Le preneur répond du fait des personnes de sa maison

1 1. Des menues réparations. Elles sont à la cbarge du preneur ou

à celle du bailleur : i^ En ce qui concerne les maisons; ï3. — 2" En ce qui concerne les jardins ; 14. — 3" En ce qui concerne les usines, moulins , pressoirs; ï 5. — 4" ^^ ^^ 7"** concerne les étangs , prés et vignes.

16. Des circonstances qui déchargent le preneur des réparations

locatives.

17. Dans le cas où elles restent à sa charge, comment doivent être

faites les réparations»

1. — Le bailleur est tCDU de livrer la chose en bon état de réparations de toutes espèces; il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (C. C 1720).

Ainsi, le propriétaire d'une métairie doit faire aux bâtiments de la métairie toutes les réparations nécessaires pour tenir le fermier clos et couvert, et pour que ses bestiaux et ses grains soient en sûreté.

Le bailleur ne peut rien faire qui puisse entraver la jouissance du preneur, même d'une manière indirecte ; ainsi il a été jugé que le propriétaire qui a loué une boutique à un individu pour y exercer le commerce de marchand de vins, ne peut, dans une boutique de la même maison , établir personnellement un commerce de la même nature, dans le but de faire concurrence à celui de son locataire {Paris, 10 janvier 184^ ).

2. — Par application des principes du numéro précédent, si j'ai donné à loyer, pendant un certain nombre d'années, un métier pour faire des bas, je suis obligé de l'entretenir pendant tout le temps du bail , en tel état que l'ouvrier puisse s'en servir; et je dois y faire les réparations nécessaires , tant celles qui y étaient à faire lors du contrat, que celles survenues depuis, pourvu néanmoins que ce ne soit pas la faute de l'ouvrier qui y ait donné lieu.

Ainsi, lorsqu'un loueur de chaises et de chevaux me loue une chaise et des chevaux avec lesquels il me fait conduire , dans mes voyages, par ses préposés, c'est à lui à entretenir la chaise des réparations dont elle peut avoir besoin pendant le voyage , et à entretenir les fers des chevaux; il en est autrement, lorsqu'un loueur de chevaux a loué un cheval à quelqu'un pour un certain temps, et le laisse à la garde du locataire, c'est c locataire qui doit l'entretenir de fers (Potlùer, du Louage, n*^ loG et 107).

Le bailleur est responsable des vices cachés de la chose qu'il donne en location, quand bien même il justifierait avoir ignoré ces vices, au moment de la location {Cass., 3o tuai 1837).

3. — On distingue deux sortes de réparations, les grosses et les menues.

Le propriétaire est tenu des premières , et le locataire des autres, que l'on nomme locatives, sauf les distinctions que nous aurons occasion de signaler.

4. — Les grosses réparations consistent principalement dans celles qui regardent l'utilité perpétuelle de la chose, et qui out pour objet de tenir les locataires clos et couverts.

5. — 'Si, pendant la durée du bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes , et qui ne puissent être différées jus- (jfu^à ta fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent , et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font , d'une partie de la chose louée.

Si, par exemple , pour éviter un péril , ou sur la demande d'un voisin , un propriétaire est obligé de refaire des murs mitoyens ou autres ouvrages, le locataire n'est pas reçu à empêcher le propriétaire de faire ces réparations ; mais si , sur la fin du bail , le propriétaire voulait faire vider sans nécessité une fosse d'aisance qui ne serait pas pleine, ou faire quelques ouvrages qui peuvent se différer, et qu'il ne fait faire que pour éviter l'incommodité qu'ils lui causeraient s'ils se faisaient lorsqu'après l'expiration du bail il sera rentré en possession, et pour faire tomber sur son locataire cette incommodité, le locataire peut, en ce cas, être reçu à empêcher le propriétaire de faire ces travaux.

Le locataire qui laisse commencer, sans protestation , de grosses réparations , est supposé avoir reconnu leur urgence , et ne serait pas reçu à venir la contester par la suite.

