MODÈLE DE BAIL A FERME

lage , par suite de force majeure, de la totalité du troupeau de mérinos, chacune des parties supportera moitié de la perte de la valeur du troupeau qui aura élé livré au preneur; et si le troupeau est plus nombreux lors de la perte , le surpl s sera supporté en totalité par le preneur. Si la perte n'est que d une partie , elle sera supportée d'après les bases ci-dessus ; c'est-à-dire que le propriétaire ne perdrait que moitié de la valeur des tètes de mérinos qui manqueraient pour compléter, avec ce qui res-

une quantité

en valeur à celle qui aurait

le surplus de la perte serait supporté par le

terait élé livrée preneur.

20° Le preneur sera obligé de soigner particulièrement le troupeau de mérinos qui lui est laissé; d'en maintenir non-seulement la finesse, mais de chercher à l'augmenter encore en mettant la sévérité la plus grande dans le choix des béliers de monte, et de continuer à le préserver du claveau en faisant claveliser tous les ans , à l'automne , les agneaux de l'année. A l'expiration du bail pour celte partie des objets laissés , c'est-à-dire après la tonte de... , le preneur sera tenu d'avoir alors un troupeau de mérinos composé de... bêles au moins assorties , dans lequel troupeau le bailleur choisira alors les... mérinos qu'il doit reprendre , en nombre, sexe et âge, pareils à ceux qu'il s'est obligé de fournir au preneur après la tonte de... ; et à ces deux époques les parties se donneront des reconnaissances respectives à cet égard; il est entendu aussi que le commencement et la jouissance des pâturages destinés à la bergerie suivront les époques fixées pour elle.

2 7° Dispositions relatives au mode de jouissance des terres pendant les 4 dernières années du bail. Le preneur sera obligé, pendant cette dernière période du bail, d'avoir un quart de ses terres arables en jachère, ou chargé ( après avoir été convenablement engraissé ou amendé) , d'une récolle semée en lignes ; à bien sarcler et biner; de ne jamais faire suivre une récolte de céréales d'une autre récolte de môme espèce, sans les séparer par une récolte verte ou par une légumineuse, à moins que des circonstances imprévues ne le justifient, et dans ce dernier cas encore, pour une seule année, et sous la condition expresse que la proportion requise en herbage, récolte verte ou jachère sera remplacée à quelque aulre part sur le terrain de la ferme, et comme le canon ne sera stipulé ci-après qu'eu considération que celte méthode sera strictement suivie pendant les 4 dernières années, le cas arrivant que le preneur cultivât toutou partie des terrains laissés de manière différente que celle qui vient d'être prescrite, ledit preneur s'engage et s'oblige à payer au bailleur, au tenue de février qui suivra le mode de culture interdit, et ce, chaque fois que cela aura lieu, une somme de 25 fr.,;'i titre de dommages-intérêts, pour chaque hectare de terrain ainsi dessolé. Cette indemnité ne sera jamais sujette à aucune diminution, et l'offre de la payer ne conférera pas le droit de cultiver contrairement aux règles établies ci-dessus.

28° Récolles sur pied afin de bail. A l'expiration du bail, le preneur sera obligé de céder au bailleur, qui à son tour sera tenu d'accepter, toutes les récoltes alors sur pied en céréales et autres denrées d'hiver, à

récoller en , et ce, au prix de l'estimation qui en

sera faite par experts amiablement choisis ou nommés par qui de droit ; lesquels experts feront leur évaluation en argent en leur ame et conscience, sans égard à la valeur de la paille, que les parties reconnaissent appartenir au fonds de la terre; ci pour celte estimation ils auront aussi égard aux frais de récolte. Le prix de cette estimation sera d'abord imputé sur le prix du dernier canon, et le surplus, s'il y en a, sera payé par le

bailleur au preneur le lor février Cette estimation de récolte, ainsi que la mention d'une partie du prix seront constatées par un procès-verbal qui sera soumis alors à l'enregistrement.

