N° 1. DES BÂTIMENTS

409. L’article 518 dit que les bâtiments sont immeubles par leur nature, mais la loi ne définit pas le bâtiment. Il y a des parties du bâtiment qui ne donnent lieu à aucun doute: tels sont les escaliers, les cloisons, les parquets des appartements, les chambranles des cheminées. On doit en dire autant des portes et des fenêtres, quoiqu’elles puissent être enlevées sans perdre leur forme; la construction, sans ces parties essentielles, ne serait plus un bâtiment; ce sont des accessoires nécessaires qui se confondent dans le principal, sans lequel ils n’auraient plus de raison d’être (i).

(1) Demante, Cours analytique, t. JI, p, 396, n» 340 bis I.

DES BIENS

Au point de vue des principes, il nn devrait être de même des tuyaux qui servent à la conduite des eaux soit dans une maison, soit dans un héritage rural; il est certain qu’ils sont immeubles, l’article 523 le dit, mais la place que cet article occupe fait naître un doute. Les articles 522 et 524 parlent de biens meubles qui deviennent immeubles par destination, ce qui semble impliquer que les tuyaux dont il est question dans l’article 523 sont aussi immeubles par destination. Nous préférons néanmoins l’opinion contraire. Si l’on fait abstraction de la place où se trouve l’article 523, il n’y a pas de doute : les tuyaux sont un accessoire de la maison aussi bien que les portes et les fenêtres. Le texte même de la loi décide en quelque sorte la question : l’article 523 dit. en effet, que les tuyaux font partie du bâtiment auquel ils sont attachés; dès lors ils sont imm< uMes par nature aussi bien que le bâtiment. Enfin l’orateur du gouvernement a expliqué la loi en ce sens. « Il est, ditil, des objets immeubles par leur nature, comme les fonds de terre, les bâtiments. On ne peut pas se méprendre sur leur qualité, elle est sensible. On ne peut pas davantage méconnaître la qualité d’immeuble dans les usines qui font partie d’un bâtiment, dans les tuyaux qui y conduisent des eaux et dans d’autres objets de la même espèce qui s'identifient avec l'immeuble et ne font qu'un seul tout avec lui (i). «

Il suit de là que le mot bâtiment dont se sert la loi ne doit pas être pris dans un sens restrictif. Tout ce qui est attaché au sol, de manière à faire corps avec lui, est immeuble par nature. L’article 519 le dit des moulins en ces termes : « Les moulins à vent ou à eau, fixes sur piliers et faisant partie du bâtiment, sont aussi immeubles par leur nature. » Cet article a donné lieu à une légère difficulté : il semble exiger deux conditions pour qu’un moulin soit immeuble par sa nature, d’abord qu’il soit fixé sur piliers, ensuite qu’il fasse partie du bâtiment. C’est une faute de rédaction, ou, si l’on veut, la conjonctive et est employée

(1) Treilhard, Exposé des motifs, n° 5 (Locré, t. IV, p. 29). Les auteurs sont partagés. Voyez Demolombe, t. IX, p.72, n° 149.

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pour la disjonctive ou, ce qui arrive quelquefois dans les lois. En principe, cela ne fait pas de doute. Dès qu’un moulin est fixé sur piliers, il fait corps avec le sol, donc il est immeuble par nature ; et s’il fait partie d un bâtiment, il est immeuble comme dépendance du bâtiment. Reste la difficulté de texte. Elle disparaît devant l’article 581 qui détermine dans quel cas un moulin est meuble : il faut pour cela qu’il ne soit pas fixé par des piliers et qu’il ne fasse pas partie de la maison; d’où suit que le moulin est immeuble dès qu’il est fixé sur piliers ou qu’il fait partie du bâtiment. Tout le monde est d’accord sur ce point (1).

