II. Applications

228. Nous venons de dire qu'en cas de doute, il faut se prononcer pour le fonds débiteur de la servitude, c’està-dire pour la liberté contre l'assujettissement. Quand y a-t-il doute? Il peut y avoir doute sur l’existence même de la servitude. Nous supposons que l’on invoque un titre, il s’agit de l’interpréter. Or, le titre implique une déclaration expresse de volonté : on ne présume pas l’établissement des servitudes. La loi admet, il est vrai, un titre tacite, la destination du père de famille; mais, dans ce cas, elle exige des conditions spéciales comme garantie de la volonté des parties intéressées. Quand donc celui qui réclame une servitude produit un titre, il faut que ce titre contienne un engagement du propriétaire du fonds servant. S’il y a doute sur le point de savoir si la servitude existe, il n’y aura pas de servitude. Cela est en harmonie avec les principes généraux. La servitude est une aliénation partielle du fonds, et personne n’est présumé aliéner.

Le cas s’est présenté dans des circonstances très-favorables à celui qui réclamait la servitude. Un négociant s’associe avec un entrepreneur pour la construction d’une maison à plusieurs étages. C’est le négociant qui fit toutes les démarches pour la vente des divers étages; il possédait un terrain dans le voisinage, sur lequel il se proposait aussi d’élever des constructions, mais il annonçait hautement qu’il n’y bâtirait que des magasins et un entre-sol. Le négociant ne tint pas cette espèce de promesse, il fit des constructions qui masquaient les étages vendus. Les acquéreurs demandèrent la destruction des travaux et des dommages-intérêts. Il fut jugé que le négociant n’ayant contracté aucun engagement de ne pas bâtir, ou de ne bâtir que jusqu’à une certaine hauteur, il n’y avait pas de servitude. L’arrêt constate de plus qu’il n’y avait eu aucune espèce de dol : l’intention de ne pas bâtir que le négociant avait manifestée, il l’avait réellement; il changea d’avis et il en avait le droit. Ayant usé de son droit, il ne pouvait être tenu de dommages-intérêts. L’arrêt de la cour de Bastia

DROITS RÉELS

qui le condamna à des dommages-intérêts fut cassé (1).

Dans une autre espèce, il a également été jugé qu’il n’y avait pas de servitude. Un tiers fut présent à la 'vente d’un fonds qui possédait, sans titre, des jours donnant sur sa propriété contiguë. L’acheteur soutint que par sa présence le voisin avait consenti tacitement à ce que les jours fussent maintenus à titre de servitude. Cette prétention fut repoussée. Vainement invoquait-on l’adage que le silence implique consentement. Oui, quand on doit parler et que l’on garde le silence, on est censé consentir. Mais; dans l’espèce» le voisin n’était pas tenu de s’expliquer sur les jours de souffrance qu’il avait tolérés jusques-là, caries conventions ne parlaient pas de servitudes. Quant à sa présence à l’acte, elle avait sa raison d’être, puisqu’il intervenait pour régler des droits de communauté et de jouissance, et dans ce règlement il n’était pas question des jours litigieux. Il n’y avait donc aucune raison de douter; et si la présence du voisin à l’acte avait fait naître des doutes, on aurait encore dû décider qu’en cas de doute il n’existe pas de servitude (2).

229. Ce n’est pas à dire qu’il faille des termes exprès et sacramentels. Le droit moderne ignore ces exigences qui favorisent l’esprit de chicane bien plus que la bonne foi. Il est admis par la doctrine et par la jurisprudence que le juge peut rapprocher et combiner les clauses d’un môme contrat ou de plusieurs actes differents, émanés soit de celui dont on prétend que l’héritage est grevé, soit de ses auteurs, et reconnaître en conséquence qu’une servitude est due à un fonds (3). Il est dit dans un acte qu’un mur sera démoli jusqu’à une hauteur déterminée : pas un mot de, servitude. Celui qui l’a démoli l’exhausse et prétend qu’il 11e s’est pas assujetti à la servitude altius non tollendi, et qu’il ne saurait y avoir de servitude fondée sur un titre sans un engagement formel du maître du fonds que Ion dit assujetti. La cour de Bruxelles rejeta ces mauvaises

(1) Arrêt de cassation du 31 juillet 1855 (Dalloz, 1855, 1, 390).

