les avantages et les inconvéniens de ces divers modes de faire valoir.

Section Ire. — Du métayer ou colon partiaire,

La loi appelle colon partiaire celui qui cultive sous la condition d'un partage de fruits avec le propriétaire. Ce mode de faire valoir est connu dans la plupart des contrées de l'Europe sous le nom de métayage. Dans les pays soumis à ce régime, le métayer paie au propriétaire une portion fixe, généralement la moitié des produits de la terre dont la culture lui est confiée; le propriétaire lui fournit tout ce qui est nécessaire pour la cultiver. Le capital fixe et même le capital de circulation appartiennent presque toujours au propriétaire.

Ce mode de faire valoir indique déjà une amélioration dans le mode de culture, si on le compare aux moyens qui étaient en usage avant son adoption, et surtout à la corvée qui a

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long-temps régné sur tout le nord de l'Europe, et qui subsiste encore dans les contrées à l'est du Rhin et en Russie. En effet , le métayer est libre ; il n'est pas forcé de se courber sous le despotisme capricieux d'un maître; et son industrie est encouragée par la perspective d'augmenter sa part dans les produits en augmentant la fertilité du sol. C'est en Italie, en Savoie, en France et en Espagne, que ce système est le plus commun , et c'est aussi dans ces contrées où l'on peut mieux l'étudier.

En France, avant la révolution, les quatre septièmes au moins du territoire étaient cultivés en métairies; et même aujourd'hui malgré la grande division des propriétés, on calcule 3ue le métayage enveloppe encore la moitié u sol arable de la France. L'Italie , depuis les Alpes jusqu'en Calabre, est couverte de cette classe de cultivateurs.

Cependant ce mode de culture offre de grands inconvêniens. L'avarice aveugle des propriétaires les engage trop souvent à faire peser toutes les charges sur le métayer, et à imaginer mille voies pour diminuer ses profits ; à peine lui laissent-ils les moyens de subsister! Ils lui ravissent jusqu'à l'espérance de pouvoir améliorer sa condition par l'exercice intelligent de son industrie. Une espèce d'antagonisme fatal aux intérêts des deux parties, s'établit ainsi entre le métayer et le propriétaire. Le premier résiste aux conseils d'un maître dont il se défie, et de son côté, le propriétaire n'ose pas confier aux mains d'un métayer opiniâtre et ignorant de nouveaux moyens de production. D'ailleurs, le métayer redoute toujours les innovations parce qu'il vit d'après un système éprouvé qui lui est familier, et qu'il sent qu'une expérience malheureuse pourrait le réduire à la misère. De son côté, le propriétaire n'éprouve pas moins de répugnance à faire de nouvelles avances, lorsqu'il aperçoit que les capitaux qu'il doit avancer seul profiteront en définitive par moitié à son métayer. Il est donc difficile, comme le pense Arthur -Young, d'introduire des améliorations notables partout où subsiste ce mode imparfait de faire valoir.

La triste peinture de l'état de misère dans lequel ce système a plongé plusieurs de nos départemens que l'on peut considérer comme possédant les sols les plus fertiles du royaume, où les domaines ruraux les plus étendus ne produisent presque rien pour les propriétaires, et sont, sous le rapport vénal, infiniment au-dessous des domaines situés dans des sols plus ingrats , mais dans des cantons où un autre système de culture a prévalu, est la preuve la plus convaincante de l'imperfection de ce système. Les difficultés qu'on éprouve pour passer de ce système vicieux à un meilleur mode de faire valoir , sont signalés avec force par M. de Domrasle , dans un excellent article qu'il a inséré dans les Annales de Roville 4e livraison, p. 301 et suiv. Les moyens d'y parvenir et qui résultent d'un concours d'efforts tant de la part des propriétaires ruraux que de-celle du gouvernement , seraient difficiles à résumer ici; ils résulteront de l'application de tous les principes économiques et d'administration privée que nous indiquons dans le cours de cet ouvrage.

C'est surtout aux progrès de l'intelligence dans nos campagnes , que nous devrons ces améliorations. Le propriétaire ne doit jamais perdre de vue que sa fortune dépend du succès de ses fermiers, et qu'il est en conséquence intéressé à leur accorder toutes les facilités nécessaires. Il ne devra pas hésiter à se conformer aux usages du pays et à les favoriser même lorsqu'ils seront fondés sur une utilité positive.

