CRÉDIT FONCIER DE FRANCE

(Paria, 10, rue Neuve-des-Capueincs.)

Encore une institution née du besoin de mobiliser tes valeurs. Nous l'avons dit plus haut, lre partie, chapitre IV : rien de plus antipathique au mouvement que notre vieux

régime hypothécaire ; il ne faut pas chercher ailleurs la défaveur et le haut prix des prêts sur hypothèque.

Voici les procédés et les conditions du nouveau système, d'après les dernières modifications aux statuts (28 juin 1856) :

« La Société fait deux sortes de prêts :

« uns sont remboursables à long terme, par annuités cumulées de manière à amortir la dette dans un délai de 10 ans au moins, de 60 ans au plus.

« Les autres sont remboursables à court terme, sans amortissement, conformément aux dispositions de l'article 8 du décret du 6 juillet 1854.

« Ces prêts peuvent être faits soit en numéraire, soit en obligations foncières ou lettres de gage.

« La Société ne prête que sur première hypothèque. — Sont considérés comme faits sur première hypothèque les prêts au moyen desquels tous les créanciers antérieurs doivent être remboursés en capital et intérêts.

« Les prêts ne peuvent excéder ta moitié de la valeur de la propriété. Pour les bois, les vignes et toutes les propriétés plaptées, ils ne vont qu'au tiers. Les bâtiments des usines et fabriques sont évalués S3uis tenir compte de leur affectation industrielle.

« Ne sont point admis aux bénélices des prêts de la Société :

« i° Les théâtres; 2° les mines et les carrières ; 3° les immeuble? induis, si l'hypothèque n'est établie sur I* totalité, du consentement de tous les co- propriétaires; 4° ceux dont l'usufruit et la nue propriété ne sont pas réunis, à moins du consentement de tous les ayante droit à l'établissement de l'hypothèque.

« Le maximum des prêts est d'un million, à moins qu'il ne s'agisse d'associations syndicales, de sociétés anonymes, de communes ou de départements autorisés à cet effet par le gouvernement. Le minimum des prêts est de 300 fr.

« Le taux de l'intérêt est fixé par le conseil ; il ne peut dépasser le taux légal.

« L'aqouité est payable en espèces, par semestre, aux époques déterminées par l'administration. Elle comprend : 1° l'intérêt; 2° l'amortissenjeqjt ; 3° un droit de commission qui ne peut excéder 60 centimes Q/Q, si ce n'est en vertu d'un décret.

« fout semestre pon payé porte intérêt à 5 Q/0, et rend exigible la tonalité de te dette un mois après la mise en demeure.

« Les débiteurs ont droit de se libérer par anticipation en tout ou en partie, soit en numéraire, soit en obligations appartenant à rémission indiquée par le contrat de prêt. Les remboursements anticipés donnent lieu, au profit de la Société, à une indemnité qui ne peut dépasser 3 0/0 du capital remboursé par anticipation.

« Tout emprunteur doit dénoncer à la Société les aliénations, détériorations et hypothèques légales modifiant les conditions du , gage.

a Toutes les propriétés affectées à la garantie de la Société, qui sont susceptibles de périr par le feu, doivent être assurées. La Compagnie a privilège sur l'indemnité en cas de sinistre. »

Les conditions, comme on voit, surtout, celle du remboursement par annuités, sont déjà plus favorables aux emprunteurs que celles offertes par l'ancien système anarchique de prêt ou usure sur hypothèque. Aussi le mode d'expropriation doit-il être en raison de ces avantages, c'est-à-dire trèsexpédilif.

' « En cas de retard du débiteur, la Société peut, en vertu d'une ordonnance rendue sur requête par le président du tribunal civil de première instance, quinze jours après une mise en demeure, se mettre en possession des immeubles hypothéqués, aux frais et risques du débiteur en retard.

« Pendant la durée du séquestre, la Société perçoit, nonobstant toute opposition ou saisie, le montant des revenus ou récoites, et l'applique à l'acquittement des termes échus et des frais.

a Ce privilège prend rang immédiatement après ceux qui sont attachés aux frais faits pour la conservation de la chose, aux frais de labour et de semences, et aux droits du Trésor pour le recouvrement de l'impôt. *

« Dans le même cas de non-payement d'une annuité, et toutes les fois que le capital intégral, par suite de détérioration du gage, est devenu exigible, la vente de l'immeuble peut être poursuivie.

« S'il y a contestation, il est statué par le tribunal de la situation des biens. Le jugement est sans appel.

« Pour parvenir à la vente de l'immeuble, la Société fait signifier au débiteur un commandement dans la forme prévue par l'art. 673 du Code de procédure.

