DU GAGE

On repousse, comme légionnaire, la clause que le gage, faute de paiement à l'échéance, appartiendra de plein droit au créancier en acquit de ce qui lui est dû.

Parmi les variétés du gage on compte Yantichrète, qui s'exerce sur les immeubles, et qui consiste à en remettre la possession au créancier avec le droit d'en percevoir les fruits, lesquels se compensent avec les intérêts de la dette, soit à forfait, spit jusqu'à due concurrence.

Il existe au milieu de nos sociétés modernes une institution dans laquelle le contrat dégage fonctionne sur une grande échelle. Ce sont les mont&-de-piétét où, sous prétexte de venir en aide à la classe pauvre, la loi autorise le genre de prêt le plus usuraire, puisque, sans aucun risque à courir pour le préteur, l'intérêt s'y élève de 12 à 17 p. 100. Il n'en résulte cependant que peu ou point de bénéfice, à cause des frais d'administration , qui sont considérables. Les économistes croient ces établissements plus nuisibles qu'utiles, et ils ne se soutiennent que par la difficulté qu'il y aurait à retirera la classe indigente une ressource sur laquelle elle est habituée à compter \

1 Les monts-de-piété forent fondés en 1484, à Maafaaue* par Bernardin de Feltre, depuis canonisé, comme ntaisoas de prêt gratuit. Dès Fan 1521 , Léon X permit d'exiger «n intérêt des déposants. Les monts-de-piété ne lurent établis en France qu'en 1777. Celui de Paris reçok par an 600,000 gages d'une valeur de 30, millions, sur lesquels il eet prftté

De l'Hypothèque.

Bien que l'hypothèque ne soit qu'un contrat spécial, comme elle est la cause la plus fréquente d'inégalité entre les créanciers, elle nous fournira l'occasion d'examiner ici d'une manière générale l'ordre qui doit être établi entre eux lorsqu'il y a lieu d'exproprier le débiteur commun.

Dans l'état de choses actuel on distingue les créanciers en trois classes : les créanciers privilégiés, les créanciers hypothécaires, et les créanciers chirographaires ou cédulaires.

Les créanciers privilégiés passent avant tous les autres en vertu de leur privilège, bénéfice que la loi attache à la créance à raison de sa nature favorable, ordinairement dans une vue d'humanité , ou dans le but d'assurer la conservation même de la chose sur laquelle le privilège est assis. Entre eux, les privilégiés prennent rang, non pas d'après leur

de 20 h 22 millions , à 12 p. 100. Mais si le préteur s'adresse fc l'an des vingt-cinq commissionnaires reconnus par l'administration, l'intérêt s'élève à 15, et même à 17 dans le cas où il y a renouvellement. Néanmoins le bénéfice net, que la loi attribue en totalité aux hospices, n'est que de 400,000 fr. (V. Lafimllb, du Progrès social, t. ir, p. 25.)

de l'hypothèque. 585

ancienneté, mais d'après le plus ou moins défaveur qui leur est dû.

Les hypothécaires viennent en seconde ligne, et se classent ex tempore, d'après la date de l'inscription de leur hypothèque sur des registres publics.

Enfin., les chirographaires ou cèdulaires sont les simples créanciers n'ayant ni privilège ni hypothèque* Ils forment la troisième masse, et viennent tous par concurrence, sans égard à l'ancienneté de leur titre.

Il importe d'abord d'examiner jusqu'à quel point est juste le système de l'égale concurrence des créanciers, qui forme la règle générale, à moins qu'une circonstance exceptionnelle ne vienne rompre l'égalité. Or cette règle ne se justifie pas facilement. En effet, il est conforme à l'équité aussi bien qu'aux principes que les plus anciens soient préférés en vertu de leur ancienneté même. Qui s'oblige oblige le sien ; et par conséquent celui qui a concédé un droit sur ses biens n'a plus la faculté de concéder un droit pareil à une seconde personne, au moins au même rang. A bien plus forte raison, il n'est pas juste que celui qui s'est obligé envers un créancier puisse, en s'obligeant envers un second , lui donner le pas sur le premier au moyen d'une hypothèque : c'est rendre facultative l'exécution des engagements, c'est permettre de se jouer des obligations les plus sacrées.