. (2) Lyon, 9 mars 1842 (Dalloz, au mot Servitude, n° 991).

(3) Pardessus, t. II, p. 48, n° 268. Arrêt de rejet du 26 février 1829 (Dalloz, an mot Servitude , n° 988).

DBS SERVITUDES.

chicanes. Est-ce que la convention aurait un sens si oft l’interprétait de cette façon? Quoi ! je paye cinq bents francs pour Un petit coin de terre qui n’en vaut pas cent, et je stipule que le miir qui m’enlève le jour et la lumière Serst abaisSë ; puis l’on viendra me dire que je n’ai droit à aucune servitude* parce que lé mot ne Se trouve pas dans l’acte ! Le tendeur dira : « J’ai démoli le mur* c’est tdut ce quë jë suis obligé dè faire, mais je ne me suis pas engagé à né pas le'releveru î» Prétention digne du temps où une virgule omise faisait perdre une cause ! L’intention des parties n était pas douteuse, là cour décida qu’il y avait servitude altius non tollendi au profit de l’acquérOub (l).

Il y a un arrêt analogue de la cour dè cassation de France dans une espèce qui présentait quelque doute. A l’occasion de l’adjudication de deux maisons contiguës ayant appartenu au même propriétaire, une clause impose certaines charges à subir jusqu’au rétablissement de l’ancien mur mitoyen. Dans un acte postérieur, il est stipulé quë lé mur sera reconstruit àfrais communs sur les anciens fondements. Voilà tout ce que portaient les actes. Il ny était pas dit un mot de servitude. Néanmoins il fut jugé qu’il résultait des circonstances que les parties avaient réciproquement grevé d’une servitude altius non tollendi le mur séparatif de leurs propriétés. Quelles étaient ces circon^ stances? Les cours des deux maisons étaient si étroites qu’un mur d’une certaine hauteur aürait privé les maisons d’air et de lumière; là servitude de ne pas élever le rüur était donc commandée par la nécessité des choses. Cela ne suffit cependant pas pour créer une servitude 'altius non tollendi , car la loi ne reconnaît qu’une seule servitude de nécessité, c’est le passage en cas d’enclave. L’arrêt së fonde encore sur les conventions intervenues entbe les parties ; en convenant que le mur serait reconstruit, elles stipulèrent que les anciens fondements seraient conservés, ce qui impliquait que le mur conserverait ses anciennes dimensions très -restreintes ; la qualité des matériaux conduisait à la même conséquence. Il restait un motif de

(1) Bruxelles, 2 février \$65 (Pasicrisie , 1865, 2, 76).

BROITS RÉELS.

douter qui, en droit, nous fait pencher pour l'opinion contraire. Il était dit dans le dernier acte que « celui des deux propriétaires qui aurait besoin d’une plus grande hauteur de mur en ferait la surélévation à ses frais. » N’étaitce pas autoriser l’exhaussement, et comment concilier la faculté d’exhausser avec la servitude qui consiste à*ne pas bâtir plus haut? La cour de Paris décida qu’il résultait des documents du procès que les parties n’avaient eu en vue qu’une surélévation très-faible. Il est difficile de critiquer une appréciation de faits. La cour de cassation prononça un arrêt de rejet, comme elle fait toujours quand les juges n’ont fait que constater l’intention des parties contractantes (1).