29Q. Fixation du canon. Le preneur paiera au bailleur en son domicile à Roville pour canon annuel de ladite ferme: 1° 240 hectolitres de blé et 3G0 hectolitres d'avoine, représentant 200 paires, ancienne mesure, payables néanmoins en argent au taux du hallage d'Épinal, et ce par tiers, le 1er février, le i,r juillet et le 1er décembre de chaque année et de manière qu'il y ait autant de canons complètement payés qu'il y aura d'années de jouissance. Le premier canon sera exigible en l'année ., d'après le taux moyen des hallages de la ville d'Épinal , formés par l'addition des 3 hallages les plus rapprochés du il novembre et des 5 hallages les plus rapprochés du 24 juin de chaque année, ceux desdits jours compris, s'd s'en trouve. Le 6e du total formé par ces additions déterminera la fixation du canon de chaque année. A l'effet de quoi le preneur sera tenu de se procurer et de produire l'extrait des mercuriales. Le 1er canon sera fixé par les

hallages de novembre , et de juin , pour ainsi

continuer pendant les années subséquentes; et attendu que, lors du paiement des 2 premiers tiers de chaque canon, il ne sera pas possible de connaître exactement le taux moyen des 6 mercuriales qui doivent servir de base, les 2 premiers tiers seront toujours exigibles à litre d'à-compte, d'après le taux moyen des 3 hallages du mois de novembre précédent, et le règlement du taux de chaque canon ne sera fait que lors du paiement du dernier tiers, qui pourra être plus ou moins fort que les précédens, suivant la variation des 6 mercuriales qui seront alors connues. Et dans le cas où le prix élevé des grains porterait, d'après les mercuriales, la totalité de cette partie du canon à une somme de plus de 6,000 fr., cette même partie de canon sera réduite à cette somme fixée comme maximum.

2° En raison du cheptel laissé , dont la valeur capitale est estimée par les parties pour la perception du droit d'enregistrement, à une somme de 15,000 fr. ,1e preneur paiera un canon annuel au bailleur, fixé à la somme de 1,930 fr. en numéraire; au moyen de quoi le bailleur n'aura aucun droit au partage de la laine ni du croit, mais seulement à la reprise de son fonds de cheptel à la fin du bail. Expliqué encore que l'estimation faite ci dessus de la valeur capitale dudit cheptel, n'étant que pour la perception des droits d'enregistrement, cette estimation ne forme pas une base déterminée pour le cas où le preneur ne pourrait représenter la lotalilédu fondsdu cheptel; et, ce dernier cas arrivant, il sera fait une nouvelle estimation par experts, à ce commissionnés, pour déterminer la valeur d'alors.

Le paiement de celte portion de canon en une valeur fixe et déterminée, pour tenir lieu et représenter la part qui devrait arriver au bailleur dans le produit du cheptel, sera aussi effectué par tiers aux mêmes époques que celles fixées au n° 1er du présent article.

50° Avances des contributions. En à-compte de ces portions de canon, le preneur avancera, toutes les années à commencer de l'année , les contributions

auxquelles le bailleur est ou sera imposé dans la commune de Roville et communes voisines. Lesquelles contributions seront, sur le vu des quittances des percepteurs, imputées au premier sur les l«« paiemens mis à sa charge, et ce respectivement pour chaque année.

31 o Dispositions relatives à la prorogation du bail; clause dite de lord Kames. Les parties considérant qu'une des causes principales qui empêchent ordinairement les cultivateurs d'améliorer leurs fermes, est la crainte qu'ils éprouvent d'en voir augmenter le prix à

ADMINISTRATION RURALE

Je leur jouissance sans aucune chance d'indem- | aurait à s"<!ii plaindre, après

la fin

nité pour eux. Afin de pareràeet inconvénientetfournir un exemple qu'ils croient utile à l'agriculture, ils sont convenus de ce qui suit :

Si Je preneur laisse écouler entièrement l'avant-derjîière année du présent bail sans notifier au bailleur que le preneur entend proroger la durée du bail pour une autre période de 20 années, le présent bail sera terminé de plein droit.

Le preneur ne pourra valablement faire cette notification qu'en offrant au bailleur, pour tout le temps de la prorogation, une augmentation de canon de 1,000 fr. chaque année, et si cette notification reste 1 mois sans réponse, le bail sera prorogé aux mêmes clauses et conditions, à la charge de ladite augmentation de canon.

