Période antérieure à

Dans son beau livre sur VAncicn rcgiinc et la Rcvoluliun, M. de Tocqneville fait remarquer avec raison que le règne de Louis XVI fut une des époques les plus florissantes de l'ancienne moiuirchie. L'élude de la marche des revenus fonciers de 1774 à 1789, et l'analyse des causes qui peuvent l'expliquer, justifient pleinement cette opinion. Ce qui caractérise, en effet, de la façon la plus nette les dernières années du règne de Louis XV, et le règne de Louis XVI tout entier, c'est la hausse du revenu des terres, c'est l'élévation non moins significative et non moins générale du prix de vente des principales denrées agricoles.

.\rtluir Young(voy. ce nom I, cet observateur si vigilant et si perspicace, avait l'té frappé de ce phénomène; aussi écrivait-il en 1789 ces lignes caractéristiques: « If^lc-de-Fiann:, Liimcourt : Depuis dix ans tout a haussé do ."iO p. 100, excepté le pain. — L'irraine, Pont-à-Mim^iion ; Hausse générale d'un tiers en vingt ans. — Frimche-Comté : Les domaines vendus 300 livres, i] y a vingt ans, en valent 800 livres à présent. — lleaançon, Dole : La viande, qui se paye 7 sous la livre, n'en valait que 4 il y a ([uelques années; un couple de volailles 2i sous au lieu de 12. — En <j('néml tout a ihmhU dfpuU dix ans. »

Ces témoignages, déjà si dignes d'alli'ution, peuvent du reste être confirmés d'une autre manière. Il existe sur la question du revenu des terres, et sur les variations de valeur des produits du sol, une source presque inépuisable de documents précis. Nous

voulons parler des comptes de recettes et de dépenses des hospices et abbayes qui possédaient au siècle dernier un patrimoine foncier si considérable. C'est ainsi, qu'en suivant d'année en année, de 1770 à 1789, les variations du montant des fermages perçus par les receveurs des hospices de Rouen, d'Angers, du Mans, de Beauvais, de Bourg, ou par les prieurs des principales abbayes de Paris, si riches en biens-fonds, nous avons pu constater la hausse progressive et rajude de la valeur locative des terres à la fin du XV11I8 siècle.

En Normandie, cette augmentation avait été de 40 p. 100, dans le Maine de 00 p. 100, dans l'Anjou de .ïO p. 100, dans le Beauvaisis de 3.S p. 100, dans la Bresse de 66 p. 100, dans les environs de Paris de 40 p. 100. Les moyennes que nous donnons ici résultentde calculs portant sur les ft'ariations des prix de fermage de plus de cinq cents exploitations agricoles situées dans ces diiïérentes régions. Sans doute, nous n'avons pas la prétention de croire que les chiffres cités plus haut indiquent exactement la hausse des loyers agricoles dans les parties de la France auxquelles se rapportent les exemples choisis, et à plus forte raison dans la France entière, mais ils marquent évidemment une tendance générale bien nettement accusée et dont on ne saurait discuter l'importance. En outre, si l'on recherche dans ces mômes livres de comptes des hospices et abbayes, les fluctuations de valeur des denrées agricoles, on constate une élévation rapide des prix pendant la même période. Au Mans et à Angers, de 1770 à 1789, cotte hausse atteint 70 p. 100 pour la viande et 40 ou aO p. 100 pour le blé. Ce n'est pas sans raison que nous r.ipprochons ces deux faits : augmentation des revenus fonciers et hausse de prix des produits agricoles. A notre avis, il existe entre eux un lien étroit. Le produit brut d'une exploitation rurale se compose, en effet, d'après l'heureuse définition de M. Léonce de Lavergne (voy. ce nom), du montant des valeur» cn'ées sur le domaine. Il varie en conséquence, non seulement avec la quantité, mais aussi avec le prix des denrées vendues ou destinées à la vente et se répartit entre le propriétaire qui perçoit un fermage, l'Etat qui perçoit l'inqiôt, le domestique ou l'ouvrier qui touche un salaire et les dépenses accessoires qui ne rentrent dans aucune des catégories précédentes. Le prix des principales denrées agricoles s'étant élevé, au bas mot, de .ïO p. iOO depuis 1770 jusqu'à 1790, le produit brut des exploitations avait du augmenter dans une ]iro]i(irtion sensiblement écpiivalente. 11 était naturel que la part du propriétaire se fût

PU IX (Variations des)

accrue d'une façon absolue sans augmenter d'une façon relative.