6. — Si les réparations que le propriétaire peut faire durent plus de quarante jours , le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire a été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement , et à plus forte raison au commerce du preneur et de sa famille , celui-ci peut faire résilier le bail ( ce. 1724).

•7. — Le preneur est tenu de deux obligations principales : i*' d'user de la chose louée en bon père de famille , et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances , à défaut de convention ; 2*^ de payer le prix du bail aux termes convenus {C. C, 1728).

8. — Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée , ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut , suivant les circonstances, faire résilier le bail (C C 1729).

Si, par exemple, un locataire dégrade ou détériore une maison ; s'il en fait un mauvais lieu; si d'une maison bourgeoise il en fait un cabaret , une forge , ou si d'une hôtellerie bien achalandée il er. ait une maison bourgeoise, le bail peut être résilié.

S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur,

celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (C. C. 1730).

Le locataire peut faire dans les lieux qu'il a loués tous les travaux nécessaires à l'exercice de sa profession , lorsqu'il a déclaré dans le bail cette profession {Paris, lo janvier 1842) , pourvu, toutefois, que ces travaux ne puissent nuire à la solidité de la maison , ni à la location de ses autres parties.

Le locataire qui, en entrant dans les lieux, a déclaré devoir y exercer une profession qu'il a déterminée , peut être contraint par le bailleur à y exercer cette profession {Paris y 25 mars 1817).

S'il n'a pas été fait d'état des lieux , le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives , et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire {C.C. 1731 ).

Ainsi, les locataires ont un grand intérêt à faire dresser l'état des lieux avant d'entrer en jouissance, et de faire constater, par cet état, si toutes les réparations qui sont réputées locatives ont été faites, afin qu'à l'expiration du bail on ne puisse pas leur demander des réparations qu'ils ne doivent pas , ou les choses en meilleur état qu'elles n'étaient lorsqu'ils sont entrés en jouissance.

9. — Le locataire répond des dégradations et pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute (C. C. 1732).

Si ces dégradations sont de telle nature qu'elles nuisent à la solidité de l'immeuble , et qu'elles ne puissent être réparées , le bail doit être résilié {Cass., igmai iSaô), avec des dommages-intérêts qui puissent indemniser le bailleur du préjudice qu'il éprouve, tant par suite des dommages causés à sa chose , que par la perte que lui cause la résiliation.

Le locataire répond de l'incendie , à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit, ou par force majeure y ou par vice de construction , ou que le feu a été communiqué par une maison voisine (C. C. 1733) , ou enfin qu'il a été introduit d'une pièce réservée dans la maison par le propriétaire , et par lui occupée ( liiom , 4 <^oût 1829).

La responsabilité du locataire n'a lieu de plein droit et indépendamment de toute faute, que vis-à-vis du propriétaire, et seulement en vertu de la disposition qui nous occupe ; ainsi , le locataire chez Ie([ucl s'est déclaré l'incendie ne pourrait être poursuivi, de piano y par les autres locataires ou les propriétaires des maisons voisines : il faudrait que ceux-ci vinssent, conformément à Farti-

:i56 CINQUIÈME Î^ARTIE. CHAPITRE PREMIER,

cle 1 383 5 prouver qu'il y a eu faute de la part du premier individu incendié, contre lequel ils exercent leur action ( Pam , 19 rttan i84o, i'" juillet i84i).

S'il y a plusieurs locataires , tous sont solidairement responsables de l'incendie , à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est tenu , ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux ( C. C. 1 734 )•

En conséquence , le ramonage des cheminées est à la charge des locataires. Il a été jugé que cette obligation ne s'applique pas au colon partiaire, par cette raison, que le colon partiaire doit être considéré plutôt comme associé du propriétaire, que comme son locataire.