Si, dans le mois de la notification ci-dessus mentionnée, le bailleur répond par une autre notification qu'il ne consent pas à la prorogation, elle n'aura pas lieu ; mais ledit bailleur sera tenu de payer une somme de 10,000 fr. au preneur à titre d'indemnité.

A celte notification de la part du bailleur, le preneur pourra en faire une ou plusieurs subséquentes, mais toujours dans le mois qui suivra celle qu'il aura reçue, et ce pour demander la prorogation du bail, moyennant une ou 2 nouvelles augmentations de canon qu'il portera alors chaque fois à 500 fr.

Le bailleur pourra aussi de son côté répliquer à chacune de ces notifications, qu'il n'entend pas consentir à la prorogation du bail, mais à charge par lui d'offrir au preneur une augmentation d'indemnité de 5,000 fr. pour chaque fois que le preneur aurait fait des offres de 500 fr. d'augmentation par canon.

Cette sorte d'enchère ouverte entre le bailleur et le preneur ne sera terminée qu'après qu'une notification sera restée un mois sans réplique.

Si la dernière notification a été faite à la requête du preneur, le bail sera prorogé pour 20 années, moyennant l'augmentation de canon qui résultera de cette dernière notification, et alors un acte authentique de renouvellement sera passé aux frais du preneur, qui ne serait pas pour cela dispensé des frais d'une visite et de fournir une déclaration.

Si la dernière notification a été faite à la requête du

bailleur, le présent bail sera terminé le ; mais le

bailleur sera obligé de payer au preneur l'indemnité qui résultera de la dernière notification. Cette indemnité sera exigible par moitié de 6 mois en 6 mois, à partir de l'époque fixée pour l'expiralion du présent bail.

Dans le cas de prorogation du bail, en conformité des conditions prescrites par le présent article, il est entendu que la cession de la dernière récolte, ainsi que le paiement de la construction des usines que le preneur aurait pu faire construire, seront reportés à l'expiration du second bail, ainsi que le mode de jouissance établi pour les dernières années.

Si, à l'expiration du bail, le bailleur était alors représenté par plusieurs ayant-droit occupant diverses résidences, les notifications qui pourront être faites à la requête du preneur, relativement à la prorogation du Lail le seront en la demeure de ceux desdits ayantdroit qui résideraient à Roville ; et, dans le cas où il n'y en aurait pas, elles seraient faites alors en la demeure de celui qui demeurerait dans le lieu le plus rapproché. Ces domiciles sont ainsi élus par le bailleur, relativement à ces notifications seulement.

32o Résiliation du bail pour inexécution des conditions. Faute par le bailleur ou par le preneur de remplir, chacun en ce qui le concerne, aucune des clauses, charges et conditions auxquelles ils se sont respectivement soumis par les présentes, celle des parties qui

avoir constitué l'autre en demeure, pourra et aura le «Ir.'.it d'exiger l'exécution desdites clauses, charges et conditions ou de faire prononcer la résiliation du bail.

§ II. — Du bail à cheptel.

Le cheptel est quelquefois une des conditions du bail à ferme, et quelquefois \\\\ contrat particulier qui a ses règles spéciales. Nous avons fait connaître dans la 2e partie du livre VI, intitulée : Législation rurale, page 2G3, tout ce qui est relatif à ce contrat.

§ III. ■ — Du bail emphytéotique.

On appelle ainsi une convention par laquelle le propriétaire d'un héritage en cède à quelqu'un la jouissance pour un temps fixé, ordinairement 99 ans ou même à perpétuité, à la charge d'une redevance annuelle que le bailleur se réserve sur cet héritage pour marquer son domaine direct. Le terme d'emphytéose tire son origine d'un mot grec qui signifie planter, améliorer une terre; et, en effet, l'emphytépse n'était en général accordé que sous la condition de défricher et d'améliorer. Ce contrat est fort rare aujourd'hui et n'est plus guère en usage que pour les biens cédés à des particuliers par la couronne, le gouvernement ou les hospices ; mais il en existe encore un très grand nombre qui ont été faits anciennement.

