BANQUES IMMOBILIÈRES

En agriculture comme en industrie, les résultats obtenus sont généralement en raison des ayances faites à la production. L'infériorité de la l'agriculture française tient à plusieurs causes que je n*ai point à développer ici, telles que Texiguîté des exploitations, la courte durée des baux, Vignorance traditionnelle des cultivateurs, le haut prix de la terre, etc.; mais elle tient surtout au manque à peu près absolu de capitaux circulants.

Si Ton veut fovoriser Fagriculture, il faut absolument mettre à la disposition des propriétaires et des cultivateurs des capitaux à bon marché ; il faut prêter à de telles conditions que l'emprunteur pAisse retirer de l'emploi des fonds un profit supérieur à l'intérêt qu'il est tenu de servir. Au taux actuel de l'intérêt, toute amélioration agricole est à peu près impossible, parce que les capitaux engagés dans le sol ne pourraient rapporter ce qu'ils coûtent.

La plupart de nos propriétaires et de nos cultivateurs sont pauvres ou obérés, sont sans capitaux et sans crédit,, sont hors d'état de faire des avances à la terre. On peut dire sans exagération que des maigres revenus de la propriété territoriale, une partie sert aujourd'hui à payer le budget de TEtat, des départements, des communes, et que le surplus est absorbé par le budget de l'usure et par le1)udget de la chicane. Grand

GHAP. X. — BAIfQUBS UmOBlLliBES. 255

nombre de propriétaires vivent sur leur capital, mangent leur fonds peu à peu» chaque année, s'endettent et ^ ruinent : la totalité du produit net ne suffit pas pour couvrir l'intérêt des dettes, et' le sol va ^'appauvrissant comme le propriétaire.

Aujourd'hui, le crédit immobilier n'existe pas. Le plus grand propriétaire terrien, sur les. plus solides garanties, ne peut emprunter à moins de 5 p: 100 en principal, sans compter les frais accessoires, et néanmoins il est reconnu qne les meilleures terres -rendent à peine 4 p. 100 au propriétaire non cultivateur. Tout emprunt fait dans ces conditions est donc une fausse spéculation, une cause infaillible de ruine.-— Le paysan propriétaire qui exploite par lui-même, qui travaille pendant toute Tannée avec un indomptable courage, sans repos ni trêve, qui cumule à son profit la rente de la terre et le salaire du travail, qni vit avec la plus scrupuleuse économie, et,.convertit en quelque sorte, à fiMx^-d'avariee et de privations, la presque totalité du produit brut en produit net ; le paysan propriétaire peut seul arriver, à grand'peine, à se libérer avec le temps envers le prêteur, à échapper à la ruine et à la dépossession. Encore faut-il qu'il ait rencontré un préteur honnête, un prêteur qui se contente de l'intérêt légal, et qui accorde un long terme ; car, s'il tombe dans les serres d'un usurier, ou s'il a emprunté à courte échéance, il est perdu sans retour.

L'organisation du crédit foncier peut mettre immédiatement à la disposition des propriétaires et des cultivateurs des capitaux à 4 pour 100 au maximum, à 3 1/2 et même 3 p. 100, substituer au remboursement intégral à époque fixe le système des annuités, prévenir les renouvellements onéreux et les expropriations forcées. Â ces conditions, les propriétaires aujourd'hui obérés pourront amortir des dettes épuisantes, les cultivateurs trouveront avantage à emprunter, et les avances ne manqueront plus à l'agriculture.

Dans un livre publié en 1848, sous le titre de Vivre en travaillant liai longuement traité cette question du crédit foncier et agricole. J'ai dit comment on pourrait procéder à une

rérorme radicale du régime hypoth&^aire, simplifier les formalités,réduire le budget de Tusure et le budget de la chicane; j*ai dit comment pourraient être rachetées et amorties les dettes qui rongent la propriété, comment on pourrait émanciper définit! vemenMes cultivateurs, mettre les fermiers et les métayers à même d* acheter et de payer le sol qu'ils fécondent ; j*ai décrit le mécanisme des banques immobilières; j'ai ex* pliqné pourquoi les obligations seraient recherchées des capitalistes^ préférées même aux rentes surPËtat^dont elles auront tous les avantages, moins les inconvénients ; comment ces obligatiMs seraient amorties et retirées de la circulation, etc. , etc. — Je ne répétersff point ici ce que j^ai dit ailleurs ; et je crois avoir été assez explicite dans mon projet pour me dispenser d'entrer dans dé trop longs commentaires. Cette question, du reste, a été parfaitement élucidée en ces derniers temps par les journaux, par des brochures, 4)ar des publications de toute espèce ; elle commence à être bien connue, et Je puis espérer d*être facilement compris, même sans longues explications.

