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DE L'EMPHYTÉOSE. — $ 217. 169

lb l'emphytéote qui détériore considérablement le fonds (3) ou léglige de lui dénoncer l’aliénation de l'emphytéose(#) ou bien est en bmeure de payer la rente ou les impôts pour trois années (©),

2° par la prescription, soit qu’un tiers autre que le propriétaire (} l'emphytéote acquière de bonne foi le fonds emphytéotique d’un djon-propriétaire et le possède pendant dix ans entre présents ou ingt ans entre absents comme quitte et libre de l'emphytéose(6), soit Mh’un tiers acquière de bonne foi le fonds emphytéotique du véri- “hble propriétaire et le possède de la même manière(?).

| L’emphytéote ne peut mettre fin à l'emphytéose par une renon- (lation unilatérale; celle-ci a besoin d’être acceptée par le propriéhire(8). Au droit d'emphytéose correspondent des obligations;

em

nero

|| (3) Nov. 120, c. 8 initio. — (4) C.Z. £., L. 3 S6 cbn. avec pr et S1. D (5) C. 2. t., L. 2 $ 1. Le délai est réduit à deux ans pour la rente, s'il s’agit ‘emphytéoses des biens d'établissements d'utilité publique; Nov. 7, c. 3, | 2 initio, et Nov. 120, c. 8 initio.

| Comme une dette n'est payée que si elle l'est pour le tout, l’'emphytéote peut tre déclaré déchu même si, pour l’une des années qui sont prises en considéra- “lation, il a fait un payement partiel de la rente ou des impôts. ARNDTS, Weiske's APechtslexikon III, p. 880.

| (6) Dans ce cas, il usucape incontestablement la propriété et il l'usucape lomme quitte et libre, puisqu'il l'a possédée de cette manière; CHNTAUEAS ASS Ni'acquéreur de bonne foi qui veut se dispenser de la preuve de son titre, Arrivera à la même fin par la voie de l'usucapion extraordinaire; arg. C. 7,89, de Alraescr. XXX v. XL ann., L. 8 $ 1 initio. T. II, $ 189. Voyez en ce sens ARNDTS, {| lod., p. 879, et VANGEROW, I, 361, Anm.. n° 2. “| (7) La prescription qui, dans l'hypothèse précédente, court à la fois contre le Hbropriétaire et contre l'emphytéote, doit à fortiori courir ici contre le seul | Li 0 | I1 se peut encore qu'un tiers autre que le propriétaire et l'emphytéote pbtienne de bonne foi une emphytéose d’un non-propriétaire et que, pendant LÉ délai nécessaire à l’'usucapion du droit d'emphytéose, ce tiers se gère comme imphytéote (ci-dessus 8 215, 3), tandis que l’ancien emphytéote s’abstient de le djaire pendant le délai de la prescription extinctive de l’emphytéose. Dans ce Las, une prescription acquisitive de l’'emphytéose concourra avec une prescrip- ) |

ion extinetive du même droit. WinpsoHeip, I, $ 221 et note 6.

Mais le constituant ou son héritier ne peut usucaper la liberté de son fonds; la mauvaise foi y fait obstacle. A la vérité, au point de vue des servitudes Nhrbaines, il existe une usucapion de la liberté du fonds servant où l’on n’exige {bas la bonne foi. Mais on ne peut étendre à l'emphytéose une institution de pur droit positif créée en vue d’une autre théorie. Il n'y a donc lieu dans (Lespèce qu'à la prescription extinctive des actions de l'emphytéote après ltrente ans.

