CHAPITRE III

DROITS DE L’EMPHYTEOTE.

g 1er. Droit de disposition.

Doneau dit que les droits de l’emphytéote se rap-

prS.t“ »? 3e C» J»

qu’il peut faire à peu près tout ce que le propriétaire

DE l’eMPHYTÉOSE.

droit de faire (i). C’est ce pouvoir étendu de l’emphytéote qni a conduit la doctrine et la jurisprudence a imaginer un partage de la propriété, ou une copropriété, entre l’emphytéote et le bailleur. La cour de cassation a fini par renoncer à cette théorie et notre loi la condamne. Elle répète ce que dit Doneau : « L’emphytéote exerce tous les droits attachés à la propriété du fonds » (art. 3), mais elle se hâte d’ajouter : « il ne peut rien faire qui en diminue la valeur. » II. n’a donc pas ce pouvoir illimité sur la chose qui appartient au propriétaire et que lui permet d’abuser. C’est dire qu’il n’est pas propriétaire, il n’a qu’un démembrement de la propriété. D’après la rigueur des principes, il faut dire que le droit réel d’emphytéose. est dans le domaine de l’emphytéote, mais il n’a pas la propriété du fonds emphytéotique : comment l’aurait-il alors qu’il paye une redevance pour reconnaître le droit de propriété du bailleur?

371. La propriété, dit l’article 544, est le droit de disposer des choses de la manière la plus absolue. Ce pouvoir de disposer implique le droit d’aliéner. L’emphytéote aussi a le droit d’aliéner ; mais qu’est-ce qu’il peut vendre, échanger, donner? Est-ce le fonds emphytéotique? Non, la loi belge dit qu’il a la faculté d’aliéner son droit (art. 6). Ce pouvoir d’aliénation, qui est allégué si souvent dans les arrêts de la cour de cassation pour prouver que l’emphytéote a le domaine utile, témoigne donc contre ceux qui l’invoquent; il ne diffère pas en essence du pouvoir de l’usufruitier; celui-ci aussi peut « vendre ou céder son droit à titre gratuit « (art. 595); le preneur même peut céder son bail (art. 1717). L’emphytéote ne peut pas aliéner le fonds emphytéotique, par l’excellente raison que ce fonds ne lui appartient pas; or, nous ne pouvons trarrsmettre à d’autres plus de droits que nous n’en avons nousmêmes. Il n’a qu’un droit réel, il ne peut transmettre qu’un droit réel (2). C’est en ce sens que Doneau interprète les lois romaines (3); au point de vue des principes, cela n’est pas douteux.

(1) Donelli Comment., IX, 14, 2 et 3.

(2) üesterding, Die Lehre vom Eigenthum, p. 42Ï, note 5.

<3) Donelli Comment., lib. IX, c. XIV, § 7, p. 263.

vui.

DROITS RÉELS

37*. D’après les lois romaines, le droit d’aliéner était soumis à plusieurs restrictions. D’abord l’emphytéote devait dénoncer l’aliénation au propriétaire. Cette obligation avait surtout pour objet de permettre au bailleur d’exercer le droit de préférence que les constitutions impériales lui donnaient sur l’acquéreur jus protimeseos) . Si le bailleur n’usait pas de cette faculté, l’aliénation était maintenue à la charge, par le nouvel emphytéote, de payer au propriétaire une somme d’argent appelée laudemiunl , en reconnaissance de la propriété du bailleur; dans le silence des conventions, cette somme était fixée à deux pour cent du prix d’achat ou de l’estimation en cas de donation (i). Ces diverses restrictions n’existent plus. Aux termes de 1 article 1S de notre loi, « il n’est dû aucune redevance extraordinaire à chaque mutation de i’emphytéose, ni lors du partage d’une communauté. » Quant au droit de préférence, il était déjà tombé en désuétude dans l’ancien droit; en réalité, il est contraire aux principes, car celui qui a un droit dans son domaine doit avoir la faculté illimitée de l’aliéner. Il en est ainsi de Fusufruitier, et même du preneur ; il n’y a pas de raison pour qu’il en soit autrement de l’emphytéote. Le droit de préférence étant aboli, l’obligation de dénoncer l’aliénation au propriétaire semble ne plus avoir de raison d’être (2). Toutefois la loi aurait dû prescrire une notification quelconque ; en effet, dans l’opinion commune, le bailleur peut agir directement contre le nouvel emphy téote en payement du canon ; il faut donc qu’il ait connaissance de la mutation.