« A défaut de payement dans la quinzaine, il est fait dans les six semaines qui suivent six insertions dans les journaux d'annonces et deux appositions d'affiches à quinze jours d'intervalle.

a Quinze jours après l'accomplissement de ces formalités^ il est

procédé à la vente aux enchères de l'immeuble hypothéqué,)» (Décret du 28 février 1852. )

Nous voilà loin des lenteurs et du formalisme de la judicature. Cependant la réalisation du gage deviendra sans doute encore plus rapide dans l'avenir.

. La Société du Crédit foncier de France n'était primitivement que la Banque foncière de Paris. Le gouvernement voulait la pluralité et l'indépendance de ces établissements» La multiplicité des titres parut devoir présenter des inconvénients, et le 18 novembre 1852, un décret transforma la société première et lui concéda le privilège d'étendre ses relations sur tout le territoire français. Cependant , comme d'autres Compagnies avaient été déjà formées avant cette transformation, à Nevers pour les départements du Cher, de la Nièvre et de l'Allier ; à Marseille, pour les Bouches-du- Rhône, le Var et les Basses-Alpes, réserve fut faite de leurs droits. Les négociations pour leur incorporation ont rencontré de vigouréuses résistances. Cependant le rapport du Crédit foncier de France du 30 avril 1856 annonce que les traités de fusion définitifs ont été passés.

La Société de Crédit foncier de Marseille , autorisée par décret du 12 septembre 1852, est au capital de 3 millions ; celle de Nevers, autorisée le 20 octobre de la même année, au capital de 2 millions.

Un instant on crut, dans le monde financier, qu'elles allaient prendre le pied sur celle de Paris.

Par suite d'une transaction intervenue entre ces Compagnies et M. Mirés, ce dernier s'était engagé à leur prêter à chacune, sur lettres dégage, 24 millions, soit 48 millions en tout. À cet effet, M. Mirés subdivisait la lettre de gage , primitivement de 1,000 fr., en coupures de 100 fr., portant 3 fr. 65 c. d'intérêt par an, ou 1 c. par jour, et remboursables annuellement avec prime par voie de tirage au sort.

Les primes trimestrielles étaient :

1" numéro .... * 50,000 fr.

Les 4 numéros suivants, chacun 5,000 20,000 Les 20 suivants, chacun 1 ,000 20,000

Total par trimestre 90,000

Pour Tannée 360,000

jLes lettres de gage, au capital nominal de 100 fr., étaient émises à 110 fr., payables, savoir :

35 fr. au moment de la souscription.

25 fr. en janvier 1855.

25 fr. — 1856.

25 fr. — 1857, au plus tôt.

Le bénéfice de 10 fr. par obligation profitant à la Société Mirés, non aux Compagnies, le profit de l'opération devait être de 4,800,000 fr.

Déjà les prospectus annonçaient ces let tres dje gage comme

devant remplacer les billets de banque de 100 fr Tout à

coup un ordre du gouvernement interdit de poursuivre l'opération, et prescrit à M. Mirés le remboursement des lettres de gage déjà placées !... Est-ce la combinaison qui était mauvaise, et le pouvoir n*a-t-il fait que venir au secours d'un spéculateur maladroit? ou bien, comme d'autres l'affirment, est-ce à une influence jalouse qu'il faut attribuer l'interdiction subite du placement? Dans l'un comme dans l'autre cas, le gouvernement, par son intervention officieuse ou officielle dans une transaction particulière, a, sans le vouloir, excédé la limite de sa juste influence, et ouvert la porte à une foule d'abus. Dès l'instant qu'il sera facultatif au pouvoir d'arrêter une opération, heureuse ou malhêureuse , de relever un spéculateur de ses engagements on de jeter l'interdit sur une entreprise , il n?y a plus de sécurité dans les affaires; la bonne foi, tacitement subordonnée par des négociateurs pervers à la volonté éventuelle du prince, n'est plus qu'un mot; la confiance commerciale est anéantie.

La fusion , annoncée comme un fait accompli , sanctionnée par décret du 28 juin 18Ô6, rentre parfaitement dans l'esprit de centralisation du gouvernement et de la féodalité financière.

Nous comprenons l'unité des titres; mais elle n'a pas pour conséquence forcée la centralisation administrative des opérations de la banque foncière. Il est alloué 60 cent, en maximum par 100 fr. pour frais d'administration, ne seraitce point afin de doter mieux l'état-major bureaucratique

central , qu'on lui confère» pour ainsj dire , le monopole de l'hypothèque?

