N° 2. DES MESURES PRESCRITES DANS L’INTÉRÊT PRIVÉ

27. Le code maintient en cette matière les règlements et les usages particuliers. Berlier nous en dit la raison : « La loi ne saurait prescrire l’emploi de tels ou tels matériaux qui n’existent pas également partout : ici l’on a la pierre de taille, là il n’y a que de la brique, et pourtant ces éléments sont la vraie, l’unique mesure des obligations ultérieures; car mon voisin, s’il veut construire une cheminée, une forge ou un fourneau, ne peut néanmoins mettre ma propriété en danger, et elle y sera, selon, qu’il emploiera tels matériaux ou bien tels autres, ou que, selon la nature de mes constructions, il en rapprochera plus ou moins les siennes. Il a donc fallu s’en rapporter sur ce point aux règlements et usages locaux, et renoncer par nécessité au'bénéfice de l’uniformité dans une matière qui ne la comportait pas (î). »

L’article 674 s’en réfère aux règlements et aux usages, en ce qui concerne la distance à observer ou les ouvrages à faire. Il ne prévoit pas le cas où il n’y aurait ni règlements ni usages. Est-ce à dire que, dans ce cas, les propriétaires soient libres de construire comme ils l’entendent, sauf à répondre du dommage qu’ils causeront par leurs constructions, s’ils lèsent le droit de leurs voisins ? Il nous semble que c’est là le droit strict. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. C’est la définition de l’article 544. Donc quand il n’y a pas de règlements ni d’usages tenant lieu de loi, qui restreignent le droit du propriétaire, celui-ci peut faire de sa chose ce qu’il veut. On dit qu’il faudra appliquer l’article 662 par analogie, et faire régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage que l’un des voisins veut construire ne soit pas nuisible à l’autre (2). La disposition de l’article 662 sera

(1) Berlier, Exposé des motifs, n° 13 (Locré, t. IV, p. 181).

(2) Mourlon, t. Ier, p. 792. Comparez Demolombe, t. XI, p. 591, n° 521, et les auteurs qu’il cite.

DROITS RÉELS

en effet applicable si le mur est mitoyen, mais on ne peut letendre à un mur non mitoyen. C’est l’article 674 qui règle cette hypothèse; or, il ne prescrit rien, à défaut de règlements et d’usages. Donc on rentre dans le droit commun. Et le droit commun, c’est le pouvoir absolu du propriétaire.

Sans doute la propriété reçoit encore une autre restriction qui n’est pas prévue par l’article 544, mais qui résulte de la coexistence des propriétaires dans la société civile. Je ne puis pas faire de ma chose un usage qui lèse le droit de mon voisin.' Si, en construisant sur mon fonds, je lèse le droit de mon voisin, je suis responsable (î). Mais quand peut-on dire qu’en construisant je lèse le droit d’un autre propriétaire? Lorsque l’ouvrage est de telle nature qu’il compromet les droits que tout homme ou tout propriétaire a dans la société civile. Or, l’article 674 prévoit précisément des ouvrages qui par leur nature sont dangereux pour le voisin. Donc ceux qui construisent devront prendre les précautions nécessaires pour ne pas nuire au droit de leurs voisins. Seulement on ne peut pas dire a priori qu’ils doivent faire régler ces mesures par experts. La prudence le leur commande, afin de se mettre à l’abri d’une action judiciaire; mais la loi ne leur en fait pas une obligation. S’il y a plainte, il va sans dire que les tribunaux auront le droit de prescrire une expertise et d’ordonner les travaux que les experts jugeront nécessaires.

28. Le code ne maintient pas d’une manière absolue les règlements et usages anciens sur les constructions; il ne prévoit qu’un cas spécial, celui où le propriétaire veut construire près d'un mur mitoyen ou non. Que faut-il dire des règlements sur des constructions qui ne sont pas faites près d un mur et qui sont néanmoins de nature à causer un dommage au voisin? Il est certain que ces règlements et usages sont abrogés par la loi du 80 ventôse an xii, puisque le code traite de la matière des constructions dans 1 article 6/4; or, la loi de ventôse abroge tous les anciens règlements et coutumes relatifs à des matières traitées par

fl) Voyez le tome VI de mes Principes, p. 194, n0» 143.

DES SERVITUDES

le code civil. Ea l’absence de règlements et d’usages, on rentre de nouveau dans le droit commun. Le propriétaire peut construire, mais il répond du dommage qu’il cause, s’il lèse le. droit de ses voisins. La prudence exige qu’il recoure à l’expertise ; mais ce n’est pas une obligation. S’il ne prend aucune mesure de précaution, le voisin menacé peut-il agir en justice? L’affirmative nous paraît certaine. Il a action, dès que son droit est menacé ; il ne doit pas attendre qu’il y ait un dommage causé, car son action se fonde sur la lésion d’un droit. Le tribunal pourra, en ce cas, consulter les anciens usages ou règlements, comme il consulte les experts, et il pourra ordonner les ouvrages qu’ils prescrivent; ce n’est pas appliquer des dispositions abrogées, c’est décider en fait (1).

