Inst., h. t
4. /)., 45, 3, De stip, serv., 18, 3 : (Inicuique lantum adquiritur quantum ratio juris permittit.
locateur, pour celui qui fournit sa chose ou son travail, soit dans le louage de choses où le principe s'applique dans toute sa rigueur*^ soit dans le louage de services, où on l'applique sans difficulté au cas fortuit venan t de la personne de l'ouvrier, par exemple si l'ouvrier est mis par une maladie dans l'incapacité de travailler, mais où, cependant, on admet un tempérament fort justifiable quand le cas fortuit est étranger à l'ouvrier et le frapperait d'un chômage imprévue soit enfin dans la locaiio operis faciendi, où la terminologie signalée donne à l'auteur du travail le nom de conductov, mais où on met cependant les risques à sa charge comme à celle des autres locateurs \
IV. Extinction de louage. — Le contrat de louage, en particulier le louage des choses, s'éteint, cesse de faire naître des obligations nouvelles :
1° Par la volonté des deux parties, notamment par leur commun accord fixant, dès le principe, pour le louage des choses ou de services, un terme qui parait avoir été habituellement de cinq ans pour le louage des bie.ns ruraux* ; seulement si, à l'expiration du délai, le locataire demeure en jouissance au vu et au su du bailleur, comme le contrat est un contrat consensuel, il y aura, au moins en matière de biens ruraux, un renouvellement tacite (tacita reconduclio) aux mêmes conditions, sauf la réduction du délai à un an et l'extinction des sûretés réelles données par des tiers ' ;
1. Alfenus, D., h. /., 30, 1. En conséquence, le fermier d'un bien rural a droit ù une remise de fermage (remissio mercedis), au cas où la récolte n'a pu être per- (jue par suite d'un cas de force majeure, inondation, grêle, invasion, etc. Gaius, D., h. t., 25, 1 ; mais si le bail est fait pour plusieurs années, les bonnes devront entrer en balance des mauvaises (Ulpien citant Papinien, D., h. t., 15, 4).
2. Paul, D., h. t., 38, pr. : Qui opéras suas locavil tolius temporis mercedem aceipere débet, si per eum non stetit, quo minus opéras praeslet. 11 n'y a d'exception que pour le cas où il se serait placé ailleurs : D., h. t., i9, 9. V. une solution et une réserve analogues, D., h. t., 19, 10. C'est pour écarter cette règle humaine et équitable que les industriels qui exploitaient les mines de Transylvanie écrivaient, dans les marchés faits avec leurs ouvriers, pour le cas d'inondation de la mine : Quod si fluor impedierit pro rata conputare debebit [Textes, p. 855).
3. Le travail est aux risques de l'entrepreneur jusqu'au moment où il a été reçu {operis probatio) par celui pour qui il a été fait (Labéon, Z)., h. /., 62: Si rivuni queni facienduni conduxeras et feceras, antequam eum probares, labes corrumpit, tuum periculum est). Seulement une doctrine qui paraît venir de Sabinus excepte le cas où l'ouvrage est détruit par un cas de force majeure impossible à éviter, par exemple par un tremblement de terre (/).,/». /., 59. Cf. D.Ji. t., 36; 37).
4. Z)., A. «., 9, 1 ; 13, 11 ; 24, 2. 4 et les autres textes cités par Esmein, Mélanges, p. 220, n. 1. Nous avons vu que ce terme résultait pour les baux de l'Etat de la durée normale du lustre (p. 579, n. 2). Sur une autre cause qui a pu contribuer à son maintien dans les baux privés, v. le même auteur, p. 225 et ss.
5. Ulpien, D., h. /., 13, 11 (Lenel, 948). Le texte, après avoir posé ce principe en termes très clairs pour les baux à ferme de biens ruraux^ passe aux baux à loyer des biens urbains, pour lesquels il dit en termes beaucoup plus obscurs : In urbanis autem praediis alio jure ulimur, ut, prout quisque habitaverit, ita et obligetur, nisi in scriptis certum lempus conductioni comprehensum est. La finale nisi in scriptis... est vraisemblablement une addition des compilateurs (cf. Eisele,
2» Par la volonté unilatérale du preneur : même avant le terme, quand il y en a un, s'il ne peut obtenir l'avantage convenu S par exemple par suite du défaut de réparation de la chose louée, et quand il n'y a pas de terme, au moment qu'il veut ;
3° Par la volonté unilatérale du bailleur, également au moment qui lui plaît, quand il n'y a pas de terme % et quand il y a un terme, dès auparavant dans quelques cas : dans celui d'abus de jouissance, dans celui de défaut de paiement de la merces pendant deux ans, enfin dans celui où il y a un urgent besoin de la chose ^
En revanche le louage ne s^éteint ni par la mort des parties, quoiqu'il en ait peut-être été différemment à l'origine*, ni, quoiqu'on dise parfois le contraire en faisant une confusion, par la vente de la chose \
V. Lex Rhodia de jactu\ — C'est à propos du contrat de louage qu'il faut indiquer les règles sur les avaries que les Romains représentent
Z. s. St., 7, 1, 1886, p. 28 ; Dernburg-Sokolowski, § 368, n. 44 ; Pernice, Z. S. St., 19, 1898, p. 92, n. 3), avant lesquels Ulpien disait par conséquent, semble-t-il, simplement que, pour les biens urbains, le locataire qui avait continué à jouir devait le loyer au prorata du temps de jouissance. Quant au sens de la finale ajoutée au texte remanié, il est très discuté : suivant les uns (Dernburg-Sokolowski, loc. cit.), elle exprimerait cette idée naïve que, si le bail primitif a fixé la durée de la prolongation éventuelle, il sera observé ; suivant d'autres (Esmein, Mélaîiges, i^,22i, n. 1), qu'au cas exceptionnel de bail verbal tait pour un terme arrêté, la tacite reconduction a lieu pour un an comme en matière d'immeubles ruraux ; suivant d'autres (Vangerow, 3, § 644 ; Windscheid, 2, § 402, n. 13), que la tacite reconduction a lieu au cas de bail écrit pour un temps égal à celui du premier bail. — Au reste, ces règles, étant des règles d'interprétation, peuvent être modifiées par une convention expresse différente contenue dans le premier bail, ainsi que paraît bien faire par exemple la première clause de la lex horreorum, Textes, p. 851.
