CHAPITRE IV

OBLIGATIONS. DE L’EMPHYTÉOTE,

§ Ier. Du canon.

38îî. On appelle ordinairement canon emphytéotique la redevance annuelle que l’emphytéote doit payer au bailleur. La loi belge ne se sert pas de ce terme. On a 'toujours enseigné que le canon, est de l’essence du contrat emphytéotique, de sorte que s’il n’y en avait pas, ce ne serait pas une emphytéose (2). Notre loi consacre la doctrine traditionnelle, puisqu’elle comprend l’obligation de

(1) Comparez Merlin, Répertoire, au mot Emphytéose, § I, n'" 6 et 7.

ArgoU< Institution au droit français, t. II, p. 303 et suiv.; Domat, Lois civiles, livre I,tit. IV, eect,. X, n° 9. Duvergier, Du louage , nos 174 et 180: Troplong, Du louage, n» 48. ’

(2) Merlin, Répertoire, au mot Emphytéose^ § I, n° 2.

DROITS RÉELS

payer une redevance dans la définition quelle donne de l’emphytéose. Cela est aussi fondé en principe. L’emphytéose tient dû bail et de la vente; or, il n’y a pas de bail sans loyer, ni de vente sans prix ; donc il n’y a pas d’emphytéose sans canon. 11 y a encore analogie entre ces divers contrats quant à l’objet de la redevance. Le prix de vente bien qu’il consiste régulièrement en argent, peut aussi être stipulé en denrées; cette stipulation est usuelle pour certains baux, et la loi belge décide que le canon peut être payé, soit en argent, soit en nature (art. 1er). Telle est aussi la doctrine de Voet (î).

La loi de 1824 dit que la redevance«est payée au bailleur en reconnaissance de son droit de propriété. Cette idée vient du droit coutumier ou féodal. D’après les vrais principes, tels qu’on les suivait en droit romain, le canon est dû pour la jouissance ; mais comme d’ordinaire les fonds donnés à emphytéose étaient incultes et que l’emphytéote était obligé d’améliorer, le canon était naturellement moins élevé que le fermage; toujours est-il qu’il ne différait pas en substance du prix que le preneur paye pour sa jouissance. C’est quand on imagina la division de la propriété en domaine direct et domaine utile, que le canon changea de nature, et passa pour être la reconnaissance du droit de propriété' qui restait au seigneur, à titre d’honneur plutôt qu a titre de profit (2). Le législateur belge, en consacrant la tradition, a perdu de vue que dans le droit moderne l’emphytéote n’est plus tenu d’améliorer; sa jouissance est donc de même nature que celle du fermier, et partant le canon est identique avec le fermage.

383. Toutefois il y a des différences entre le canon emphytéotique et le fermage; elles tiennent au caractère particulier que prit l’emphytéose sous l’influence du droit féodal. La loi belge dit que l’obligation d’acquitter la re-' devance emphytéotique est indivisible; elle donne une application du principe en ajoutant que chaque partie du fonds demeure grevée de la totalité de la redevance. Cela

(1) Voet, Commentar. in Pandectas, VI, 3, 8.

(2; Tropiong, Du louage, n° 34, p. 90 de l’édition belge.

de' l’emphytéose.

suppose la division du fonds emphytéotique ; ce qui.peùt arriver soit par une aliénation partielle, soit par le partage du fonds en cas de mort de l’emphytéote. Voet, à qui les auteurs de la loi belge, ont emprunté cette doctrine, en tire encore cette autre conséquence, que si l’un des héritiers ne paye pas sa part de la redevance, le bailleur peut demander la résolution du contrat pour le tout. Il est évident que la redevance en elle-même n’est pas indivisible, puisqu’elle consiste en une somme d’argent ou en denrées, choses essentiellement divisibles. Pourquoi donc la loi considère-t-elle comme une obligation indivisible l’obligation de payer une redevance divisible? Cela résulte, dit Voet, deTiniention des parties contractantes. Elles n’ont pas stipulé le canon à titre de prix pour une jouissance qui peut se diviser, ce qui entraînerait la divisibilité du canon. Le bailleur perçoit la redevance comme reconnaissance de son droit de propriété; or, cette reconnaissance est une chose indivisible, en ce sens qu’étant propriétaire pour le tout, l’emphytéote doit aussi reconnaître le droit du maître pour le tout ; l’obligation étant indivisible par la volonté des parties contractantes, elle reste telle à l’égard de leurs héritiers (1).

