CHAPITRE HUITIEME

Impôts sur le revenu des biens immobiliers.

L'impôt sur le revenu des biens immobiliers [prcdial, foncier, territorial) , autrefois le plus important et parfois le seul impôt direct, occupe aujourd'hui encore une place émincnte dans le système tributaire. Il se subdivise en deux impôts : impôt sur le sol et impôt sur les maisons^ organises d'ordinaire suivant des règles un peu différentes.

^' I. — Impôt sur le revenu du sol.

L'impôt sur le sol frappe le produit des terres cultivées de toute sorte.

Pour bien déterminer l'objet imposable, il faut en rechercher les éléments et la qualité.

Si Ton ramène le produit agraire à ses éléments^ il comprend :

10 la rente au sens technique du mot en éco-

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nomie politique, c'est-à-dire le revenu du sol par iUi-mème;

20 le produit du capital appliqué au sol, c'està-dire :

a) du capital (consacré aux amendements) incorporé définivement dans le sol pour les améliorations de toute sorte;

b) du capital {dî exploitation) qui sert à la culture en conservant son caractère de meuble [machines^ instruments);

3° le produit du travail du cultivateur [entrepreneur et ouvrier) comme tel.

En additionnant la rente et les produits du capital d'amélioration on obtient le revenu du propriétaire; en additionnant les revenus du capital d'exploitation et ceux du travail de l'entrepreneur on obtient le revenu de Ventreprise, c'est-à-dire le profit agraii^e.

Dans certains systèmes, notamment dans le système du cadastre, l'impôt sur le sol ne frappe que le revenu du propriétaire ; le profit agraire est exempt de. tout impôt ou bien il est frappé par les impôts généraux ou spéciaux sur le revenu des biens mobiliers.

Si on s'attache à la qualité du revenu agraire, l'impôt frappe le revenu brut ou le revenu net. La première méthode, désormais abandonnée, est plus simple et moins coiiteuse, mais elle est injuste, parce qu'elle néglige les différences de fertilité et de culture. Dans la seconde méthode on

ne recherche pas le revenu réel annuel, mais bien le revenu moyen d'une longue période (par exemple de dix années) et plus souvent encore le revenu normal du sol cultivé avec les soins ordinaires d'après les systèmes du pays ; on néglige les variations dans la quantité de la récolte et dans \q prix des produits; on fait abstraction des dettes ôiOïiilQ?^ immeubles sontgre^'és.

Pour la détermination du revenu assujetti à l'impôt on se sert de trois systèmes : celui des indices, celui du cadastre et celui de la déclaration.

Le système des indices se fonde sur un mesurage imparfait du terrain, combiné avec des présojnptions incertaines tirées de la quantité du capital (charrues, animaux, semences, etc.); il devient de plus en plus insupportable avec l'augmentation de l'impôt et il s'est, petit à petit, transformé dans le système des descriptions et des évaluations sommaires, qui sert de transition au système du cadastre.

Le cadastre [géométrique, parcellaire^ ^ appelé aussi recensement, consiste dans l'inventaire de la richesse foncière d'un État afin d'asseoir l'impôt sur la détermination exacte de Xétendue des propriétés et de la valeur de chacune des parcelles du sol.

Dans certains pays, le cadastre, en dehors de son utilité économique, fiscale et statistique, a aussi une utilité juridique; il sert à la détermiyiation et à la transmission de la propriété.

cil. VIII. IMPÔTS SUR LES REVENUS IMMOBILIERS 123

Les opérations du cadastre se divisent en opérations techniques et en opérations cconoyniques.

Les opérations techniques comprennent :

1° l'arpentage du sol, d'après la triangulation géodésique générale du territoire ou mieux encore de chacune des communes imposées;

2"^ les cartes ^/'^^r«/'>^/^//^.y (atlas cadastral) qui donnent les résultats de Tarpentage et qui décrivent le sol dans ses parcelles^ distinguées d'après leurs propriétaires, leur situation et leur genre de culture ;

3° la détermination des limites et le relevé des propriétaires.

Les opérations économiques {estimations) consistent dans la détermination en argent du revenu imposable. Pour éviter les difficultés de l'estimation séparée de toutes les parcelles, on fait une classification; après avoir fait l'estimation exacte du revenu moyen de quelques parcelles types, pour chaque commune imposée, et établi pour elles le tarif des prix de leurs produits^ on répartit les parcelles dans leurs classes respectives en tenant compte du genre de culture et du degré de fertilité.

