CONSTRUCTIONS CIVILES

Ce chapitre soulève trois questions de la plus haute importance :

1» Quelle est la valeur réelle des constructions existantes aujourd’hui dans la nouvelle enceinte de la ville d’Alger?

2° Quels gages cette valeur peut-elle encore offrir aux emprunts hypothécaires?

3° La crise qui pèse sur Alger depuis la fin de \ 845 a-t-elle influencé sur la valeur des constructions ? D’après les renseignements puisés aux sources les plus authentiques, la valeur des constructions existantes dans la nouvelle enceinte de la ville, est de 45,000,000, y compris les travaux d’amélio¬

ration apportés aux immeubles primitivement construits, ci . 45,000,000

Dans le faubourg Bab-el-Oued jusqu’à Saint-Eugène, inclusivement . 3,000,000

À Reporter. . 48,000,000

Report . -48,000,000

Dans le faubourg Bab-Azoun (nouveau), c’est-à-dire depuis l’Agha jusqu’à Mustapha

inclusivement . 2,000,000

Dans les villages des districts d’Alger, y compris le Fondouck jusqu'aux Trapistes et Douéra, il a été construit pour environ . \ 0,000,000

Total . 60,000,000

Pour obtenir le prix intégral des propriétés, il faut ajouter à la somme des constructions le coût du sol nu sur lequel elles ont été édifiées, en prenant pour base les inscriptions hypothécaires, prises pour sûreté des renies qui grèvent les immeubles, lesquelles s’élèvent de 4 844 au 34 décembre 4846, à quarante millions ; mais comme on doit reconnaître que la propriété immobilière en Algérie, change de propriétaire au moins une fois tous les deux ans, le montant réel des rentes grévant les immeubles et

formant la représentation de la valeur du sol, sera établie à . 43,000,000

D’une autre part, les inscriptions prises depuis la même époque pour sûreté du prix des ventes en capital, s’élèvent, pour les six années, à trente-un millions, ce qui porte, d’après les bases ci-dessus, la valeur du sol représenté par ces inscriptions, à . 40,000,000

Les propriétés reconstruites ont donc coûté en moyenne . Fr, 83,000,000

Tour établir maintenant les gages que ces valeurs immobilières peuvent offrir à de nouveaux emprunts hypothécaires, nous devons déduire des quatre-vingt-trois millions ci-contre, les charges de cette propriété.

Nous devons porter en première ligne, le prix des ventes, soit en rente, soit en ca¬

pital, évalué ci-dessus à . 23,000,000

Les hypothèques conventionnelles qui, pour les six années, de janvier

48 44 à décembre 4846, donnent une moyenne de . 4 9,000,000

Enfin les hypothèques judiciaires prises par suite de jugements qui s’élèvent à une moyenne de . * . 2,000,000

Ce qui présente une valeur libre de . 39,000000

La crise qui pèse sur Alger a-t-elle amené une dépréciation sur la valeur réelle des constructions ? Nous n’hésitons pas à résoudre négativement celte question, et nous allons essayer de faire apprécier notre opinion par quelques exemples.

Le coût des constructions est, en moyenne, de trois cents francs le mètre carré; le rapport est de trente à soixante francs, suivant les positions. Les constructions de la première catégorie sont celles qu’on a édifiées au nouveau quartier Bab-Azoun, ainsi que dans le haut de la ville ; celles de la seconde, sont les immeubles édifiés rue Bab-Azoun, Bab-el-Oued, de la Marine et rues adjacentes.

Ce fait une fois posé, nous allons examiner le rendement de quelques maisons de ces divers quartiers.

La maison Hertz et Catala, dans la rue Bab-Azoun, estimée à 400 fr. le mètre carré, en considération du luxe de son édification, occupe une superficie de mille mètres environ, ce qui élève sa valeur à 400,000 francs ; elle est susceptible d’un rapport de 60,000 fr.; il reste donc 20 fr. de rente pour chaque mètre de terrain ; mais en faisant la part des non-valeurs dont le terrain doit supporter une partie, sa valeur se trouve réduite à 4 S fr. le mètre; et, comme il a été acheté 22 fr., il en résulte qu’on l’a payé 7 fr. plus qu’il ne vaut réellement.

Cette comparaison peut s’appliquer aux trois rues principales : Bab-Azoun, Bab-el-Oued et la Marine.

Dans le faubourg Bab-Azoun, une maison d’un étage, mais occupant 500 mètres de superficie, a été vendue, en 4845, 73,000 fr., soit 450 fr. le mètre : le rapport est de 7,000 fr.; le terrain ayant

etc acheté à 0 fr. 63 centimes, le prix ressort presque à rien, et, si l’on admet que le revenu n’atteigne pas 40 pour cent, l'acheteur, dans aucun cas, n’aura pas fait une mauvaise affaire.

Enfin, pour le magasin central des farines, qui occupe une superficie de 810 mètres, et qui a coûté 170,000 fr. pour construction, en admettant que le terrain ait coûté 1 2 fr. 60 c. de rente, comme on a payé dans la même position, cet immeuble, loué à 17,000 fr. par an, ne représente qu’un rendement de 6 à 7 pour cent. Cependant il n’a coûté que 21 fr. de rente le mètre de construction, c’est-àdire qu’il revient moins cher que le terrain nu, situé en face, qui a été acheté à raison de 26 f. le mètre.

Il résulte de cet exposé que la dépréciation qui pèse sur les immeubles ne provient que de l’exagération du prix des terrains, mais que les constructions ont conservé et conserveront leur valeur, et que, malgré les inscriptions dont les immeubles construits dans l’intérieur de la nouvelle enceinte de la ville et au dehors sont grevés, ils présentent une valeur libre de 39,000,000 de fr. Des résultats analogues ont lieu dans les provinces d’Oran et de Constantine.

La position est meilleure qu’on ne devait s’y attendre après tant de mécomptes et de malheurs.

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