Aucune société n'a éprouvé plus de vicissitudes, subi plus de remaniements que le Crédit foncier. Nous avons déjà mentionné la transforma lion de la Banque foncière de Paris en Crédit foncier de France. Le 18 octobre 1852, le 10 décembre même année, le 22 mars et le 21 décembre 1853 , le 6 juillet 1854, le 28 juin 1856, nouveaux remaniements des statuts.

Dans les prévisions du décret organique du 28 février 1852, l'annuité pour l'emprunteur devait être de 5 0/0 , intérêts , frais d'administration et amortissement compris. Les circonstances politiques ne permettant pas à la Compagnie de se procurer des capitaux au taux de 3 65, Axé par le décret d'institution, une première fois l'annuité avait été élevée de 5 à 5 45 0/0. Celte augmentation fut bientôt trouvée insuffisante. Afin d'attirer les bailleurs de fonds, un décret impérial du 21 décembre 1853 , assimilant l'annuité du Crédit foncier au taux variable de la rente 3 0/0, n'imposait plus à la Compagnie la limite de 5 45 , que si le 3 0/0 s'élevait à 86 fr. Au-dessous, la Compagnie avait la faculté d'élever l'annuité jusqu'à concurrence de 1/2 0/0, c'est-à-dire jusqu'à 5 fr. 95 c. En conséquence , le Conseil d'administration , usant de la latitude qui lui était offerte par le nouveau décret, après avoir décidé, une seconde fois, que l'annuité serait portée à 5 65, l'éleva, au 1er avril 1854, à 5 95. Moyennant quoi, dit le Rapport , la Compagnie, se mettant à l'unisson de la Banque, peut offrir aujourd'hui aux preneurs de ses obligations jusqu'à 5 fr. de rente. Ainsi, après une année d'existence, le Crédit foncier, sous la pression des événements politiques, élève de 95 c, e'est-à-tlire de près de 1 0/0 le taux de l'annuité ; un établissement de crédit que plusieurs regardaient comme devant être le régulateur des cours et une force de résistance contFe la hausse , est emporté à son tour par les caprices du capitalisme. Il ne fallait pas moins que la dissertation de M. Wolowski pour nous £|ire croire au progrès de l'institution.

Dans l'assemblée du 29 décembre 1853 ont été approuvés les traités passés entre les Sociétés de Marseillp et de Nevers, à la disposition de chacune desquelles la Compagnie s'oblige démettre une somme de six millions par année, soit 500,000 francs par mois, mais avec faculté pour la Compagnie centrale, après avis préalable donné au commencement de chaque mois , de restreindre ce crédit au vingtième des prêts autorisés dans le mois précédent : ce qui ramènerait , le cas échéant, la subvention de 6 millions par an, d'abord à 25,000 fr. par mois , puis à 1,250, puis 65 50. Certes, une Société qui contracte de telles obligations ne se compromet pas; mais on né saurait dire non plus qu'elle ait une bien grande confiance en elle-même.

Le 6 juillet 1854, un décret ordonna la réunion du Crédit foncier à l'État.

La difficulté qu'éprouvait à marcher la nouvelle institution, et le désordre de ses aflaires, paraissent avoir causé celte réunion. Ce qui ne pouvait vivre au grand air de la liberté viendra sans doute dans la serre chaude du gouvernement.

Le directeur, M. Wolowski, fut remplacé par M. de Germiny , aux appointements de 40,000 fr. , avec deux sousgouverneurs, aux appointements chacun de 20,000 fr.

Les dispositions des décrets du 21 décembre 1853 et avril 1854 sont abrogées. Dorénavant le Crédit foncier , qui ne devait prêter qu'à long terme, prêtera les sommes , en numéraire, qu'il aura en disponibilité, ou qu'il pourra se procurer par l'émission de ses obligations à tous les taux possibles, à longue ou courte échéance , avec ou sans amortissement, comme il l'entendra et comme il pourra. Plus tard, pense- 1- on, les prêts pourront être faits aussi en simples lettres de gage, garanties par l'État : ce qui rentrerait tout à fait dans le système des banques de Pologne et d'Écosse.

De ce système â celui des assignats, il n'y a qu'un pas, le cours forcé. Mais il est peu probable que ce pas soit de sitôt franchi, attendu que les assignats de 89 étaient au moins remboursables en biens nationaux, tandis que le papier du Crédit foncier ne le serait littéralement en rien du tout. Or,

sans cours forcé, pas de circulation, pas d'emprunteurs : on peut donc considérer la réunion de la Compagnie à l'État comme une dissolution pure et simple : à moins que les preneurs d'obligations ne lui viennent en aide.