L’article 519 présente encore une autre difficulté. Un moulin est posé sur piliers sans y être fixé; il ne fait du reste partie d’aucun bâtiment. La cour de cassation a néanmoins décidé que ce moulin est immeuble, par cela seul qu’il est posé sur des piliers en maçonnerie; la cour en a conclu que le moulin faisait partie du bâtiment, les piliers tenant lieu de bâtiment (2). Cette décision, critiquée par les uns (3), est approuvée par les autres (4). À l’appui de l'arrêt, on dit que l’article 51 9 ne se sert pas du mot fixé, qui indique la nécessité d’une adhérence matérielle, tandis que le mot fixe , dont la loi se sert, n’implique pas une jonction par ciment ou crampons. C’est attacher, nous semble-t-il, une trop grande importance au mot fixe , car le mot fixé se trouve dans l’article 531, lequel ne fait qu’un avec l’article 519. Dès que le moulin n’est pas fixé sur piliers, il ne fait pas corps avec le sol et, n’étant pas incorporé, il n’est pas par lui-même un immeuble, il ne pourrait l’être que parce qu’il fait partie de la maison, comme le dit l’article 531 ; or, personne ne dira que les piliers soient une maison. Le moulin pourra être, dans l’espèce, immeuble par destination, si les conditions prescrites par la loi sont remplies, mais il n’est pas immeuble par nature. La cour de cassation l’a jugé ainsi par un arrêt récent (5).

(1) Voyez les auteurs cités par Demolombe, t. IX, p. 58, n° 124, et par

Dalloz, au mot Biens, nr 29. v

(2) Arrêt de cassation du 12 mai 1834 (Dalloz, au mot Biens n° 30).

(3) Championniére et Rigaud, t. IV, p. 300, n° 3174. ’ '

(4) Demolombe, t. IX, p. 39, n° 125. Aubry et Rau, t. I«r p. 5, note 3

(5) Arrêt de rejet du 19 avril 1864 (Dalloz, 1864, 1, 178).

DBS BIENS.

Enfin l’application de l’article 519 fait naître un doute lorsqu’un moulin à eau est établi sur un fleuve navigable. Les rivières non navigables sont la propriété des riverains; donc le riverain qui y construit une usine est dans le droit commun d’un propriétaire qui bâtit sur son terrain. Il n’en est pas de même du riverain d’un cours d’eau navigable, il bâtit sur un fonds qui appartient au domaine public : le moulin et le fonds sur lequel il est construit sont donc des propriétés différentes : faut-il néanmoins décider que le moulin est immeuble? La même question se présente dans d’autres hypoihèses : nous l’examinerons plus loin.

410. L’article 519 n’étant que l’application d’un principe général, il faut l’appliquer par analogie à toute espèce de construction, quand même ce ne serait pas un bâliment ni une usine. Depuis la publication du code civil, de merveilleuses inventions ont transformé l’industrie tout ensemble et les voies de communication. Les chemins de fer sontils immeubles ? Quand ils sont construits par des particuliers sur leur terrain, sans concession publique, il n’y a aucun doute : la voie ferrée est attachée au sol et fait corps avec lui, donc elle est immobilière. Il a été jugé que le chemin de fer est immeuble, alors même qu’il serait construit en partie sur un terrain loué (î); ceci soulève de nouveau la question de savoir si les constructions faites par celui qui n’est pas propriétaire du fonds sur lequel il bâtit sont néanmoins immeubles; nous allons la traiter. Quant au matériel d’exploitation du chemin de fer, il est certain qu’il n’est pas immeuble par nature, mais il l’est par destination, comme nous le dirons plus loin.

411. Quelles sont les conditions requises pour que les constructions soient immobilières? Le code n’en prescrit aucune. Tout ce que l’on peut exiger, c’est que la construction, quelle qu elle soit, fasse corps avec le sol. Cette condition est de rigueur; elle résulte du principe même sur lequel se fonde l’immobilisation par incorporation. Cela est admis par tout le monde : une boutique construite pendant le temps de foire et pour la durée de la foire, sans fonde -

(1) Bourges, 18 mars 1867 (Dalloz, 1867, 2, 76).

des immeubles.

ments ni pilotis, n’est pas un immeuble par sa nature : ce sont de simples matériaux auxquels on a donné une certaine forme, mais qui, n étant pas attachés au sol, ne peuvent pas prendre la nature du sol \ ils conservent donc leur nature propre, c’est-à-dire qu’ils restent meubles (1).