Notre loi semble aller plus loin ; en disant que chaque partie du fonds demeure grevée de la totalité de la redevance, elle paraît faire de la redevance une charge du fonds, donc une charge réelle, ce qui conduirait à des conséquences très-graves. Il en résulterait, en effet, que l’emphytéote n’étant tenu que comme détenteur du fonds, peut le délaisser et se décharger ainsi des obligations qu’il a contractées. Et si la charge est réelle, le droit du bailleur serait aussi réel, et par suite immobilier, puisqu’il s’exerce dans un immeuble. Est-ce bien là la pensée de la loi? Nous avons de la peine à le croire. Le canon ne diffère pas en essence du fermage, il n’en diffère que quant à l’objet, dans la théorie coutumière ou féodale. Mais cette théorie n’est plus celle du droit moderne; nous ne connaissons plus de seigneurie directe ni de domaine qtile. Reste

(1) Voet, Commentarius in Pandectas.V 1,3, 37, p. 449. •

donc un contrat en vertu duquel l’emphytéote s’oblige à payer un canon au bailleur ; le droit au canon est un droit ' de créance, donc aussi une obligation personnelle. Seulement cette obligation ne se divise pas, parce que, par la volonté des parties contractantes, elle est indivisible. En ce sens, la loi dit que chaque' détenteur d’une partie du fonds emphytéotique peut être forcé à payer tout le canon. Mais cela ne prouve pas que le canon soit une charge du fonds.

384. Quels sont les droits du bailleur quand l’emphytéote ne paye pas le canon? Àus termes de l’article 10, l’emphytéote peut être contraint au payement par exécution parée. Voilà, nous semble-t-il, une nouvelle inexactitude. Sans doute si le bailleur a un acte authentique, il peut le mettre à exécution par les voies de la saisie. En disant, en termes absolus, que le propriétaire a ce droit, la loi suppose que le bail se fait et doit se faire par acte authentique. Mais telle ne peut être la pensée du législateur. En effet, il en résultera^ que l’emphytéose est un ‘ contrat solennel, contrairement à la tradition et en opposition avec les .principes. Il faudrait au moins un texte pour admettre cette grave dérogation au droit commun; On ne crée pas un contrat solennel par voie d’induction. Notre conclusion est que l’article 10 suppose, à la vérité, qu’il y a un acte authentique, mais qu’il ne l’exige pas.

Le bailleur a encore un autre droit lorsque l’emphytéote ne paye pas le canon; il peut demander la résolution du contrat. Nous reviendrons sur ce point en traitant de l’extinction de l’emphytéose (n08 396 et suiv.).

385. Il y a une seconde différence entre le canon et le fermage. Lorsque, pendant la durée d’un bail à ferme, la totalité ou la moitié d’une récolte au moins est enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location (art. 1769-1771). La loi de 1824 porte au contraire (art. 11) : « L’emphytéote na droit à aucune remise de la redevance, soit pour diminution, soit pour privation entière de jouissance. Néanmoins si la privation totale de jouissance a duré pendant cinq années consécutives, remise sera due pour le temps de la privation. »

* DE L’EMPHYTÉOSE. . 467

Quelle est la raison de cette disposition* qui, à première vue, paraît d’une dureté extrême? C’est une règle traditionnelle, qui s’explique par la nature particulière du canon. Il n’est pas payé, disait-on, pour tenir lieu des fruits, c’est une reconnaissance de la seigneurie directe (1); donc il doit être payé aussi longtemps que l’emphytéose dure, et quels que soient les cas fortuits qui frappent i’emphytéote. Si la loi belge fait exception pour le cas oùl’emphytéote est privé delà jouissance entière pendant cinq années de suite, c’est pour un motif d’humanité.

Cette théorie suppose que le canon est stipulé, comme le dit la définition, en reconnaissance du droit de propriété du maître (art. 1er). Que .faut-il -décider si la redevance emphytéotique est calculée d’après le produit ordinaire du fonds? Dans ce cas, il ne diffère plus en rien du fermage; l’emphytéose devient un véritable bail, et ne se distingue plus du louage ordinaire que par la réalité du droit de î’emphytéote ; mais la réalité du. droit n’a rien de commun avec la question de l'indemnité pour privation totale de jouissance. C’est sur l’équité et non sur le droit strict qu’est fondée l’indemnité que le fermier peut réclamer ; or, l’équité plaide pour l’emphytéote aussi bien que pour le fermier. C’est ce que Voet enseignait dans l’ancien droit, et il nous semble que cette opinion si équitable doit encore être suivie dans notre droit moderne. L’article 11 ne s’y oppose pas, car il ne doit pas être isolé de l’article 1er dont il est une conséquence ; or, la loi permet de déroger à toutes ses dispositions, sauf celle qui concerne la durée de f emphytéose. Et c’est déroger implicitement à l’arti cle 11, quand les parties dérogent à l’article lei7 c’est-àdire quand elles stipulent que le canon ne sera pas dû simplement pour reconnaître le droit de propriété du bailleur, qu’il est payé pour la jouissance du fonds (2). Le contrat tient du bail, dans ce cas. plus que de l’emphytéose ; ce qui décide la question.