En fait, le Crédit foncier n'est qu'un leurre philanthropique; les financiers qui ont prêté leur concours l'ont plus fait par condescendance pour le chef de TÉtat que par conviction. Le chiflre officiel des inscriptions hypothécaires servant de base à la répartition, par ressorts de cours impériales, du premier prêt de 200 millions, s'élève, pour les 80 départements où la Société de Paris doit fonctionner, à 12,005,506,374 fr. Le département de la Seine est le plus obéré : sa dette monte à 1,159,732,000 fr.

Qu'est-ce que les 200 millions du Crédit foncier devant une pareille plaie?

Au 29 avril 1854, la totalité des prêts consentis (expression du rapporteur) s'élevait à 56,239,000 fr. Hais nous croyons savoir que sur ce chiffre, il n'y en avait guère que 30 et quelques millions de réalisés, la plupart dans la ville de Paris, les fonds manquant pour le superflu des demandes.

D'après le rapport du 30 avril 1856, les emprunteurs étaient débiteurs de 62,218,931 fr. 65 c. Nous sommes loin des 12 milliards d'inscriptions hypothécaires.

La Compagnie ne prête que sur première hypothèque. Elle viendra par conséquent au secours de ceux qui ont le moins besoin d'elle : elle ne peut rien pour le petit propriétaire avec les usuriers. ,

Toute libération anticipée emporte au profit de la Compagnie un droit supplémentaire de 3 0/0. Ce qui signifie que si la Société parvenait, aux termes de ses statuts, à se substituer aux anciens prêteurs sur hypothèque pour une somme de 1,200 millions, ces 1,200 millions, remboursables par fractions minimes pour chaque emprunteur, mais en réalité placés en perpétuel, à cause des réemplois, pour la Société, produiraient à celle-ci, chaque année, une somme de plus de 60 millions, dont 44,040,000 fr. pour l'intérêt du capital et 15,960,000 à titre d'amortissement et de frais pour la Société.

A nos yeux, une semblable combinaison est insuffisante, timide et plus qu'usuraire. Avant de procéder à la constitution <fe I3 Société du Crédit foncier, il fallait, selon nous, se poser cette question : Si la propriété n'a pas encore plus besoin de crédit commercial que de crédit à long terme; si par conséquent, au lieu de cumuler l'intérêt et l'amortissement, eomme cela a lieu dans l'institution actuelle, il ne faut pas plutôt les fondre, de telle sorte que le remboursement du prêt représente simplement le prêt, augmenté d'urçe pfijne d'autant plus faible que fa masse des affaires de h Société aurait été plus grande? Les opérations d'une banque de circulation et de comptoirs d'escompte, appropriés à l'agriculture, seraient, croyons-nous, autrement effi- Pftceç que les annuités de la Banque foncière, et Ton n'aurait pas le déplaisir de voir une institution d'intérêt public, jcar tel est l'esprit du décret du 28 février 1852, servir, QW»me tes mines, les assurances, les chemins de fer, la Banque et ses succursales, de vache à lait aux créatures du gouvernement.

Mais peut-être que pour arriver à une réforme efficace il fallait passer par là : ne sommes-nous pas dans le siècle des transitions? Nous souhaitons à celle-ci tout le succès désirable. On sait 4où elle vient et où elle va, ce qu'elle peut et ce qu'elle vaut ; telle qu'elle est déjà, l'agiotage et le jeu y auront peu de prise.

Et, il faut bien le dire, ce dédain de la spéculation pour le Crédit foncier sera sa cause la plusjmmédiate de ruine. Une c$pit}içaison qui n'offre que d'honnêtes profits à faire , quelles que soient ses garanties, n'a aucune chance de succès aujourd'hui.

La Société du Crédit foncier £st fondée pour 99 a*js à partir du 30 juillet 18?2, au capital de 6Q millions, (jlivisé en 120,000 actions de 500 fr. chacune. 'Mais i> n'a encore été émis qu'une série de 60,000 actions, (Jont ?5Q fr. versés.

Jusqu'au payement coipplet d,e§ actions, il n'est déljvjré

Sjue dès certificats provisoires, négociables par voje de transfert,—Le souscripteur primitif et ses cessionnaires re$teut

engagés jusqu'au payement complet de Faction. — Les titres définitifs sont au porteur.

Les actionnaires ne sont pas tenus toi delà du ttrontarit de leur souscription.

L'assemblée générale se compose des 200 plus forts actionnaires, dont la listé est arrêtée 2tf jours avant la convocation. 40 actions donnent droit à une voix, sans qu'on puisse en avoir plus de 10.