Faut-il conclure de là que les constructions no deviennent immeubles par nature que si elles sont attachées au sol à perpétuelle demeure? Au premier abord, on est tenté de le croire. Le sol n’est-il pas immeuble à perpétuité? Donc, pourrait-on dire, les matériaux ne prennent le caractère d’immeuble que s’ils sont attachés au sol dans un esprit de perpéiuité; d’où suivrait que si l’union n’est que temporaire, les matériaux employés dans la bâtisse restent chose mobilière^). Cette opinion, professée par Hennequin, est restée isolée. Elle est en opposition avec le texte et avec l’esprit, de la loi. Le code met sur la même ligne les constrncfions et les plantations ; les unes et les autres sont immeubles par nature, à raison de leur incorporation au sol. Or, l’attachement des plantes au sol est passager, la nature même y met un terme. Si un attachement temporaire au sol suffit pour que les plantes soient immeubles par nature, il faut en dire autant des constructions. Donc l’incorporation temporaire suffit pourqueles constructions soient immeubles par leur nature.

412. C’est d’après les mêmes principes qu’il faut décider la question de savoir si le bâtiment est immeuble quand il a été construit par un autre que par le propriétaire du fonds. Posée dans ces termes généraux, la question n’est pas douteuse. Le texte n’exige pas que le bâtiment soit attaché au fonds par le propriétaire, tandis qu’il exige cette condition^pour les biens immeubles par destination (art. 524 et 525), On ne peut pas dire que la condition résulte de la nature même des constructions. Si elles devaient être faites dans un esprit de perpétuité pour être immeubles, le propriétaire seul pourraitleur imprimer la qualité d’immeuble par nature. Mais nous venons de dire que la perpétuité

/oi £ur“ton’ b ^ ’ P’ *6» n° 20. Demolombe, t. IX, p. 49. n° 105 -i S par£DLuPo“ au ItSfS la!" P’ 5' E“ 9ens ^aire, les auteur

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n’est pas requise; cela décide la question. Pourquoi les matériaux deviennent-ils immeubles lorsqu’ils sont employés à construire un édifice? Parce qu’ils sont incorporés au sol. Comme le dit l’article 532, les matériaux assemblés pour constr uire un nouvel édifice sont meubles jusqu a ce qu’ils soient employés par X ouvrier dans une construction. C’est donc le fait de l’aitachement au sol que la loi considère; ce fait est un fait matériel que l 'ouvrier accomplit, peu importe au nom de qui il travaille, au nom du propriétaire, au nom d’un possesseur ou au nom d’un détenteur précaire, tel qu’un locataire ou un fermier.Telle est aussi l'opinion générale, sauf le dissentiment de L)elvineourt(i).

413. Mais l’application du principe soulève de sérieuses difficultés. Les distinctions dans lesquelles nous allons entrer paraîtront subtiles et contraires à la réalité des choses, puisque, à notre avis, un bâtiment peut, à certains égards, à l’égard de certaines personnes, être considéré comme un bien mobilier. La subtilité est un reproche que l’on adresse parfois à notre science et à ceux qui y ont le plus excellé, aux jurisconsultes romains. Il nous semble que le reproche implique un éloge. Le droit est subtil de son essence, il ne s’arrête pas à la surface des choses ; pour mieux dire, les choses, dans leur nature matérielle, ne font pas l’objet du droit. Si le code traite des biens et de leur qualité mobilière ou immobilière, ce n’est pas au point de vue matériel. S’il s’arrêtait aux apparences, admettrait-il, comme il le fait, des immeubles par destination? Quoi! des animaux, des ustensiles, des machines sont rangés parmi les immeubles! Bien plus : des droits sont considérés comme tels! Nous voilà en pleine fiction, c’est-à-dire en pleine subtilité. Si des droits, si des choses essentiellement mobilières peuvent être immeubles, pourquoi des bâtiments qui se composent d’objets mobiliers ne pourraient-ils pas, sous certains rapports, être considérés comme meubles? Ce n’est pas la nature palpable des choses que le jurisconsulte a en vue, ce sont les droits que les hommes ont sur

(1) Aubry et Rau, t. II, p. 6, note 6, et les auteurs ainsi que les arrêts qui y sont cités.