Les banques immobilières, selon moi, doivent être des institutions nationales, doivent rendre des services désintéressés. Etablies surtout au profit des emprunteurs, elles doivent s'efforcer de faire participer leurs clients à toute réduction possible dans le taux de Tintérêt, et ne jamais exiger d'eux, au delà des arrérages à servir aux bailleurs de fonds bt de la prime d'amortissement, que la commission de 1/2 pour 100, destinée à couvrir les frais d'administration, les droits du Trésor et les perles éventuelles ; elles doivent se charger, en outre, de capitaliser incessamment en principal et intérêts, pour le compte des débiteurs, toutes les sommes' provenant des primes annuelles ou dès payements anticipés.

C'est assez dire que les banques immobilières ne doivent pas être fondées par des compagnies de spéculateurs, qui vi-

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seraient par-dessus tout à réaliser, aux dépens des emprunteurs, de gros bénéfices et de gros dividendes.

Ces banques, à rigoureusement parler, ne sont que des intermédiaires entre les emprunteurs et les capitalistes. Aux premiers elles procurent des fonds à bas prix, moyennant 1" une hypothèque» 2''une prime annuelle de libération, 3° un intérêt modéré, 4"" une faible commission ; aux seconds elles garantissent V un placement commode et sûr pour leurs capitaux, un placement qui permet de toujours rentrera volonté dans les fonds avancés par la négociation des titres, T des intérêts régulièrement servis à jour fixe. — Les banques sont des établissements de crédit pour les propriétaires qui empruntent, et des établissements d'assurances pour les préteurs.

En plaçant ces banques sous la garantie de la nation et en leur donnant une organisation unitaire, on arrive à combiner la plus grande économie de frais, pour les emprunteurs* avec la plus complète sécurité pour les bailleurs de fonds. Toutes les banques opèrent de la même manière, prêtent sur les mêmes garanties, aux mêmes conditions et au même taux ; ce qui rend partout F intérêt uniforme et assure aux obligations de tous les établissements la même valeur. Elles relèvent toutes d'un même centre, correspondent entre elles, acceptent mutuellement leur papier; ce qui suffit pour donner cours aux obligations dans toute la France ; elles versent au Trésor leurs bénéfices nets, ce qui permet de compenser les pertes accidentelles d'une institution parles bénéfices de toutes les autres, de créer un fonds de réserve, d'universaliser la solidarité, par conséquent de réduire au minimum la commission destinée à couvrir les frais. Enfin» par les rapports qu'elles entretiennent avec la Banque de France, les banques immobilières peuvent limiter le maximum de rintérêt perçu par elles et payé par les emprunteurs au taux même de l'escompte de la Banque centrale, c'est-àdire au taux le plus bas.

Une organisation unitaire peut seule présenter de pareils avantages.

258 2* rAHT. — DUH:u8t»0N de principes.

Od a proposé d^autoriser, soit entre capitalistes et propriétaires spéculateurs, soit entre propriétaires obérés seulement, la fondation de banques départementales, de banques indépendantes les unes des autres et appartenante des compagnies particulières. On a demandé pour ces banques Fappni de FEtatet des départements, une subvention directe ou une garantie contre une partie des pertes éventuelles. A notre avis, ce serait gratuitement renoncer aux bénéfices de Funité sans compensation; ce serait retomber dans tous les inconvénients de la pluralité des banques et de la diversité des titres ; ce serait restreindre le cours des obligations aux limites d'un département et en déprécier la valeur; ce serait rebrousser chemin sur la route du progrès, au lieu d*aller en avant.