29. Il se présente encore une difficulté analogue dans l’application de l’article 674. On demande si cette disposition est limitative, en ce sens quelle ne s’applique pas à des constructions non prévues par la loi, bien qu’elles se fassent contre un mur mitoyen ou non. Faut-il appliquer, en ce cas, ‘les anciens règlements et usages? Cette hypothèse diffère de celles que nous venons d’examiner. Dès qu’il s’agit d’une construction qui touche à un mur, on est sous l’empire de l’article 674 ; en effet, ce sont ces constructions qu’il a voulu régler ; et ne pouvant le faire d’une manière uniforme, il a renvoyé aux règlements et usages. Peu importe que la construction ne soit pas textuellement prévue par la loi; en effet, elle pose un principe, pour mieux dire, elle applique îe principe général qui régit l’exercice de la propriété aux ouvrages construits contre un mur, quand ces ouvrages sont de nature à léser les droits du voisin. Le code n’a pas pu énumérer toutes ces constructions, celles qu’il cite sont plutôt un exemple qu’une limitation; c’est donc au juge à appliquer le principe aux constructions analogues. Ainsi l’article 674 parle du puits que l’on veut creuser près d’un mur; il ne dit rien des canaux destinés à la conduite des eaux; il est cependant certain que les canaux causent la même hurni-

(1) Aubry et Rau, t. II, p. 219 et note 4, et les autorités qui y sont citées.

DROITS RÉELS

dité que les puits, et qu’ils peuvent occasionner des infiltrations dangereuses pour la propriété du voisin ; dès lors on est dans le texte et dans l’esprit de la loi; s’il y a des règlements ou des usages, les tribunaux devront les appliquer (1).

Ce n’est pas à dire que toute espèce de construction faite près d’un mur tombe sous 1 application de 1 article G/4. C’est aux tribunaux à apprécier, puisqu’il s’agit de l’application analogique de la loi. Ils peuvent donc décider que l’ouvrage pour lequel on n’a pas observé les règlements et usages anciens n’est pas de ceux que 1 article 674 a en vue. Ainsi il a été jugé que les tuyaux d écoulement des matières fécales ne rentrent pas dans la classe des ouvrages prévus par cette disposition, bien que les commentateurs de la coutume de Paris aient mis les tuyaux de descente sur la même ligne que les fosses d’aisances. Il a semblé à la cour de cassation que les tuyaux de conduite étaient bien moins dangereux pour le voisin que les fosses elles-mêmes; or, dès que par sa nature l’ouvrage ne lèse pas le droit du voisin, l’article 674 n’est plus applicable (2).

30. L’article 674 s’applique au cas où le mur est mitoyen. On demande si cette disposition déroge à celle de l’article 662 (3). La question est mal posée, car les deux articles prévoient des cas différents. Dans l’article 674, il s’agit de travaux qui par leur nature lèsent les droits du voisin, et qui pour ce motif doivent être faits d’après les règlements et usages. Le tribunal ne pourrait pas décider que les constructions mentionnées dans l’article 674 n étant pas dangereuses ni compromettantes pour le voisin, il n’y a pas lieu d’observer les précautions que prescrivent les usages et les règlements : le juge est lié par la loi. Tandis que l’article 662 ne parle pas de règlements ni d’usages. Il veut seulement que le voisin qui pratique un enfoncement dans le mur mitoyen, ou qui y applique un ouvrage,

: G) Pardessus, t. I«, p. 446, n° 199: Demolombe, t. XI, p. 589, n° 520.

Aubry et Rau, t. II, p. 218 et note 3

(2) Arrêt de rejet du 7 novembre 1849 (Dalloz, 1849, 1, 295).

' Demolombe, t. XI, p. 587, n° 518. Comparez le rapport du conseiller Mesnard, sur 1 arrêt de la cour de cassation du 7 novembre 1849 (Dalloz. 1849, 1, 297).

DBS SERVITUDES.

obtienne le consentement du copropriétaire f ou, à son refus, fasse régler par des experts les mesures à prendre. Alors même que le voisin n’aurait pas eu recours à une expertise, si, sur la plainte du copropriétaire, les tribu* naux décident, après expertise ou sans expertise, que les ouvrages ne causent aucun préjudice à celui qui se plaint, l’action tombe faute d’intérêt. Il en est autrement* dans le cas de l'article 674. Le tribunal doit ordonner l’application des règlements et usages parce qu’ils tiennent lieu de loi ; il ne peut pas dispenser de leur observation, en décidant que les constructions ne sont pas préjudiciables, puisque le code les réputé tels.

3f . Si le propriétaire a construit sans observer les règlements et les usages, le voisin peut demander la destruction des travaux, avec dommages et intérêts, s’il y a lieu, ou du moins que les mesures prescrites soient exécutées, si cela peut se faire sans démolition des ouvrages. Il a été jugé, dans une espèce particulière, qu’à raison de l’épaisseur du mur contre lequel un four avait été établi, il était inutile d’ordonner la construction d’un contre-mur (1). Cette décision paraît, au premier abord, en opposition avec les principes que nous venons de poser; elle peut cependant se justifier. Si la mesure commandée par les règlements et usages consiste dans un contre-mur, il est satisfait d’avance à ses prescriptions, dans le cas où le mur a l’épaisseur qu’aurait un mur ordinaire en y ajoutant un contre-mur. Mais le tribunal ne pourrait pas décider, en principe, que telle construction prévue par la loi n’étant pas dommageable pour le voisin, celui-ci ne peut pas exiger l’observation des dispositions réglementaires.

Si les règlements et usages ont été observés, et si néanmoins il résulte un préjudice pour le voisin des constructions faites légalement, le voisindésé aura-t-il une action? L’affirmative n’est pas douteuse. En effet, les mesures prescrites par les règlements et usages n’ont d’autre objet que fie sauvegarder les droits du voisin. On suppose que

(1) Riom, 14 novembre 1842 (Dalloz, au mot Servitude, n° 685) ; Deraolombe, t. XI, p. 598, n° 528.

moyennant ces précautions, le voisin ne sera pas lésé; si néanmoins il éprouve un dommage, il conserve le droit qu’il tient de la loi, il peut demander la réparation du dommage qui lui a été causé, et au besoin la démolition des constructions. Les tribunaux décideront d’après la nécessité des circonstances (1).