EnTin, si la hausse du prix des [U'incipalos productions de la ferme explique et justifie l'élévation des fermai^es, il est certain ([ue les événemenis politi(iues, l(!s réformes financiôîres, le dévelu[ipemeul et l'activité du commerce ont pu af;ir dans la nu;mc sens. Arihur Young écrivait eu 178'J : « Le marquis de Casaux aflirme que la liberté du commerce des grains (V. CiiRÉALEs) établie par M. Tur- ,irola augmenté le produit de l'agricullure de J'rance, comme de.iOà 100. » Onne saurait nier en efl'et l'intlucnce qu'ont pu exercer les réformes économiques dues au célèbre ministre de Louis \VI, sur la prospérité des campagnes. II est peut-être téméraire de vouloir, comme le marquis de Casaux, en mesurer les elTets, mais il serait en revanche, bien injuste d'en méconnaître l'intérêt. Mais nous ne devons pas oublier que dans les régions où nous avons pu constater et étudier la hausse des fermages à la lin du xvm" siècle, ce phénomène s'était produit, soit l'année même de la mort de Louis W, soit linéiques années après, c'est-à-dire à une époque où les réformes <'conomiques et financières de Louis XVI n'avaient pas eu le temps d'exercer une influence sur la situation de l'agriculture et la valeur des propriétés rurales. On ne peut douter, en revanche, de l'action qu'exerça sur la condition matérielle des populations agricoles la paix prolongée dont la nation ressentit l'intluence jusqu'à la fin du ministère de Turgot. Il faut voir sans doute dans ces circonstances politiques une des causes qui contribuent a expliquer l'activité des échanges et la hausse des prix pendant les «lernières auiicos de Louis XV et le règne do Louis \Vl.

Les tableaux du commerce extérieur de la France donnent une idée assez nette des résultats de la paix et des désastres de la guerre. Nous reproduisons ci-dessous, d'après les chiffres indiqués dans le Hidletiii di' shitixlique (■( (/(' li-ijiakilion coinpitrce, les mouvements <le notre commerce pendant la deuxième moitié du xvin" siècle ; rien de plus instructif <iue ces variations.

Tableau du commerce de la France avec l'Europe et ses colonies, de 1756 à I7S9.

Total lies

impurtations et dos

exportations.

Première période: Guerre de Sept ans ''"""•

Deutiemo période : Paii de l'aris

Troisiomi- pi^riodo : Guerre d'Amé-

riq.ie (I777-H3) 7;i.583.000

Vualnc'mc période : Paix de F'aris

f)l9 — PRIX (Variations des)

Quand on compare la première période à la seconde, l'augmentation des valeurs échangées s'cxplii|ue par les événements politiques qui caractérisent ces deux époques. La période l'Oi-lTIG est remarquable par l'accroissement brusque de notre commerce avec l'élranger. Il est intéressant de rappeler que, pendant la même sérii' d'années, les fermages s'élevaient en même temps qu'il se produisait une hausse dans le prix de vente des principales denrées agricoles. On voit ainsi que l'augmentation ilu revenu des terres à la fin du xviu'- siècle se rattache en réalité à un ensemble de phénomènes économiques difTérenls qui ont pu avoir chacun leur action distincte et constituer autant de causes dont il est impossible de préciser l'importance. Enfin, la généralité même du mouvement de hausse des produits du sol permet de supposer que la diminution de valeur des métaux précieux à cette époque n'a pas été étrangère à l'élévation si rapide des fermages. M.Levasseur, dans son livre sur la Qiie^lion de l'or, et M. Michel Chevalier dans le troisième volume de son Traité d'è.rmiutnie polili'/iic, n'hésitent pas à admettre cette dépréciation de l'or et de l'argent sur les marchés de l'Europe à partir de 17G0. Xous devons évidemment nous borner à signaler cette cause, a la compter parmi celles que nous avons déjà indiquées et qui ont pu avoir une action sur le revenu des biens-fonds ruraux ; il serait téméraire de lui assigner un rang et de préciser son inlluence.