393. Il a été jugé que les acquéreurs successifs du fonds emphytéotique sont soumis aux mêmes obligations que l’emphytéote primitif; la cour de Grenoble est allée jusqu’à rendre le possesseur actuel de 1 héritage passible de tous les arrérages échus et de tous les frais faits par le bailleur contre les possesseurs antérieurs (3). Cette dé-

$ D» loudgi, «.164.

P‘(3®' Grenoble 13 février 1833 (Dalloz, au mot Louage emphytéotique, n° 28 j.

DE l'eMPHYT-ÉOSE.

cision suppose que la redevance dont l’emphytéote est tenu constitue une charge réelle. La loi belge ne dit pas cela, et cela ne résulte pas davantage des principes. C’est en vertu d’un engagement personnel que l’emphytéote doit payer une redevance au propriétaire or, les obligations ne se transmettent pas par voie de cession ; on cède des droits, on ne cède pas des dettes. A notre avis donc, le cessionnaire n’est tenu qu’envers le cédant, et le bailleur n’a contre lui que l’action indirecte qui appartient aux créanciers du cédant (art. 1 166)- La même question se présente dans le bail ordinaire ; nous y reviendrons au titre du Louage.

374t. L’emphytéote peut aussi hypothéquer son droit. Ce sont les termes de la loi de 1824 (art. 6), et notre loi hypothécaire répète que le droit d’emphytéose est susceptible d’hypothèque. Ainsi ce n’est pas le fonds emphytéotique que l’emphytéote peut grever d’hypothèque; ce fonds ne lui appartient pas ; il est la propriété du bailleur, celui-ci peut ^hypothéquer; de même, en cas d’usufruit, le nu propriétaire peut hypothéquer la nue propriété, et l’usufruitier peut hypothéquer le droit d’usufruit. Le code civil ainsi que notre nouvelle loi hypothécaire admettent, en effet, que certains droits immobiliers peuvent être grevés d’hypothèque. Mais ces droits n’étant que temporaires, l’hypothèque aussi sera temporaire. La loi de 1824 (art. 6) et la loi hypothécaire (art. 45) le disent formellement. C’est l’application du principe élémentaire que nous venons de rappeler : on ne peut transférer que les droits que l’on a soi-même.

Le code civil ne parle pas de l’emphytéose ; de là une controverse très-sérieuse, en droit français, sur le point de savoir si l’emphytéote peut hypothéquer. Elle a été décidée affirmativement par la cour de cassation (î) ; mais il y a grand doute, à notre avis. L’article 2118 est conçu dans les termes les plus restrictifs : « Sont seuls susceptibles d’hypothèques, les biens immobiliers et l’usufruit '

ao^j A,rrêt de relôt du 9 183z (Dalloz, au mot Louage emphytéotique.

DROITS RÉELS

des mêmes biens. « Parmi les droits réels immobiliers il n’j a donc que 1 usufruit qui puisse être hypothéqué. Cela nous paraît décisif. C est une lacune que le législateur seul peut combler.

3*5. La loi de 1824 (art. 6) dit que l’emphytéote peut grever le fonds emphytéotique de servitudes pour la durée de sa jouissance. C’est une dérogation aux vrais principes. Le propriétaire seul peut établir des servitudes sur le fonds qui lui appartient. Or, de quoi l’emphytéote est-il propriétaire? De son droit d’emphytéose ; et un droit ne peut être grevé de servitudes. Pour permettre à rusufruitier de consentir dès servitudes pendant la durée de son droit, l’on a dû imaginer des quasi-servitudes, c’est-à-dire une fiction que la loi ignore. La loi belge consacre la fiction pour l’emphytéose. C’est la seule explication que l’on puisse donner de cette anomalie.