230. Le doute se présente quelquefois sous une autre face. Un seul et même droit peut , être stipulé soit à titre de servitude, soit à titre de créance, selon que les parties ont en vue l’utilité d’un fonds ou l’avantage d’une personne. Comme l’article 686 défend d’établir les servitudes au profit d’ une personne, il importe beaucoup de savoir si, dans l’intention des parties, un droit est stipulé au profit de ceux qui parlent à l’acte ou s’il est stipulé dans l’intérêt de leurs fonds. Ce n’est pas l’héritage qui parle, c’est le propriétaire qui parle au nom de l’héritage; mais quand parlet-il au nom du fonds? quand parle-t-il en son propre nom? Cela est souvent très-douteux. En principe, c’est l’intention qui décide, mais la difficulté est précisément de discerner quelle est l’intention. Il est dit qu’un droit d’usage ou de pacage est établi pour le stipulant et pour les siens. Faut-il limiter cette expression aux descendants de celui qui a stipulé le droit? S’il était vrai que toute servitude doit être interprétée restrictivement, il faudrait le décider ainsi. Cependant il a été jugé que cette convention établissait un droit réel attaché à la propriété du stipulant; que* l’expression les siens comprend tous "ceux qui succéderont au propriétaire actuel (2). Tel n’est certes pas le sens naturel des termes employés par les parties. L’interprétation

(1) Arrêt de rejet du 26 janvier 1858 (Dalloz, 1858, 1, 393).

(2) Bourges, 3 janvier 1829 (Dalloz, au mot Servitude, n° 1002, 5°).

de la cour est donc extensive. Elle a cependant bien jugé, nous semble-t-il. Notre droit ne reconnaissant pas de servitudes personnelles, toute servitude est par cela même perpétuelle. Quand donc par sa nature un droit constitue une servitude, l’on doit supposer que l’intention des parties est d’établir un droit, perpétuel, donc une servitude réelle. 11 faudrait une manifestation de volonté bien claire, bien formelle pour que l’on pût admettre qu’un droit, qui par sa nature est une servitude, n’est qu’une créance attachée à la personne du stipulant. L’interprétation qui admet une servitude n’est . donc pas une interprétation extensive, elle n’est que l’expression de la volonté des parties contractantes.

Il a encore été jugé par la cour de cassation qu’un droit de passage stipulé parle propriétaire d’un fonds pour lui, les siens et ayants cause, est une servitude de passage, établie en termes généraux, que par suite elle est illimitée, comme le disait Dumoulin. Dans l’espèce, il ne pouvait y avoir de doute sur l’existence même de la servitude, le mot ayants cause comprenant tous les successeurs, ceux qui succèdent à titre particulier aussi bien que les successeurs à titre universel. Par la même raison, la servitude était illimitée; elle pouvait être exercée par tous ceux que le propriétaire du fonds dominant voulait introduire chez lui ; tous étaient donc ses ayants cause, alors même qu’il faisait de sa maison un lieu public, en y établissant un tir au pistolet (1).

Un cas analogue, mais plus douteux, s’est présenté devant la cour de Grenoble. La vente comprenait une pièce de terre dans laquelle se trouvaient un puits et une pompe ; le vendeur conservait une habitation et ses dépendances. Il était dit dans l’acte que « le vendeur aurait droit, àï avenir et à perpétuité, pour lui , sa famille et ses descendants , à l’eau dudit puits. » En stipulant le droit de puisage pour lui, sa famille et ses descendants , le vendeur semblait stipuler un droit de créance plutôt qu’une servitude. Mais la rédaction répondait-elle bien à la pensée des parties? Le

(1) Arrêt de rejet du B novembre 1842 (Daiïoz,au motServitude, n° 1003).