On objecte à cela que le créancier diligent doit l'emporter sur celui qui n'a pas pris ses précau~

tiens. Mais la question est précisément de savoir s'il est hon que de pareilles précautions soient autorisées, et qu'il dépende d'un homme de s'engager plus au moins fortement envers des créanciers qui sont tous ses créanciers légitimes.

On objecte encore que le crédit serait détruit s'il n'était pas permis de concéder des hypothèque», parce qu'alors il y aurait impossibilité de savoir ce qu'un homme a de dettes, et que la confiance sérail par là même exilée des transactions. Cela est vrai ; mais aussi ce n'est pas au système actuel de la concurrence que je proposerais de revenir.

Selon moi, l'organisation la plus rationnelle serait celle où l'on appliquerait à toute créance la maxime Petior lempore, potiorjure, mais à la charge que cette créance fût rendue publique par une inscription.

En d'autres termes, toute créance devrait emporter hypothèque par elle-même, comme le faisaientanciennement les actes notariés, et comme le font encore aujourd'hui les jugements, et cela sur tout le patrimoine du débiteur, sur les meubles comme sur les immeubles.

Dans ce système, il faudrait que l'inscription des titres, qui rendrait désormais inutile la formalité de l'enregistrement, put s'opérer d'une manière rapide et peu eoftteuse. La réduction des droits aérait compensée par leur multiplicité même ; et, d'aillews, les considératiens fiscales ne sont pas des rtisona de droit»

m i/h**othèqijb. 547

Or objectera que la publioitè qui résulterait d'un tel état de choses diminuerait le crédit individuel. J'y verrais, quant à moi, peu d'inconvénients , puis* que en définitive, chacun, mettant ainsi ses affaires à jour, aurait le crédit qu'il deitavoir, et rien aw delà» Le débiteur ne pourrait plus, il est vrai, marcher sur un crédit fictif j un homme ruiné ne passerait pas pour millionnaire, il n'emprunterait pas l'argent des dupes pour ne pas le rendre. Si c'est là le bienfait du crédit, c'est un bienfait dont je ne veux pas.

Chacun pourrait à chaque moment connaître ce que doit tel individu ; il saurait que tous les créanciers antérieurs lui seront préférés : ce serait à lui de yoir s'il veut contracter ou non.

L'hypothèque serait alors supprimée, comme un moyen de conférer volontairement une préférence à un créancier sur les autres, ce qui est contraire à la justice. Il faut tout l'empire des habitudes acquises pour ne pas être frappé de cette idée.

Autre chose est des privilèges , qui tiennent à la nature de la créance, et non à la volonté du débiteur. On ne peut disconvenir qu'il n'y ait des droits plus sacrés les uns que les autres : il appartient dès lors au législateur d'attribuer la préférence aux premiers, sauf à déterminer clairement le nombre des créances privilégiées et le rang qu'elles auront entre elles. Ce sont des détails d'applicatio» dans lesquels je ne peux pas entrer.

En émettant ces idées , je n'ai pas l'espérance qu'elles puissent se réaliser dans un avenir pre*

chain. On ne passe jamais aussi brusquement d'un état de choses à un état diamétralement contraire. Mais je n'en suis pas moins persuadé que tout pas fait pour se rapprocher de l'organisation que je viens d'indiquer serait un progrès vers les idées de justice universelle qui doivent présider aux institutions sociales '•

D$ l'Hypothèque en générai

L'hypothèque est une variété du droit de gage qui ne se conçoit pas naturellement : car, d'un côté, il n'est pas juste, ainsi qu'on vient de le dire, que le débiteur soit le maître de donner la préférence à l'un de ses créanciers 3 et d'autre part, il est difficile de comprendre comment une simple convention» non suivie de la remise de la chose, assurera au créancier le droit d'être payé sur le prix de cette chose par préférence à tous autres, en quelques mains qu'elle vienne à passer.