3*3. La loi belge ne parle pas des actions qui appartiennent à l’emphytéote. Nos lois modernes gardent en général le silence sur cette matière qui jouait un si grand rôle en droit romain. La doctrine a comblé la lacune. Il a été jugé par la;cour de cassation que l’emphytéote a les actions possessoires (i). L’arrêt est très-mal motivé; il invoque le domaine utile de l’emphytéote pour lui reconnaître le droit aux actions possessoires. Si son droit n’avait d’autre fondement, il faudrait le lui refuser, puisque notre droit ne connaît pas de domaine utile. Mais il n’est pas nécessaire de recourir à cette fiction. Lemphytéose donne à l’qmpïiytéote un droit réel ; ce droit est dans son domaine ; dès lors il peut se prévaloir de l’article 23 du code de procédure, aux termes duquel les actions possessoires peuvent être formées par celui qui depuis une année est en possession paisible, à titre non précaire. Vainement dirait-on que l’emphytéote est possesseur précaire, puisqu’il tient son droit du propriétaire, et qu’il doit le reconnaître en lui payant une redevance. Cela est trèsvrai, en ce sens que l’emphytéote ne peut invoquer sa

(1) Arrêt de cassation du 26 juin 1822 (Dalloz, au mot Action possessoire, n° 534).

DE- LEHPHYTÉOSE.

possession pour prescrire contre le maître du fonds ; mais il n’est pas possesseur précaire à 1 egard de ceux qui le troublent dans sa possession, puisqu’il possède en vertu d’un droit réel, ce qui est un titre de propriétaire. Il faut dqnc appliquer à l’emphytéote ce que nous avons dit de l’usufruitier (1).

Le droit romain accordait aussi à lemphytéote les actions réelles; seulement il les qualifiait futiles pour marquer que l’emphytéote n’était pas le propriétaire du fonds qu’il tenait à bail ; c’était au propriétaire seul qu’appartenaient les actions réelles directes (2). La distinction, quoique subtile, est très-juste. Dans le droit français, les actions n’ont plus de nom légal qui les distingue ; nous ne connaissons plus les actions directes et utiles. Il faut donc dire, avec la doctrine et la jurisprudence, que lemphytéote a les actions réelles qui naissent de son droit réel et immobilier (3).

.§ II. Droit de jouissance.

3V7. La loi belge dit que l’emphytéote a la pleine jouis* sauce de l’immeuble, qu’il peut exercer tous les droits attachés à la propriété du fonds, mais qu’il ne peut rien faire qui en diminue la valeur (art. 1 et 3). De là suit que l’expression de pleine jouissance ne doit pas être prise aü pied de la lettre. Quand on compare la jouissance de lemphytéote à celle de l’usufruitier, on peut dire quelle est pleine, car la loi n’y ajoute pas la restriction que l’emphytéote doit jouir comme jouissait l’ancien propriétaire^ Nous reviendrons sur ce point. Mais si la jouissance de lemphytéote est plus étendue que celle de l’usufruitier, elle est moins étendue que celle du propriétaire. Celui-ci jouit des choses de la manière la plus absolue, tandis que l’emphytéote est en face d’un propriétaire dont il ne peut

(1) y°yez le tome VI de mes Principes, p. 460, n° 365. lo A0n-e1^ Commenti, IX, 14, 4 (t. V, p. 360).