|| Rien ne s'oppose à ce que l’emphytéote usucape le fonds en l’acquérant de bonne foi d'un non-propriétaire, par exemple de celui à qui le propriétaire la lécué le fonds par un testament dont la nullité est reconnue plus tard. Cette |lusucapion éteindra l'emphytéose par confusion. Cf. VANGEROwW, LS 361, Anm., n° 1. {| (8) Arg. lo C. k. #., L. 1. Après la perte partielle du fonds, l'emphytéote n'a

l'emphytéote ne peut s'affranchir de eelles-ci par sa seule volonté,

sa renonciation unilatérale à son droit doit donc être considérée

comme non avenue. En fait, si l’emphytéote quitte le fonds en cessant de payer la rente, c’est qu’il est insolvable et, dans ces

conditions, le propriétaire a intérêt à consentir à la résolution de

l’'emphytéose, afin de pouvoir affermer le fonds à un autre, sinon il

supporterait personnellement l’impôt foncier et les réparations des

bâtiments abandonnés, sans recevoir la rente emphytéotique (®).

pas droit à une réduction de la rente. À plus forte raison ne peut-il pas

s'affranchir complètement du payement de la rente, en abandonnant la partie M

restante du fonds.

20 C. 11, 62 (61), de fund. patrim., L. 3 pr.“ Quicumque possessiones ex ll “ emphyteutico jure susceperint, ea ad refundendum (— ad restituendas posses

“ siones) uti occasione non possunt, qua adserant desertas eas cœpisse, tametsi Î

“ rescripta per obreptionem meruerint ,. La loi est formelle pour les biens

patrimoniaux du prince et il n'y a pas de motif de la restreindre à ces biens: Peu importe qu'il fût ici d'usage de donner des sûretés; C. eod., L. 7, L. 11% si l'emphytéote de biens impériaux ne pouvait renoncer à son droit, ce n'est

pas à cause de ces sûretés; celles-ci tendraient plutôt à faire admettre la validité

de la renonciation vis-à-vis du propriétaire qui a obtenu les sûretés. (9) Loin qu'il soit à craindre que le maître du fonds refuse son consentement

au départ de l'emphytéote, il arrivera plutôt en sens contraire que celui-ci ne

voudra pas quitter l'immeuble lorsqu'il est insolvable: le propriétaire devra

poursuivre sa déchéance en justice pour non-payement de la rente.

Certes le système que nous défendons est rigoureux pour l'emphytéote dans le cas de perte d’une partie notable du fonds; mais sa situation défavorable résulte non seulement de la loi qui continue à lui imposer le payement de l'intégralité de la rente, mais en outre du contrat emphytéotique qu'il a accepté sans stipuler, pour le cas de perte partielle du fonds, une réduction proportionnelle de la rente, comme il aurait pu le faire ; C. h. t., L. 1.

On a soutenu (DERNBURG, I, 8 260, note 25) que la doctrine proposée ici n'était pas saine, parce qu'elle aboutirait à une conséquence singulière : l'emphytéote pourrait donner son emphytéose sans valeur à un insolvable: Mais le propriétaire a le droit de refuser de recevoir un nouvel emphytéote insolvable ($ 216, I, 20 initio) et si, comme on le suppose, le fonds ne suffit plus au payement de la rente, le nouvel emphytéote devrait aussi renoncer à son droit. On se place donc dans une hypothèse fausse et contradictoire.

On ne peut pas davantage argumenter de la validité d’une renonciation unilatérale à l’usufruit. Celui-ci est presque toujours établi à titre gratuit; l’usufruitier n'est pas tenu, comme l'emphytéote, au payement d'une rente annuelle et nous estimons que, s’il devait en payer une, on devrait repousser la renonciation unilatérale à son droit.

Voyez en ce sens GESTERDING, cité, p. 434, Soie, II, S 180, note m, THiBAUT, I, $ 328 initio, GOESCHEN, IL (D), $ 325, p. 308-304, PuourA, Instit. IL, S 245, p. 241, et Vorles. I, $ 174-177 i. f., Maynz, I, $ 151,5°,et WinpscHeD, I, $ 222 et note 3.

Contra GLüok, VIIL, $ 616, p. 529-538, ARNDTS, Weiske's Rechtsleæikon III, p. 878-879, MüaLEeNBRUCH, IL, S 297, IL, 3, et DERNBURG, I, S 260 et note 25.