SI

son droit. L’acquéreur est-il obligé de payer la redevance? Il est obligé envers son vendeur, mais non à l’égard du propriétaire. Donc il ne peut être question de déguerpir, à l'égard du propriétaire. A l’égard de l’emphytéote son auteur, l’acquéreur est lié par un lien d’obligation ; or, il est de principe qu’on ne peut, par le déguerpissement, se libérer de charges personnelles. Ainsi l’acheteur ni le fermier ne peuvent déguerpir pour se décharger de l’obligation de payer leur prix. Cela décide la question, même à l’égard de l’emphytéote primitif; il ne peut pas plus déguerpir que l’acheteur et le fermier, parce que, comme eux, il est obligé personnellement.

Cette dernière question était, très-controversée entre les interprètes du droit romain, ét elle l’est encore. Merlin n’hésite pas à enseigner que, la rente emphytéotique étant due par le fonds et non par la personne, l’emphytéote doit être admis à déguerpir. Nous avons déjà combattu cette opinion ; dans l’espèce, il donne une très-mauvaise raison qui suffirait pour faire rejeter toute sa théorie. L’anéantisse* ment total du fonds baillé en emphytéose, dit-il, décharge le preneur de la rente; ce n’est donc pas la personne, du preneur qui doit cette rente ; l’abandonnement de la chose

doit par conséquent la faire cesser. On pourrait appliquer à la lettre cette argumentation au fermier : est-ce à dire que le fermage soit dû par le fonds et que le fermier puisse déguerpir? C’est une hérésie juridique ; et si c’en est une pour le fermier, c’en est une pour l’emphytéote. Voet admet aussi le déguerpissement par des raisons qui ne valent guère mieux que celles de Merlin. On permet à 1 usufruitier d’abandonner le fonds pour se décharger des obligations dont il est tenu ; on permet au propriétaire du fonds servant d’en faire l’abandon, bien qu’il se soit obligé supporter la dépense des travaux nécessaires pour 1 usage de la servitude ; pourquoi ne donnerait-on pas le même droit à l’emphytéote (1)? Nous répondons que c’est

confondre des droits essentiellement différents. La servi-

(1) voet, Comment, in Pandect„V 1,3, 17. Dans le même sens, Gliick, randekten, t. VIII, p. 532 et suiv.: Arndts, dans Weiske, Rechtslexikon, MH.p, 878 etsuiv,

DROITS RÉELS

tude est due par le fonds, et non par le possesseur du fonds; la loi étend ce principe à l’obligation que le propriétaire du fonds contracte-de supporter la dépense, parce que c est une obligation accessoire a la charge principale qui est purement réelle.’ Donc le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude ou d’un usufruit n’est tenu que comme détenteur du fonds; dès lors il doit avoir le droit de déguerpir. Mais si un fonds est grevé d’emphytéose, est-ce le fonds qui est tenu? L’emphytéose n’est pas une servitude; les jurisconsultes romains l’assimilaient, les uns au bail, les autres à la vente, ce qui implique que l’emphytéote est personnellement obligé au payement du canon; et là où il y a un lien personnel, il ne peut être Question de s’en dégager en déguerpissant.

Domat invoque en faveur de l’emphytéote des considérations d’équité qui sont très-puissantes, mais dont l’interprète ne peut pas tenir compte; elles s’adressent au législateur. D’après lui, le déguerpissement est fondé, non pas sur le caractère réel du canon, mais sur les pertes ou diminutions du fonds qui peuvent arriver. Serait-il juste que l’emphytéote dût payer une rente excessive, alors que les revenus du fonds n’y suffisent pas (1)? Nous avons fait la part de l’équité, en tant quelle se concilie avec le droit, en permettant à Femphytéote de demander une remise de la redevance lorsqu’il y a perte totale de jouissance. En dehors de ce cas, pour lequel il y a une analogie légale, on reste sous l’empire des principes généraux. Est-il nécessaire de prouver que le fermier ne pourrait demander la cessation du bail pour des motifs d’équité? L’emphytéote ne le peut pas davantage. Les contrats sont des lois, et quand la loi a parlé, l’équité doit se taire (2).

§ III. Ve ïàbus de jouissance.