On voit, en résumé, que pendant les dernières années qui ont précédé la Révolution, il s'est produit en France une hausse très remarquable des prix. Arthur Young, que nous avons déjà cité à ce propos, déclare : « Qu'il y a peu de chose dans l'économie politique de la France qui fasse un aussi bon efTi't que cette hausse générale ». Ce qui est certain, c'est que les revenus fonciers se sont très rapidement élevés à cette époque sous l'inlluence des causes variées que nous avons indiquées. Mais nous croyons devoir rappeler que le mouvement ascensionnel de la valeur locative du sol n'a pas commencé à se produire sous Louis XVI; il a seulement cimtiiiud à se manifester. C'est de ITGo à 1773 que nous avons pu le signaler et en montrer les progrès rapides dans plusieurs régions de la France.

Il existailpourtant une ombre à ce tableau ; la valeur de la propriété se trouvait encore déprimée par le poids des charges que l'impôt faisait peser sur elle. En relevant sur les livres de comptes des hospices du Mans le montant des tailles pavées par le fermier et la valeur de la diiue, nous nous sommes as-

l'IUX (Vaiiiatio\s des) — (i20

siin'' que ces charges seules représentaient (le 29 à 30 p. 100 de la valeur locative des cxploilalions. Au principal de la taille, dont nous venons de parler, et à la dime, il faudrait ajouter les accessoires de la taille, la i-iipitation, la contribution représentative de la corvée, etc. (V. Fàiaiiccs de P Ancien rnjime, 11= partie). Ailleurs, il en était do même. Nous avons sous les yeux, en écrivant ces lignes, le détail des impositions acquittées en Normandie par le fermier d'une exploitation d'un revenu de 1200 livres. Les charges représentent 49 p. 100 de cette somme. Dans ri?le-de-France, un mémoire fort curieux, réiligé par les membres de la commission intermédiaire de l'assemblée provinciale, nous montre que sur un revenu de 6221 livres, un propriétaire ne touchait guère (jne 2221 livres. L'impôt prélevait ainsi 02 p. 100 du prix de fermage. Ces contributions excessives avaient évidemment pour conséquence de diminuer la valeur du sol et de rendre misérable la situation du petit propriétaire ou du cultivateur. Le fermier qui payait .^0 ou 60 p. 100 du prix de location de son domaine à titre d'imp6t, comme dans les exemples cités plus haut, voyait son bénéfice se réduire ou dispartiitre. Impuissant à accroître son capital de culture, il en était réduit à exploiter d'une façon misérable des terres appauvries, auxquelles un cheptel de bétail insuflisant ne permettait pas de rendre, par des fumures abondantes, la fertilité qu'elles avaient perdue.

Diminuer le poids de ces impôts écrasants, c'était en mèiue temps améliorer les conditions de la culture et accroître la valeur des terres. En conséquence, ilnousparail certain que si Icsréformes financières etpolitiques de la Hévoluliou eurent pour résultat définitif etdurajjle de diminuer les taxes foncières ou de les mieux répartir; si les contributions personnelles furent transformées, réduites ou supprimées, le revenu net des propriétés rurales a pu s'accroilrc, sans qu'il faille chcrcjier ailleurs que dans ladimiuulioM des charges fiscales les causes de celle plusvakie.