Les estimations se font :

a) d'après la méthode indirecte et approximative, qui se fonde sur \o prix d'achat (iQ?> immeubles (combiné avec le taux de Y intérêt normal) ou sur les loyers : ces données sont souvent insuffisantes , continuellement variables et elles

ne sout pas toujours exactement proportionnelles au revenu ; ou,

b) d'après la méthode, que certains considèrent comme rigoureuse et scientifique, de la recherche directe de la valeur soumise à l'impôt au moyen ai estimations par expert du revenu moyen ou du revenu normal. Le premier exemple a été donné, au siècle passé, par le célèbre recensement 7ni!anais.

Le cadastre avec ses documents [atlas cadastral, plans parcellaires, matrices cadastrales)^ doit être tenu au courant de chaque mutation dans les personnes ou dans les biens et cela d'une façon constante et au moyen de ré\\Çy\on?> périodiques, rendues nécessaires par l'introduction de propriétés nouvelles, par Xélimination de propriétés anciennes, et par la correction des erreurs matérielles inévitables. Cependant les h.ises de l'estimation doivent être conservées, sauf le cas de révisions extraordinaires (péréquations). Mais les théoriciens de ce qu'on appelle la consolidation de l'impôt foncier émettent des doutes très forts sur la justice et l'utilité de ces péréquations; ils pensent qu'avec le temps l'impôt se change en une redevance qui ne pèse pas sur les propriétaires, qui en ont déjà escompté le capital en diminuant d'autant le prix d'achat des immeubles.

Le système du cadastre qui, dans certains pays, était au-dessus de toute discussion, a actuellement de puissants adversaires. Ils font valoir : la len-

cil. VIII. IMPÔTS SUR LES REVENUS IMMOBILIERS 125

teur des opérations; rénormilé des dépenses; les inexactitudes résultant de l'arbitraire des experts, de la diversité des moments où les opérations ont ont été faites, et des incertitudes de la classification ; enfin l'injuste privilège dont jouissent certains propriétaires d'immeubles, dont le revenu, augmenté par des améliorations postérieures, est frappé par des impôts relativement faibles. Ils demandent qu'on remplace le cadastre par la déclaration des propriétaires, revue par des commissions de contrôle spéciales; ils tiennent ce système pour rapide, économique, ayant donné de bons résultats dans son application à l'impôt sur les maisons, et frappant, comme le veut la justice, le revenu réel et non pas le revenu normal, qui est une pure abstraction. De cette façon l'impôt réel sur le sol se transformerait en un im'^^ôX. persoyinel sur le revenu.

Le système de la déclaration a, lui aussi, de nombreux adversaires, qui redoutent la mauvaise foi des contribuables, les difficultés du contrôle et celles de l'application, notamment dans les pays où la propriété est très divisée, l'instruction peu répandue, la comptabilité agraire imparfaite. Ils ajoutent que le cadastre, sage héritage du passé, n'est pas parfait, mais qu'il ne laisse pas de place à l'arbitraire ; qu'on ne peut pas y renoncer si l'on tient compte des nombreux avantages, même en dehors des avantages fiscaux, qui justifient les dépenses qu'il occasionne; qu'enfin les péréqua-

i26 RECETTES PUBLIQUES

tions, opérées à des intervalles raisonnables, en diminuent l^s défauts, d'ailleurs inséparables de tout système d'impôt.

g 2. — Impots sur le revenu des maisons.

Cet impôt frappe le revenu des maisons de toute espèce. On accorde une exemption totale aux édifices du domaine public, à ceux qui sont destinés au culte et parfois à ceux qui le sont à Vinstruciion et à \2i bienfaisance ; on accorde une exemption temporaire aux maisons neuves et à celles qui depuis longtemps ne donnent aucuji revenu.

L'impAt sur les maisons ne doit pas être confondu avec rimpùt sur Vhabitation. Le premier frappe directement le revenu spécial des maisons ; le second frappe indirectemeyit la richesse en général, qu'il suppose proportionnelle à la dépense {cachée ou réelle] faite pour Y usage de la maison, que le contribuable habite sa propre maison ou qu'il loue la maison d'autrui.