Aussi y partout l'hypothèque a commencé par se

* Le système indiqué n'a été adepte nulle part; mais il s'en faut beaucoup que le principe de la concurrence soit aussi général partout qu'il l'est chez nous. La loi de Bavière établit six catégories de créanciers dans un certain ordre hiérarchique. En Espagne, ceux qui ont un titre authentique passent après les hypothécaires et avant les simples cédalaires; et parmi ceux-ci, ceux dont le titre est sur papier marqué ont la préférence (Sila, Hb. n, c 18).

db l'hypothèque. 589

produire sous une forme plus rationnelle que celle qui lui appartient de nos jours. Elle, fut d'abord accompagnée de la remise de la chose au créancier, qui en restait nanti. Souvent, comme en Angleterre, elle apparut sous la forme d'une vente à réméré, avec cette clause., qoe, faute d'être rachetée dans un certain délai, la chose serait définitivement perdue pour le débiteur. Telle fut l'origine du mort-gage des Anglais, qui dégénéra peu à peu en hypothèque, quand le créancier négligea de se mettre en possession de l'objet affecté à sa créance \

L'hypothèque est un produit des législations perfectionnées. Elle n'est admissible qu'avec un système de publicité qui permette de connaître l'état de fortune d'un homme ainsi que toutes les charges qui grèvent ses biens.

Dans nos mœurs, l'hypothèque ne peut frapper que des immeubles , les biens mobiliers n'ayant pas

* Primitivement, le mort-gage des Anglais n'était valable que si le créancier s'était mis en possession. Plus tard on convint que la chose resterait au débiteur, et que le créancier pourrait seulement prendre possession faute de paiement au jour dit. EnGn, la Cour d'équité admit, sous le nom A'equity of rédemption, la possibilité pour le débiteur de dégager sa chose, en payant intérêts et capital, mais avec la restriction que ce rachat aurait lieu dans les vingt-cinq ans, et que le créancier pourrait , même avant ce délai , faire vendre la chose pour se payer, ou faire arbitrer par la justice un terme après lequel il deviendrait propriétaire iucommutable. Du reste, nulle publicité pour ces droits, qui sont purement latents. (V. Blacistonb, liv. 11, ch. 10 j Tomuhs, Law-Dictionary, v° Mort-Gage, % 3.)

888 MVRft Y. CHAPITRE XVIII.

d'assiette fixe, et la sûreté des relations voulant qu oh poisse acheter ces sorte» de biens avec une entière sécurité.

L'effet de l'hypothèque est double : elle donne un droit de préférence y en v*rta duquel le créancier prime tous les créanciers postérieurs à la date de son inscription ; elle donne aussi un droit de suite, qui permet de poursuivre les biens hypothéqués, même après que le débiteur les a fait sortir de son patrimoine en les aliénant

Dt$ diverses Espèces d'Hypothèque*

Considérées par rapport à leur origine, les hypothèques se divisent en hypothèques légales, en hypothèques judiciaires, et en hypothèques conventionnelles.

L'hypothèque légale est celle que la loi confère elle-même , le plus souvent par un motif de faveur pour la personne du Créancier , par exemple lorsqu'il s'agit d'un incapable qui se trouve dans l'impossibilité de stipuler la garantiedeses intérêts. C'est ainsi qu'on a accordé une hypothèque légale an pupille sur les biens de son tuteur, à la femme sur ceux de son mari. La faveur de la personne emporte même pour l'incapable la dispense de l'inscription: la femme, le mineur, ou l'interdit, n'étant guère en position de remplir cette formalité. Leur hypothèque

di l'hypothèque. 591

reste donc occulte ; elle prend rang du jour du mariage ou de l'ouverture de la tutelle.

I/hypothèque judiciaire est celle qui résulte de plein droit de tout jugement, afin d'assurer l'exécution des condamnations qui y sont contenues. Le principe de cettp hypothèque est sujet à beaucoup de critiques. On ne voit pas pourquoi le créancier qui a obtenu un jugement serait préférable à celui qui n'en a pas obtenu, ou qui n'en a obtenu que plus tard. La nature des jugements n'est pas de faire acquérir le droit, mais simplement de déclarer où il se trouve. Il n'y a donc aucun motif de préférer le créancier qui a fait reconnaître son droit par la justice à celui qui a un titre émané du débiteur lui-même. Aussi cette hypothèque n'est-elle pas admise partout 1; mais si on l'admet, il serait juste au moins de faire concourir avec le créancier ayant hypothèque judiciaire tous ceux qui sont nantis d'un titre ayant date certaine avant le jugement

Enfin., l'hypothèque conventionnelle est celle que le débiteur concède volontairement à son créancier. Le principe en est encore plus contestable que celui de l'hypothèque judiciaire : car, nous lavons déjà dit, rien n'est plus contraire à la justice quecette faculté, pour un homme tenu de plusieurs dettes, de pouvoir choisir celui de ses créanciers qu'il veut payer, et celui qu'il veut frustrer de sa créance.

f En Hollande, on a rejeté l'hypothèque judiciaire.