DBS IMMEUBLES.

Jes choses, et ces droits dépendent avant tout des rapports juridiques.

414. Une maison est construite par celui qui n’est pav, propriétaire du sol. Cette maison est immeuble. Mais lestelle sous tous les rapports, à l'égard de toutes les parties intéressées? Il y a une première distinction à faire. En vertu de quel droit le constructeur occupe-t-il le sol? Il peut avoir un droit dans le sol sans être propriétaire ; c’est ce qui arrive quand il occupe la chose en vertu, d’un démembrement de la propriété; son droit est, dans ce cas, un droit réel, et comme il s’exerce dans une chose immobilière, c’est un droit immobilier; tel est le droit de l’usufruitier, de l’emphytéote, du superficiaire. Nous laissons, pour le moment, l’usufruit de côté, sauf à y revenir quand nous expliquerons le titre du code où il en est traité. Nous prendrons comme exemple le droit de superficie, parce qu’il a été invoqué dans les controverses que nous allons exposer. La loi belge du 10 janvier 1824, sur le droit de superficie, le définit en ces termes : C’est un droit réel qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui. Le superficiaire peut construire; c’est d’ordinaire dans ce but que le droit de superficie est constitué. S’il construit, les constructions lui appartiennent; ces constructions sont donc immeubles, à l’égard du superficiaire comme à l’égard du propriétaire ; celui-ci n’y a aucun droit pendant la durée de la superficie, il en acquiert seulement la propriété quand la superficie s’éteint (loi de 1824, art. 6). Pendant la durée de son droit, le superficiaire est propriétaire et peut hypothéquer, constituer des servitudes, détruire même, démolir les bâtiments et arracher les plantations; ilest proprietaire des constructions et plantations, sans être propriétaire du sol, et son droit est un droit immobilier. Le droit de superficie lui môme est immobilier et peut être hypothéqué comme tel. Voilà un exemple remarquable de l'influence que la volonté des parties exerce sur la nature des choses. Certes, à s’en tenir aux apparences, les bâtiments font corps avec le sol; et l’on ne conçoit pas, matériellement parlant, que les bâtiments soient séparés du sol et appar-

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tiennent à un autre qu’au propriétaire du sol. Eh bien, ce qui ne se conçoit pas au point de vue matériel, se conçoit très-bien au point de vue du droit; car le droit admet le démembrement de la propriété, et la volonté des parties contractantes a cet effet que le sol et la superficie, qui ne forment qu’un seul et même tout, sont séparés, et que la superficie, quoique séparée du sol, reste immeuble. Mais il importe de remarquer pourquoi le droit du superficiaire est immeuble : c’est parce qu’il a un droit dans la superficie, un droit réel, droit qui est nécessairement immobilier, puisqu’il s’exerce dans une chose immobilière.

415. En est-il de même quand les constructions sont faites par un locataire ou par un fermier? Le preneur n’a pas de droit dans la chose, son droit est un droit d’obligation, sauf la modification que l’article 1743 a apportée aux anciens principes. Il résulte de là que la position du preneur différé du tout au tout de celle du superficiaire. Celui-ci ale droit de construire et les constructions qu’il fait lui appartiennent ; tandis que le preneur n’a pas le droit de construire, à moins qu’une clause du bail ne l’y autorise, c r il doit jouir de la chose telle qu’il la reçoit. Ce point est cependant controversé; nous le laissons de côté pour le moment, afin de ne pas compliquer une controverse par une autre controverse. Supposons donc que le bail autorise le preneur à construire, le bail déterminera aussi à qui appartiendront ces constructions. Si c’est au propriétaire du sol, naît la question de savoir quelle est la nature de ces constructions. Elles sont immeubles, cela est évident, puisqu’elles sont incorporées au sol. Elles sont aussi immeubles à l’égard du propriétaire du sol; cela encore ne fait pas de doute, c’est l’application du droit commun. Mais quelle sera la nature du droit que le preneur a sur ces constructions pendant la durée du bail? Ici reparaît la différence entre le preneur et le superficiaire. Le droit du superficiaire est immobilier parce qu’il est réel; par contre, le droit du preneur est mobilier, parce que c’est un droit d’obligation. Cela est admis par tout le monde, pour ce qui concerne le droit du preneur sur les biens qui font l’objet du bail. Or, le droit du preneur sur les cou-

DES IMMEUBLES

structions qu’il fait est identiquement le même, ce n est pas un droit réel, donc ce n’est pas un droit immobilier; c’est un droit d’obligation, donc un droit mobilier.