Quelques-uns de ces usages sont assez curieux : dans la Flandre orientale, par exemple , les baux sont ordinairement de 6 ou 9 ans et c'est le fermier qui fournit tout le matériel. Mais il est rare que le propriétaire exige impérieusement ses fermages aux époques stipulées dans le bail ; souvent même il attend 2 ans sans réclamer son paiement. Ce délai est nécessaire, parce que les petits fermiers dont le pays est couvert ne trouvent dans une récolte moyenne que les moyens de faire vivre leur famille , tandis qu'une bonne récolte leur fournit les moyens d'acquitter plusieurs années de fermage. Rien n'est plus admirable que l'harmonie qui règne dans ce pays entre les propriétaires et les fermiers. Là personne ne songe aux changemens, on cite même beaucoup de fermes qui, depuis des siècles sont ammodiées par les mêmes familles qui se considèrent comme copropriétaires du sol qu'elles cultivent (Schwerz, agricul. de la Belgique).

Au surplus , le métayage doit être considéré comme une espèce de bail à ferme, sous condition d'un partage de fruits. Tout ce que nous dirons par la suite des baux à fermes s'applique au bail fait au colon partiaire, sauf la différence de la tenue et sauf aussi les différences légales que nous avons signalées dans la partie législative.

Section II. — Des diverses espèces de baux.

On distingue diverses espèces de baux : les principaux et les plus usités sont le bail à ferme et le bail à cheptel. Les autres sont le bail emphitéotique, le bail à culture perpétuelle ou à locaterie perpétuelle, le bail à domaine congéable, et enfin le bail à vie. Nous ne parlerons que très succinctement de ces dernières espèces de baux qui appartiennent à notre ancienne législation , mais dont il est néanmoins important de connaître le caractère, puisque la plupart d'entre eux sont encore en usage en France.

§ Ier. — Du bail à ferme.

On appelle bail à ferme, le louage des héritages ruraux; ce contrat conserve la même dénomination , soit que le preneur cultive sou s la condition de payer une certaine rente en argent, soit qu'il cultive sous la condition d'un partage de fruits avec le bailleur.

La quantité de terres arables ayant, au moins dans les pays habités par une population nombreuse, riche, active et industrieuse, des limites déterminées, tandis que le nombre des cultivateurs et la masse des capitaux n'en ont point qu'on puisse assigner, il en résulte que les propriétaires terriens exercent une espèce de monopole envers les fermiers, car

CIIAP. 3e.

LOCATION DES DOMAINES RURAUX

la demande de ce qu'ils possèdent, c'est-à-dire le terrain, peut s'étendre sans cesse et établir ainsi entre les fermiers une concurrence oui en rehausse le prix, tandis que le droit que les cultivateurs ont besoin d'acheter, à savoir l'exploitation du sol, ne s'étend que jusqu'à un certain point. Dès lors le marché qui se conclut entre le propriétaire et le fermier est toujours aussi avantageux qu'il peut l'être pour le premier ; et s'il y avait un terrain dont le fermier, après l'acquittement de son fermage, tirât plus que l'intérêt de son capital et le salaire de ses peines, ce terrain trouverait nécessairement un enchérisseur au moment où cesseraient les droits de jouissance du fermier exploitant; il suit de là que le propriétaire profite seul de toutes les circonstances favorables à V exploitation des terres. L'ouverture d'un canal, d'un chemin, les progrès de la population et de l'aisance d'un canton, les perfectionnemens dans les méthodes de culture, peuvent donc être utiles, pendant un espace de temps limité, aux fermiers; mais ils tournent toujours en définitive, d'.une manière permanente, au profit du propriétaire du sol. Par la même raison, c'est toujours sur le pro-

Ï>rié taire que retombent en dernier résultat es circonstances désastreuses. Quand le profit que rend la terre ne suffit pas pour payer le fermage, le fermier y sacrifie nécessairement une partie de ses capitaux et de son industrie ; mais bientôt il se ruine et est forcé d'abandonner la culture si le propriétaire ne consent pas à lui faire des remises.