jo. — Lorsqu'il y a plusieurs locataires indépendants les uns des autres , qui ont en communia jouissance d'un passage ou d'un escalier qui conduit à l'appartement de chacun d'eux, Goupy pense (p'aucun d'eux ne doit être tenu des réparations locatives de ce passage et de cet escalier, dont serait tenu un seul locataire. Il fonde son avis sur ce que la raison qui a fait charger les locataires des réparations locatives étant la présomption qu'elles viennent de leur faute, ils ne doivent pas en être chargés dans Tespèce où il existe plusieurs locataires du passage et de l'escalier, car il n'y a pas de raison de présumer que ces réparations proviennent de la faute plutôt de l'un que de l'autre, et on ne peut pas présumer qu'elles proviennent de la faute d'aucun d'eux. Mais Pothier, du Bail, n*^ 2i3, est d'un avis différent; il croit que la présomption que les réparations locatives viennent de la faute du locataire, n'est pas la cause prochaine qui oblige le locataire à les faire. Cette présomption, dit-il , a pu donner lieu à l'usage qui l'y assujettit; mais l'usage une fois établi , la cause prochaine de l'obligation que tous les locataires contractent de faire ces réparations, et que , suivant la règle m contractlbus tacite veniuntea quœ sunt morts et consuetudinis^ les locataires se sont tacitement soumis à se charger de ces réparations qu'il est d'usage que les locataires supportent. Mais l'avis de Goupy est suivi, dans l'usage, à Paris (Denisart, dans ses Notes sur l'acte de notoriété du Châtelet, du 19 septembre 1716).

11. — Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires (C. C. 1735 ).

12. — Les réparations locatives ou de menu entretien, dont Je locataire est tenu, sont : les réparations à faire aux âtres, contre-

DROITS ET DEVOIRS DES BAILLEURS ET PRENEUftS. 357

cœurs, chambranles et tablettes de cheminées; au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux ()l habitation^ à la hauteur d'un mètre ; aux paves et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a quelques-uns de cassés ; aux vitres , à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; aux ^ortes^ croisées^ planches de cloison ou de fermetures de boutiques, gonds, targettes et serrures (C. C. 1754).

Le curement des puits et celui des fosses d'aisance sont à la charge du bailleur, s'il n'y a clause contraire (C. C. 1756); mais l'entretien des seaux et cordes des puits est une réparation locative.

Lorsqu'il y a des pompes à eau à un puits, le locataire n'est tenu que de l'entretien du piston ; tout le reste , soit tringle , balancier et tuyau, est à la charge du propriétaire. Le pavé des cours, écuries et remises n'est point à la charge des locataires, parce que ce pavé étant destiné à supporter le poids des voitures et des chocs considérables, on présume que c'est par la faute du propriétaire et des ouvriers qu'il a employés , si ce pavé ne se trouve pas en état fie supporter ces voitures et ces chocs.

Les réparations des auges de pierre et de fonte sont également à la charge des propriétaires, par la raison qu'elles se détruisent nécessairement par la seule injure de l'air.

Tous les trous que le locataire fait percer danè les pones doivent être bouchés à ses frais quand il sort ; et l'usage est tel sur cela , que quand il n'aurait été percé qu'un trou dans une porte pour passer la clef d'une double serrure , le propriétaire peut exiger que le locataire fasse remettre une planche entière au lieu de celle que le locataire a fait percer ( Denisart, dans ses Notes sur l'acte de notoriété cité n° 627).

Les tableaux et dessus de portes doivent être rendus tels qu'ils ont été donnés aux locataires ; s'ils étaient crevés pendant l'occupation, ou tellement endommagés qu'ils ne pussent être raccommodés, le locataire doit indemniser le propriétaire à dire d'expeîris. Il en est de même di's sculptures et autres ornements endommagés autrement que par vétusté.

Quand les glaces et autres ornements fragiles des maisons sont cassés par TefFet des bois des parquets qui sont déjetés, ou par des tassements, gonflements de plâtre , etc., sans qu'il y ait de la faute du locataire , les cassures et autres événements qui arrivent sont à la charge du propriétaire j autrement, c'est au locataire à faire Experts» 1 7

mettre d'autres glaces ou ornements semblables à ce qui a été cassé.

Lorsque les serrures et fermetures des portes, croisées et armoires, etc., sont cassées avec violence , c'est au locataire à les faire rétablir; mais ce qui casse ou périt par vétusté est à la charge du propriétaire.