(3) Arrêt de rejet du 19 juillet 1832 (Dalloz, au mot Louage emphytéoj u y*

pas compromettre les droits : c’est en ce sens que la loi dit qu’il ne peut rien faire qui diminue la valeur du fonds emphytéotique. Sa jouissance, à la différence de celle du propriétaire, implique donc une obligation; il doit jouir en bon père de famille, comme nous le dirons plus loin (1)

L’assimilation que la loi fait entre les droits de l’emphytéote et ceux du propriétaire décide une question qui est controversée en droit romain et en droit français. Si un trésor est découvert dans le fonds emphytéotique, à qui appartiendra la partie que le code attribue au propriétaire du fonds? D’après les principes tels que l’article 716 les formule, il faudrait se décider en faveur du bailleur, car lui seul est propriétaire; d’ailleurs le trésor n étant ni un fruit ni un produit de la chose, l’emphytéote n’a aucun titre pour le réclamer, pas plus que l’uaufruitier (2). Mais la loi belge donnant à l’emphytéote tous les droits attachés à la propriété du fonds, tranche par cela môme la question en sa faveur (3). Les auteurs de la loi belge ont suivi sur ce point la tradition nationale. Voet attribue le trésor à l’emphytéote ; il en donne une assez mauvaise raison : l’emphytéote, dit-il, doit être considéré comme propriétaire, puisqu’il a le domaine utile. Non, il 11’a aucun domaine sur le fonds emphytéotique, donc il n’a aucun titre pour réclamer le trésor. L’esprit du code réclame encore davantage contre la doctrine de Voet. En attribuant une partie du trésor au propriétaire du fonds, le législateur suppose que le trésor a été déposé dans le fonds par les ancêtres de celui qui le possède actuellement. Or, peut-on admettre cette supposition pour de pauvres emphytéotes? ont-ils un trésor à cacher? Tandis que l’on peut très-bien présumer que l’ancien propriétaire a caché le trésor que l’emphytéote découvre. On nous pardonnera cette critique, en l’honneur des principes.

Il y a une autre question qui est controversée quand il s’agit de l’usufruitier. L’artioje 596, en disant qu il jouit

(1) Voet, Comment in Pandectas, VI, 3, 11.

(2) Duranton, t. IV, p. 269, u° 314.

(3) Troplong, Bu louage, n° 38, p. 92.

DE i/EMPHYTÉOSE.

de l’alluvion, semble lai refuser la jouissance de l’île (1). On pourrait en dire autant de l’emphytéote, son droit étant limité, aussi bien que celui de l’usufruitier. Mais la loi belge tranche la controverse en faveur- de l’emphytéote, également d’après l’opinion de Voet (2). Le principe de l’accession suffit pour justifier cette décision.

378.*Après avoir posé le principe qui défend à l’empbytéote de diminuer la valeur du fonds, la loi belge ajoute (art. 3) : « Ainsi, il lui est défendu, entre autres, d’en extraire des pierres, de la bouille, de la tourbe, de l’argile et autres matières semblables faisant partie du fonds, à moins que l’exploitation n’en ait déjà été commencée & l’époque de l’ouverture de son droit. » C’est le principe que le code Napoléon pose en matière d’usufruit (art. 598). On peut donc appliquer par analogie à l’emphytéote ce que nous avons dit du droit de l'usufruitier sur les mines (3). Ici la loi abandonne l’analogie de- l’empbytéose et de la propriété, et avec raison. L’empbytéote jouit d’un immeuble appartenant à autrui, son droit est temporaire, il doit restituer la chose dont il jouit; il faut donc qu’il la conserve. Dans l’origine de cette institution, il recevait le fonds à bail, à la charge de l’améliorer; la loi ne lui impose plus cette obligation, mais il faut au moins qu’à l’extinction de l’emphytéose, le maître recouvre une jouissance aussi profitable que celle qu’il a remise à l’empbytéote lors du contrat. C’est le principe de l’usufruit, et en ce -point il y a analogie entre les deüx droits.

Si l’exploitation de la mine commence pendant la durée de l’emphytéose, qui profitera de la redevance que le concessionnaire doit payer au propriétaire du fonds? La question fut posée par une section lors de l’examen du projet de loi sur l’ewphytéose. Il fut répondu par le gouvernement qu’il appartenait au juge de la décider, mais qu’on ne croyait cependant pas se tromper, en émettant l’opinion que l’indemnité est due au propriétaire, les droits de l’em-

(jO y°yez le tome VI de mes Principes , p. 473, n° 373. o -u00^’ C°mrnent‘ in Pand., VI, 3, 11.