Que chaque département ait sa banque immobilière, c'està-dire sa succursale, nous le voulons ; que chaque succursale soit placée sous la surveillance des hommes de la localité, nous le voulons encore ; mais nous voulons aussi que toutes les succursales relèvent d'une même direction supérieure, soient rattachées entre elles par les liens de la solidarité ; et cela dans Tintérét des prêteurs et des emprunteurs tout ensemble.

Point de banque fondée par des spéculateurs ! Les spéculateurs s'efforceraient d'élever le taux de la commission audessus des frais généraux pourréaliser des bénéfices, et ilsn'admettraient point les emprunteurs à profiter constamment de toute baisse possible dans le taux de l'intérêt. H n*y a point ici, oomme' dans les opérations d'Escompte, de risques à courir, et riiitervention des spéculateurs n'est nullement nécessaire. Il est infiniment probable, en outre, que les obligaticms d'une compagnie particulière ne se négocieraient pas aussi facilement que les titres émis par une institution nationale, et

CUA1>. X. — BANQUES IMMOBILllLEliS. i59

que les emprunteurs auraient à payer non -seulement une commission plus forte pour les frais, mais encore un intérêt plus élevé.

Les inconvénients d*une banque fondée sur la mutualité des propriétaires obérés sont d'une autre nature , mais ne sont pas moins graves. Si les emprunteurs qui demandent crédit prétendent se créditer eux-mêmes, il n'est pas sûr qu'ils soient en état de dicter les conditions aux véritables prêteurs, et de placer avantageusement leur papier ; il est à craindre, au contraire, qu'ils ne soient réduits à vendre leurs titres au rabais, à céd^ leurs obligations a perle, à capituler devant les bailleurs de fonds. — Ce serait une étrange manière de constituer le crédit !

Pourrait-on sans imprudence extrême convertir en obligations de ces banques privées les fonds des caisses d'épargnes, les capitaux des caisses de secours mutuels, des sociétés tontinières ou d'assurances sur la vie, les fonds des communes? — Evidemment non. — La Banque centrale et les comptoirs voudraient-ils faire des avances sur dépôt de titres particuliers? Trouverait-on à placerce papier aussi facilement que les obligations de banques nationales ? Pourrait-on avec ce papier se libérer de droit envers la banque d'un autre département ? — Non, certainement non.

Assurément le papier de ces banques particulières n'aurait point les avantages des obligations de nos banques immobilières , et n'inspirerait pas la même sécurité, la même confiance.

Je reconnais que les banques fondées sur la mutualité des propriétaires emprunteurs pourraient proscrire les bénéfices de pure spéculation, demander seulement à chaque sociétaire une part contributive dans les frais généraux proportionnelle à la somme qui lui aurait été prêtée ; mais ces banques ne pourraient emprunter et par conséquent prêter qu'à haut prix ; mais elles devraient forcément faire peser sur chaque associé une cotisation d'autant plus forte, une solidarité d'autant plus lourde, que les associés seraient moins nombreux*

2ti() %^ PAHT. — DISCUSSION DE PRINCIPES.

Dans ce syslèmet chacun doit forcément 8*engager à contribuer proportionnellement à tous les frais, et de plus à Xw^ k$ siniêtreij jusqu'à concurrence des pertes sociales, sans pouvoir limiter d'avance les sommes qu'il entend exposer, sans savoir combien il aura à payer en totalité pour être complètement dégagé; car il n'est pas seulement responsable des sommes qu'il a reçues comme emprunteur, il est encore responsable, comme associé solidaire, de toutes les pertes, de toutes les dettes, de tous les titres en circulation, et responsable sur la totalité de son avoir, sur les biens hypothéqués, comme sur ceux qu'il n'a point afiectés à la garantie de l'emprunt. — Si la responsabilité est limitée, le crédit de la banque diminue dans le même rapport.

Je crois qu'on aurait beaucoup de peine à organiser en France, surtout à faire prospérer des banques fondées sur le principe de la mutualiU directe; je crois que le crédit émanant de CCS banques serait nécessairement onéreux pour les emprunteurs.

Je repousse les banques locales et indépendantes, qu'elles soient fondées par des spéculateurs ou qu'elles soient établies sur le principe de la mutualité restreinte et directe entre les propriétaires nécessiteux d'un même département.