400. L’article 15 de la loi de 1824 porte : « L’emphytéôte pourra être déclaré déchu de son droit pour cause de dégradations notables de l’immeuble et dabus graves de

DE L’EMPHYTÉOSE.

jouissance, sans préjudice des dommages-intérêts. » C’est l’application à la jouissance de la condition résQliitoire tacite, 11 est de la nature de l’emphytéose, dit Domat, que lemphytéote ne peut détériorer le fonds; s’il le détériore, il manque à ses engagements ; dès lors le propriétaire a le droit de demander la résolution de l’eâiphytéosô. Quant au$ dommages-intérêts, ils sont de droit, s’il y a dommage causé par faute. Lemphytéote peut être tenu de dommages-intérêts sans qu’il y ait lieu à la résolution du contrat. En effet, tout dommage n’autorise pas la déchéance de lemphytéote. La loi veut que la dégradation soit notable et que l’abus soit grave. C’est la doctrine de Voet(i). Le législateur montre une indulgence extrême à l’emphytéote; nous en avons déjà dit la raison. L’article 16 de la loi belge ajoute : « Lemphytéote pourra empêcher la déchéance pour cause de dégradation ou d’abus de jouissance, en rétablissant les choses dans leur ancien état et en donnant des garanties pour l’avenir. » Cela se comprend tant que la déchéance n’est pas prononcée; la réparation du dommage et les garanties données pour l’avenir concilient les droits et les intérêts des doux parties. Mais l’article 16 a encore une portée plus grande. Une section de la deuxième chambre des états généraux proposa, lors de la discussion préparatoire, de remplacer le mot empêcher par celui de prévenir; c’était limiter formellement le droit de l’emphytéote au cas que nous venons de supposer. Le gouvernement répondit que l’on s’était servi à dessein du mot empêcher, pour marquer que lemphytéote pouvait être maintenu dans son droit, même après la déchéance prononcée par le juge. Cela est tellement exorbitant que nous avons de la peine à l’admettre; conçoit-on que l’on revienne sur une décision judiciaire, et que lè défendeur ait la faculté d’anéantir le jugement qui le condamne? Toutefois la déclaration est officielle ; c’est le commentaire authentique de la loi ; il faut l’interpréter telle que le législateur l’a entendue. Cette indulgence est d’ailleurs de tradition (n° 396).

U) Voet, Comment . in Pandect., VI, 3, 46. Domat, Lois civiles, livre I, tit. IV, sect. X, n° 9.

DROITS RÉELS

401. Suivrait-on les mêmes principes si l’acte d’emphytéose contenait une clause formelle de déchéance pour le cas d’abus? Il a été jugé que ces clauses de résolution ne sont que comminatoires (1). Cela nous paraît trop absolu. Les contrats forment la loi des parties ; les conventions sont donc chose sérieuse et doivent être exécutées sérieusement. Dans l’ancien droit, on ne voyait que dès menaces dans les clauses résolutoires. Cette règle d’interprétation ne peut plus être admise dans notre droit moderne. Les contrats doivent être interprétés d’après l’intention des parties contractantes (art. 1156). C’est donc d’après la volonté des parties que le juge décidera la question. La véritable difficulté est celle-ci : la résolution pour cause d’abus, prévue par les articles 15 et 16 de la loi belge, produira-t-elle les mêmes effets si elle est écrite dans l’acte? On ne peut pas répondre d’une manière absolue, tout dépendant de l’intention des parties. Elles peuvent déroger à la loi (art. 17) ; il faut donc voir si elles ont voulu y déroger et quelle est la portée de ces dérogations. La loi se montre très-indulgente pour l’emphytéote; mais rien n’empêcjne les parties d’être plus sévères. Le -juge décidera d’après les termes de l’acte et d’après les circonstances de la cause.

402. Les clauses résolutoires donnent encore lieu à une autre difficulté. Il a été jugé que la résolution pouvait être demandée directement contre un tiers acquéreur ou sous-acquéreur pour des dégradations commises par l’emphytéote (2). Si la cour de cassation a voulu dire que le contrat pouvait être résolu et que la résolution aurait effet contre les tiers, nous sommes d’accord. Mais nous n’admettons pas que l’action en résolution puisse être intentée directement contre les tiers. Elle naît d’un contrat et elle se fonde' sur l’inexécution du contrat; donc elle est essentiellement personnelle et ne peut être formée^ que contre celui qui a manqué à ses engagements. C est l emphytéote qui a abusé, c’est lui qui n’a pas rempli les obligations que

(1) Metz 17 décembre 1826 (Dalloz, au mot Louage emphytéotique, n° 31).

