LOGEMENTS OUVRIERS — 181 — LOGEMENTS OUVRIERS

4. Résultats obtenus : Construction d*habitations par les chefs d'industrie : — Diverses formes de l'entreprise privée : — Building Societies : — Sociétés anonymes pour la construction et la vente de maisons à bon mai'ché ; — Maisons à locataires multiples dans des conditions supérieures de salubrité et de confort.

De grands succès ont été finregistrés sur le terrain pratique. Ils ont été obtenus là où l'on a voulu l'aire une œuvre économique, non pas l'aumône pure et simple. Il est de la plus haute importance de prouver que les capitaux engagés dans la construction de logements salubres ne sont pas perdus, qu'ils obtiennent une rémunération raisonnable et qu'ils présentent toutes les chances de sécurité. Cette démonstration, indispensable pourattirerd'autres capitaux, a été faite jusqu'à l'évidence en Angleterre, eu l'rance, aux États-Unis, en Belgique, en Danemark. Les capitalistesquiont, soit construit eux-mêmes, soit apporte leur concours à des sociétés anonymes, soit acheté et réparé d'anciennes maisons, ont, il est vrai, limité parfois la rémunération du capital à un taux inférieur à celui que certains propriétaires tirent de l'exploitation de leurs immeubles. lisse contentent d'un revenu de 4 p. 100 (en France, en Angleterre, en Allemagne), de 5 ou 6 p. 100 aux États-Unis.

Pour être complet, il faut ajouter une catégorie, celle des philanthropes, tels que Peabody, Michel et Armand Heine, qui consacrent un capital à la création de l'cemTeet laissent les loyers s'accumuler pour étendre l'opération. Au regard du locataire, il y a un contrat de louage elle cours de la marchandise est presque commercial.

Si cette offre supplémentaire de locaux salubres et à un bon marché relatif n'a pas amené une baisse des loyers, c'est que cette offre était restreinte encore. Nous connaissons cependant des localités où le loyer a diminué dans le rayon autour de ces maisons lilus confortables, notamment à Lyon. Même lorsqu'on no peut pas offrir des logements à un prix sensiblement inférieur au prix du marché, tout au moins les logements nouveaux, construits dans un esprit de progrès et de philanthropie, présentent des conditions de salubrité infiniment supérieures à ce que l'on trouve à côté.

Depuis longtemps déjà la question des habitations ouvrières est résolue pour ce qui concerne les groupes de population qui travaillent dans les u.sines établies hors des villes. La plupart des grandes exploitations minières et métallurgiques, ainsi que les grandes usines rurales, filatures, tissages, etc., qui emploient régulièrement un nombre considérable d'ouvriers, ont pour annexes les

habitations nécessaires à ces ouvriers et à leur famille. Ces créations de villages que l'on observe dans les régions industrielles du nord, de l'est et de l'ouest de la France fout partie des dôpense.s de l'outillage et de la main-d'œuvre. Les patrons ont intérêt à attirer et à fixer à proximité des établissements industriels les ouvriers dont ils ont besoin et à les installer dans des conditions favorables à leur hygiène, à l'entretien moral et matériel de leur famille. C'est l'intérêt bien entendu de l'industrie qui a créé ces groupes d'habitations ouvrières et qui assure l'extension de ce système partout où la nature et l'importance de l'établissement le rendent applicable.

Parmi les entreprises qui ont pour objet la création de logehients à bon marché, il faut distinguer diverses catégories :

1° Celles qui tendent à construire de petites maisons avec la faculté pour le locataire d'en acquérir la propriété au moyen d'annuités; la construction peut être faite soit par des associations d'ouvriers et de petits capitalistes, soit par des sociétés anonymes, soit par des capitalistes individuels ; 2° celles qui tendent à construire de grandes maisons à locataires multiples; 3° celles qui veulent améliorer des maisons anciennes.