Dans le premier cas, on livre les propriétaires emprunteurs aux spéculateurs capitalistes ;

Dans le second cas, on les livre aux usuriers.

Le mode que je propose réunit tous les avantages des compagnies mutuelles entre propriétaires et tous les avantages des compagnies de spéculateurs à primes et à intérêts fixes, sans avoir les inconvénients de l'un ni de l'autre système :

l"Les avantages des compagnies mutuelles, carmes ban- <|ueb sont désintéressées et- ne l'ont point de bénéfice» de spé-

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culatioiit mais prêtent au même taux qu'elles empruntent; car la commission est proportionnée aux frais généraux ; car les frais doivent nécessairement décroître relativement à mesure qu'augmente le nombre des emprunteurs ; car ces banques opèrent solidairement sur toute la surface du pays... — Cest la mutualUé indirecte^ mais généralisief et par cela même la mutualité la plus efficace et la moins onéreuse.

2<) Les avantages des compagnies à primes fixes, puisque la cotisation de chaque emprunteur est rigoureusement déterminée d'avance, peut diminuer , mais ne peut jamais augmenter ; puisque nul n*est jamais tenu au delà de sa dette personnelle, n*a à répondre; en principal et intérêts, que des sommes qui lui ont été prêtées, n'est point solidaire des engagements de la banque et des pertes qu'elle pourrait subir.

J'assure même aux emprunteurs la faveur de profiter constamment de toute réduction présente ou à venir dans le taux de l'intérêt, même après la signature du contrat, ce que n'accorderait certainement pas une banque particulière. Dès que le taux de T intérêt diminue, mes banques opèrent des conversions, tiennent conipte de ladifférence aux emprunteurs, qui peu vent à volonté diminuer proportionnellement le montant des annuités, ou convertir en primes d*amortissement une partie des sommes qu'ils auraient à payer cbaque année, danstout autre système, à titre de simple intérêt.

Le crédit de nos banques, cautionnées par la nation, placées sous une direction unitaire,, surveillées et contrôlées par des administrateurs élus et par les inspecteurs du Trésor ; de nos banques, qui ont pour agents des hommes d'afiaires capables et expérimentés, les receveurs de l'enregistrement; de nos banques, qui pourront négocier directement leurs titres à la Banque de France, à la caisse des consignations et aux caisses d'épargne, etc. ; de nos banques, dont les obligations, comme les effets publics, serontacceptées en garantie de sommes avancées partons les établissements de crédit, sera nécessairement supérieur au crédit des banques particulières, administrées on ne sait comment et dépourvues de tout contrôle efficace.

262 2^ PAKT. — DISCUSSION DE PRÎffCtPI».

Non obligations, toujours acceptables au pair pour leur valeur nominale, augmentée des intérêts échus, par toutes les banques immobilières de France, cotées officiellement à la Bourse, forcément rachetables dans un délai déterminé, et dont les intérêts peuvent être touchés à jour fixe dans fous les cantons de la république, ne sauraient être comparées aux obligations de quelque compagnie privée, lesquelles ne peuvent avoir cours que dans un étroit rayon, ne sont acceptables que par la compagnie dont elles émanent, ne présentent enfin que des garanties incomplètes^

Ces obligations, étant aeeeptableê comme monnaie par toutei le$ banquêi immobilUreê^ ne pourront jamais descendre an-dessous du pair; parce que, si elles étaient momentanément dépréciées, les propriétaires débiteurs s'empresseraient de les acheter pour se libérera bon marché, pour éteindre leurs dettes par anticipation. Les obligations, d'ailleurs, portent intérêt, sont dès lors un papier-capital f et non un papier-monnaie; un papier que Ton garde comme placement de fonds, et non pas un papier improductif dont on est intéressé à se défeire: elles resteront donc dans les portefeuilles des rentiers, an lien d*êtfe incessamment jetées dans la circulation comme les billets de banque ; elles seront moins offertes que demandées.