2 Période 1789-1815.

Lu puisant aux sources ipie nous avons indiqui'es plus liant, c'est-à-dire en consultant les sinmiiiers de l)i(Mis ruraux appartenant aux liospices du Mans, d'Angers, de lioueii, de Beauvais, etc., etc., on peut se convaincre (|ue tous les baux de 171)0 à 1702 ont augmenté de piixdans une forte proportion, de 13 à 20 p. 100 en moyenne. 11 n'i'st pas certain, mais il est tout au moins probable, que cette hausse n'a pas été bniili'e sculiMuent aux régions dont nous nous

PRIX (V.\RiATioNs des)

soninu^s particulièrement occupé. C'est ainsi qu'aux environs de Chaumout, nous avons constate le même pliémouéue pour les fermes des hospices. Dans la Bresse, on pouvait observer également une élévation brusque et considérable de la valeur locative du sol '. Il en était de même dans le Languedoc, aux environs de Nimes, de Montpellier, etc., etc.

Ce mouvement de hausse nous paraît donc très général. Ajoutons qu'il ne doit pas nous étonner. Ce que nous venons de dire plus haut, à propos de la marche des revenus fonciers, et en particulier au sujet des impôts qui frappaient le propriétaire taillable et le cultivateur avant 1789, suffit à l'expliiiueren grande partie. La suppression seule de la dîme devait nécessairement produire une auguiiiitation des prix de fermages, puisque, aux termes du décret de 1791, la valeur en argent de cette contribution dut être estimée à l'amiable par experts et ajoutée aux redevances acquittées par les tenanciers. L'abolition des droits féodaux, qui représentaient pour le' paysan une charge considérable, eut les mêmes conséquences que la suppression de la dime. Knfin, les fonds nobles et les biens de communautés religieuses ayant été soumis à l'impôt à partir de 1790, l'augmentation de la masse des revenus imposables éi[uivalut à un dégrèvement pour les propriétés rurales appartenant aux taillables, et les propriétaires purent accroître les fermages en raison de la diminution brusque des charges que le cultivateur avait jusque-là supportées. 11 ne faut pas oublier enfin, que la valeur locative des terres tendait à augmenter avant 17S9. On ne saurait trouver étonnant que, dans les premièrosannées de la Bévolulion, un pareil mouvement ait continué à se produire. Il est facile de constater également que le prix même des ten-es n'a pas diminué de 1790 à 1793, malgré les oj-ages politiques qui signalèrent une époque aussi troublée.

Cette conclusion de nos études personnelles ne s'applique, bien entendu, qu'aux régions sur lesquelles elles ont porté, c'est-à-dire au Jlainc, à l'Anjou, à une partie de la Vendée et au Languedoc. En consultant les procèsverbaux d'estimation et de vente relatifs aux biens nationaux de première origine, nous nous sommes assuré que ces derniers avaient été vendus en général à leur véritable valeur. Non seulement en 1791, et même en 1792, les propriétés du clergé furent adjugées à des prix qui dépassèrent notablement les évaluations des experts, mais encore, si l'on compare la valeur vénale résultant de l'adju-

1. Voir Journal ries Économistes (juin 1870), la Production agricole, pïir P.-C. Oulio^t.

PlUX (Vaiuations des)

Jiualion aux fermages acquittés avant 1789 et aux prix des baux en cours, on voit ([ue les acquéreurs firent rarement un placement à plus Je o p. 100. Fort souvent même, et surtout en 1791, les fermes vendues dans la Sarthe et la Mayenne comme biens du clergé atteignent un prix qui représente les fermages capitalisés au taux de 3 1 /2 ou 4 p. 100 seulement. .\ous avons constaté les mômes faits en feuilletant les pièces (ifficielles relatives à la vente des biens nationaux dans le département de Maine-et-Loire et dans ccdui de l'Hérault. U est à peine besoin d'ajouter que dans nos calculs a toujours ligure comme élément d'appréciation la diminution de valeur dos assignats au moyen desquels les payements pouvaient être elTectiiés.

