CHAP. X. — BANQUES IMMOBILIERS

pas immédiatement d'acquéreur pour le bien hypothéqué, et soit obligée de le prendre pour son compte, en compensation de ce qui lui est dû, c'est-à-dire soit obligée de payer une maison ou une terre au tiers ou à la moitié de sa véritable valeur (1) !

— Ce peut être une cause de ruine pour le débiteur exproprié, je raccorde, mais non pour la banque, pour le créancier adjudicataire.

En examinant avec attention dans les moindres détails les opérations des banques immobilières , on verra que ces établissements ne peuvent jamais courir de risques sérieux. La commission d'un quart pour 100, à elle seule , suffira pour couvrir tous les frais d'administration et toutes les pertes fortuites : elle donnera même un excédant ou bénéfice net. Nous sommes autorisés à tirer cette conclusion d'après l'expérience des banques allemandes, et d'après ce qui se passe pour les compagnies d'assurances contre Tincendie.

Les compagnies d'assurances s'engagent, moyennant une prime d'un demi pour tntlla, à garantir leurs clients contre tous les sinistres d'incendie. Cette prime de 50 centimes par mille francs assurés suffit pour payer 1^ tous les frais d'administration, 1"* tous les sinistres quelconques, 3^ de beaux dividendes aux actionnaires. Gomment, avec une prime d'un quart pour cent, les banques immobilières , qui n assurent qu'un service d'intérêts; qui ne redoutent ni incendie ni sinistre d'aucune espèce,' qui sont tout au plus exposées, dans les circonstances les plus graves, à faire aux porteurs d'obligations des avances d'arrérages, sauf à se récupérer sur les emprunteurs et sur les biens affectés; comment les banques immobilières , qui reçoivent par anticipation les intérêts qu'elles payent à terme échu, pourraient-elles jamais se trouver en perte?

(0 Les banques usent rarement du droit d'expropriation. Le service exact de rannuKé assure l'extinction de la dette. Or, comme les banques ne prêtent que sur immeubles produisant un revenu net, il leur sufllt, à la rigueur, pour assurer le service des annuités, de mettre les immeubles sons séquestre.

On s'alarme avec raison du chiffre énorme de notre dette flottante; on se demande, s'il survenait une crise industrielle OQ politique, comment le Trésor pourrait rembouner, à bref délai et à première demande, les 140 millions dont il est redevable aux caisses d'épargne? Cette menace de rembourgement instantané, qui pèse constamment sur le Trésor public, est un danger -sérieux et permanent. On se rappeUe quels immenses sacrifices l'Etat a dû s*imposer, après 1 848, pour remplir des engagements sacrés, mais excessivement onéreux. C*est dans les temps de calme et de prospérité, quand Fimpôt indirect est productif, quand Targent afflue au Trésor, que les ' caisses d'épargne reçoivent des dépôts considérables; et c'est dans les temps de crise, quand les impôts rentrent avec difficulté, quand les dépenses du Trésor augmentent en même temps que les receltes diminuent, c'est alors que VEtat est brusquement assailli par ses créanciers, est obligé de rembourser à la fois tous les dépôts volontaires.

11 faut mettre un terme à cet état de choses.

QueTEtat continue à recevoir les fonds des caisses d'épargne et à offrir sa garantie aux déposants, nous le Toulons; mais, qu'il donne à ces capitaux un emploi productif, et surtout qu'il se décharge de cette ruineuse obligation de rembourser tous les dépôts à~première demande.

Avant 1848, les fonds déposés aux caisses d'épaiigne produisaient 4 pour 100 d'intérêts, et il était retenu un demi pour 100 pour frais d'administration. Les déposants avaient droit à 3 et demi pour 100 et à la capitalisation incessante en principal et intérêts des sommes déposées.

Le 7 mars 1848, le gouvernement provisoire porta l'intérêt à 5 pour 100, pour engager les créanciers du Trésor à ne pas retirer leurs fonds, et, depuis lors, le taux est resté le même. Cet intérêt est trop élevé. Il faut le ramener à Set

GUAP. X. — BANQUES IMMOBiUéEBS. 269

demi ou à 3 pour 100. Les défxosants qui cherchent avant tout un placement sûr laisseront leurs fonds à la caisse d'épargne ; ceux qui voudront un intérêt plus élevé pourront acheter des rentes.