DROITS RÉELS

droit de puisage est par liii-même une servitude ; et quand ce droit est stipulé au profit des habitants d’une maison; n’est-ce pas dans l'intérêt de la maison et de tous ceux qui l’habiteront? Les mots à 'perpétuité marquent uri droit qui ne s’attache pas à la personne, puisqu’il ne doit jamais s’ ‘éteindre, tandis que les familles s’éteignent. Ge qui confirmait cette interprétation, c’est que l’habitation du vendeur* située Sur une éminence, était éloignée de plusieurs centaines de mètres de tout autre puits ; le puits était donc une nécessité pour l’habitation ; sans l’usage du puits, la maison perdait de sa valeur vénale et locative. L’intention des parties dépassait, comme on voit, les termes du contrat; elles voulaient créer une servitude, tandis que l’acte semblait établir seulement un droit de créance. La cour de Grenoble s’en tint à l’intention, de préférence aux termes, et décida qu’il y avait servitude (i).

231. Quand il est bien certain que le titre constitué une servitude, de nouvelles difficultés se présentent sur letendue du droit : c’est toujours d’après l’intention des parties qu’elles doivent être décidées. Les cours l’oublient parfois. Dans un acte de partage il était dit que les deuxième et troisième lots devaient livrer passage aux autres pour aller dans un endroit déterminé. Le mot aller s’emploie des personnes, ce qui paraissait exclure les bestiaux et les voitures. Il nous semble que, pour interpréter un acte de partage, il fallait avoir égard à ce qui se passait avant que les biens fussent partagés : ne passait-on qu’à pied? ou passait-on avec voiture et avec bestiaux? Puis il fallait voir quelle était la nature des héritages au profit desquels le passage était réservé. Cetait un fonds rural, puisque l’arrêt constate qu’il y avait une étable, donc des bestiaux. L’intention des parties devait être cherchée dans ces circonstances plutôt que dans les termes de l’acte; les actes sont souvent si màl rédigés ! et l’acte dont il s’agit datait de 1706. La cour de Liège se prononça pour l’interprétation restrictive, le doute devant profiter à la liberté du fonds (2).

(1) Grenoble, 8 juillet 1867 (Dalloz, 1867, 2, 246).

(2) Liège, 15 juin 1837 ( Pasiàrisic , 1837, 2, 137).

DES SERVITUDES

Le mêm9.dou,te s’est présenté flans uné espèce jugée par îa coqr de Gand. Un acte de fënte établissait une servitude de passage pour bestiau* et personnes. Il a été jugé qu’il s’agissait d’un passage en fàveur dy. pâturage. Cependant, l’acte ajoutait î et de toute autre manière. La cotil* décida que cette clause devait s’entendre du droit accessoire de passer avec chariots et chevâux pour lâ nécessité du pâturage. Cela nous paraît bien douteux. D’abord l’acte ne parlait pas de pâturage. Puis en disant et de toute autre maniéré , l’qcte n’établissait-il pas une servitude générale de passage! L’arrêt ne relaté d’ailleurs pas de circonstances particulières qui justifient l’interprétation restrictive qu’il, consacre (1). N’était-ce pas le cas dé dire que la servitude de passage était illimitée par cëla seul que les parties ne l’avaient pas limitée expressément aux besoins dii pâturage?

232. Il y a dans la jurisprudence une tendanbé à restreindre l’étendue des servitudes. Sans doute lalibfertédes fonds est favorable^ mais les droits des parties inéritènt également faveur. Il est dit dans un acte : « Pour l’avantagé de leurs propriétés respectives, deux propriétaires ont établi sur leurs immeubles là servitude suivante : à drpite et à gauche du mur de séparation des deux héritages, il ne pourra être élevé aucun bâtiment ni aucund construction, quelles qu'en soient la hauteur et la destination. » L’acte détermine ensuite la zone dans laquelle cette prohibition est établie. Malgré les termes généraux dont les parties s’étaient servies, la cour de Paris jugea que la servitude avait seulement pour but de ménager l’air et la lumière aux constructions faites et à faire au delà de là zone prohibée; elle maintint en conséquence des murs élevés dans lâ zone prohibée, mais à une hàüteui* inférieure à celle du mur séparatif. L’arrêt ne donne aucun motif de cette interprétation restrictive. Il fut confirmé par la coür de cassation ; mais en cette matière les arrêts de rejet ont peu d’autorité, puisqu’ils se bornent à décider que la cour d’appel est restée dans les limites de son droit d’interpré-

(1) Gand, 3 janvier 1857 ( Pasicrisie , 1858, 2, 370).