1 3. — Lorsqu'il y a un Jardin dans les maisons qui sont louées, l'entretien du jardin est une charge du locataire, qui doit le remettre en aussi bon état qu'il était lorsqu'il est entré en jouissance ; et lorsqu'on ignore en quel état il était alors , il est présumé avoir été en bon état.

Mais les treillages et les portiques de treillage ne sont point une charge du locataire , à moins qu'ils ne soient cassés par lui ou par les siens. 11 ne doit point les remplacer s'ils tombent par vétusté; et si les vents avaient rompu ou jeté en bas les portiques de treillage , le propriétaire serait censé n'avoir pas pris les précautions nécessaires pour la solidité requise à ces portiques. Les échalas de manque sont à la charge du locataire , à moins que le reste du treillage ne fasse connaître que les échalas manquent par vétusté.

Dans les bassins ou jets d'eau, les locataires ne sont tenus de l'entretien des conduits de fer, de plomb ou de grès , que dans le cas où ils n'ont pas eu soin d'ôter l'eau des conduits pendant l'hiver, et que la gelée a fait crever ces conduits. A l'égard des robinets, le locataire est tenu de les entretenir. Si les réservoirs venaient à être endommagés, faute par le locataire de les avoir fait vider dans le temps de gelée, le locataire en serait tenu. Si les eaux de ces réservoirs venaient des eaux publiques de la ville , la conduite qui porterait ces eaux dans le réservoir ne serait point à la charge du locataire , quand bien même elle viendrait à se fendre par la gelée , parce que le locataire n'est point le maître de retirer l'eau de cette grande conduite quand il le juge à propos: cela dépend du fontainier de la ville.

Les vases de faïence dans un jardin, s'ils appartiennent au propriétaire, sont à la charge du locataire, ainsi que ceux de fonte, et les caisses de bois; mais les vases de terre cuite et ceux de marbre ou de pierre n'y sont point , à moins qu'il ne soit manifeste qu'ils ont été cassés par le locataire ou les siens, parce que l'intempérie de l'air suffit pour détruire ces vases de marbre , de pierre , de terre cuite ou de plâtre.

Les bancs de bois peint, à l'usage des jardins, sont également

DROITS ET DEVOIRS DES BAILLEURS ET PRENEURS. 2 5g

à la charge du locataire; mais les bancs de pierre n'y sont point, à moins qu'il ne soit évident qu'ils ont été cassés par le locataire ou les siens, parce que ces bancs peuvent se casser par leur propre poids ou par l'intempérie des saisons.

14. — L'entretien locatif des logements , des édifices dans lesquels demeurent les fermiers des moulins à eau et à vent, est le même que ceux dont sont tenus les locataires des maisons.

A l'égard des palis et vannes, et généralement de tous les tournants et travaillants, câbles, harnois et ustensiles des moulins à eau, tant sur terre que sur bateau, ils doivent être entretenus par le fermier. Mais dans l'usage à Paris et aux environs , avant d'entrer en jouissance , on fait un état et estimation de toutes ces choses , et à la fin du bail on fait encore une autre estimation. Si l'estimation de la fin est plus forte que la première , le propriétaire rembourse le fermier du surplus; et, au contraire, si la dernière estimation est plus faible que la première ,c'estle fermier qui rem bourse le propriétaire (i).

Outre les entretiens ci-dessus, les meuniers en ont encore souvent d'autres, suivant les différentes circonstances des lieux; mais il faut que le bail en fasse mention , comme des bouclas qui se font pour retenir l'eau , et la porter en plus grande quantité sur le moulin; comme du coupement des herbes qui croîtraient dans l'eau et qui en retarderaient le cours et la vitesse ; comme des gravouillements et enlèvements des attéries^ ou amas de sable ou de boues qui se font au-dessus et au-dessous des moulins, lesquels, si on ne les détruisait point, empêcheraient le cours de l'eau ou le retarderaient , de façon que l'eau n'aurait plus assez de force pour pouvoir faire tourner le moulin ; et le locataire n'est point déchargé de ces choses , quoiqu'il arrive de grandes eaux , ces accidents n'étant point imprévus dans les rivières, et au contraire étant, pour ainsi dire, périodiques {Lois des bâtiments).

