CHAPITRE VI

EXTINCTION DE L 'EMPHYTEOSE.

§ Ier. De la commise emphytéotique.

396. D’après le droit romain, l’emphytéote était déchu de plein droit s’il cessait de payer la redevance pendant trois ans. Il en était de même lorsque l’emphytéote vendait son tellement sans avoir offert la préférence au propriétaire (î). Cest ce qu’on appelait la commise emphytéotique. Ni l’une

(1) L. 2 et 3, C. , de jure emphyt. (IV, 66).

DROITS RÉELS

ni l'autre de ces commises n'étaient reçues en France au moins de droit commun. Loyseau le dit de la commise encourue pour cessation de payement du canon emphytéotique.. Elle n’est pas observée, dit-il, à moins qu’il n’y ait une stipulation expresse ; c’est ce que nous appelons pacte . commissoirè. Il y a plus : alors même qu’il y avait une clause expresse de résolution, elle n’était pas pratiquée à la rigueur. On poussait l’indulgence à ce point que si le seigneur s’était mis en possession, en vertu du pacte commissoire et d’une sentence du juge, l’emphytéote pouvait encore rentrer dans le fonds, après trente ans, en payant le canon (1). La commise, quoique écrite au contrat, était donc purement comminatoire.

337. La loi belge ne place pas la commise parmi les causes qui entraînent l’extinction de l’emphytéose. Il suit de là que les parties restent sous l’empire du droit commun. En France, la commise romaine étant tombée en désuétude, on admet le même principe. Mais quand il s’agit de l’appliquer, l’accord cesse. Il y a un véritable chaos d’opinions en cette matière. Pour apprécier ces opinions ■ discordantes, il faudrait commencer par exposer la théorie de la condition résolutoire tacite et du pacte commissoirè. Nous traiterons ce sujet au titre des Obligations ; pour le moment, nous nous bornons à rappeler les principes en les appliquant à l’emphytéose.

La condition résolutoire tacite est sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des deux parties ne satisfait pas à ses engagements (art. 1184). Si donc l’emphytéote ne paye pas le canon, le propriétaire peut demander la résolution du contrat. Dans 1 opinion que nous avons ènseignée sur le contrat emphytéotique, cela ne fait pas de doute, puisque ce contrat est bilatéral aussi bien que la vente et le bail, avec lesquels il a une incontestable analogie. Mais la condition résolutoire tacite n’opère pas de plein droit. La résolution doit être demandée en justice; et selon les circonstances, le juge peut accor-

. (1) Voyez les témoignages rapportés par Merlin, iS^erfom?, au

Commise emphytéotiq ue, n° 1. Comparez Troplong, Du louage, n 46, p. , Duvergier, Du louage, n° 166, p. 48.

DE LEMPHYTÉOSE.

der ün délai au défendeur. Une fois la résolution prononcée, la déchéance est définitive, puisqu’il y a chose jugée : on ne permettrait donc plus à l’e'mphytéote de rentrer dans le fonds en payant les canons échus.

Les parties peuvent aussi stipuler que l’emphytéose sera résolue si l’emphytéote ne paye pas la redevance. Est-ce là une condition résolutoire expresse qui opère de plein droit, cest-à-dire sans que le propriétaire ,ait manifesté la volonté de demander la résolution? C’est une question d’intention, puisqu’il s’agit d’interpréter le sens d’une clause. Quand les parties ont formellement déclaré leur volonté, et quelles ont dit que l’emphytéose prendrait fin dejfiein droit sans qu’il faille un acte quelconque de la part du propriétaire, dans ce cas, le pacte commissoire produira les effets de la condition résolutoire expresse, parce que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites (art. 1134). Mais si les parties ont seulement ‘dit que le bail emphytéotique sera résolu de plein droit, cette clause nequivaut pas à une condition résolutoire expresse. Le propriétaire a deux droits, il peut demander l’exécution du contrat, et il en peut demander la résolution; ayant le choix, il doit déclarer quelle est sa volonté. Dès qu’il l’aura manifestée, l’emphytéose sera résolue. C’est ce que l’article 1656 dit en cas de vente, et en cela il ne fait qu’appliquer les principes généraux qui régissent le pacte commissoire, Il n’y déroge' qu’en un point, c’est qu’il exige une sommation; d’après le droit commun, une manifestation quelconque de volonté suffit. C’est ce droit commun qui reçoit son application à l’emphytéose. Nous appliquons donc l’article 1656 à lemphytéose en tant qu’il consacre le droit commun, nous ne l’appliquons pas en tant qu’il y déroge (i).

398. S’il s’agit d’un bail emphytéotique fait avant la publication du code civil, faudra- t-il appliquer les principes de l’ancien droit ou les principes du droit moderne? La différence est grande ; dans l’ancien droit, la résolution,

, 6) Comparez Merlin, Questions de droit , au mot Emphytéose, § III. a0 2 y.* p. 269); Duvergier, Du louage, p 48, nos 167 et suiv. ; Troploüg, wuage, u° 46, p, 95. Liège, 9 août 1841 ( Pasicrisie , 1842, 2, 49).

DRêlTS RÉELS.

même stipulée dans les termes les^plus exprès, était une simple menace ; lemphytéote pouvait .toujours, même après un jugement, se relever de la déchéance en payant le canon. Tandis que, d après le code civil, la résolution est sérieuse, et elle est exécutée avec sévérité, si telle est la volonté des parties. Il est de doctrine et de jurisprudence que l’exécution des contrats se règle par la loi nouvelle. Nous avons combattu cette opinion en traitant de la rétroactivité (1) l’application que l’on en fait à l’emphytéose donne, nous semble-t-il, une confirmation éclatante à notre manière de voir. Un bail emphytéotique passé avant le code stipule la résolution dans les termes les plus formels : cela n’empêche pas ce pacte d’être purement comminatoire; dans l’intention des parties, la clause est considérée comme n’étant pas écrite. Et l'on veut que sous l’empire du code cette même clause soit exécutée à la lettre? La rétroactivité serait évidente. Le principe d’où l’on part est donc faux. Cependant telle est l’incertitude qui règne en cette matière, que Troplong admet le principe et repousse l’application que l’on en fait à l’emphytéose. Il faut être plus logique ; si le principe est vrai, on doit l’appliquer à tous tes cas, comme failM. Duvergier. Que si l’application prouve que le principe implique rétroactivité, il faut rejeter le principe (2).

§ IL Du déguerpissement .

399. L ’emphytéote peut-il abandonner le fonds pour se décharger des obligations que le contrat ou la loi lui imposent? Dans l’ancien droit, la faculté de déguerpir était généralement reconnue à l’emphytéote. On lit dans Merlin que le tiers acquéreur d’un bien grevé d’une rente emphytéotique peut se libérer par le déguerpissement \ cela n’est contesté par personne (3), dit-il. À vrai dire, il n’y a pas lieu à déguerpir, du moins dans 1 opinion que nous avons enseignée. On suppose que lemphytéote vend

fl) Voyez le tome Ier de mes Principes, p. 291, n®» 223-226.

(2) Troplong, Du louage, n° 46, p. 96. Duvergier, Du louage, n

(3) Merlin, Répertoire , au mot Déguerpissement, § U.

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DE L EMPHYTÉDSE.