Il faudrait encore adopter une autre mesure : il faudrait décider que, dès que le compte d*un déposant s'élèverait à la somme de 100 francs, soit par suite des versements successils, soit par Tefifet de la capitalisation des intérêts, TEtat serait autorisé à acheter, pour le compte du créancier, une obligation des banques immobilières, dont il garantirait la valeur en principal et intérêts tant que cette obligation ne serait pas retirée par rayant droit. Si les déposants veulent laisser leurs titres à la caisse d'épargne, on leur en servira l'intérêt, ou bien on leur portera cet intérêt en compte; s'ils veulent les retirer, l'Etat sera déchargé de toute responsabilité.

D'après ce système, l'Etat ne serait jamais tenu de rem* bonrser en espèces à un méine déposant que les sommes inférieures à 100 francs de capital, ou des fractions de 100 francs, et, pour le surplus, il pourrait donner des obligations toujours facilement négociables, mais non remboursables en écus à la volonté des porteurs.

Ainsi nous assurons aux déposants l'intérêt à 3 ou à 3 et demi pour 100 et la capitalisation incessante des sommes versées, et nous leur conservons la garantie de l'Etat, tant que les fonds restent à la caisse ; mais nous délivrons le Trésor de cet immense danger du remboursement forcé, à première demande, de centaines de millions.

Les clients des caisses d'épargne, à notre avis, y gagneront un surcroit de sécurité, puisqu'ils auront à la fois et la garantie dé l'Etat et la garantie des banques immobilières ; ils y gagneront, en outre, de pouvoir toujours facilement négocier leurs titres, probablement au pair, même dans les circonstances les plus difficiles. Après la révolution de Février, nous avons vu des ouvriers, qui avaient des centaines de francs à la caisse d'épargne, dans l'inipossibilité absolue de faire usage de ces économies non réalisables ; nous les avons vus réduits à

aller déposer leurs bardes au Monl-de-Piété » à 12 et 15 pour 100 d*ialérâ(, pour acheter du pain... S'ils avaient eu des obligations des banques immobilières^ ils auraient pu les négocier, ils auraient pu, en les donnant en gage au comptoir d'escompte, emprunter au maximum de 5 pour 100(1).

Les fonds des caisses d*épargne, placés en obligations des banques immobilières , serviront à soutenir le cours de ces titressur le marcbéy alimenteront les banques de capitaux circulants à 4 pour 100 d'intérêts, au maximum, dans lespremiers temps, et Fon pourrait décider que les titres achetés par les caisses d*épai^e seraient les derniers soumis à la conversion. La caisse des consignations pourrait être Tîntermédiaire chargé de centraliser et de placer les fonds déposés , et la différence de Vi pour 100 entre l'intérêt des dépôts et le taux des placements suffirait largement à payer les frais d'administration^ Peut^tre même serait-il possible de couvrir les dépenses des caisses d'épargne à l'aide d'une simple commission de V« pour 100, et d'abaisser à 3 fr. 75 c, et même à 3 fr. 65c.| le taux des prêts consentis en faveur des banques immobilières.

L'organisation administrative de nos banques réunit toaiefl les conditions d'une direction édairéé et unitaire, d*une surveillance active et intelligente , d'un contrôle effiôu».

(1) Je trouverais convenable que rinlérct des sommes versées aux caitfes d'épargne iûl réduit à 3 pour 100 pour les déposants. Les caisses d'épsrgoe pourraient alors fournir aux banques immobilières des capiUux à Sir. 66 c. d'Intérêt annuel, ce qui représente 1 centime par Jour pour 100 firanes» d les 65 centimes de dllTérence sen'iraient à couvrir tous les frais d'admliiism' tlon. Dès que le déposant retirerait ses fonds, Il toucherait la toulité de l'intérêt payé par la banque Immobilière, soit les 3 fr. 65 c. produlU par roMl* gfitiun qui lui serait remise sans avoir de retenue à subir ; et la caisse pour' ralt se charger gratuitement de recouvrer les intérêts semestriels pev le compte des porteurs d'obligations.