Le propriétaire est donc plus que le fermier intéressé aux améliorations, quelles qu'elles soient, qui surviennent dans le pays en général et dans le canton en particulier, car elles tendent toutes à l'augmentation du prix des baux. Ainsi les propriétaires qui passent mollement leur vie dans une ville ou dans une maison de plaisance, touchant avec nonchalance l'argent que leur apportent leurs fermiers, sans s'occuper des sources de la prospérité publique et sans vouloir y contribuer, ceux qui ne s'inquiètent en rien des progrès de l'art agricole, qui ne provoquent, qui ne secondent aucune de ces grandes entreprises d'irrigation et de canaux, de ponts, de routes et de fabriques, qui doivent accroître la production et la population des cantons où ils ont des terres, suivent une routine plus honteuse encore et plus contraire à leurs vrais intérêts, que celle à laquelle ils reprochent aux habitans des campagnes d'être si fortement attachés. Lorsque l'agriculteur s'enrichit, la rente du propriétaire s'augmente bientôt et la prospérité agricole amène celle de toutes les autres branches de l'industrie nationale. Leur intérêt, comme citoyens et comme propriétaires, fait donc un devoir aux possesseurs du sol de n'imposer à la classe qui le cultive que des conditions raisonnables qui leur permettent de tirer un profit légitime de leurs pénibles travaux.

1° Du contrat de bail à ferme en général.

Le bail à ferme est un contrat agricole par lequel l'une des parties livreà Vautre lajouissance paisible d'un fonds de terre, sous la condition que celui-ci 1 ui en paiera une rente annuelle et qu'il

emploiera ses capitaux, son habileté et son industrie à cultiver les terres en bon père de famille. Il est de l'intérêt du propriétaire que le fermier trouve toute sécurité dans la jouissance des droits qui lui sont ainsi conférés, afin qu'il puisse se livrer avec ardeur et confiance à l'exploitation du domaine et se mettre ainsi en état de remplir ses engagemens. De son côté le propriétaire a le droit d'exiger toutes les sécurités possibles et compatibles avec la nature du contrat et la position du fermier. Nous nous proposons en conséquence d'examiner successivement 1° le mode de formation du bail et les précautions à prendre ayant de le passer; 2° l'époque d'entrée en jouissance; 3° l'inventaire et état de lieux; 4° la durée des baux ; 5° les précautions à prendre lorsqu'on fait un bail; 6° la forme du bail ; 7° les conditions du bail, prix et charges; 8° les cautions et hypothèques à exiger; 9° les assurances de toutes espèces; 10° les sousbaux; 11° les remises à faire pour pertes de fruits; 12<> les précautions qu'on doit observer à la fin de la jouissance; 13° enfin les réparations et remises de lieux.

2° Formation du bail et précautions à prendre avant de le passer.

Lorsqu'on a l'intention de passer un bail la première règle qu'on doit suivre, c'est de tâcher, si cela est possible, que les conditions du nouveau bail soient arrêtées deux ans ou 18 mois avant l'expiration du bail courant; cette précaution est toujours utile, soit qu'un nouveau fermier succède à l'ancien, soit que celui-ci continue à cultiver la ferme. Une autre règle à observer, c'est que le fermier en possession doit, à conditions égales, avoir lapréférence, à moins que sa conduite n'ait été très répréhensible ; son exploitation marchera ainsi plus régulièrement et lui procurera des profits supérieurs à ceux que pourrait obtenir le nouveau fermier. De son côté le propriétaire profitera aussi de cet arrangement, car le fermier ne peut plus dès lors être tenté de détériorer les terres par des récoltes épuisantes pendant les dernières années qui précèdent l'expiration de son bail. Si le propriétaire ne peut s'arranger avec l'ancien fermier aux conditions qu'il offre, la meilleure marche à suivre est de faire faire une estimation de la ferme par un des cultivateurs les plus intell igens et les plus expérimentés du canton, puis d'offrir bail pour 20 années ou tout autre période de temps, moyennant la somme fixée par l'estimation, d'abord au fermier actuel, et s'il ne peut tomber d'accord avec lui, à celui qui acceptera ces conditions, qui offrira de faire le plus d'améliorations sur l'héritage et qui consentira aux stipulations propres à le laisser en meilleur état à la fin du bail.

Lorsqu'on est forcé deprendre un nouveau fermier'ûfaut, ditM. de Gasparin, commencer par rédiger uncahier de charges ou projet de bail, qui contient toutes les nouvelles conditions que l'on veut obtenir, en laissant en blanc les prix divers dont on se réserve de convenir lors de la négociation; on envoie une copie de ce projet au notaire en qui l'on a confiance, et on pose des affiches qui annoncent le domicile du notaire, du propriétaire, la situation de la