LOUAGE DE CHOSES

ILouag^o des maisons et des Biiens ruraux.

Art. 19 14-1 9 9S.

Foriuation et preuve du eoniraf

(ait. 1714-1716). — Le contrat peut se faire sans

écrit, solo conse7isu; mais il ne peut pas se prouver par témoins, même quand rinférêt ne dépasse pas 150 francs; c'est une exception aux règles générales (art. 1341), qui a pour but d'éviter une foule de contestations et d'enquêtes à propos d'affaires d'une minime importance.

Le bail pourrait être prouvé par la délation du serment à celui qui nie le bail, c'est-à-dire suivant les circonstances, tantôt au prétendu bailleur, tantôt au prétendu preneur.

Le serment dont parle l'article paraît être le serment déféré par le juge, car, en principe, le serment décisoire peut être déféré par une partie quelconque à l'autre.

Quand le bail a reçu un commencement d'exécution, c'est-à-dire que le preneur est en possession, le fait de la location n'est pas douteux; mais il peut s'élever des difficultés sur le prix du bail ou sur sa durée.

Contestation sur le prix du bail, — Elle sera tranchée : P Par la production de quittances, si déjà le preneur a fait quelques paiements ;

2' Par le serment du bailleur.

Seulement, le preneur peut contredire le serment en demandant une expertise.

Contestation sur la durée du bail. — Quand il n'y a pas d'écrit prouvant la durée du bail, la loi

n'admet pas la preuve d'une prétendue convention sur ce point.

Elle donne, elle-même, des règles sur la durée de ces baux, qu'elle appelle non écrits (c'est-à-dire non écrits au point de vue de la durée).

Dnrée des» baux <lo maison (art. 173G). — Elle est indéfinie; le bail dure toujours, jusqu'à ce que l'une des deux parties donne congé à l'autre, c'est-à-dire déclare renoncer au bail.

Le congé doit être donné pour des époques déterminées par l'usage des lieux ; à Paris : janvier, avril, juillet et octobre.

Il doit, de plus, être donné un certain temps d'avance, déterminé par l'usage des lieux; à Paris : six semaines jusqu'à 400 francs de loyer par an, trois mois au-dessus, six mois pour les boutiques et les maisons entières.

Dnrée deis banx de biens roranx

(art. 1774, 1775). — La loi détermine elle-même un terme fixe pour l'expiration de ces baux, et, par conséquent, il n'est pas besoin de donner congé.

Le bail doit durer tout le temps nécessaire pour que le preneur recueille tous les fruits.

Ce sera quelquefois un an (vignes, prés).

Mais les terres labourables peuvent être divisées en soles ou saisons, c'est-à-dire en parties disliiuttes devant donner alternativement, et pendant une période déterminée, plusieurs espèces de fruits.

Exemple : Assolement en trois soles : PBlé; 2" Betterave ; 3° Luzerne. Chaque sole doit passer par les trois espèces de culture; ce bail durera trois ans, autant d'années qiiil y a de soles.

Observation (art. 1738, 177G). — Quand une maison ou une terre a été louée pour un temps fixé par une convention constatée par écrit, si à l'expiration du temps le preneur reste en possession, il résulte de ce fait un nouveau bail tacite, soumis, quant à sa durée, aux règles sur les baux non écrits. Ce bail s'appelle la tacite récondgiction(àumoi\ait'mconductio,qiiisïgniûepriseàbail).

Stons-loeation (art. 1717). — Tout preneur a le droit de sous-louer, à moins de convention contraire.

11 peut même céder son bail , c'est-à-dire souslouer en totalité l'immeuble loué.

Le bailleur primitif a une action directe contre le sous-locataire, et peut saisir ses meubles, mais seulement jusqu'à concurrence de ce que celui-ci doit nu sous-bailleur, que Ton appelle eu pratique locataire principaL

Eg<^l)araâÊcn@ (art 1719, 1754, 1755). — Le

preneur ne doit pas les réparations, il peut même cxi^jer que le bailleur fasse celles qui sont nécessaires pour qu'il soit clos et couvert, car le bailleur a pris l'engagement Aq faire jouir le preneur

Le preneur doit cependant les réparations locaiiveSj c'est-à-dire celles que la loi présume nécessitées par un usage imprudent et maladroit.

Exemples : Vitres cassées, carreaux du plancher brisés, marbres des cheminées fendus.

Incciaîli© (art. 1733, 1734). — Le locataire, débiteur d'un corps certahi, ne peut être libéré de la perte de la chose qu'autant que cette perte résulte d'un cas fortuiî. Or, l'incendie n'est pas par lui-même un événement purement fortuit, il résulte très-souvent d'une faute des habitants; le locataire doit donc, pour échapper à la responsabilité, démontrer que l'incendie provient d'une cause qui ne lui est pas imputable.

Quand la maison est louée à plusieurs locataires, chacun d'eux est responsable, en vertu du même principe ; mais le Code civil exagérant la rigueur de l'obligation, les déclarait tous solidaires envers le bailleur (art. 1734 ancien). Cette disposition est abrogée par une loi du 5 janvier 1883, modifiant le texte de l'article 1734. De cette loi il résulte que chaque locataire est tenu de l'incendie proportion-

nellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'il occupe.