Que le gouvernement et la caisse des consignations placent en obligations immobilières une partiedes fondsdes communes et des caisses d'épargne, quis*élèvent à plus de 200 millions ; que les compagnies tontinières et les sociétés de seconrs mutuels soient invitées à acheter des obligations, an lien d'acheter des rentes, avecles capitaux qu'elles sont tenuesde placer, et bientôt ces obligations jouiront d'une prime sur le marché, trouveront à se négocier à peine émises.

Les obligations immobilières ne tarderaient même pas à dépasser le pair, si elles n'étaient pas soumises au remboursement obligatoire, si la tendance à la hausse n'était pas constamment neutralisée par Téventualité d'une conversion et du rachat.

En Prusse, où les capitaux sont moins abondants qu'en

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France» les lettres de gage, qui ne sont autre chose que des obligations des banques immobilières à 3 et demi pour 100 d'intérêt, se sont constamment négociées au-dessus du pair, dé 1830 à 1840. Ces titres, qui, encore une fois, ne rapportent que 3 et demi pour 100 d'intérêt annuel, ont été cotés à la Bourse, dans cette période de lOans, de 104 à 107 francs. -^ L'intérêt, qui était de 4 pour 100 dans le principe, a été rédnit ù 3 et demi.

Quel taux d'intérêt faudrait-il attribuer aux obligations, dans les premiers temps, pour en accréditer l'usage ? Cela dépendra évidemment des circonstances, et surtout du système qui sera adopté.

Si Ton voulait mettre nos projets à exécution, si la Banque de France, devenue Banque nationale, consacrait 100 millions à favoriser le crédit foncier, l'intérêt des obligations pourrait être ramené au taux d'escompte de la Banque, c W-à-dire à 3 pour 100.

Si la Banque centrale ne voulait pas entrer dans cette voie, mais si Ton plaçait en obligations les fonds des caisses d'épargne, rintérèt pourrait être 6xé à 3 et demi, à 4 pour 100 an maximum, dans les premiers temps, mais ne tarderait pas à être réduit par des conversions successives.

Laissant de côté cette question de l'intérêt, qu'on ne peut décider d'avance d'une manière absolue , nous pouvons affirmer que les obligations se maintiendront facilement au pair, circuleront pour lenr valeur nominale augmentée^des intérêts échus jour par jour, comme les bons du Trésor, pourvu que la Banque de France et les comptoii^ d'escompte veuillent prêter sans difficulté sur dépôt de ces titres, qui ne sont pas sujets à varier de valeur, au gré des événements politiques, comme les fonds publics.

Avant longtemps , cela est infiniment probable, les capitalistes rechercheront avec empressement les obligations foncières; les banques recevront plus de demandes qu'elles n'auront de titres à émettre, et l'on se disputera leur papier, comme on dispute chez les notaires les bons placements.

Quiconque aurades fonds disponibles s'empressera de les convertir en obligations, qui valeni les billets de banque comme monnaie, et qui de plus rapportent un intérêt, qui valent les fonds publics comme placement, et qui offrent plus de sécurité. Tous les fonds que l'on dépose aujourd'hui chez les banquiers et chez les notaires, tous les capitaux qu'on place sur hypothèque, viendront s'échanger contre cet incomparable papier.

Les fonds ne manqueront donc pas aux banques immobilières, et nous pourrions nous passer du concours delà banque de circulation, si nous ne tenions à faiœ baisser rapidement le taux de l'intérêt.

Nous demandons que la banque escompte les obligations, i^, pour en accréditer le cours dès le principe ; %^ pour limiter dès aujourd'hui l'intérêt à exiger des emprunteurs au taux de l'escompte de la banque ; 3** mais surtout pour réduire encore cet intérêt par degrés, à mesure que la banque abaissera le taux de son escompte, et pour pouvoir opérer incessamment des conversions avantageuses aux propriétaires et aux cultivateurs.