Si donc le détenteur actuel de l'héritage le possédait seulement à titre d'emphy téose, le fermier devrait examiner pendant combien de temps l'emphytéote a encore droit à la jouissance et ne pas accepter bail pour un espace de temps plus considérable; car il est de principe que nul ne peut transporter à autre plus de droits qu'il n'en a lui-même ; en sorte que, quelle qu'en soit la durée stipulée par le bail, la jouissance du fermier finirait nécessairement avec celle de l'emphytéote. Si la concession a été perpétuelle, le possesseur est réellement propriétaire ; il ne pourrait être dépossédé qu'autant qu'il ne paierait pas la redevance stipulée, et même en ce cas le bail , s'il avait été fait et accepté de bonne foi, ne pourrait être résilié.

§ IV. — Bail à culture perpétuelle ou locatairie perpétuelle.

On appelait ainsi un contrat par lequel un fonds de terre était affermé à perpétuité à la charge de le tenir constamment en état de culture et d'en payer annuellement une redevance au bailleur ou à ses héritiers. Ce bail était donc une véritable aliénation de la propriété, moyennant une rente foncière ; il conférait au preneur tous les droits du propriétaire, à charge seulement de payer la redevance annuelle que la loi du 18 décembre 1790 a déclarée essentiellement rachetable.

Ce bail, si commun encore dans plusieurs départemens compris dans les limites de l'ancienne Bretagne, est un contrat par lequel celui à qui appartient Ja propriété parfaite d'un

ciïap. 3e. DE LA

fonds en sépare la superficie pour la concéder au tenancier ou colon, sous la faculté perpétuelle de rachat. Cette définition suffit pour l'aire voir combien cette espèce de propriété est précaire, et combien elle est contraire à la sécurité des possesseurs et par conséquent à l'amélioration du sol,

§ VI. — Bail à vie.

Le bail à vie est l'abandon de la jouissance d'un héritage pendant la vie du preneur ou pendant celle du bailleur, moyennant une certaine somme payable chaque année ou sous les conditions stipulées dans le contrat. L'incertitude de pouvoir l'aire profiter ses héritiers des améliorations effectuées par lui, si la durée du bail à vie dépend de celle de son existence, doit éloigner le preneur de toute pensée d'amélioration; mais si le bail est basé sur le temps de la vie du bailleur, l'incertitude que doit éprouver le preneur de pouvoir profiter lui-même de ses travaux et de ses avances doit encore former un obstacle plus insurmontable à tous progrès agricoles.

Léofold Malepeyre.

Section III. — De la régie.

Parmi les moyens de faire valoir une propriété rurale, nous ne devons pas omettre la régie, qui peut devenir pour notre agriculture une grande source d'améliorations. Mais le choix du sujet et la manière d'apprécier les connaissances théoriques et pratiques d'un régisseur avec lequel on désire traiter pour la culture d'une ferme, les conditions du contrat qui doit lier les deux parties, afin de maintenir l'unité des vues, l'accord et la confiance qui sont nécessaires au succès d'une entreprise agricole, sont des objets si importans qu'il nous a paru utile d'établir avec quelques détails les règles que l'on doit suivre en pareille circonstance.

Dans les pays où la régie des exploitations agricoles est un usage ancien et répandu, il ne manque pas de sujets capables qui ont déjà de l'expérience et des antécédens à faire valoir ; là le choix d'un régisseur est moins embarrassant. Mais en France, où la culture raisonnée est une carrière nouvelle dans laquelle peu déjeunes gens sont entrés encore, parce que les moyens d'instruction leur ont manqué, on ne rencontre que très peu d'hommes capables de bien diriger l'exploitation d'un domaine; et un petit nombre d'élèves, sortis trop récemment des écoles pour avoir acquis quelque expérience.

Il importe que le régisseur et le propriétaire puissent s'entendre, s'apprécier et faire un arrangement réciproquement équitable et avantagaux.Le propriétaire doit éviter de traiter avec un homme dont il ne connaît pas la capacité, et il est du plus grand intérêt pour l'avenir du régisseur qu'il ne se charge pas d'une exploitation avant d'avoir fait une étude approfondie de la nature de la terre, de telle du sous-sol, de l'exposition, de la température, des ressources du pays et de la localité sous le rapport des ouvriers et des prix, des facilités de vente des denrées, de la viabilité des chemins vicinaux et d'exploita-