CHAPITRE IL — AGER VECTIGALIS, EMPHYTÉOSE ET SUPERFICIE

La superficie est le droit héréditaire et aliénable d'user et de jouir de la manière la plus large d'une construction qu'on a faite sur le sol d'autmi existant à perpétuité ou à long terme à charge de payer une redevance au propriétaire. Le droit reconnu d'abord au locataire de Vager veciigalis^ puis plus tard à Temphytéote est un droit analogue existant au profit du fermier à long terme d'un fonds non bâti. Les deux droits diffèrent par dessus tout par leur histoire. Ils ont l'un et l'autre passé des baux du droit public dans ceux du droit privé. Mais l'évolution a été beaucoup plus précoce et moins heurtée pour la superficie.

1. Superficie {superficies) ^. La superficie tire son origine des usages de rÉtat, qui devenait, d'après le droit commun, propriétaire des constructions élevées par les particuliers sur le sol public {superficies solo cedit), mais qui les laissait à titre de louage aux constructeurs tant qu'ils lui payaient la redevance {solanum ^). Ce système était également pratiqué par les villes qui louaient ainsi à long terme des terrains non bâtis à des particuliers pour y construire ^ Enfin il est aussi, de bonne heure, entré dans les habitudes des particuliers^. C'est pour les dernières situations que le préteur est intervenu, par deux mesures successif ves qui ont séparé profondément le superficiaire du locataire ordinaire^

1. V. notamment pour le balcon qui surplombe sur le terrain d'autnii {servitùs projiciendi) D., 43, 17, U, P., 3, 6 (il faut croyons-nous dans le paragraphe 5 corriger in uUle en id utile). V. encore D., 8, 2, De S. P. £/., 20, pr. ; 32, {.

2. V., par ex., D., 8, 5, si serv. vind,^ 6, 1, pour la servitude de ne pas bâtir, et plus largement 2>., 39, 1, De 0. N, N., 5, 10.

3. i)., 43, 18, De super ficxebus. Cf. Degenkolb, Platzrecht und MiethCy 1861< A. Pemice, Parerga^ 2, ZsavsL, 5, 1884, pp. 90-93. Ad. Schmidt, ZsavsL, 11,1890, pp. 121-164.

4. Exemples : tabemae argentariae du Forum, Ulpien» !>., 18, 1, De C. £., 32 ; édifices limitrophes des aqueducs publics, Frontin, De aq., 2, 118 ; construction faite en Tan 193 par le gardien de la colonne Antonine, Textes, p. 748.