(2) Arrêt de rejet du 30 août 1827 (Dalloz, au mot Louage emphytéotique,

DE LEMPHYTÉOSE.

le contrat lui imposait; c’est donc contre lui que la résolution doit être dèmandée. Une fois la résolution prononcée, les cessions consenties par l’emphytéote tombent ; c’est l’application du principe qui régit les concessions faites par celui qui n’a qu’une propriété résolutoire. Mais de quel droit le propriétaire agirait-il contre des tiers qui nont pas traité avec lui, et qui ne sont pas coupables de l’abus pour lequel la déchéance est demandée? Nous reviendrons sur la question de principe, au titre des Obligations.

§ IV. Do la perte du fonds.

403. L emphytéose s 'éteint, aux termes de la loi belge, par la destruction du fonds (art. 18, et loi sur le droit de superficie, art. 9). Quand la perte est totale, il ne peut plus être question d’emphytéose ; en effet, l’emphytéose est un droit réel, et il n’y a pas de droit réel sans objet. Le droit du propriétaire périt par la même raison. Il ne peut plus exiger de redevance emphytéotique, puisque le payement du canon n’a plus de cause : l’emphytéote le devait en reconnaissance du droit de propriété de celui qui lui concédait la jouissance de la chose; or, il n’y a plus ni propriété ni jouissance.

404. Que faut-il décider si la perte est partielle? C’est une maison donnée en emphytéose qui. périt; l’emphytéose subsiste-t-elle sur le fonds, ou est-elle éteinte? Merlin dit que le droit est éteint, que par suite l’emphytéote ne doit plus payer de redevance (î). Troplong est d’avis que 1 emphytéose subsiste. Nous croyons que c’est cette dernière opinion qu’il faut suivre. L’emphytéose n’est pas limitée à la superficie, elle affecte le fonds et donne à l’empbyteote pleine jouissance de ce fonds; elle doit donc subsister, bien que la superficie soit détruite. Y aura-t-il lieu, en ce cas, à une réduction proportionnelle de la redevance? Si Ion admet les principes que nous avons enseignés plus

(1) Merlin, Répertoire, au mot Emphytéose, § I, n° 8. vm.

haut, il faut distinguer : le canon représente-t-il la jouissance, il devra être diminué si la jouissance diminue : s’il est payé uniquement en reconnaissance des droits du propriétaire, san§ rapport aucun entre.le revenu et le montant du canon, la perte* partielle du fonds ne peut avoir aucune influence sur les obligations de lemphytéote (1). On demande s’il sera tenu de rebâtir? La question est controversée. Proudhon dit qu’il doit rebâtir parce qu’il est obligé d’entretenir. Nous préférons l’opinion de Loyseau qui dit très -bien que l’obligation d’entretenir est distincte de l’obligation de construire, que l’une n’implique pas l’autre ; l’usufruitier n’est pas tenu de rebâtir ce qui a été détruit par cas fortuit, bien qu’il soit obligé d’entretenir (2).

§ Y. De V expiration du temps.

-105. L’emphytéose ne peut être constituée que pour \in temps limité, dont la loi fixe le maximum et le minimum. Il suit de là que le bail cesse de. plein droit par l’expiration du délai pour lequel il a été établi. C’est le droit commun; quand un contrat est fait à temps, il expire avec le temps. Il en était ainsi dans l’ancien droit (3), et la loi belge consacre la doctrine traditionnelle. L’article 14 porte' : « L’emphytéose éteinte par l’expiration du temps ne se renouvelle pas tacitement, mais elle peut continuer coexister jusqu’à révocation. » Il résulte de là une différence notable entre le bail ordinaire et le bail emphytéotique, Comme ce dernier se fait d’ordinaire poûr une durée qui équivaut à trois vies d’homme, le législateur n’a pas voulu que plusieurs générations fussent liées par un con- . sentement tacite sur lequel il reste toujours quelque incertitude. Cependant si de fait lemphytéote reste en possession, et si le propriétaire Ty laisse, le bail continuera, en ce sens que l’emphytéote jouira à charge de payer le canon,

(1) Comparez Troplong, Du louage, n08 41 et 42, p. 94.

‘(2) Proudhon, De l’usufruit, t. VIII, p. 565, n" 3733^: Loyseau, Du déguei pissement , livre V. ch. VI. Duverg-ier, Du louage, n° 179, p. 5-.

(3) Voet, VI, 3, 14. Troplong, Du louage, n” 40, p. 93.