(1) Merlin, Répertoire, au mot Emphytéose, § I, n° 6.

(2) Voet, Comment. in Pandect., VI, 3, 16 et 19, p. 442 et suiv. Comparez Iroplong, Eu louage, n° 43, p. 94. En sens contraire, Duvei’gier, Eu louage.

DROITS REELS

§ II. Charges de Vemphytéote.

386. L usufruitier ne peut entrer en jouissance qu après avoir fait dresser un état des immeubles sujets à l’usufruit; il doit donner caution de jouir en bon père de famille. Aucune de ces obligations n’est imposée à l’emphytëote. D’un autre côté, le propriétaire qui donne des biens à emphytéose ne jouit pas du privilège que la loi accorde au bailleur, car fil n’est pas bailleur, quoique dans fusage on lui conserve ce nom. Il n’y a donc aucune garantie légale à charge de l’emphytéote. Les causes qui ont donné naissance au contrat emphytéotique expliquent cette apparente anomalie. Les grands propriétaires ne trouvaient plus de fermiers, et ils n’auraient pas trouvé d’emphytéotes s’ils leur avaient voulu imposer les dures conditions que la loi établit pour l’usufruitier. Quant au privilège que la loi refuse au propriétaire du fonds emphytéotique, tandis quelle le donne au bailleur, nous croyons qu’il n’y a pas de raison qui justifie cette différence; c’est sans doute un oubli du législateur, et l’oubli s’explique par le peu d’importance qu’a le droit d’emphytéose.

387. De ce que l’emphytéote ne doit pas caution de jouir en bon père de/amille, faut-il conclure qu’il ne contracte aucune obligation concernant la jouissance? Non, certes; dans le principe, il devait améliorer le fonds, ce qui constituait une obligation plus étendue que celle de l’usufruitier. D’après la loi belge, il n’est plus obligé d’améliorer; il est néanmoins obligé de jouir en bon père de famille. -Est-ce une obligation analogue à celle de l’usufruitier et du fermier? Il y a des nuances qui distinguent ces droits divers. L’obligation de l’usufruitier paraît la plus sévère-: l'usufruit peut cesser par l’abus qu’il fait de sa jouissance, et il y a abus, non-seulement lorsqu il commet des dégradations sur le fonds, mais encore quand il le laisse dépérir faute d’entretien (art. 618). Quant au preneur, il doit aussi user de la chose en bon père de famille, et s’il manque à cette obligation, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail (art. 1728 et 1729).

DE LEMPHYTÉOSK.

En disant, suivant les circonstances , la loi donne une grande latitude au juge, comme il l’a toujours en cas de condition résolutoire tacite. La loi belge ne dit pas que Temphytéote doit jouir en bon père de famille; cette formule dépasserait, en effet, l’étendue de l’qbligation qui lui incombe. Celui qui dégrade- le fonds, celui qui abuse de sa jouissance ne jouit certes pas en bon père de famille; cependant cela ne suffit pas, comme nous le dirons plus loin, pouf que l’emphytéote puisse être déclaré déchu de son droit; il faut que la dégradation soit notable et que l’abus soit grave. C’est donc Temphytéote qui est traité avec le plus d’indulgence. Cela ne veut pas dire qu’il puisse mésuser impunément. Si par sa mauvaise jouissance il cause un dommage au propriétaire, il doit le réparer, en ce sens qu a l’expiration de l’emphytéose, le propriétaire a contre lui une action en dommages-intérêts pour les dégradations occasionnées par la négligence et le défaut d’entretien du fonds (art. 13). Le propriétaire ne peut donc pas agir pendant la durée du contrat, à moins que les dégradations ne soient assez graves pour autoriser une demande en déchéance; tandis que le nu propriétaire peut agir contre l’usufruitier dès que le dommage est causé(i). Nous dirons plus loin que, même en cas d’abus graves, le législateur témoigne une indulgence singulière à Temphytéote. 11 n’y a pas de raison juridique de cette différence de principes qui régissent l’usufruit, le louage et l’emphytéose. Peut-être l’esprit de Temphytéose primitive s’est-il maintenu dans la tradition; on voulait attirer des cultivateurs sur des fonds déserts; il fallait donc leur prodiguer les faveurs et se garder surtout de la sévérité qui préside à 1 interprétation du bail à ferme ou de Tusufruit.