D$ la Publicité d$$ Hypothèques»

Les législations anciennes ne prirent aucune précaution pour assurer la publicité des hypothèques. Il était impossible par conséquent au prêteur de savoir s'il n'était pas primé par d'autres, comme à l'acheteur de traiter avec quelque sûreté. Quand les idées économiques eurent acquis de la consistance, on sentit le besoin de subordonner la validité des hypothèques à une formalité qui les portât à la cou* naissance de tous. Cette formalité fut l'inscription sur un registre public que chacun eut le droit de consulter.

L'inscription seule donne la vie à l'hypothèque, en même temps qu'elle détermine le rang du créancier. Jusque-là le titre de celui-ci renferme plutôt le germe du droit hypothécaire que l'hypothèque ellemême.

Cette inscription doit contenir tout ce qu'il importe aux tiers de connaître, c'est-à-dire mentionner sommairement le nom et la désignation du créancier et du débiteur, les biens frappés de l'hypothèque, le montant des sommes dues, ainsi que la cause en vertu de laquelle elles le sont

de l'hypothèque. 593

$IV

Vieil de notre Régime hypothécaire, et Réformes proposées.

Nous jouissons en France du bénéfice delà publicité; et cependant les dangers que courent les préteurs sur hypothèque sont si grands, notre régime hypothécaire présente tant de vices, que le crédit foncier est presque nul. Il n'existe pas une nation agricole chez qui la propriété soit plus maltraitée , grevée de plus de charges, plus gênée dans ses mouvements, sujette à plus d'incertitude *. Aussi les critiques n'ont-elles pas manqué à notre système hypothécaire, dans lequel il est urgent de pratiquer des réformes.

Les vices qu'on lui reproche se résument dans les points suivants :

Ce n'est pas tout que d'exiger l'inscription des

1 Le revenu foncier est évalué en France à 1,600 millions.

Mais on a fait le tableau suivant des charges que ce revenu

supporte :

Impôt foncier 250 millions.

Droit d'enregistrement 90

Honoraires des notaires , frais hypothécaires. 90 Intérêts de la dette hypothécaire : 500

Les 58/100 du revenu sont donc absorbés par les charges qui pèsent sur les propriétés immobilières.

hypothèques, pour que les créanciers postérieurs puissent traiter avec sûreté : car la première condition, pour acquérir une hypothèque valable, est d'être assuré que le débiteur est propriétaire des biens qu'il affecte. Or, dans notre droit, il n'y a jamais certitude sur ce point

Il peut avoir vendu, et la loi ne donne aucune publicité aux ventes.

Il peut avoir concédé un usufruit, et la loi ne donne aucune publicité au droit d'usufruit.

Il n'y a pas de moyen de savoir si l'immeuble est, ou non, grevé de servitudes, s'il est affecté de droits de résolution, de réméré ou de retour.

Les hypothèques légales non inscrites des mineurs et des femmes sont une autre cause de déception pour les acheteurs comme pour les prêteurs f.

Il faut, pour acquérir une hypothèque valable, que le débiteur ait capacité à l'effet de la concéder. Or la loi ne prend aucune mesure, ou du moins elle ne prend que des mesures insuffisantes, pour porter à la connaissance du public les variations survenues dans la capacité des citoyens.

Enfin, les frais d'acte notarié, d'enregistrement, d'inscription , de mainlevée, d'expropriation forcée, sont si considérables, qu'ils rendent impossible le prêt de petites sommes sur de petites propriétés \

* Y., dans Decourdemanche, l'analyse de trente-huit arrêts notables par lesquels des tiers ont été évincés par suite de l'hypothèque légale non inscrite.

s II y a moyennement par an 600,000 inscriptions hypo-

DE l'hypothèque, 505

Parmi Jes plans de réforme proposés , il en est deux surtout qui méritent mûre considération, soit parée qu'ils tranchent profondément dans le mal, soit parce qu'ils émanent d'hommes d'expérience qui avaient fait de ces questions l'objet de leur» études spéciales f.