CUAP. X.. — BANQUES IMMOfilUKEES. 271

Le ministre des finances (i) imprime à toutes les banques la même impulsion» leur prescrit les mêmes tarifs et les mêmes r^lements y de sorte que chaque établissement derient une succursale d'une seule et môme inrtitution, que toutes les obligations offrent la même sécurité et obtiennent le même crédit, que le taux de l'intérêt peut être rendu à peu près uniforme sur tous les points de la République. — Ce sont là d'incomparables avantages.

Le comité de surveillance est composé de membres élus parles conseils généraux ; et , de plus , nous avons cru devoir adjoindre à ce comité des hommes spéciaux : le directeur de Tenregislrement et des hypothèques» le directeur des contributions directes, les chefs de la magistrature et du parquet, le receveur général, enfin le préfet du déparlement, qui apporteront le tribut de leurs lumières et l'appui de leur autorité, qui faciliteront les rapports de la banque avec tous les agents de l'administration placés sous leurs ordres ou sous leur dépendance immédiate.

Pour les comptoirs nationaux d'escompte, nous avons admis des actionnaires , et nous avons pris parmi les actionnaires les membres du conseil , parce que , quand il s'agit de prêter sur signatures, d'apprécier la solvabilité de commerçants et d*industriels, d'accorder ou de refuser un crédit qui n'est garanti ni par un gage spécial ni par une hypothèque , il est indispensable de confier la direction à des hommes qui puissent connaître la solvabilité des emprunteurs, qui soient responsables , au moins en partie , des pertes éventuelles , qui aient intérêt à développer les opérations de l'établissement pour augmenter leurs profits et leurs dividendes, et intérêt en

(1) Nous a?on8 mis les banques immobilières sous la direction du ministre des llnances, l» parce qu'il est bon que toutes les institutions de crédit, qui sont appelées à se prêter un mutuel appui, relèvent d'un même ministère ; 2* parce que le ministre des flloances a dans ses attributions le cadastre, l'enregistrement et les hypothèques ; S» enfin, parce que les banques immobilières pourront avoir besoin du concours des comptoirs et même du concours des receveurs généraux, des receveurs particuliers et des percepteurs, pour les déplacements de fonds, pour les remboursements d'obligations et pour les payements d'intérêts sur les diflférents points du territoire.

i72 i' PAâT. — DISCUSSION DE PttlNGiPËS.

même temps à ne pas se lancer dans des spéculations aventureuses, dans la crainte de compromettre leurs capitaux.

filais le concours d'actionnaires intéressés n'est nullement indispensable dans l'administration des banques immobilières, qui ne (ont que des affaires sûres , qui ne prélent que sur hypothèques. Il ne s'agit point ici d'apprécier la solvabilité présumée d'un emprunteur^ chose délicate et souvent difficile : il s'agit tout simplement d'examiner la valeur d'un immeuble, les charges qui le grèvent, et la capacité du propriétaire qui demande à contracter.

La valeur de l'immeuble est irrévocablement déterminée par le principal de la contribution. Du reste , le receveur de Tenregistrement a tous les éléments d'un contrôle efficace et sérieux.

La capacité du contractant est garantie par le notaire et par les titres de propriété, qui devront être produits.

Enfin, les charges qui grèvent l'immeuble seront précisées par un certificat du conservateur des hypothèques.

Dans un pareil contrat^ rien n'est laissé au hasard, à Varbitraire « et tous les hommes spéciaux reconnaîtront que les receveurs de Tenregistrement, pour traiter au nom de la banque, seront infiniment plus compétents que des actionnaires.

Ainsi, le notaire répond de la qualité des personnes et de la validité de l'acte ; les agents de l'administration constatent simplement des faits : l"* le chiffre de la contribution foncière et la valeur de l'immeuble , 2® Tétat des inscriptions hypothécaires. La banque, qui ne prête qu'après l'accomplissement des formalités légales, après avoir vérifié l'acte et les pièces; est donc parfaitement à l'abri de toute espèce de sinistres.