Sur les bénéfices nets il est attribué : 1» 50/0 aux actiontionnaires, 2° 20 0/0 au Fonds de Réserve , jusqu'à ce qu'il atteigne la moitié du capital souscrit; ce Fonds de Réserve est destiné à parer aux événements imprévus, et, en cas d'insuffisance des produits d'une année pour payer un dividende de 5 0/0, à fournir la différence; 3° il est foriWé un Fonds de Prévoyance destiné à compenser entre fdtfsienrs années les frais de premier établissement; 4° fe surpkis efct distribué à titre de dividende.

Le dividende de 1855, non compris l'intérêt, est de 20/0.

Une subvention de 10 millions de francs a été accordée à la Société par décret du 10 décembre 1852.

Le Crédit foncier s'engage à faire une première série de prêt sur hypothèque jusqu'à concurrence de 200 millions de francs. Cette sommé est répartie entre les divers départements proportionnellement à la dette hypothécaire Inscrite.

Après le placement des 200 millions ci-dessus, la Sœtété continuera de prêter , lors même que pour se procurer" les fonds nécessaires, elle serait obligée d'affecter au service de ses obligations émises un quart de ce qui lui est alloué à titre de frais d'administration.

Avec son capital de 60 millions, la Société pourra faire 1,200 millions de prêts. 11 faut donc qu'elle emprunte ellemême. Son rôle est purement d'intermédiaire entre l'emprunteur hypothécaire et le capitaliste.

« Les emprunts de la Société se font au moyen d'une émission d'obligations, qui ne peut dépasser le montant des engagements hypothécaires souscrits par les propriétaires des immeubles en faveur de là Compagnie.

c* Les obligations sont au porteur; elles sont de 1,000 fr., ei peuvent être divisées en coupures dont la moindre est de 100 fr. Elles portent un intérêt annuel, dont le taux est fixé par le conseil d'administration, à l'époque de leur création.

« Elles sont classées par séries, dont chacune comprend toutes les obligations créées au même taux d'intérêts.

« Elles sont appelées au remboursement par voie de tirage au sort; des lots et primes peuvent être attachés aux obligations remboursées.

a Les produits sont appliqués en première ligne à payer les intérêts des obligations foncières, le capital de celles que le sort a désignées pour le remboursement, et les lots et primes. » (Extrait des Statuts. )

Les porteurs d'obligations (1) ont donc pour garantie les emprunts souscrits par les propriétaires d'immeubles, et le capital des actions versées. C'est un peu plus hardi que la Banque de France, à qui il faut pour gage, — indépendamment d'un portefeuille au pair ou au-dessus de ses billets, — une encaisse métallique, des rentes en réserve, un capital immeuble et un capital d'actions. Cependant la garantie du portefeuille est bien plus certaine et plus réalisable que celle offerte par les emprunteurs sur hypothèque. Ce n'est pas que les obligations foncières se trouvent à découvert, car les prêts hypothécaires, n'excédant jamais la moitié de la valeur de l'immeuble, garantissent suffisamment le remboursement.

Dans ces conditions, l'institution, si elle ne peut rendre de grands services à l'agriculture, offre du moins aux capitalistes un placement aussi sûr qu'on peut le désirer. Mais il n'y a point de primes à réaliser; et le béotien de la Bourse préférera toujours perdre 100 fr. par action du Palais de l'Industrie, achetée à 170 et tombée à 70, par cette consi-

(I) Les actions sont la mise de Tonds d'une entreprise; les obligations en représentent les emprunt*. Le bénéûce des obligations est fixe : c'est un tant pour cent l'an, et quelquefois une prime au remboursement. Elles ont privilège sur les actions, dont elles sont créancières. Elles ne sonl point solidaires des pertes. Les actions, au contraire, courent les risques bous et mauvais de la société; les pertes et les bénéfices n'en sont pas limités. — Dans une entreprise prospère, les actions sont préférables; dans une société en déficit, les obligations sonl plus sûres.

dération que d'autres ont eu la chance de primer de 50 à 60 fr. sur la même valeur.

Les obligations du Crédit foncier sont de trois espèces : 1° en 3 0/0, remboursables avec prime et donnant droit à des tirages de lots *, — 2° en 4 0/0, remboursables sans primes, mais pouvant gagner des lots; — 3° en 5 0/0, remboursables sans primes et sans droit au tirage des lots.

Les lots affectés aux tirages trimestriels sont un appât offert à l'esprit de spéculation aléatoire qui caractérise le monde financier. Ils se sont élevés, pour les deux premières années, à 1,200,000 fr.; ils sont de 800,000 fr, par an h partir de 1855, ainsi répartis :