Le premier consisterait dans la création d'une conservation des droits réels et personnels, où seraient inscrits tous les faits juridiques concernant les citoyens ayant leur domicile dans le ressort de cet office 2. Chaque individu y aurait sa colonne, mentionnant les actes de naissance , de mariage et de décès, les jugements d'interdiction, les délations de tutelle, les déclarations de faillite, les contrats intéressant la propriété, les actions réelles dirigées contre lui* Pour faciliter la tenue de ce registre, aucun officier public ne pourrait instrumenter pour un citoyen sans se faire représenter un certificat de domicile, et, aussitôt l'acte reçu, il en transmettrait la mention par la poste , et gratuitement, au conservateur du lieu de ce domicile. Les seules inscriptions concernant un immeuble spécial continueraient à être faites au bureau de la situation.

thécaires, dont moitié pour des sommes au-dessous de 500 fr. Or le minimum des frais d'inscription et de mainlevée est, suivant M. Loreau (p. 225), de 42 fr. 85 c.

* Je veux parler des projets de MM. Decourdemanehe et Loreau :— Decqurdrmanchb, du Danger de prêter sur hypothèque, i" édition, Paris, 1830; 2* édition, Paris, 1836. —Loreau, du Crédit foncier et des Moyens de le fonder, Paris, 1841.

* Système de M. Decourdemanche.

Lorsqu'il y aurait lieu à translation de domicile, la première condition serait de faire au bureau de la conservation des droits réels et personnels une déclaration du nouveau domicile choisi; et le conservateur transmettrait alors, comme ci-dessus, toutes les indications portées sur son registre au conservateur du domicile nouveau.

Enfin, Ton propose d'établir des sociétés d'assurances qui, moyennant une prime, garantiraient la valeur des biens hypothéqués, et se chargeraient d'en poursuivre au besoin l'expropriation à l'échéance.

Le second système ' aurait pour idée fondamentale d'incorporer dans l'organisation hypothécaire les formalités de l'enregistrement, les opérations cadastrales, et les écritures relatives à l'assiette et à la perception de l'impôt Pour réaliser cette pensée, on établirait au bureau d'enregistrement de chaque canton un registre où seraient inscrits :

1° Le nom, l'âge de chaque individu ayant son domicile dans la circonscription cantonale, son état de minorité, d'interdiction, de faillite, etc. ;

2° La désignation des biens qu'il possède dans chaque commune du canton, avec l'indication de leur revenu imposable ;

3° Tous les mouvements de la propriété dans ses mains, ventes, donations, constitutions d'usufruits, de servitudes, de rémérés, baux, antichrèses, etc. 5

* Celai de M. Loreau.

de l'hypothèque. 597

4° Les actes de mariage, de société, les jugements de séparation de corps ou de biens;

5° Les inscriptions hypothécaires ;

6° Les poursuites en expropriation et les autres actions réelles formées contre lui ;

7° Enfin, en cas de décès, les noms de ses héritiers, et leur acceptation ou renonciation.

Afin de mettre à jour l'état de la propriété foncière, les plans cadastraux ne seraient pas laissés de côté dès qu'ils ont servi à faire la matrice des rôles; mais on lés tiendrait régulièrement au courant des mouvements de la propriété, en y figurant les mutations survenues. De cette manière, la spécialité de l'hypothèque cesserait d'être une fiction; et de plus, au moyen de la cote d'impôt et de l'énoncé du revenu, il y aurait impossibilité d'induire les tiers en erreur sur la valeur des héritages.

Les avantages de ce système seraient de réunir sous la main d'un seul fonctionnaire toutes les énonciations utiles à connaître pour celui qui veut contracter, la capacité, l'état des biens, leur valeur, les charges qui les grèvent, même celles qui, comme les hypothèques légales, sont occultes aujourd'hui. Enfin, il joindrait à la sécurité l'économie, puisque les parties ne seraient plus obligées que de présenter leurs actes au bureau de l'enregistrement, et que toutes les indications dont il vient d'être parlé en seraient extraites par les agents attachés à ce bureau, sans qu'il fût besoin de multiplier comme aujourd'hui les écritures.

398 LIVBI Y. CHAPITUf XVIII.

Tels sont les projets dont j'ai cru devoir signaler l'ensemble, comme contenant le germe d'améliorations désirables, sans avoir, du reste, le temps et l'espace nécessaires pour en examiner les détails T et pour montrer les difficultés que leur exécution pourrait rencontrer dans certains points*.