A partir de 1793, on voit, au contraire, les immeubles diminuer de prix dans des proportions considérables. La dépréciation rapide des assignats, les mesures violentes de la Convention, la guerre, la Terreur, tout se réunit pour rendre les capitaux rares et les capitalistes timides. En ce moment, la vente des biens de deuxième origine ou biens d'émigrés, jette sur le marché pour plusieurs milliards de propriétés rurales. On devine sans peine à quels prix dérisoires ceux-ci devaient être vendus. En basant nos calculs sur des procès-verbaux de vente qui se ra|]purtent à plus de cent cinquante biens ruraux situés dans la Sarthe, nous avons constaté, à la fin de l'an II, une dépréciation du tiers de la valeur vénale des propriétés, telle que nous pouvions la calculer en capitalisant les fermages de 1789 au taux de 4 p. 100. A la fin de l'an III, la baisse atteignait en moyenne oO p. lUO. Au mois d'août 1796 (fructidor an IV), les biens-fonds ruraux avaient perdu dans cette partie de la France 90 p. 100 de leur valeur antérieure (1789).

Dans r.Xnjou, et aux environs de Cliolet, c'est-;i-dire en Vendée, nous pourrions citer des exemples de tons points comparables à ceux que nous venons d'indiquer pour le Maine. Cette baisse si rapide et si considérable (/(S prix forme un contraste fraiipaut avec la marche du revenu des biens-fonds dans les mêmes régions et à la même époque. En Vendée, en Anjou, dans le Maine, les fermages en nature, substitués la plupart du temps aux fermages en argent, sont payés avec une singulière régularité. Les registres des receveurs des hospices en font foi ; et si l'on évalue au cours du moment les denrées fournies, on peut voir que les revenus des propriétaires n'ont pas sensiblement diminué ou se sont même accrus. Sans doute, nous aurions l'occasion de citer des exceptions à cette règle, surtout dans la Mayenne,

— (l-il — IMIIX (V.MtlAïlONS Plis)

qui fut si cruellement éprouvée pendant la guerre civile de 1793 à 1799; mais il est cependant intéressant de constater, comme nous l'avons fait, en multipliant les exemples, que la valeur locative des biens-fonds resta stationnairc. ou même augmeuta sensiblement de I7S9 à 1800, surtout dans les environs du Mans. Si l'on tenait compte Je la sufqiression do la dime et des droits féodaux, nous serions autorisé à conclure qu'il >'est on réalité |iroduit un mouvement rétrograde dans la marche des fermages, mais on est en droit Je dire que, d'une façon absolue, le chilîre de ces derniers n'avait pas diniinuédcpuis 1789. Li's variations du revenu des terres ne peuvent donc pas donner une idée exacte dos fluctuations de la valeur vénale. Cette anomalie, fort singulière au premier abord, s'i-xplique, croyons-nous, assez aisément.

La vente des biens nationaux et celle des propriétés appartenant aux émigrés eurent pour conséquence inévitable l'avilissement du prix des terres. On ne jette pas impunément sur le marché pour plusieurs milliards de biens-fonds sans en diminuer la valeur. Il ne faut pas oublier non plus qu'à cette épocjuc les capitaux disponibles étaient rares et que les capitalistes, effrayés autant qu'appauvris, no se hasardaient pas sans crainte à acheter dos biens dont une réaction politique violente pouvait les dépouiller, en leur imposant une restitution onéreuse. La dépréciation des propriétés foncières s'explique donc autant par la rareté des acheteurs que par le nombre considérable et dépassant toute prévision des immeubles à vendre.