Ceux qui attachent un grand prix à l'action individuelle, à l'assistance de soi-même et à la coopération des efforts individuels comprendront que nous mettions au premier rang les sociétés de construction ou Building Societies. Leur nom indique la fonction primitive de ces associations, mais il ne s'applique plus à leur actinté présente. Elles ne construisent plus. Elles sont essentiellement de simples sociétés de prêts, formées par des cotisations presque toujours mensuelles, mais dont les avances ne se font que sur des valeurs immobilières, terrains ou maisons. Le propre de ces avances est d'être remboursé, capital et intérêts, par payements mensuels. Il s'ensuit que, rentrant immédiatement dans une partie de leurs fonds, ces sociétés trouvent leur compte à faire des avances beaucoup plus fortes en proportion de lavaleur réelle du bien hypothéqué qu'un créancier ordinaire. Ce mode d'avance est extrêmement avantageux aux petilcs gens.

L'ouvrier gagnant un bon salaire, le commis, le petit boutiquier, pour peu qu'il ait un faible capital, trouve à s'acheter une maison et devient souvent propriétaire au bout de douze à quatorze ans pour une somme totale qui ne dépassera pas de beaucoup ce qu'il aurait payé en simples loyers.

Les Building Societies ont pris un très grand

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développement en Angleterre, aux États-Unis. Dans ce dernier pays, les épargnes accumulées depuis quarante ans, sous forme de maisons et de terrains, qui ont été payés, grâce ■duxCoopcrativc BuikUnr/ ami Lnan Associations, par les occupants ou leurs familles, sont estimées entre 2 d/2 et 4 milliards de francs. A Philadelphie, sur 183 000 ouvriers, 40 000 ou 50 000 étaient propriétaires de leur maison.

En dehors dos pays anglo-saxons, on rencontre dos associations de construction dans le Danemark, en Allemagne, en France (à Orléans, Reims, etc.).

Nous arrivons maintenant aux sociétés anonymes qui ont pour objet de construire des maisons à bon marché et de les vendre par annuités aux ouvriers. La liste en est fort longue. Au premier rang, il faut citer la Société des cités ouvrières de Mulhouse; à Lille, la Compagnie immobilière; à Saint- Quentin, la Société anonyme saiut-quentinoise ; à Amiens, la Société anonyme des maisons ouvrières; à Nancy, la Société immobilière ; à Paris, la Société anonyme des habitations ouvrières de Passy-Auteuil ; au Havre, à Bolbec, d'autres sociétés analogues ; en Belgique, la Société verviétoise, la Société liégeoise; on Angleterre, rAr(i,sa)i.s Labourers and General Dwclling Company.

C'est ici qu'il faut ranger les diverses sociétés ou fondations qui existent à Londres, qui ont dépensé 92 millions 1/2 de francs et logent 70 000 personnes (Association métropolitaine. Donation Peabody, Compagnie des logements porfeclionnos, etc.) ; à Paris, les constructions de la Société philanthropique (donation Heine), les sociétés de Rouen, de Lyon, de Marseille, les entreprises analogues de New-York, de Brooklyn, etc.

Enfin miss Octavia Hill a eu le mérite d'inaugurer un système particulier : c'est l'amélioration du logement par l'achat de maisons insalubres, qu'on remet en état, qu'on gère économiquement, de façon à obtenir une rémunération raisonnable du capital (pas de charité, pas de socialisme). Au lieu de la gratuité, on donne son temps, on paye de sa personne ; c'est l'influence du contact direct entre les locataires et les propriétaires ou gérants, animés d'un esprit do sérieuse philanthopie. Miss Octavia llill a fait école non seulement à Londres, mais encore aux États-Unis, en Allemagne.

A. Raffalovich.

Bibliographie.

Dans le volume Congrus internationat des habitations à bon marché, 1889 (Paris, G. Uougier et (-'", éditeurs), ou trouve une bibliographie très étendue rédigée par MM. Arthur Rallalovich et A. Roulliet. Parmi les ouvrages connus.