Nous trouvons une application de ces principes dans un arrêt de la cour de cassation. Dans l’espèce, le bail donnait au preneur le droit de faire des constructions qui devaient rester au bailleur après l’expiration du bail, à la charge d’en payer le prix. Au moment où le bail touchait à son terme, un créancier du locataire fît pratiquer une saisie immobilière sur les constructions faites par son débiteur. D’autres créanciers du locataire, qui avaient formé une saisie-arrêt entre les mains du bailleur sur l’indemnité due au preneur à raison de ces constructions, demandèrent la nullité de la saisie immobilière. La nullité fut prononcée par la cour de Besançon et maintenue par un arrêt de rejet. Il est dit dans l’arrêt de la cour de cassation que les constructions faites par le locataire étant la propriété du bailleur, en vertu du bail, elles ne pouvaient pas être saisies par les créanciers du preneur. La cour ajoute que cette question n’a rien de commun avec la nature des constructions élevées par le locataire (i). Cette réserve concerne la doctrine de la cour quant à la nature du droit que le locataire a sur les constructions qu’il élève. Dans l’espèce, il ne pouvait pas y avoir de doute; les bâtiments appartenant au bailleur étaient certes immeubles à l’égard du propriétaire; mais il est certain aussi que le droit du preneur était mobilier, puisque ce n'était qu’un droit de jouissance, à titre de bail, c’est-à-dire un droit d’obligation, partant un droit mobilier. La question a été décidée en ce sens par deux jugements du tribunal de la Seine, rendus en matière fiscale. 11 a été jugé que les héritiers du preneur n’étaient tenus à aucun dro*t de mutation du chef de ces constructions, parce que c’était une simple jouissance à titre de bail (2).

416. Nous arrivons à la question si vivement controversée. On suppose qu’en vertu d’une clause du bail, les

(1) Arrêt de rejet du 14 février 1849 (Dalloz, 1849, 1, 166). ■

(2) Jugements du 12 janvier 1848 (Dalloz, 1849, 5, 167, 168).

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construction? appartiennent au locataire, au moins pendant 3a durée du bail. Le locataire les cède : la vente est-elle mobilière ou immobilière? L’acheteur doit-il payer le droit de 2 pour 100 établi sur les ventes mobilières, ou doit-il payer le droit de 5.50 par 100 francs établi pour la vente des immeubles? C’est dans ces termes que la question s’est présentée bien des fois devant la cour de cassation, qui l’a décidée invariablement en ce sens que la vente est immobilière. Le nombre considérable des arrêts de cassation rendus en cette matière prouve que les tribunaux résistent à la jurisprudence de la cour suprême; en effet, ils jugent presque toujours que la vente est mobilière (i). On remarque le même dissentiment en Belgique : la cour de cassation s’est prononcée pour la doctrine consacrée par la cour de cassation de France (2), tandis que les tribunaux jugent en sens contraire. La doctrine s’est rangée à ce dernier avis : elle soutient que le droit du locataire est toujours mobilier, que partant la vente qu’il fait est mobilière (3). La jurisprudence des deux cours de cassation est si constante, que, si nous écrivions dans un intérêt pratique, nous pourrions nous dispenser de discuter la queriion. Mais les principes sont en cause, et ce sont les principes que nous avons entrepris de défendre. Ce qui nous enhardit à le faire, c’est que, notre opinion est partagée par tous les auteurs.