Dans l'intérêt des banques et dans l'intérêt des emprunteurs , nous avons rendu obligatoire la libération par annuités.

' '^ il

cffAT; •r."tt-"3ATnîTrw'lil»0BiLiêKÈS: "■ 27^-

Nous avon» hîssé atr débiteur la faculté. de âétéryninèr Tuîmême le ehififre de la' prime qu'ît entendait consacrer chaque année à ramortissement de sa dette ; mais nous Pavons auto.rîsé'à se libérer piair anlicipaliori, sbît en totalité , soit en partie; et nous avons fm posé aux banques Tobligation de capitaliser incessammenf, à intérêts composés , pour le compte de Temprunteur et au taux même de l'emprunt, les primes versées , les payements anticipés , et les intérêts semestriels produits par ces prîmes et par toutes les sommes payées par anticipation. Seulement, celte capitalisation ne commence à courir de droit contré la banque qu^à semestre échu pour les primes* et que six mois après le versement pour les payements anticipés, a moins que le débiteur n*ait prévenu d'à- . vance ou n'ait tenu compté d'un semestre d'intérêts dans ses versements.

Nous avons autorisé les banques à prendre les arrêtés de, compte « réglés tous les' six mois , comnie basses d'un contrat nouveau à faire avec les emprunteurs ; mais nous n'avqns pas voulu convertir cette faculté en obligation , à raison des inconvénients qui en pourraient résulter dans iin grand nombre de cas. Ces traités nouveaux offriront aux emprunteurs de grands avantages, et leur permettront de ralentir ou d'accélérer leur libération , en réduisant ou en augmentant le chiffre de l'annuité à payer.

Pour ces traités nouveaux, ou pour ces modifications des conveiitions primitives, nous n'avons point voulu imposer aux débiteurs les frais d^un acte authentiqué. S'i{s manquent à leurs engagements, ils se trouveront replacés sous l'empire du premier contrat, et c'est assez pour offrir à la banque une complète sécurité. , ...

En thèse générale, les emprunteurs auront avantage à opter pour l'amortissement le plus lent et pour ïes primes les plus faibles. S'ils veulent accélérer leur libération, ils pourront, quand ils auront des fonds disponibles, proccder par payements anticipés et donner des à-comptes. Les sommes ainsi versées seront, comme les primés, capitalisées à leur

274 2* PART. — ' DISGOflSIOlf DE PRINCmS.

profit à intérêts composés ; mais, dans les années difficiles, ils auront moins de peine à servir une annuité moins forte.

Nous avons accordé aux banques des privilèges importants : nous les avons autorisées à se mettre en possession provisoire des biens hypothéqués , quand les annuités ne sont pas régulièrement payées; nous les avons autorisées à appliquer à la vente des immeubles engagés la procédure sommaire connue des praticiens sous le nom de voie parée ; enfin nous avons déclaré insaisissables les sommes destinées aux annuités, comme aujourd'hui sont insaisissables les sommes déposées à la Banque en compte courant.

Cela était indispensable pour constituer fortement le crédit foncier, pour éviter aux débiteurs des frais inutiles. — Les avoués, les huissiers, les avocats, tous lés hommes de chicane, enfin, réclameront peut-être contre cette procédure sommaire et expéditive , diront que le débiteur est mis à la merci du créancier ; mais tous les hommes impartiaux et compétents reconnaîtront que tout, dans ce nouveau système , est avantage pour Temprunteur et pour la banque. — C'est parce que la procédure commerciale est moins compliquée que la procédure civile, qu'un commerçant d'une solvabilité douteuse peut, sur sa seule signature , emprunter plus facilement et à meilleur marché qu^un riche propriétaire.