Chacun des locataires peut même être déchargé de celte responsabilité, s'il prouve que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un des autres ou qu'il n'a pas commencé chez lui.

Perte des récaltes (art. 17G9, 1770).— Dans les baux à ferme, l'obligation de faire jouh* le preneur a pour conséquence que le bailleur garantira le preneur contre la perte des récoltes.

Le fermier a droit à une remise sur son fermage si la terre ne donne pas de fruits.

Seulement il faut qu'il éprouve une perte importante, au moins la moitié d'une récolte.

Quand le bail est fait pour plusieurs années, il se fait une compensation entre les bonnes récoltes et les mauvaises, et c'est seulement à la fin du bail qu'on peut voir si le fermier a perdu sur l'ensemble au moins une demi-année.

il^ppendicc snr le bail à colonat partâalre.

C'est le bail d'un bien rural dans lequel lis fruits se partagent dans une certaine proportion entre le bailleur et le preneur, l'un ne touchant pas et l'autre ne payant pas de fermage.

Le Code civil, très bref sur celte matière (art. 17G3 et 1764), a été complété par une loi du 18 juillet 1889, dont les décisions principales sont les suivantes :

1° Le partage des fruits a lieu par moitié sauf convention ou usage contraire.

2" Le bailleur a la surveillance des travaux et la direction de l'exploitation.

Il a seul les droits de chasse et de pêche.

3" Le bail est résolu par la mort du preneur.

4° Le preneur n'a pas droit à une indemnité au cas de perte par cas fortuit de la totalité ou de la moitié d'une récolte.

5° Le bailleur a le privilège résultant de l'article 2102-1°.

^'atiip© du droit ôUi ppencur à loyer ou à forme (art. 1743). — Les Romains et les anciens jurisconsultes français n'ont jamais considéré le droit du preneur que comme un droit personnel, c'est-à-dire une créance contre le bailleur.

Mais une difficulté s'élève sur ce point, dans noire droit moderne, à cause de l'article 1743.

Cet article suppose que le bailleur vend l'immeuble loué, et il décide que l'acheteur, nouveau propriétaire, sera obligé de respecter le bail, pourvu que ce bail ait date certaine antérieure à la vente.

Le Droit romain conséquent avec son principe, disait que le nouveau propriétaire n'était pas tenu de respecter les droits du preneur : Emptorcm non necesse est stare colono; c'est la formule d'une Iji du Code de Juslinien, connue sous le nom de loi Emptorem.

Le Code, en décidant que le preneur conserve son droit, semble l'assimiler à un usufruitier ou à Tacquéreur d'une servitude , donc à l'acquéreur d'un droit réel.

C'est le propre des droits réels d'être opposés aux tiers, et l'acheteur est un tiers, puisque le contrat du bail n'a pas été fait avec lui.

Néanmoins, il faut dire que le Code n'a pas changé le caractère du droit du preneur, qui est resté personnel.

Cela résulte de la définition du contrat : le bailleur s'oblige à faire jouir le preneur, c'est la définition ancienne, qui montre bien le caractère personnel du droit j car le droit réel, en principe, contraint celui qui y est soumis, non ad faciendum sed ad patiendum.

Quant à Tarticle 1743 , il s'explique par une convention entre les parties, qui était très-usitée autrefois, et que le Code a sous-entendue.

C'est une convention entre le bailleur qui vend son immeuble et l'acheteur, par laquelle celui-ci

fl'obligo à ne pas expulser le localaire ou fermier Le bailleur qui vend a le plus grand intérêt à faire cette convention, sans laquelle il serait exposé à des dommages et intérêts envers le preneur évincé.

La loi Emptorem réservait l'effet de cette convention en ajoutant à la formule : Emptorem non necesse est stare colono, les mots nisi ea lecje emerit (à moins qu'il n'ait acheté sous cette condition). Le Code sous-entcnd celte clause. Voilà toute l'ianovation.

Intérêt de la qncstfion sur le earaclèro réel ou personnel du droit du preneur* — l" S'il est réel, il implique que le preneur peut agir proprio nomine contre ceux qui le troublent dans sa jouissance en invoquant de prétendus droits sur la chose.

Si le droit du preneur est personnel, celui-ci ne peut agir que contre le bailleur, pour qu'il le protège dans sa jouissance.

Remarque. — L'article 1727 décide que le preneur troublé doit agir contre le bailleur, ce qui est un argument en faveur de la personnalité du droit.

2^ Si le droit est réel, les ayant-cause à titre particulier du bailleur ne doivent pas être astreints k faire jouir le preneur, mais seulement à le laisser jouir.

S'il est personnel, il permet d'agir contre l'acqucreur du bien, pour qu'il fasse jouir le preneur.

3° Quand le bailleur a Joué le même immeuble à deux personnes différentes, le plus ancien preneur sera préféré, si le droit est réelj tandis que la préférence ne sera pas une affaire de date si le droit est personnel.

Observations. — Nous ne disons pas que le droit du preneur est immobilier s'il est réel, et mobilier s'il est personnel ; car il y a des créances immobilières, et le bailleur, en promettant de livrer un immeuble au preneur et de lui en faire avoir la jouissance, nous paraît avoir promis un immeuble; ce qui implique que le droit du preneur d'immeuble est personnel et immobilier.