Le système de la cour de cassation est très-simple et il séduit par sa simplicité. Tout le monde avoue que les constructions élevées par le détenteur du sol sont immeubles, quand même le constructeur ne serait pas propriétaire du terrain sur lequel il bâtit. En effet, l’article 518 est absolu: les bâtiments sont immeubles, et le loi ajoute : par leur nature, comme pour marquer que la volonté de l'homme n’y est pour rien : peut-il faire que ce qui est attaché au

(1) Voyez la jurisprudence dans Dalloz, au mot Biens , n° 22, et au mot Enregistrement , nos 2892 et 2893. Il faut y ajouter les arrêts récents du lrr juillet 1845 (Dalloz, 1845, 1, 317), du 15 avril 1846 (Dalloz, 1848, 1. 57), du 7 avril 1862 (Dalloz, 1862, 1, 281), du 19 avril 1869 (Dalloz, 1869, 1, 427).

>2) Arrêts du 29 novembre 1845 ( Pasicrisie , 1846, 1, 226), du 14 mai 1850 (ibid., 1850, 1, 310). et un jugement en sens conîraii e, très-bien motivé, du tribunal de Tournai, du 2 août 1848 [ibicl ).

(3) Aubry et Rau, t. II, p. 7 et notes. Dalloz, au mot Enregistrement, n° 2894.

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sol n’y soit pas attaché ? Or, c’est cet attachement au sol qui fait que le bâtiment est immeuble. L’article 532 nous le dit : au fur et à mesure que des matériaux sont employés par l’ouvrier dans une construction, ces matériaux deviennent immeubles. Quand le locataire construit, il construit un immeuble; quand il vend le bâtiment qu’il a élevé, il vend un immeuble, donc la vente est immobilière.

Nous répondons que le texte de l’article 518 n’est pas aussi absolu qu’il en a l’air. Il semble assimiler complètement les fonds de terre et les bâtiments. Eh bien, cette assimilation est inexacte. Le sol ne cesse jamais d’être immeuble, tandis que les bâtiments cessent detre immeubles dès que l’incorporation des matériaux cesse. Donc il n’est pas vrai que les bâtiments soient immeubles par leur nature, comme la loi le dit. Qu’importe, dira-t*on, que le bâtiment puisse cesser detre immeuble? Dans l’espèce qui fait l’objet du débat, l’incorporation des matériaux subsiste : par suite il y a un bâtiment qui est vendu, donc un immeuble. Non, le bâtiment n’est pas immeuble aussi longtemps qu'il n’est pas démoli. La vente d’une maison pour être démolie est mobilière, de l’aveu de la cour de cassation (î), et sans doute aucun; néanmoins la maison peut subsister pendant des semaines, pendant des mois, attachée au sol, incorporée, immeuble en apparence. Pourquoi donc le droit del’acheleur sur cette maison, sur cet immeuble, est-il mobilier? Parce qu’il n’achète réellement que des matériaux, c’est-à-dire des choses mobilières. N’en est-il pas de même quand l’acheteur achète une construction faite par un locataire, construction qui, d’après le bail, doit être démolie dans dix ans? La seule différence entre les deux cas, c’est que la démolition ne se fait pas immédiatement, l'acheteur se sert de la maison comme telle; cette différence suffit-elle pour que, dans un cas, la vente soit immobilière et, dans un autre, mobilière? Telle est la difficulté réduite à ses termes les plus simples, et la question ainsi posée ne nous paraît plus douteuse.

Pourquoi la vente d’un bâtiment pour être démoli est-

(1) Arrêt du I« juillet 1845 (Dalloz, 1845. 1, 317).

DBS BIENS.

elle mobilière? Parce que le bâtiment n est plus considéré comme attaché au sol, mais comme devant en être détaché. Bien que l’union au sol continue à subsister, et quand même elle continuerait pendant des mois, pendant des années, le droit de l’acheteur sur ce bâtiment qui est encore immeuble n’est pas un droit immobilier, c’est un droit mobilier. Voilà une de ces subtilités juridiques qui sont en opposition avec la réalité matérielle des choses. Il y a un bâtiment qui est attaché au sol, donc immeuble; néanmoins le droit du propriétaire de cet immeuble est mobilier; la subtilité juridique domine le fait. N’en est-il pas de même quand le locataire cède des constructions qui lui appartiennent, à la vérité, mais qu’il doit enlever à la fin de son bail ? La construction est, à la vérité, immeuble, mais elle est destinée à être démolie dans un délai fixé par le contrat. Qu est-ce donc que cette construction ? Est-elle considérée comme attachée au sol ou comme devant en être détachée? Elle est, il est vrai, unie au sol au moment où le locataire la vend, mais à ce moment même elle est destinée à disparaître; donc ce n’est pas un immeuble qui fait, l’objet de la vente, ce sont des matériaux dont l’acheteur jouira encore pendant quelque temps sous forme d’immeubles, mais qu’il est tenu dès maintenant de rendre à leur forme première; or, ce qui doit être mobilisé est déjà considéré comme meuble : preuve, la vente d’une maison pour être démolie. Il n’y a d’exception à ce principe que si la jouissance constitue un droit réel; ce droit, quoique temporaire, est immobilier (l).