Enfin , nous avoqs modifié spécialement, en faveur de nos banques , le régime hypothécaire , sans vouloir attendre les résultats de la réforme qui est eh ce moment soumise aux délibérations de TÂssemblée Nationale. Si cette réforme rend inutiles les modifications que nous avons proposées^ les banques n'auront pas à en faire usage ; mais qui sait quand elle sera adoptée? qui sait si elle aura jamais force de loi? Nos modifications rendent le crédit foncier immédiatement possible, sans rien changer au droit commun qui continuera» régir les biens non grevés au profit des banques , sans bouleverser l'économie du Code civil ; et ces modifications , à noire avis, seront plus efficaces que ne le serait la loi nouvelle, dont

GHAP. X. — BANQUES IMlfOBILliRIIS. 275

le sort est aa moins incertain , et qui d'ailleurs ne pourrait s'appliquer qu'aux contrais h venir.

Je n'ai plus que quelques mots à ajouter, car je crois parfaitement inutile de commenter le projet dans ses moindres détails.

Les banques immobilières ne prêtent que sur première hypothèque ; mais il ne faudrait pas conclure de là qu'elles fonctionnent exclusivement au profit des riches, qu'elles réservent le privilège de leur crédit en faveur des propriétaires dont les biens sont libres de toutes charges.

Les banques, au contraire, ont pour principal objet de libérer la propriété de dettes épuisantes ; de substituer le système des annuités et des payements par fractions et à longue échéance aux créances exigibles en totalité à. bref délai; de soustraire les débiteurs à la tyrannie de créanciers exigeants ; de prévenir les renouvellements onéreux, les expropriations judiciaires, les ventes à vil prix, les frais exorbitants d'une interminable procédure.

Les banques, nous l'avons expressément déclaré, acceptent des subrogations , désintéressent les créanciers inscrits , se mettent à leur lieu et place , offrent aux débiteurs obérés une réduction d'intérêts et la faculté de se libérer à long terme , par annuités successives.

Ce n'est pas tout encore. De même qu'elles prêtent pour amortir des dettes antérieures , qu'elles se substituent aux créanciers inscrits , de même les banques peuvent prêter aux cultivateurs pour les mettre à même d'acheter et de payer le sol, peuvent se substituer au privilège du vendeur, surtout quand l'acquéreur peut payer ou a déjà payé de ses propres deniers une partie du prix. Les banques favorisent donc l'accession des travailleurs à la propriété , comme elles favorisent les améliorations foncières et agricoles.

276 2* PAHT, -^ DtSCUSStOtC bE PHINCIPÈS.

Mais les atances pour acquisitions de terres ne doivent être faites qu*avec une circonspection extrême, dans Tintérêt même des emprunteurs. Le paysan se perd trop souvent par ambition, en consacrant à des acquisitions nouvelles les capitaux qu^il pourrait employer bien plus fructueusement à améliorer le champ qu'il possède. Non-seulement il consacre à s*arrondir tous ses fonds disponibles , mais il emprunte parfois à un taux exorbitant pour agrandir sa propriété, alors même que le champ qu'il convoite ne pourra jamais lui rapporter la moitié de l'intérêt qu'il s'engage à payer au vendeur ou au prêteur d'argent. Combien de paysans ont été ruinés par la manie d'étendre leur domaine, de surenchérir sur le voiûn, de devenir propriétaires à tout prix! Les usuriers exploitent habilement cette avidité sans bornes des cultivateurs ; ils surexcitent chez le paysan cette frénésie de la propriété ; ils lé séduisent en lui offrant de l'argent à longue échéance; puis, quand ils le tiennent dans leurs griffes , quand ils lui ont faft accepter des ventes à réméré , ils ne le lâchent qu'après l'avoir complètement ruiné en frais et intérêts, api^sV avoir* exproprié et réduit à la misère. En cela , les banques immobilières ne doivent pas faire concurrence aux usuriers. --^ C'est une des mille raisons qui nous font repousser les banques particu- 1 ières, les compagnies de spéculateurs.