(3) Voyez le tome VI de mes Principes , p. 563, 448 et sniv. Comparez

voet, vi, à, 11, p. 441.

DROITS RÉELS

phytéote étant limités à ceux qui ne diminuent pas la valeur du fonds. A vrai dire, il n’y a pas même de question il suffit de la poser pour la résoudre.

En matière d’usufruit, il y a quelque incertitude sur le point de savoir si l’usufruitier peut extraire l’argile ou les pierres qui lui sont nécessaires pour construire. Il a été jugé que l’emphytéote ne peut rien extraire du sol, quand même il se restreindrait aux choses nécessaires pour les constructions qu’il se propose d’élever sur le fonds (i). La question ne peut même plus être posée d’après notre législation, l’article 3 de la loi de 1824 est exprès; et il décide k difficulté conformément aux principes. Nous venons de les rappeler : si l’emphytéote n’est plus obligé d’améliorer, du moins ne peut-il pas détériorer.

3?9. L’emphytéote peut-il changer la superficie? Dans l’ancien droit, la question était controversée, la doctrine et la jurisprudence française étaient hésitantes {2). L’incertitude vient de la double analogie qui existe entre les droits de l’emphytéote et ceux dû propriétaire, d’une part, et d’autre part entre l’emphytéose et l’usufruit. Il est quasipropriétaire, dit-on, et avec raison ; de là on pourrait conclure qu’il peut jouir de la superficie comme il l’entend. Mais la loi abandonne cette assimilation quand il s’agit des mines; elle met î’emphytéote sur la même ligne que l’usufruitier, et elle le fait par application d’un principe traditionnel quelle formule en ces termes : « L’emphytéote ne peut rien faire qui diminue la valeur du fonds » (article 3). C’est ce dernier principe que l’on doit appliquer à notre question : la loi elle-même le fait en disant que l’emphytéote « peut améliorer l’héritage par des constructions, des défrichements, des plantations. » Il faut conclure de là qu’il peut changer la superficie, si le changement com stitue une amélioration. La jouissance de 1 emphytéote tient donc le milieu entre celle du. propriétaire et celle de ^usufruitier ; celui-ci ne peut pas innover, meme en améliorant, tandis que l’emphytéote le peut. Mais il ne peut

(1) Douai, 9 mars 1854 (Dalloz, 1854, 5, 480'. • .

(2) Duvergier, Du louage, n0 180, p. 52. Comparez Troploug, Du louag ,

DE LEMPHYTéoSE.

pas innover de manière à diminuer la valeur du fonds, tandis que cela est permis au propriétaire.

Il a été j ugé que l’emphytéote ne peut pas dessécher un étang (1). Cela est trop absolu. La cour pose en principe que si le propriétaire a usé d’une partie du fonds pour son agrément, l’emphytéote est tenu de lui conserver cette destination. Sans doute, si telle est la volonté des parties contractantes, et dans l’espèce il paraît qu’il en était ainsi. Mais si le bail ne contient aucune stipulation à cet égard, il faut s’en tenir au principe : l’emphytéote pourra dessécher s’il en résulte une amélioration pour le fonds, de meme que la loi lui permet d’améliorer l’héritage par des défrichements. L’analogie est complète, car le bois peut servir d’ornement comme l’étang peut être destiné à l’agrément du propriétaire.

Si l’emphytéote fait une innovation qu’il n’a pas le droit de faire, le propriétaire a immédiatement action contre lui pour le forcer à rétablir l’état des lieux. La cour de Metz l’a jugé ainsi dans l’arrêt que nous venons de citer, et cela n’est pas douteux, puisque ce n’est que l’application des principes généraux qui régissent les contrats. Si l’abus est grave, le bailleur pourra même demander la résolution du bail, comme nous le dirons plus loin.