Il faut aller plus loin. Celui qui achète une construction élevée sur un fonds loué est l’ayant cause du locataire, si le. droit de l’acheteur est mobilier, il faut que le droit du vendeur aussi soit mobilier. Ce n’est donc pas au moment de la vente que le droit sur la construction devient mobilier; il l’était, d’après la rigueur du droit, au moment même

(1) La cour de cassation de Belgique invoque la loi de 1824 sur le droit de superficie ( Pasicrisie , 1850, 1, 310); mais cette loi ne concerne pas Je locataire, qui n’a qu’un droit dobiigation. Il en est de meme d'un arrêt de la cour de Rouen du 20 août 1859, qui invoque les principes du droit romain sur la superficie (Dalloz, 1862, 1, 282). C'est confondre le droit réel du superfieiaire avec le droit personnel du preneur.

où le locataire a construit. Nous supposons que le locataire a construit sous la condition de démolir à la fin du bail. La construction est certes immobilière, mais le droit du locataire est mobilier ; en effet, au moment où il construit, il bâtit sous la condition de démolir ; il jouit, il est vrai, du bâtiment comme tel, mais n’ayant pas de droit réel dans la chose, sa jouissance ne diffère pas de celle qu’il a sur les biens qu’il tient à bail ; c’est donc un droit personnel, partant mobilier. Ici le droit paraît être en opposition complète avec la réalité. Il nous faut donc chercher un appui dans des principes que tout le monde reconnaît. Les plantations sont régies par la même loi que les bâtiments. On peut dire des plantes ce que l’on ne peut pas dire des maisons ; la nature les a réellement attachées au sol, puisque hors du sol elles périssent. Mais la nature veut aussi quelles soient un jour détachées du sol, c’est-à-dire mobilisées. Un fermier plante des arbres destinés à être déplantés. Est-ce que son droit est immobilier aussi longtemps que les arbres sont attachés au sol? Non, c’est un droit mobilier; pourquoi? Parce que, au moment même où les arbres sont plantes, ils sont destinés à être arrachés. Cette destination les mobilise. Ils sont donc immeubles tout ensemble et meubles : immeubles par leur union au sol, meubles quant au droit du preneur.

On a fait une objection très-spécieuse devant la cour de cassation de Belgique. Il s’agit de savoir si les constructions faites par le locataire sont assujetties aux lois d’impôt qui concernent les immeubles. Le fait décide la question. Nierait-on, par hasard, que le locataire doive payer l’impôt foncier pour les constructions qu’il élève sur le fonds du bailleur ? Non, certes. Donc il faut décider la même chose pour les droits de mutation (1). Le fait actuel, dit la cour de cassation de France dans ses nombreux arrêts, est décisif: c’est un immeuble qui est vendu, donc ce sont les droits de mutation pour vente d’immeubles que l’acheteur doit payer. On a cru que ces décisions pouvaient se justifier au point de vue fiscal, sans quelles tirent à conséquence pour

(1) Réquisitoire de Delebecque, avocat général ( Pasicrisie , 1846, 1, 230).