Si, pendant les grandes eaux ou glaces, ou par la surcharge, rupture de câble, frottements ou rencontre d'autres bateaux, ou autres choses semblables, les bateaux et corps de moulins sont endommagés ou submergés, c'est au meunier ou fermier à faire les réparations en entier de tout ce qui concerne les mouHns, bateaux elëthfices, causées par accidents, sauf les cas de force majeure.

A Paris et aux environs, le fermier des moulins à vent entretient

(1) Voyez, dans Goupy sur Des^dets, pnges 479» 4^0 et 48i , ce qti'on entend par palis, vanna el ustensiles.

26o CINQUIÈME PARTIE. CHAPITRE PREMIER.

généralement tous les tournants, travaillants , volants , cabestans, meubles > harnois et ustensiles, dont on fait une prisée et estimation au commencement et à la fin, comme aux autres moulins.

On met ordinairement au rang des clioses dont l'entretien est à la cbarge du meunier ou fermier, les toiles, les volants de debors, les volants de dedans, Tarbre tournant, le marbre, le frein, le rouet, les trois paliers, savoir, le palier du gros fer, le palier du petit collet et le palier du beurtoir ; le gros fer, la lanterne, le cable, les quatre pièces d'arcbure, les quatre marteaux à rbabiller les meules, une pince ou queue de fer, les corbeilles, boisseaux, picotins et échelles , la nille de fer, le moulinet ou engin à monter le blé, la meule courante, la meule gisante, le cerceau de fer, le petit fer, la couette, boîte et boîtillon, le babillard , la petite et la grande bûcbe,le bluteau, une armoire, de la queue et Ijrouette, de la gacoine ou la grouane, des garouans, de la rouette, des croix, des pieux et du câbleau pour l'escalier.

Si un moulin à vent vient à périr par les grands vents , faute par le meunier de Tavoir tourné au vent, comme il devait, le meunier en est responsable.

Le locataire des pressoirs à vin et à cidre doit entretenir les couperets , sébiles et légers ustensiles ; le reste est à la cbarge du propriétaire , s'il n'y a pas de conventions contraires dans le bail.

j5. — Il n'y a aucune réparation locative à faire aux étangs, à moins qu'il n'y ait des clauses particulières dans le bail. Il nous semble néanmoins que le curage des rigoles qui conduisent Teau à l'étang doit être à la charge du fermier.

Les réparations locatives des prés consistent à les entretenir en tel état qu'ils puissent être aisément fauchés. Ainsi le locataire doit en arracher les ronces et arbrisseaux qui y croissent, et ne pas laisser engazonner les taupières, qui empêcheraient le lij)re cours de la faulx.

Les échalas et charmiers doivent rester aux vignes, à la fin du tail , au même état que le tout a été donné au fermier.

Les fermiers des héritages de campagne, à l'égard des bâtiments qu'ils occupent , sont tenus des mêmes réparations dont nous avons dit qu'étaient tenus les locataires des maisons. Desgodets les charge des entretiens des haies et du curement des fossés , ce qui me paraît juste , lorsque ce curement a coutume de se renouveler dans un temps qui n'excède pas celui de la durée des baux ; car, en ce cas, il fait partie de la culture [Polluer ^ du Louage , n" 224).

Il faut cependant suivre à cet égard l'usage du pays.

16. — Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionées que par vétusté ou force majeure (C C. lySo).

17. — Ainsi, quoiqu'il soit d'usage de condamner le locataire à réparer les choses cassées ou péries par sa faute , on ne peut pas exiger de lui qu'il les rende meilleures qu'elles n'étaient; et quand les choses sont péries par vétusté ou par l'usage auquel elles étaient naturellement destinées, il suffit au locataire de représenter les mêmes choses qui lui ont été données , sans y avoir rien fait changer ( Lois des bâtiments ).

Au reste, la clause portant que le preneur entretie7idra de réparations les biens loués , ne doit s'entendre que des réparations locatives; elle n'ajoute rien aux obligations que l'article 1755 impose au preneur ( Caen , 7 janvier 1828).