388. D’ après la loi beige (art. 5), « Temphytéote est °bligé d’entretenir l’immeuble donné en emphytéose et d’y faire les réparations ordinaires. » Nous venons de dire que le défaut d’entretien donne lieu à une action en dommages-intérêts à la fin du bail. Que faut-il entendre par réparations ordmaires ? L’expression diffère de celles dont

* d) Voyez le tome VI de mes Principes, p. 664, n° 533. vui.

DROITS RÉELS

la loi se sert err matière de bail et d’usufruit : le preneur est tenu des réparations locatives , et l’usufruitier des réparations d’ entretien (art. 1754 et 605). Comme la loi ne qualifie pas l’emphytéose de bail, on ne peut assimiler les réparations ordinaires, que l’emphytéote doit supporter, aux réparations locatives ou de menu entretien qui incombent au preneur. Les droits de l’emphytéote se rapprochent plus de ceux de l’usufruitier; les interprètes le mettent sur la meme ligne que le propriétaire. Aussi dans l’ancien droit, décidaibon que l’emphytéote était tenu de toutes les réparations tant grosses que menues (î). Toutefois la loi ne se servant pas du terme de réparations d 'entretien, on ne peut pas appliquer en matière d’emphytéose la définition que les articles 605 et 606 donnent de ces réparations. La difficulté est donc abandonnée à l’appréciation du juge : si les articles 605 et 606 ne sont pas applicables de plein droit à l’emphytéote, le juge peut du moins y puiser des arguments d’analogie. Nous allons voir que pour d’autres charges la loi se montre plus sévère pour i’emphytéote que pour l’usufruitier.

ÎI89. L’article 9 de la loi belge porte : « Il supportera toutes les impositions établies sur le fonds, soit ordinaires, soit extraordinaires, soit annuelles, soit à payer en une fois, » Tandis que l’usufruitier n’est tenu que des charges annuelles qui dans l’usage sont censées charge des fruits; quant aux contributions extraordinaires, elles se partagent entre l’usufruitier et le nu propriétaire. La loi donnant à l’emphytéote tous les droits attachés à la propriété du fonds, il était naturel de mettre à sa charge toutes les contributions. Mais le môme principe aurait dû conduire aussi à lui imposer toutes les réparations,. 11 y a là une véritable anomalie.

.Le législateur belge a été plus sévère que le législateur français, en ce qui concerne les impôts. Une. loi du 1er décembre 1790 (titre II, art. 6) autorise l’emphytéote à faire sur le payement annuel du canon une retenue proportionnelle à la contribution foncière; cette retenue fut ensuite

(1) Merlin, Répertoire , au mot Emphytéose, § I, n° 6.

DE l’emPSYTÉOSE. , 471

fixée, d’abord au quart,* ensuite au cinquième (i). Rien de plus juste. Le propriétaire du fonds emphytéotique prend une partie du revenu sous le nom de canon ; et en fait, sinon de droit, le canon ne diffère en rien du fermage. * Or, les contributions se payent sur les fruits; donc la justice exige quelles soient réparties entre le propriétaire et l’emphytéote. La loi belge ne reproduit pas ce droit de retenue, et les termes absolus de l’article 1 1 ne permettent pas de soutenir que la législation française est restée en vigueur. C’est donc une aggravation de charges que la loi de 1824 impose à l’emphytéote. La raison en est probablement que le canon n’est pas considéré comme un revenu. C’est là une pure fiction, fiction dont la loi ne tient même pas compte quand il s’agit des réparations ; si l’eraphytéote doit tous les impôts, pourquoi ne doit-il pas sup-porter toutes les réparations? L’anomalie nous paraît évidente, et elle conduit à une véritable injustice. Nous la signalons à ceux qui rédigent les actes emphytéotiques, ' afin qu’ils appellent l’attention des parties contractantes sur ce point ; c’est un de ceux sur lesquels le plus souvent il conviendra de déroger à la loi, comme l’article 17 en donne le droit.

300. Aux termes de l’article 614, l’usufruitier est tenu de dénoncer au nu propriétaire les usurpations que les tiers commettent sur le fonds, ainsi que tous les faits qui portent atteinte aux droits du propriétaire. La loi de 1824 reproduit implicitement cette obligation, en disposant que l’emphytéote est responsable de la perte des droits qu’il a laissé prescrire par sa faute (art. 11). Il faut donc appliquer par analogie à Temphytéote ce que nous avons dit a© l’usufruitier (2).

(1) Lois des 3 frimaire an vu, 11 frimaire au vin, et avis du couse!! d’État du 4 janvier 1809. Merlin, Répertoire , au mot Contributions , § V (t. VI, p. 313). Troplong, Du louage , n° 39, p. 93.

(2) Voyez le tome VI de mes Prineipest p. 656, n° 528. ■

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DROITS RÉELS