DES BIENS

le droit civil (1). Nous comprenons que le locataire paye l’impôt foncier pour les constructions qu’il fait : cet impôt se perçoit sur les immeubles, et le bâtiment est immeuble au moment où le droit est perçu. Il n’en est pas ainsi des droits de mutation ; ils se perçoivent lors de la mutation et diffèrent grandement, selon que la chose vendue est mobilière ou immobilière; cela implique que les immeubles ont une plus grande valeur, et supposent aussi une plus grande richesse. Quand la chose vendue est et reste immeuble, rien de plus juste, d’après l’esprit de la loi fiscale. Mais peut-on en dire autant quand ce prétendu immeuble est destiné, au moment de la vente, à être démoli dans cinq ou dix ans? Cette vente n’est-elle pas, au point de vue fiscal, mobilière plutôt qu’immobilière? Est-il juste que la chose qui cessera d’être immeuble dans quelques années soit frappée à chaque mutation d’un impôt aussi élevé que les choses qui resteront toujours immeubles? Il est si vrai que les premières tiennent de la nature des meubles, qu’on les voit passer rapidement d’une main à 'l’autre, comme toutes les valeurs mobilières. Ne faut-il pas dès lors leur appliquer la loi qui régit les mutations mobilières (2)?

417. Si la vente consentie par le locataire des constructions qu’il a faites est immobilière, il en faut conclure que son droit est immobilier, tandis que si la vente est mobilière, c’est que le droit est mobilier. Les deux principes contraires conduisent à des conséquences bien différentes. Si le droit du preneur est mobilier, il entre en communauté, il n’y entre pas s’il est immeuble. S’il est mobilier, il ne peut être hypothéqué; il peut l’être s’il est immeuble. Nous reviendrons sur ces questions, aux titres de la Communauté et des Hypothèques . Les constructions pourront être saisies immobihèrement par les créanciers du preneur, si son droit est immobilier, tandis quelles ne pourront pas l’être si le

(1) Aubry et Rau, t. II, p. 7, note IL

(2) Il y a peu d’arrêts en faveur de l’opinion que nous avons adoptée. Voyez Bruxelles, 24 octobre 1817 (Dalloz, au mot Enregistrement, ET 2898. 2°); Grenoble, 2 janvier 1827 (Dalloz, au mot Biens, n° 21) et es décidions rendues par les tribunaux de première instance en m it.ière d'enregistrement, (Voyez, plus haut, p. 516, n^>te 1.)

des immeubles.

droit est mobilier (i). Enfin la vente de ces constructions étant mobilière, il n’y aurait pas lieu à transcription, puisque la transcription n’est requise que pour les droits réels immobiliers (2) ; il faudrait, au contraire, la transcrire si elle était immobilière (3).

418. La doctrine consacrée par la cour de cassation s’applique à tous les cas où un détenteur non propriétaire du sol y élève une construction. Toutefois de nouvelles difficultés se présentent quand le fonds appartient au domaine public. 11 faut voir d’abord si le bâtiment a été construit en vertu d’une concession de l’Etat, ou s’il n’y a pas eu de concession. S’il n’y a pas de concession, le constructeur est sans droit. Les constructions deviennent la propriété de l’Etat, sauf à lui à en demander la suppression, conformément aux dispositions des articles 552-555. Le constructeur n’a donc qu’une simple jouissance de fait; donc son droit, si droit il y a, est mobilier. Cependant il a été jugé en sens contraire, dans un cas où une maison avait été construite sur un terrain communal. Elle fut vendue avec cette clause que le vendeur 11e devrait aucune garantie au cas où la commune la ferait démolir. Le tribunal décida que la vente était immobilière, parce que la chose vendue était un bâtiment, et que la circonstance qu’il était construit sur un terrain communal n’en pouvait changer la nature (4). Non, sans doute; la maison était néanmoins une maison, mais cette maison étant la propriété de la commune, à titre de dépendance du sol, il s’agissait de savoir quel était le droit du constructeur; et cette question-là 21e se décide pas par le fait matériel.

S il y a une concession, il faut voir quelle en est la nature Si la construction devient propriété de l’Etat, le cas est identique à celui que nous venons d’examiner; la jouissance du constructeur 11’étant que temporaire, sans aucun

9 ^J^010111136’ *• Ix> P- 86, n° 108. Aubry et Rau, t. II, p. 7 et notes

tioJ, Scaire be,g6’ art* 1Cr‘ ComParez Mourlon, Le la transcris

(3) Flandin, De la transcription , t. Ier no 30

DES BIENS