Si on considère les éléments du revenu des maisons, il faut distinguer :

1° le revenu du sol^ qui est beaucoup plus variable pour les maisons que pour les terres cultivées;

1^ le revenu de la construction, c'est-à-dire X intérêt du capital dépensé pour la construction, peu variable d'ordinaire.

Si on considère la qualité du revenu des mai-

cil. VIII. IMPÔTS SUR LES REVENUS IMMOBILIERS 127

sons, rimpùt frappe ou le revenu brut ou mieux le revenu net, que Ton obtient en déduisant du revenu brut les dépenses de réparation, dCetitretïen, établies d'après la solidité, la situation, X usage, etc., ou présumées (d'après un tarif unifonjie ou gradué).

Ces dépenses comprennent les dépenses di entretien courant, Xassurance et, pour les maisons de peu de durée, Xaiiiortissement du capital.

Dans l'impôt sur les maisons (qui est bien rarement un impôt uniforme sur tous les édifices), on distingue d'ordinaire, d'après le but auquel elles servent :

1° les maisons servant à l'habitation dans les centres habités, occupées ou louées par leur propriétaire;

2'^ les fermes , servant à l'habitation à.ç.'s> paysans, à loger le bétail, à la conservation et à la "ç^XQmihxQ manipulation des produits agricoles;

3° les usines avec les machines et les appareils qui y sont incorporés (frappées souvent par les impôts sur les revenus industriels), qui nécessitent des déductions plus grandes pour les dépenses di entretien, à\issurance, etc.

D'ordinaire, les maisons rurales non louées sont assujetties à l'impùt sur le sol (le plus souvent d'après le cadastre), parce qu'on les considère comme une partie du capital à' amélioration.

Pour la détermination du revenu imposable on peut adopter, comme pour l'impùt sur le sol, l'un

des trois systèmes : les indices, Xestimation officielle^ la déclaration.

Le système des indices, autrefois prédominant, est très imparfait, parce qu'il évalue le montant du revenu d'après retendue du sol, le nombre des feux^ des étages, des chambres, ou d'après le nombre des ouvertures (portes et fenêtres) qui donnent sur la rue. Même en faisant abstraction des dangers hygiéniques que peut entraîner, sans aucun avantage pour le fisc, l'impôt sur les portes ^l fenêtres, notamment pour les maisons habitées par des personnes peu fortunées, il est manifeste que les critères ci-dessus ne sont pas exactement proportionnés au revenu.

Dans le système de Xestimation officielle, on peut adopter la méthode approximative, basée sur le prix d'achat, sur les dépenses de construction, sur la valeur courante, ou mieux et directement sur le loyer réel ou présumé ; ou bien la méthode plus exacte des expertises, simplifiée, comme pour le cadastre, au moyen d'une classification.

Les maisons habitées par leurs propriétaires doivent aussi, d'après quelques-uns, être assujetties à l'impôt parce qu'elles donnent un revenu latent (épargne de dépense).

Même les maisons, ou les parties de maisons, qui ne sont pas habitées, et qui, par conséquent, ne donnent aucun revenu, sont frappées par l'impôt, quand le défaut de revenu n'est que momentané.

cit. Vril. IMPÔTS SUR LE^ REVENUS IMMOHILIERS 129

Le système de \2idéclaration, bien qu'il soit dangereux, et que, par suite, il soit combattu par beaucoup de théoriciens, rencontre moins d'opposition lorsqu'on l'applique aux maisons que lorsqu'on l'applique au sol. On remarque, en effet :

1° que pour les maisons urbaines^ les déclarations des propriétaires peuvent être facilement contrôlées d'après les loyers;

2° qu'en renouvelant la déclaration, à des intervalles convenables, l'impôt, abandonnant l'abstraction du revenu normal, peut suivre les variations les plus minimes du revenu réel;

3° que, de toute façon, le système des estimations officielles, procédant par classes et par moyennes, présente, du moins dans les conditions normales, des dangers aussi grands que celui des déclarations.

Avec le système de la déclaration, l'exemption des revenus très faibles, la déduction des dettes (dîmes, cens, location de l'eau, intérêts des capitaux hypothécaires), l'impôt sur les maisons peut alors, en tout ou partie, se transformer en un 'm\- "ç^A personnel sur le revenu.

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