Il n'en était pas de même pour l'exploitation, pour la location des fermes. Les prix de fermage sont réglés, eux aussi, d'une façon générale, par la loi de l'offre et Je la deinande (voy. ce mot); or, le nombre dos cultivaluuis n'avait pas Jiminué penJant la Uévolulion dans une telle proportion que la valeur locative du sol put on être alVoctée. D'un autre côté, les prix dos denrées agricoles étaient resti's fort élevés, ou môme avaient notubloinout augmenté. La valeur du bétail, en particulier, s'était rapidement élevée dans le Maine et l'Anjou à partir de 1793. Il est donc certain que le produit brut dos exploitations rurales n'avait pas diminué. Ces observations font comprendre, il nous semble, pourquoi la valeur vénale des terres u'csl plus restée en rapport avec le revenu correspondant. La même loi générale explique celle apparente anomalie.

Si maintonanl nous clicrchons à nous rendre compte de la marche des revenus fonciers pendant toute la période 1789-18l.'i,

PRIX (Variations des)

nous voyons que la tendance très générale et très niaiiili'sLe, dans presque toutes les régions sur lesquels nos recherches ont porto, c'est l'élévation de la valeur locative des terres. Pour les fermes des hospices du Mans, c'est-à-dire pour plus de deux cents exploitulions, cette hausse est de 17 p. 100, en lenunt compte de la dinie supprimée. Aux environs de Uoucn, les revenus des biensfonds augnienlent de 26 p. 100; en Anjou, ce chiffre tombe à 15 p. 100; il n'est plus que de 3 p. 100 environ pour les domaines des liospices de Sens et de Boauvais. Dans la Bresse seulement, d'après M. Dubost, les pri.'C de fermage n'ont pas augmente de 1789 à 181a. En comparant, d'ailleurs, ces différentes augmentations du revenu des terres à celles qui s'étaient produites sous le règne de Louis XV, on reconnaît qu'elles ont été à la fois moins considérables el moins rapides. La marche ascendante des loyers agricoles, de 1780 à i8io, peut, du reste, être expliquée parla réduction des impôts pesant sur le sol ou frappant le cultivateur, et par l'élévation rapide du pris des principaux produits agricoles.

Lavoisier, rappelant l'énoi mité des charges dont était accablé le paysan, disait, en 1787, devant le comité d'administration de l'agriculture : c< Les champarts, les dîmes inféodées, les dîmes même ecclésiastiques enlèvent dans quelques cantons plus de la moitié, quelquefois la totalité, du produit net de la culture, en sorte que le malheureux cultivateur, jjressé de tous côtés par des droits qui croissent quelquefois dans une proportion plus forte que le produit, n'a aucun intérêt d'augmenter les avances et d'améliorer sa culture ».

Comment ne jias comprendre l'intluence qu'exerça sur la production agricole et la valeur du sol les suppressions de pareils droits?D'un autre cf'ih', Iciirixdu bléconime celui de la viande s'était élevé rapidement. L'hectolitre de froment, qui se vendait en France 15 francs de 1780 a 1789, valait! 9 fr. 90 do 1801 à 1811. Dans le Maine et l'Anjou le bétail avait augmenté d'un tiers!

Ce phénomène de hausse du prix des principaux produits agricoles nous permet de comprendre comment, malgré la dépréciation des propriétés rurales, la valeur locative des terres ne diminua pas durant cette période, ou même s'accrut de 20 ou 2o p. 100 malgré la tempête ([ui s'était déchaînée sur la France, malgré les levées en masse de la Révolution, les désastres de la guerre, et la dépression de notre commerce extérieur. Ce n'est pas, croyons-nous, aux i)rogrès de la culture, à l'augmenlation dos récoltes qu'étaient dus

G-22 — PRIX (Vam.u-ions des)

alors l'accroissement du produit brut des exjdoitations rurales, et la hausse des fermages; c'est à la diminution des impôts qui pesaient sur la propriété rurale, et surtout à l'clévalion du prix v02irant îles denrëis nr/ricoles. Ce dernier phénomène très général contribue, suivant nous, à expliquer la marche des revenus fonciers au commencement du xix'' siècle comme à la fin du xviu''.