Certes, lorsqu'une terre n'a pas été payée frop cher, elle' peut facilement rapporter au cultivateur intelligent et laborieux qui la féconde 6, 7 et même 8 pour 100 par année. Ce cultivateur peut donc payer 3 ou 4 pour 100 d'intérêts, 1/2 de commission, consacrer 1 ou 1 i /2 pour 100 àramortissemerit de sa dette, vivre sur le surplus du produit, et se libérer par ' annuités successives. — A cet homme la banque pourrait faire des avances en toute sécurité, surtout si l'acquéreur avait de quoi payer une partie du prix , ou pouvait affecter à la sûreté du prêt d'autres biens libres de toute charge. Mais si ce même homme demandait à emprunter pour acheter un champ qu'il ne pourrait cultiver par lui-même , un champ qu'il se

GHAP. X. — BANQUES JMMOBiyÈEES. 277

proposerait d'affermer ou de donner à moitié fruits, la banque agirait sagement en lui refusant le crédit.

Les banques sont instituées dans Tintérét de Tagriculture et des cultivateurs, bien plus encore que dans l'intérêt des propriétaires. Si elles doivent s'efforcer de foire passer le sol entre les mains de ceux qui le labourent , néanmoins elles doivent se garder de fovoriser les ambitions désordonnées ; elles doivent, avant de prêter, s^enquérir de la destination qui sera donnée aux capitaux qu'on leur demande.

Un jour viendra certainement où le crédit sera un moyen d'exercer sur l'apiculture une influence salutaire, un moyen d'encourager la grande culture combinée avec la division des titres de propriété, de concilier Tégalité dans les partages avec le maintien des grandes exploitations, dMntroduire dans Tindustrie agricole le principe d'association déjà appliqué dans

l'industrie manufacturière — Mais gardons-nous d*en-

trer dans le domaine des théories rationnelles, et n'oublions pas que nous écrivons pour nos contemporains. Aux yeux de la plupart de nos lecteurs, nous aurions touché aux colonnes d'Hercule du possible si nous avions prouvé qu'on peut aujourd'hui fourùir des capitaux à l'agriculture à trente ans d'échéance, des capitaux remboursables par annuités, etc. , à un taux d'intérêt qui n'excéderait pas 3 pour 100 par année.

On pourrait imaginer sans peine un système de crédit plus économique et plus perfectionné; on pourrait faire servir le crédit à transformer la condition des cultivateurs, à augmenter considérablement la production agricole, à modifier notre système de culture, à inaugurer un ordre nouveau basé sur l'association.... Mais, encore une fois, n'élargissons pas le cadre de notre programme, et restons, comme on dit, dans' la sphère de$ améliorations pratiques 9 si nous voulons exercer quelque influence sur l'esprit des hommes positifs.

Dans ce livre déjà cité , Vivre en travaillant ! je m'étais tracé une plus vaste carrière et un plus large horizon. J'avais indiqué les conséquences possibles du crédit puissamment

organisé, conséquences yraiment prodigieuses, qui auraient pu changer en peu d'années la face du pays, donner à la ri* chesse un développement inouï; et j'avais en même temps essayé de ramener à leur plus simple expression les frais de toute espèce et les formalités de la procédure. J* arrivais à faire disparaître tous les inconvénients du régime hypothécaire, sans enlever aux créanciers leurs garanties, à mettre en évidence toutes les charges qui grèvent la propriété, à établir nettement la situation de tout propriétaire apparent, de telle sorte que la transmission d*un immeuble pouvait s'opérer avec autant de sécurité et de facilité et à aussi peu de frais que la transmission d'une valeur mobilière ; j'arrivais même à rendre les établissements de propriété et les productions de titres mutiles, à rendre l'intervention du notaire superiQue, pour les prêts comme pour les contrats de venlCi etc., etë.'

Tout cela était trop simple et trop rationnel pour notre temps. Péxtirpais du même coup l'usure et la chicane; je supprimais le parasitisme onéreux et les fonctions inutiles. Prétendre délivrer les propriétaires nécessiteux du lourd budget qu'ils payent chaque année aux procéduriers et aux prêteurs d'argent, c'était évidemment une idée par trop révolutionnaire I 11 faut bien, comme on dit, que tout le monde vive ! — Sans doute, il faut que tout le monde vive, mais de son travail, d'un travail productif, et non pas du travail d'autrui, ou du produit d'un travail inutile.