CHAPITRE II

Démembrements ppétoHens du droit de propriété.

735. — La superficie : Lorsqu'une personne a construit sur le sol d'autrui avex la permission du propriétaire, dans la rigueur du droit civil, les constructions appartiennent au propriétaire du sol {superficies solo cedit) ; mais suivant un usage qui prit naissance dans les relations de l'État et des villes avec les constructeurs qui avaient édifié des bâtiments sur leur sol, la jouissance de ces bâtiments était laissée à perpétuité à ceux qui les avaient construits, moyennant le paiement d'une redevance [solarium] *.

736. — De ce qui n'était dans le principe qu'un bail à long terme le préteur fit un droit réel, en accordant d'abord au constructeur, pour se défendre contre ceux qui le troubleraient dans l'exercice de son droit, un interdit spécial de superficie, analogue à rinterdit xiti possidetis, puis des actions in factum calquées sur la vindicatio, l'action confessoireet Taction négatoire*.

737. — L'emphytéose : L'emphytéose est, elle aussi, une imitation du bail perpétuel que les cités

1 Requête â*Âdra8te, gardien de la colonne antonine et ootrol de la reqnête* Girard, Textes, p. 748.

2 Edlt eap. 43, de interd, : De' mperfleiehuê : Uti ex lege locationis iive conductionis q. d. a. nec vi, nec clam, nec pr. aZter àb altero /rutmin», V. f. V... Si qua alia aetio de superficie postulàbitur causa cognita dabo. <D. 43. 18. 1 pr.).

avaieût l'habitude de consentir à ceux qui se char> geaient d'exploiter et surtout de défricher leurs domaines.

Les particuliers recoururent au même procédé pour mettre en valeur les immenses propriétés que Ton appelait latifundia. Le concessionnaire pouvait vendre son droit, le transmettre à ses héritiers, acquérir les fruits par la simple séparation, avant toute perception. Il avait à payer au maître du sol une redevance [vectigal s'il s'agit d'une terre concédée par une cité, pensio^ canon^ reditus lorsque la convention est intervenue entre de simples particuliers) et pouvait être déclaré déchu de son droit s'il manquait pendant deux ans au paiement de cette redevance.

738. — Le préteur, en accordant au concessionnaire une action réelle [actio vectigalis) modelée «ur la revendication, semble bien avoir reconnu à son profit l'existence d'un droit réel. Toutefois le caractère du contrat fut contesté^ jusqu'au règne de l'empereur Zenon qui déclara qu'on ne devait y yoir ni un louage, ni une vente, mais un contrat spécial, le contrat d'emphytéose*.

739. — L'hypothèque : Pour se rendre compte de ce qu'est le droit réel prétorien d'hypothèque, il est nécessaire de jeter un coup d'œil sur les transformations par lesquelles a passé, en droit romain, le contrat de gage.

h^gage^ comme nous le verrons, en étudiant les obligations, est un contratpar lequel un débiteur remetàsoncréancierunechoseen garantie de sa dette.

1 Gains, 3, 145.

S Inetit., 3, (te loe, et eond.

256 LÀ PREMIÈRK ANNÉE DE DROJT ROMAIN.

Il faut distinguer, dans Thistoire du gage, trois époques : 1^ Tépoque de la fiducie; 2° Tépoque du pignus; 3" l'époque de l'hypothèque.

740. — a) Dans le principe, pour sauvegarder rintérêt du créancier, on n'imagina rien de mieux que de lui' transférer la propriété de l'objet qu'on se proposait de lui donner en garanlie, en le faisant engager, par un contrat de fiducie, à «retransférer la propriété de cet objet au débiteur, dès que la dette serait payée* : le débiteur se trouvait ainsi placé dans une situation fort dangereuse, car le créancier, devenu propriétaire de l'objet à lui donné en garantie, pouvait l'aliéner valablement.

741. — 6) Dans la seconde période, celle du j9Egnus^ au lieu de transférer la propriété au créancier, on se contenta de lui remettre la possession. Le débiteur reprenait sa chose lorsqu'il avait payé sa dette, et se retrouvait dans la même situation qu'avant la constitution àw pignus^ sans qu'il y eut besoin, de la part du créancier payé, d'une translation de propriété.

Le débiteur courait évidemment moins de risques qu'au temps du contrat de fiducie puisqu'il conservait la propriété, mais il était privé de la possession ^.

742. — c) Un dernier pas fut franchi avec l'institution prétorienne de l'hypothèque qui existe déjà au temps de Cicéron'; mais dont on pourrait retrouver l'idée première et les antécédents, jus-

1 Qalus, 3, 60. — Formulaire de Bétique, Girard, Texte»^ p 740. — Mandpation fldudaire de Pompél. Girard, Texteêy p. 737.

3 Instit., duibus modiè obi, re coritrahitur, 4. D. de verb. aignif , S88, S.

ZCicéron.epist. ad familiares^U, 56.

que dans les formules de Caton*. Le premier exemple d'oppigaération sans remise de possession consiste dans le droit dégage qui, en vertu d'une simple convention, était accordé au bailleur d'un héritage rural sur les objets garnissant le fonds [invecta et zllata). Si le bailleur n'était pas payé de son fermage à l'échéance, il obtenait du préteur un interdit, Vinterdit Salvien^ au moyen duquel il pouvait se faire remettre la possession des objets engagés à la garantie de sa créance*.

743. — Plus tard, au lieu de l'interdit Salvien (qui ne disparut point d'ailleurs), le bailleur obtint une action, l'action servienne, qui poursuivait le même but, et lui permettait d'agir, pour obtenir la remise de la possession de son gage, non seulement contre le fermier, mais contre les tiers détenteurs \

744. — Des préteurs postérieurs généralisèrent l'institution en étendant l'action, sous le nom d'action quasi'Servienne ou hypothécaire à tous les créanciers qui auraient fait avec leurs débiteurs une convention analogue\

745. — L'action quasi-servienneétaitdonnéenon seulement contre celui qui avait engagé sa chose, mais contre les tiers détenteurs : elle sanctionnait donc un droit de suite.

De plus, le créancier qui exerçait l'action quasiservienne jouissait, au regard des objets sur lesquels portait la convention, d'un droit de préférence sur les autres créanciers.

1 Oaton, dé re rraiicay 46.

2 Gaiiu, 4, 147.

3 Inst., de açt.^ 7 ; Édit, oap. 43 ; Girard, Textes^ p. 140.

4 Inst., de cictionibusy 7,

Dans un droit qui s'analyse en un droit de pré^ férence et un droit de suite, il est facile de reconnaître un droit réel, en d'autres termes, un démem-brement de propriété^ démembrement ptétorien, puisqu'il est de création prétorienne et sanctionné par des actions inventées par le préteur.

746. — Une fois que le créancier, au moyen de l'action hypothécaire s'est fait remettre les objets affectés à la garantie de sa créance, il a le droit de les garder en gage [juspossidendi), mais l'hypothèque elle-même a subi des transformations successives ; et, après avoir attribué au créancier le droit de se faire remettre la chose hypothéquée, on lui accorda par la suite le droit de la vendre pour sepayer sur le prix : c'est ce qu'on appelle \e jus distrahendi' (V. 2' partie, n. 288).

1 Gains, S, 64 ;Paal, Sent., 9, SI.