DROITS RÉELS

tation (1). Nous doutons fort que Dumoulin eût approuyé la décision de la cour de Paris. La servitude était constituée en termes illimités, elle était donc illimitée; c’était la volonté des parties ; l’arrêt ne relate aucun fait d’où l’on puisse induire une volonté contraire. Cela n’était-il pas • décisif?

233. La servitude d’égout des eaux ménagères, et a plus forte raison celle des urines, est très-onéreuse, et par suite on ne peut l’admettre que si la volonté des parties est certaine. Il est dit dans un vieux titre que le fonds assujetti est tenu de recevoir les eaux des gouttières et celles qui viendraient d’une cour voisine. Par eaux des gouttières , on n’entend que les eaux pluviales; ce point n’est pas douteux. Il y a quelque doute sur la portée de l’autre expression : avec celles qui viendraient par une petite cour ; doit-on y comprendre les eaux ménagères et les urines? La cour de Paris a décidé la question négativement. Avec raison, nous semble-t-il; la seconde clause se lie à la première ; celle-ci ne comprenant pas les eaux ménagères, ni les urines, on ne peut admettre que la première les comprenne ; le sens naturel est plutôt celui-ci ; les eaux pluviales qui viendraient du toit et de la cour (2).

.234. Il y a des arrêts qui consacrent le principe de Dumoulin. Quand une servitude de passage est constituée en termes généraux, elle est par cela même illimitée, et elle sert par conséquent à tous les usages auxquels l’héritage dominant est destiné (3). L’acte constitutif porte qu’une servitude de passage et d’usage (4) est établie à perpétuité; il ajoute que le propriétaire du fonds dominant aura le droit d’user du chemin dans toute son intégrité, le jour comme la nuit, pour charrois et passage, n’importe avec quoi. Il est difficile d’être plus explicite. On contesta cependant l’étendue de la servitude. Au moment où elle fut constituée, le fonds dominant était un jardin; plus tard on y construisit une usine; n’était-ce pas dépasser l’intention

(1) Arrêt de rejet du 9 août 1853 (Dalloz, 1854, 1, 82).

(2) Paris, 14 mars 1836 (Dalloz, au mot Servitude , n°79, 3°).

(3) Caen, 8 janvier 1820 (cité par Demolombe, tr XII, p. 449, n° 926).

(4) Ce sont les termes flamands : « Servituet en gebruik. »

DES SERVITUDES. 289

des parties que d'étendre aux transports multipliés que nécessite l’exploitation d’une usine, une servitude qui avait été établie pour les besoins d’un jardin? Il y avait là quelque doute. La cour de Gand s’est prononcée pour l’interprétation la plus large, parce que la servitude était constituée dans des termes illimités, sans restriction aucune aux besoins actuels du fonds dominant (i). C’est l’application du principe de Dumoulin.

La cour de Caen a appliqué le même principe à la servitude de vue. Il est dit dans un acte de partage « que tous les murs de séparation seront mitoyens entre les lots, et que les copartageants seront libres de faire des vues dans les murs qui ne seront pas mitoyens. » Les termes s’appliquaient évidemment aux murs à construire comme aux murs déjà construits; et il est tout aussi certain que le droit de vue était stipulé d’une manière illimitée. Il n’y avait de doute que sur un point : le propriétaire du fonds dominant n’avait ouvert que deux fenêtres ; avait-il perdu après trente ans le droit d’en ouvrir davantage? Nous reviendrons sur la question (2).