3$0. La jouissance des bois qui se trouvent sur le fonds emphytéotique donne lieu à des difficultés. Dans l’ancien droit, on enseignait que l’emphytéote pouvait faire des coupes de bois, même de haute futaie ; il y avait des arrêts en ce sens. Mais iL y avait aussi des opinions et des décisions en sens contraire (2). L’ancien droit est si incertain, qu’il est difficile d’y chercher des précédents. Et la loi belge, il faut l’avouer, laisse beaucoup à désirer. Elle dit que l’emphytéote profitera des arbres morts ou abattus* par accident, à la charge de les remplacer par d’autres (art. 4). C’est un droit plus étendu que celui de l’usufruitier (art. 592). La loi de 1824 ajoute : « Il pourra égale-

o(E)Metz, 27 décembre 1826 (Dalioz, au' mot Louage emphytéotique ,

(2) Merlin, Répertoire, au mot Emphytéose , § I, n° 6. Coquiiler Questions de droit , quest. 30. Duvex’gier, Du louage, n° 180.

DROITS RÉELS

ment disposer à sa volonté des plantations qu’il aura faites lui-même. « Du reste, pas un mot des coupes ordinaires. Argumentera-t-on du silence de la loi pour refuser à l’emphytéote tout droit aux coupes de bois, soit taillis, soit futaie? Ce serait très-mal raisonner. Car la loi lui accorde la 'pleine jouissance du fonds ; elle dit qu’il exerce tous les droits attachés à la propriété du fonds, elle lui permet même de défricher, si le défrichement constitue une amélioration de l’héritage (art. 1, 3 et 5). Par application de ces principes, il faut décider que l’emphytéote peut faire des coupes conformément à l’aménagement. Son droit est plus étendu que celui de l’usufruitier, parce qu’il a une plus longue durée. On conçoit donc qu’il puisse couper même, des bois de haute futaie, pourvu qu’il fasse les coupes de manière que le bois puisse se reproduire, et qu’il rende, à la fin de l’emphytéose, une valeur égale à celle qu’il a reçue lors du bail. Cela est un peu vague, mais la faute en est au législateur qui aurait dû décider un point de cette importance.

38f . La loi belge dit que l’emphytéote peut améliorer l’héritage par des constructions et des plantations. Que deviennent ces améliorations à l’expiration du bail? Si le titre oblige l’emphytéote à bâtir et à planter, on suit les stipulations des parties contractantes. Les constructions et plantations seront en ce cas l’exécution d’une obligation, et il va sans dire que l’emphytéote ne pourra pas les enlever ni réclamer une indemnité, puisqu’il n’a fait que ce qu’il était obligé de faire (art. 7). Lorsqu’il a fait des améliorations sans y être obligé, il peut, à l’expiration du bail, ■enlever les constructions et plantations ; s’il en résulte un dommage pour le fonds, il doit le réparer. La loi ajoute *(art. 8) que l’emphytéote ne pourra pas forcer le propriétaire du fonds à payer la valeur des bâtiments, ouvrages, constructions et plantations quelconques quil aurait faits. C’est l’application des principes que nous^ avons exposés au titre de Y Usufruit (î). L’emphytéote, n étant pas tenu d’améliorer, peut faire sur le fonds telles innovations qu il

(1) Voyez le tome VI de mes Principes, p. 604, n°» 485-491.

DE l’eMPHYTÉOSB!

veut, pourvu qu'elles ne nuisent pas au propriétaire; or, elles ne lui nuisent pas si, lors de l’extinction de l’emphytéose, l’état des lieux est rétabli sans dommage aucun pour le fonds. Les améliorations nuiraient au propriétaire s’il était forcé de les conserver et de les payer. Mais les principes ne permettent pas d’imposer une pareille obligation au bailleur. Par contre, il n’a pas le droit de conserver les plantations et constructions ; vainement dirait-il qu’étant faites sur son fonds, elles lui appartiennent. Cela est vrai quand il n’y a aucun lien juridique entre le propriétaire du fonds et le possesseur qui y construit ou qui y plante (art. 555). Mais, dans l’espèce, il y a un contrat' qui donne à l’emphytéote la pleine jouissance du- fonds ; il en jouit comme il veut, et il n’est tenu qu’à une chose, c’est de rendre le fonds non détérioré au bailleur. C’est aussi là le seul droit du propriétaire (1).