SI

DE l’eMPHYTEOSE.

chacune des P&rties peut mettre fin à cet état de choses qui est plutôt un fait qu’une convention.

Le$ parties peuvent déroger à cette disposition de la loi comme à toutes les autres, sauf à observer l’article 2 qui fixe la durée du bail. Si l’acte porte qu’il y aura tacite réconduction, par cela seul que l’emph-ytéote restera en possession après l’expiration du premier bail, on appliquera les principes qui régissent la reconduction tacite; nous les exposerons au titre du Bail. S’il résulte de l’acte que c’est une faculté que l’empliytéote s’est réservée, il faudra qu’il manifeste sa volonté de profiter de la clause, soit d’une manière expresse, soit d’une manière tacite. La cour de cassation a jugé que dans ce^cas il y avait seulement un engagement unilatéral de la part du bailleur, et que. cet engagement ne prenait le caractère d’un contrat synallagmatique que du jour où le preneur consentirait de son côté à renouveler le bail (1). Cela n’est pas douteux ; c’est l’application des principes élémentaires qui régissent les conventions.

406. Il s’est présenté une difficulté de preuve, qui réellement n’en est pas- une. Le bailleur Veut disposer du fonds emphytéotique; il prétend qué le bail est' expiré. On -a agité devant la cour de Bruxelles la question de savoir si c’est au bailleur à prouver que le bail est expiré, ou si c’est lemphytéote qui doit justifier qu’il a le droit de continuer sa jouissance ? Le texte du code répond à la question (article 1315) : le propriétaire étant demandeur, c’est à lui d établir le fondement de sa demande (2).

§ VI. Des autres causes d'extinction .

"$0?. Aux termes de l’article 18 de la loi belge, « lemphytéose s’éteint de la même manière que le droit de superficie. » Et la loi sur la superficie porte (art. 9) : « Le ^droitde superficie s’éteint, entre autres , par la confusion, par

(1) Arrêt de rejet du 14 mars 1860 (Dalloz, 1860, 1, 163). •

Bruxelles, 14 novembre 1823 ( Pasicrisie , 1823, p 532).

DROITS RÉELS

la destruction du fonds, par la prescription de trente ans. « En disant, entre autres , le législateur a voulu s’en rapporter au droit commun pour les causes qui entraînent l’extinction de l’emphytéose et de la superficie. Il faut donc appliquer par analogie ce que nous avons dit de l’extinction de r usufruit et des servitudes, avec une réserve c’est que l’emphytéose n’est pas une servitude. Ainsi d’une part elle ne prend pas fin par la mort de l’emphytéote. D’autre part il y a une cause d’extinction qui est spéciale aux servitudes, c’est le non-usage. L’emphÿtéose n’étant pas une servitude, il faut appliquer les principes de droit commun qui régissent la prescription, principes auxquels le code déroge, dans l’opinion générale, en matière de servitudes. Tout ce qu’il y a d’exceptionnel, au titre des Servitudes ou de Y Usufruit, ne peut naturellement être étendu à l’emphytéose, puisque toute exception est d’interprétation rigoureuse. Quand donc l’emphytéose s’éteindra-t-elle par la prescription? Lorsque, dit Voet, le propriétaire aura joui du domaine utile et direct, c’est-à-dire de la pleine propriété, pendant le temps requis par la loi. Ce temps, d’après le code civil, est de trente ans. Si le propriétaire vendait le fonds grevé d’emphytéose, l’acquéreur ayant titre et bonne foi acquerrait la pleine propriété par une possession de dix ou vingt ans, et par suite le droit d’emphytéose serait éteint. L’emphytéote pourrait-il prescrire la pleine propriété contre le bailleur? En principe, non, puisque à l’égard du bailleur il est possesseur précaire, et il ne peut prescrire .contre son titre. Il pourrait prescrire si son titre était interverti. C’est le droit comnîun. Telle est aussi la doctrine de Voet (1).

408. L’expropriation pour cause d’utilité publique lonne lieu à une difficulté sur laquelle la jurisprudence est I li visée. Il va sans dire que l’expropriation éteint l’emphytéose aussi bien que tous les droits réels . qui grèvent le fonds exproprié. On demande comment 1 indemnité sera réglée. En France, on assimile l’emphytéose à 1 usufruit; or, la loi française du 3 mai 1841 décide (art. 39, § 2)

(1) Voet, Comment, ad P'andect., VI, 3, 47, p. 453.

DE LEMPHYTÉOSK*

qu’une seule indemnité est fixée eu égard à la valeur totale de l’immeuble; le nu propriétaire et l’usufruitier exercent leurs droits sur le montant de l’indemnité, au lieu de l’exercer sur la chose (1). Cela est très-logique. L’expropriation ne doit rien changer aux droits des parties intéressées; comme le fonds entre dans le domaine public de l’Etat, il cesse d’être assujetti à des droits réels quelconques, mais ces droits s’exerceront sur l’indemnité quand ils consistent, en un droit de jouissance.

Il n’y a pas dans nos lois de disposition analogue à celle de la loi française de 1841. La loi du 8 mars 1810 se borne à dire que les tiers intéressés à titre d’usufruit ou de bail dôivent être mis en cause par le propriétaire, et que leur indemnité est réglée dans la même forme que celle qui est due au propriétaire ; ce qui implique qu’ils reçoivent une indemnité spéciale (art. 18). Cette disposition est reproduite par la loi du 23 avril 1835 (art. 19). Il a été jugé, par application de ces lois, que l’emphytéote ne pouvait pas réclamer les intérêts de l’indemnité allouée au bailleur, qu’il avait seulement droit à une quotité de cette indemnité pour la valeur vénale et les plantations. Mais sur quel pied évaluera-t-on cette quotité? Dans l’espèce, la. cour a alloué trois septièmes a l’emphytéote et quatre septièmes au propriétaire (2). L’arrêt ne dit pas d’après quelles bases ce chiffre a été calculé. Le calcul, en tout cas, est très- arbitraire, parce qu’il n’y a pas de base légale. Nous préférons la jurisprudence française, elle est plus simple et plus juridique.

(1) Arrêt de rejet du 12 mars 1845 (Dalloz, 1845, 1, 105). La doctrine est dans le même sens. Voyez les auteurs cités par Dalloz, au mot 1 expropriation pour cause d’utilité' publique, n° 618.

(2) Bruxelles, 29 avril 1857 ( Pasicrisie , 1857, 2, 19.