J'ai ditque les obligations immobilières exerceraient une attraction sur les capitalistes. ... — C'est que ces titres, en effet, seront préférables à tous les titres connus. Le porteur d'obligations touche ses arrérages chaque semestre, à jour fixe, comme le créancier de l'Etat ; et de plus il n'appi^hende ni les crises financières ni les révolutions, car il a la garantie de la banque, la garantie de l'Etat, la garantie de l'emprunteur, et, en outre, la garantie suprême des biens hypothéqués. Le porteur d'obligations, plus heureux que le propriétaire foncier, possède une valeur aussi solide que le sol, plus fadlement réalisable, donnant un produit net supérieur, sans imposer aucune charge. Le porteur d'obligations ne redoute ni la grêle ni la gelée, ni les inondations ni les sécheresses, ni la disette ni l'excessive abondance^ ni le manque de débouchés ni les crises commerciales ou les failHles; il n'a pas même à s'inquiéter de l'administration de ses biens, de la vente de ses

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produits, de la rentrée de ses fermages, etc: ... Le porteur d'obligations est le rentier par excellence!

On doit comprendre que le capital de garantie que nous avons demandé à TEtat, pour inspirer aux porteurs d'obligations un surcroît de confiance, est parfaitement inutilct et que nos banques pourraient très-bien s'en passer. Le yéritabie capital des banques immobilières se compose des biens hypothéqués, et ce capital est toujours au moins double, en valeur, de la masse des obligations émises. Cependant, comme la garantie supcîrflue de TEtat n'est point et ne sera jamais onéreuse au Trésor, comme l'engagement de TEtat n'est qu'éventuel, il y a avantage, sous tous les rapports, à constituer aux banques immobilières une dotation nationale qui ne sera jamais compromise et qui servira à donner un essor immense à leur crédit.

Quant aux frais de premier établissement, ce n*est qu*nne avance que nous demandons à l'Etat, une avance qui sera promptement remboursée. Avant longtemps, les banques couvriront leurs frais annuels, réaliseront même des bénéfices assez considérables, qui iront former, puis grossir le fonds de réserve; et alors le capital de garantie deviendra plus que ja« mais inutile.

Comment les banques seraient-^lles exposées à subir des pertes ?

Elles ne prêtent que sur première hypothèque, et jusqu'à concurrence du tiers ou de la moitié au plus des biens engagés. Elles prêtent moins du tiers ou de la moitié, si la garantie ne leur parait pas suffisante. — Les immeubles sont évalués d*après le cadtstre, c'est-à-dire au prix le plus bas.

Les banques ne peuvent être primées par aucune espèce de privilèges ou d'hypothèques.

Le notaire qoi a rédigé Tacte répond de la capadté de l'emprunteur et de la validité dn contrat.

Les agents des banques sont des hommes experts en affaires, très-compétents pour examiner destitres de propriétéf pour juger un contrat, pour apprécier la yaleurdesbiensbypothéqués.^

Les banques prêtent des obligations non remboursables à époque fixe, remboursables seulement après la libération de Pemprunteur.

En ce qui concerne le principal, la sécurité est donc absolae.

Pourraient^lles perdre sur les arrérages?

Elles perçoivent par semestre et d'aVatice un intérêt au moins égal à celui qu'elles payent seulement à terme échu.

Elles peuvent se faire envoyer en possession des biens des débiteurs retardataires; elles peuvent même faire vendre les immeubles hypothéqués, dès qu'il leur est dû deux semestres d'annuité.

En sus de l'intérêt proprement dit, elles perçoivent par semestre et d'avance une commission d'an quart ]pour 100 pour faire face aux frais, et de plus une prime d'amortissement qui éteint peu à peu la dette par fractions, qui augmente dès lors la solidité de la créance:

Elles ont la fsrculté de toujours placer leurs fonds disponibles à intérêts composés par le rachat des titres, de capitaliser sans délai les primes qu'elles reçoivent d*aTance, et de ne tenir compte de cette capitalisation aux débiteurs qu'à terme échu, ce qui leur assure constamment le bénéfice des intérêts composés sur le total des primes de chaque semestre.

Elles peuvent avoir ainsi racheté toutes leurs obligations avant même la libération totale des emprunteurs, et toucher encore des annuités quand elles n'ont plus d'intérêts à servir.

A mesure que la dette des emprunteurs va diminuant chaque année, rhypothèque primitive subsiste presque toujours jusqu*à remboursement.

Encore ici la sécurité est donc absolue. ^

Le cas le plus défavorable qui puisse se présenter, c*est que la banque, réduite à taire exproprier un débiteur, ne trouve